Eliane schreef: ↑12 september 2018, 13:25 M'n partner en ik staan voor een lastige keuze tussen vast en variabel:
Vast aan 1,58% - 20 jaar.
1/1/1 aan 0,91% - 20 jaar.

Onze Q is 62%.

Het WC scenario bij de variabele (onmiddellijke verdubbeling in jaar 2) komt zo'n 7.000 EUR duurder uit t.o.v. de vaste. Gezien de huidige tarieven mogen we er allicht vanuit gaan dat dit daadwerkelijk gebeurt en we de komende 19 jaar aan 1,82% zullen mogen afwerken. Toch lijkt de bank ons in de richting van een variabele rentevoet te duwen.

Je kan ook combineren. Dan spreid je je risico.

Je kan altijd het tarief van een 3/3/3, 5/5/5, 10/5/5 of iets dergelijks vragen. Indien je daar nog een mooi tarief krijgt, is de kans groot dat het zelfs worst case goedkoper zal uitkomen dan de vaste rentevoet. Bovendien is het een stuk minder risicovol dan een 1/1/1.

Je kan eventueel ook de duurtijd van de variabele aanpassen? Is 15 jaar mogelijk? Rentevoet zal in dat geval nog stuk lager liggen.

Een combinatie deel vast/variabel is ook mogelijk.

NS2SN schreef: ↑12 september 2018, 14:06 Je kan altijd het tarief van een 3/3/3, 5/5/5, 10/5/5 of iets dergelijks vragen. Indien je daar nog een mooi tarief krijgt, is de kans groot dat het zelfs worst case goedkoper zal uitkomen dan de vaste rentevoet. Bovendien is het een stuk minder risicovol dan een 1/1/1.

Je kan eventueel ook de duurtijd van de variabele aanpassen? Is 15 jaar mogelijk? Rentevoet zal in dat geval nog stuk lager liggen.

De tarieven van een 3/3/3, 5/5/5 en consorten gaan snel richting 1,10%. Worst case is dat nog duurder dan een 1/1/1 aan 0,91%.

De duurtijd van de variabele aanpassen naar 15 jaar hebben we nog niet bekeken. Enig idee welke tarieven we daar kunnen verwachten? De vergelijkingstoop op spaargids.be lijkt te suggereren dat het ook dan niet makkelijk wordt om onder de 0,91% te duiken.

Wat is jullie algemene indruk trouwens van de bekomen tarieven? Heeft het zin om verder te bankshoppen? Of is de bodem met 1,58% vast bij 20 jaar en 0,91% 1/1/1 variabel op 20 jaar nagenoeg bereikt?

Eliane schreef: ↑12 september 2018, 14:22
De tarieven van een 3/3/3, 5/5/5 en consorten gaan snel richting 1,10%. Worst case is dat nog duurder dan een 1/1/1 aan 0,91%.

Ben je zeker? Ik kan moeilijk geloven dat een 5/5/5 van 1,10% duurder uitkomt dan een 1/1/1 van 0,91%.

Alleszins je tarieven zijn momenteel reeds scherp. Het zal moeilijk worden om er nog veel af te krijgen. Ik zou bekijken of je de variabele niet op 15 jaar kan zetten en hetgene je minimaal nodig hebt voor je fiscale aftrek zou ik vast op 20 jaar zetten. Volgens mij gaat dat fiscaal-financieel het interessantste zijn.

Je moet elke situatie natuurlijk zelf uitrekenen maar toen ik mijn eigen woning kocht, kwam dergelijke constructie voor mij het voordeligste uit.

De_Wouter schreef: ↑12 september 2018, 13:41

Eliane schreef: ↑12 september 2018, 13:25 M'n partner en ik staan voor een lastige keuze tussen vast en variabel:
Vast aan 1,58% - 20 jaar.
1/1/1 aan 0,91% - 20 jaar.

Onze Q is 62%.

Het WC scenario bij de variabele (onmiddellijke verdubbeling in jaar 2) komt zo'n 7.000 EUR duurder uit t.o.v. de vaste. Gezien de huidige tarieven mogen we er allicht vanuit gaan dat dit daadwerkelijk gebeurt en we de komende 19 jaar aan 1,82% zullen mogen afwerken. Toch lijkt de bank ons in de richting van een variabele rentevoet te duwen.

Je kan ook combineren. Dan spreid je je risico.

Over welk ontleend bedrag spreken we hier op 20 jaar?

Frederic schreef: ↑12 september 2018, 16:55

De_Wouter schreef: ↑12 september 2018, 13:41

Je kan ook combineren. Dan spreid je je risico.

Over welk ontleend bedrag spreken we hier op 20 jaar?

340.000 EUR. Ik rekende nog even na en een 1/1/1 aan 0,91% of een 5/5/5 aan 1,10% komen in WC op enkele euro's na gelijk uit. Het verschil met de vaste rentevoet is 6.000 EUR (en niet de 7.000 EUR die ik hierboven aangaf - ik haalde de stapel simulaties door elkaar )

Uw bank kan het het best uitrekenen,
maar het voordeligst lijkt mij om de lening op te splitsen in een hypothecair krediet dat vast is en optimaal de fiscale aftrekbaarheid benut.

