Situatie:
- april 2019: aankoop nieuwbouwappartement (3 slpkmrs) met lening 25 jaar, 1100 per maand
- leeftijden: 26 en 28
- beroep: vastbenoemde leerkracht en apotheker
- sparen: min. 750 euro per maand ELK + SAMEN 20 000 euro op rekening

Idee:
- aankoop studio in Gent centrum van 169 000 euro , 52m2, recent gerenoveerd, EPC 189
- er worden moderniseringen aan de voorgevel voorzien + isoleren voorgevel: deze zijn niet te betalen door de nieuwe eigenaar
- willen het verhuren aan student(koppel): momenteel verhuurd voor 500euro + kosten

Vraag:
- zouden jullie dit overwegen?
- heeft iemand een idee wat de normen gaan worden voor het verhuren/aankopen met betrekking tot EPC, asbest, isolatie,...etc?

vdslaur schreef: ↑12 januari 2020, 16:33 Situatie:
- april 2019: aankoop nieuwbouwappartement (3 slpkmrs) met lening 25 jaar, 1100 per maand
- leeftijden: 26 en 28
- beroep: vastbenoemde leerkracht en apotheker
- sparen: min. 750 euro per maand ELK + SAMEN 20 000 euro op rekening

Idee:
- aankoop studio in Gent centrum van 169 000 euro , 52m2, recent gerenoveerd, EPC 189
- er worden moderniseringen aan de voorgevel voorzien + isoleren voorgevel: deze zijn niet te betalen door de nieuwe eigenaar
- willen het verhuren aan student(koppel): momenteel verhuurd voor 500euro + kosten

Vraag:
- zouden jullie dit overwegen?

Neen. Enkele redenen:
- Een theoretisch brutorendement van 3.08% op de aanschafprijs is _veel_ te laag. Zelfs al krik je een en ander op met een maximale financieringshefboom...
- Je investeert jullie volledige buffer in de transactiekosten, en gaat aan quotiteit >=100% lenen. Dat levert geen goede voorwaarden op.
- De meeste banken zullen helemaal niet meegaan in de aankoop van een opbrengsteigendom aan 100% quotiteit, zelfs van stabiele goeie verdieners.

- heeft iemand een idee wat de normen gaan worden voor het verhuren/aankopen met betrekking tot EPC, asbest, isolatie,...etc?

Neen. Niemand kan dat betrouwbaar voorspellen.

Wij hebben ook zoiets overwogen maar stellen ons toch de vraag waar het naartoe gaat met de verplichte isolatienormen.
Huizen van 20 jaar oud zijn vandaag oude huizen op vlak van isoleren. Ramen die 18 jaar geleden top waren zijn binnenkort niet meer voldoende.
Het lijkt me dat je in de toekomst voor je eigen woning al moet gaan investeren om de isolatienormen te halen laat staan dat je dan nog één of meerdere huurhuizen hebt.
Vraag me af wie dat allemaal gaat betalen ?

vdslaur schreef: ↑12 januari 2020, 16:33 - er worden moderniseringen aan de voorgevel voorzien + isoleren voorgevel: deze zijn niet te betalen door de nieuwe eigenaar

Wie betaalt het dan wél?
Als ze zeggen dat de nieuwe eigenaar het niet moet betalen, betekent dit zeer waarschijnlijk dat het komt uit het reservekapitaal.
Dus m.a.w. je koopt het appartement + reservekapitaal. Nadien gaat er van dat reservekapitaal een bepaalde som af voor die renovatie.
Wie heeft het dus m.a.w. betaald?
Jij maar via een omweg

anonymous schreef: ↑13 januari 2020, 07:41

vdslaur schreef: ↑12 januari 2020, 16:33 - er worden moderniseringen aan de voorgevel voorzien + isoleren voorgevel: deze zijn niet te betalen door de nieuwe eigenaar