En een tweede krediet met een mandaat/volmacht of belofte dat variabel is.
Ik zou voor de 5/5/5 gaan -> zestien brieven minder die je moet openen.

Dus de vraag die je je moet stellen is of je het risico durft te nemen voor 6000€ op 20j, dat de rente nog even laag blijft. Met een 5/5 zit je de eerst 5j safe, en als je de maandlast aan 2,2% nog kan dragen is daar zeker iets voor te zeggen.
Je vaste rentevoet (die zeker erg goed is) geeft zekerheid over de volledige looptijd, en voor die zekerheid betaal je (iig de eerste paar jaar) wat extra. Of een combinatie zoals hier reeds aangehaald.
Aangezien de verschillen vrij klein zijn, zou ik zeker kijken naar de eventuele verplichte brandverzekering en SSV. Dat kan je op 20j meer dan 6000€ kosten als die buitensporig duur zijn.
Er zijn banken die op dat vlak niets verplichten en toch zeer goeie rentes aanbieden. Dus, vergelijk de totale kost, niet alleen de rentevoet. Dat is althans wat ik kan adviseren.
De rest is een keuze en vooral persoonlijk.

Eliane schreef: ↑12 september 2018, 17:05

Frederic schreef: ↑12 september 2018, 16:55

Over welk ontleend bedrag spreken we hier op 20 jaar?

340.000 EUR. Ik rekende nog even na en een 1/1/1 aan 0,91% of een 5/5/5 aan 1,10% komen in WC op enkele euro's na gelijk uit. Het verschil met de vaste rentevoet is 6.000 EUR (en niet de 7.000 EUR die ik hierboven aangaf - ik haalde de stapel simulaties door elkaar )

Normaal ben ik voor vast, maar met de bijkomende verstrekte gegevens zou ik toch opteren voor de variabele formule.
5/5/5 is WC 300 € goedkoper dan 1/1/1
Het verschil tussen vast en 1/1/1 is inderdaad 6000 €

Volgens mij zal je winst maken met de variabele formule 1/1/1. Bovendien is bij de start de aflossing 100 € lager dan bij de vaste. Ook WC is de aflossing van deze lening slechts 30 € hoger dan de vaste.

Je zal op 20 jaar ergens uitkomen tussen de 3000 € rente en de 62 000 tov 56000 vast. Op zo'n bedrag, is dit peulschil. Je gaat echt wel uit van het allerslechtste.

SSV vergelijken is de boodschap, er zal misschien meer verschil daarin zitten.

Frederic schreef: ↑12 september 2018, 18:06
Volgens mij zal je winst maken met de variabele formule 1/1/1. Bovendien is bij de start de aflossing 100 € lager dan bij de vaste. Ook WC is de aflossing van deze lening slechts 30 € hoger dan de vaste.

Je zal op 20 jaar ergens uitkomen tussen de 3000 € rente en de 62 000 tov 56000 vast. Op zo'n bedrag, is dit peulschil. Je gaat echt wel uit van het allerslechtste.

SSV vergelijken is de boodschap, er zal misschien meer verschil daarin zitten.

Klopt - ik heb de neiging om WC te denken maar acht de kans dat de rente van de 1/1/1 na 1 jaar niet verdubbelt echt onbestaande. Dus jij betwijfelt dit?

[/quote]

Klopt - ik heb de neiging om WC te denken maar acht de kans dat de rente van de 1/1/1 na 1 jaar niet verdubbelt echt onbestaande. Dus jij betwijfelt dit?
[/quote]

Niemand heeft een glazen bol, de vooruitzichten zijn dat de rente nog eventjes laag zal blijven. Het gaat hier niet alleen om het verdubbelen binnen het jaar, het gaat hier om de termijn over 20 jaar. De voorbije jaren zijn er ook heel wat schommelingen geweest. Moest je zeggen het verschil is meer dan 12000 € dan zeg ik vast, echter met een verschil van slechts 6000 € vind ik dit zeker het overwegen waard.

Als je echt zeker bent dat de rente volgend jaar zal verdubbelen, dan moet je de vraag niet stellen. Dan is alles vast de enige optie. Echter je stelt de vraag omdat je het niet zeker bent.

Als je met de lotto speelt, doe je dit ook om te winnen. Echter weet je ook niet vooraf of dit zal gebeuren.

Ze zeggen ondertussen al 5 jaar dat de rente volgend jaar gaat verdubbelen. Net zoals ze al 5 jaar zeggen dat de beurs volgend jaar gaat crashen . Het feit is, niemand kan dat met 100% zekerheid zeggen maar naar mijn gevoel zit er niet direct een gigantische rentestijging aan te komen.