Wie betaalt het dan wél?
Als ze zeggen dat de nieuwe eigenaar het niet moet betalen, betekent dit zeer waarschijnlijk dat het komt uit het reservekapitaal.
Dus m.a.w. je koopt het appartement + reservekapitaal. Nadien gaat er van dat reservekapitaal een bepaalde som af voor die renovatie.
Wie heeft het dus m.a.w. betaald?
Jij maar via een omweg

Ja iets verkopen met een mooi reserve fonds aan kapitaal is toch mooi.
Dat de nieuwe koper het reserve kapitaal ziet verminderen klopt.
Maar de nieuwe koper moet wel nog starten met bijdragen aan reserve kapitaal.
Voor de meeste huisjes melkers is een reserve fonds niet nodig.
Tot er werken zijn van een paar duizenden € per eigenaar.
Amaai moeten we ineens zoveel gaan betalen.

Wij hadden ook ooit zo'n appartement in een blok van 12 hoog. Die maandelijkse kosten gingen altijd maar omhoog; die syndicus vond vanalles uit om toch maar de gemeenschappelijke kosten te verhogen : kuisen van de straatgoten, opruimen hondenpoep, opkuisen vogelpoep zonnepanelen op het platte dak, verplaatsen vuilniszakken (mensen plaatsten hun zakken in een ruimte beneden, dus die moesten naar de straat gedragen worden, schilderen metalen deksels in voortuin, bemesten gras en afvoer gemaaid gras. Ik ben het meeste vergeten, maar die vond vanalles uit. Op zeker moment had die priveschulden, en die had die ingebracht met een valse factuur; dat is echter uitgekomen, en die vloog buiten. Daarna pleegde die zelfmoord, met nog een berg schulden achterlatend. Blij dat we dat appartement nog verkocht kregen.

Uiteindelijk is alles in het leven altijd een gok.
Je weet niks op voorhand.
Maar wat ik wel weet is dat, als je nooit een klein beetje risico durft nemen, je nooit iets zal hebben.
Soms moet je er voor gaan en voortgaan op het buikgevoel.
Alleen moet ik persoonlijk van aandelen niks hebben omdat dat een gemanipuleerde gokmachine is waar het buikgevoel niet van tel is.

ann01 schreef: ↑12 januari 2020, 22:29 Wij hebben ook zoiets overwogen maar stellen ons toch de vraag waar het naartoe gaat met de verplichte isolatienormen.
Huizen van 20 jaar oud zijn vandaag oude huizen op vlak van isoleren. Ramen die 18 jaar geleden top waren zijn binnenkort niet meer voldoende.
Het lijkt me dat je in de toekomst voor je eigen woning al moet gaan investeren om de isolatienormen te halen laat staan dat je dan nog één of meerdere huurhuizen hebt.
Vraag me af wie dat allemaal gaat betalen ?

Wie denk je dat dat zal betalen?
Binnenkort zal wel blijken dat er nergens nog wat budgettaire ruimte is.
Alles voor het klimaat!
Maar ja, dat is wat de kindsterretjes en hun bezorgde (groot)ouders willen, toch?
Benieuwd hoe de verwende westerse bevolking de komende jaren op die verarming gaat reageren.

Die strenge isolatienormen zijn vooral bedoeld om je verwarmingskosten te besparen, zodat je ook minder co2 uitstoot veroorzaakt. Maar met de opwarming van de aarde wordt het elk jaar warmer. Wij voelen het nu al aan ons gasverbruik, dat dat elk jaar minder is. Het is al zover gekomen dat Fluvius onze ingebrachte meterstand niet accepteert, wegens te laag. Wij moeten namelijk een foto van de meter nemen en doorsturen, anders gaan ze het verbruik 'schatten' en onze meterstand negeren. Straf allemaal! Ik denk dat ze daar liever zouden hebben dat het -20 vriest.

Klopt, maar je kan ook over-isoleren!
* Voor nieuwbouw zijn de buitenmuren nu al bijna 50cm dik (dus tussen buitenkant buitenmuur en plaatser binnen). Je kan er nog een meter isolatie bijsteken, dit gaat niet meer helpen. Je gaat nu meer warmteverlies hebben als je een deur opent, dan dat er via de muren/dag naar buiten gaat.
* Door het overisoleren, krijg je in de zomer het perverse resultaat dat je woning door het isoleren langer duurt eer je woning opgewarmd wordt. Maar door binnen en buiten gaan, gaat je woning toch opwarmen. En doiordat je woning zo geïsoleerd is, krijg je die warmte ook veel moeilijker terug buiten. Hierdoor moet je dan al airco's gaan plaatsen.
* Door het luchtdicht isoleren krijg je ook het effect dat er niet genoeg luchtcirculatie meer is. M.a.w. je krijgt binnen ongezondere lucht dan buiten. Hierdoor moet er tegenwoordig al een verluchtingssysteem gestoken worden om de lucht in je woning te zuiveren en schimmelvorming in je huis tegen te gaan!

Dat verluchtingssysteem is ook om te lachen.
Heb zo twee collega's met een nieuwbouw met dergelijk systeem en die moeten dit in de zomer van ellende uitschakelen omdat ze na enkele warme dagen binnen al met temperaturen van +27 graden zitten.
Nu hebben ze beiden een volledige airco-installatie laten plaatsen.
Ik vraag me alleen af waar nu die energiebesparing zit ?

Gisteren nog van een architect gehoord dat je het het verplichte verluchtingssysteem kan weglaten door een eventuele boete te betalen.

Er is geen verplicht verluchtingssysteem.
Alles kadert in het E-peil en S-peil waaraan je moet voldoen.
Je moet een bepaalde score behalen:
Het E-peil kan je behalen door een combinatie van isolatie, zonnepanelen, verluchtingssysteem, warmtepomp etc.
Het probleem met het E-peil was dat het te veel op de technieken gericht was. Als je E-peil te hoog was, kon je gemakkelijk een zonnepaneel bijleggen en je E-peil daalde met x punten en klaar!
Daarom hebben ze het S-peil ingevoerd. Dit geeft aan hoe compact en energiezuinig je woning is.

Het is inderdaad mogelijk om niet te voldoen aan die peilen, en een EENMALIGE boete te betalen.
Het is in de meeste gevallen zelfs goedkoper om die boete te betalen ipv de extra investeringen te doen.
Echter bij oplevering van je huis heb je dan wel onmiddellijk een certificaat waar in grote letters opstaan dat het niet conform het E en S-peil is. Kan een nadeel worden bij herverkoop en/of toekomstige wetten.

Het verluchtingssysteem weglaten zou ik persoonlijk niet aanraden. De nieuwe huizen zijn zo luchtdicht en geisoleerd dat de lucht in je woning niet gezond meer is als je geen verluchting hebt. Ook kan de waterdamp niet buiten, waardoor je sneller schimmelvorming zult krijgen.
Er zijn ook mensen die wel een verluchtingssysteem plaatsen, maar het dan uitschakelen of kasten voor de in- en uitlaten zetten. Tja, dan moet je na enkele jaren niet klagen dat je schimmel in de kast of muren krijgt.

anonymous schreef: ↑23 januari 2020, 09:32 Er is geen verplicht verluchtingssysteem.

Er is wel degelijk een verplichting bij nieuwbouw en ingrijpende renovatie:

https://www.energiesparen.be/EPB-pedia/ ... atie-eisen

Voor nieuwbouw (of gelijkwaardig) en ingrijpende energetische renovaties moet u een volledig ventilatiesysteem installeren; bij ‘gewone’ renovaties volstaan toe- en/of afvoervoorzieningen.

https://www.energiesparen.be/EPB-pedia/ ... iesystemen

Bekijk de 4 mogelijke types:
SysteemA is eigenlijk hetzelfde als GEEN. Dit zijn de ventilatieroosters boven de ramen (die je kan open of dicht doen).