Hoe de rente zal evolueren, kan niemand met zekerheid zeggen. Het is wel zo dat een rente (voor eender welke variabele rentevoet) niet zomaar mag wisselen. Dit is gekoppeld aan de zogenaamde referteindexen (Index A voor 1/1/1, Index B voor 2/..., index E voor 5/.. formules). Net zoals bij de beurs kan je vanuit empirisch onderzoek geen uitspraken doen over de toekomst, maar het geeft je toch een idee hoe de evolutie de laatste jaren geschied is.

Zelf hebben wij gekozen om vorig jaar voor een variabele rentevoet 1/1/1 te kiezen omwille van volgende redenen:
- Lagere rente dan elke andere formule (en bijgevolg vanaf maand 1 een lagere aflossing)
- Risico ligt volledig bij ons (ik geloof dat als je voor een vaste rentevoet kiest, een bank (die in dit geval het risico draagt) deze kost gewoon doorrekent, en bijgevolg je dus meer betaalt (persoonlijke mening)
- Zelfs als de rente stijgt en richting zijn dubbel gaat, geloof ik nooit dat deze 25 jaar lang op het maximum blijft (de conjunctuur van de economie heeft elke 10 jaar weleens een recessie). Desondanks, als dit gebeurt, is dit geld in de toekomst, en rekening houdende met de geldontwaarding (een lening wordt nooit geindexeerd), vinden wij het dus niet erg om mogelijks binnen X-aantal jaren zwaardere mensualiteiten te betalen dan bij een andere formule het geval zou geweest zijn.
- Wij hebben gekozen om de volledige waarde van het huis te lenen (Q:100%) zodanig dat we cash op de rekening hadden dat we konden investeren/beleggen
- Tot slot beleggen wij het geld dat we initieel minder afbetalen (200 per maand) in beleggingsfondsen (weldra ook trackers) opdat dit meer opbrengt dan de rentevoet waartegen we geld lenen (1,528%).

Keuze tussen variabel en vaste rentevoet blijft een persoonlijk gegeven en heeft meer te maken met je beleggersprofiel dan met harde cijfers (je kan niet in de toekomst kijken), maar ik wil toch meegeven dat de worst case scenario's die banken verplicht zijn om mee te geven, daarom niet altijd realiteit worden. Indien je bij een vaste rentevoet 100K afbetaalt (incl. rente) en bij een variabele rentevoet worst case 101K afbetaalt, kan je je wel voorstellen dat indien de rente een keertje niet met de maximum stijgt (zeker in de beginjaren), je vrij snel onder de totale afbetaling van de vaste rentevoet zal duiken.
Je kan dit altijd zelf simuleren door een formule 1/1/1 op de simulator in te geven, en dan in jaar 2 of jaar 3 de rente niet met de max te laten verhogen. Je zal zien dat dit in de beginjaren enorm veel verschil maakt op de totale afbetaling.
Als je dus gelooft dat de rente de komende jaren niet explosief zal stijgen (net zoals ik zelf geloof), valt er dus iets voor te zeggen om richting een variabele rentevoet van het type 1/1/1 te gaan.

Korte historiek van ons:
- April 2017 Q:100% 361K geleend aan 1,528% op 25 jaar met formule 1/1/1
- Mei 2018 laten herzien bij dezelfde bank en nu 349K geleend aan 1,06% op 24 jaar met formule 1/1/1

Het bankshoppen gaat verder en leverde ondertussen een formule 8/3/3 op 20 jaar van 1,09% op. Die is zelfs worst case goedkoper dan alle andere tariefvoorstellen die we al kregen (de vaste inclusief).

We waren die bank binnen gestapt met een vraag naar hun aanbod voor vast op 20 jaar en 1/1/, 3/3/3 en 5/5/5 variabel op 20 jaar. Dan kwam er dus nog een nieuwe formule als tegenvoorstel waar we helemaal nog geen rekening mee hadden gehouden.

Ik begrijp dat het allemaal zeer dicht bij elkaar zit. Ik heb gisteren alle voorstellen met de simulatietool van Spaargids.be nagerekend en het gaat over een verschil van enkele 1000-den euro's. Dat maakt de bankenronde naar ons gevoel nu ook zo lastig: een bank kan niet concurrentieel zijn op de 3/3/3 maar dus wel op een nevenformule die we ook zeker overwegen. Maar je kan toch niet een bank binnenstappen en hun beste tarieven op 10 formules vragen? Of wel? En als je dat niet doet, welke formules neem je dan mee naar een volgende bank? Enkel nog de 8/3/3 en de vaste als referentiepunt?

Bij welke bank heb je die 8/3/3 formule gevonden? en was dit inclusief loondomiciliëring, brandverzekering en schuldsaldo?

Ik heb persoonlijk ook al enkele interessante voorstellen gezien, maar ik wil geen brandverzekering die vasthangt aan mijn lening. Ze kunnen elk jaar hun tarieven verhogen bovenop de jaarlijkse premiestijging op basis van inflatie enzovoort. Als een verzekeringsmaatschappij zijn tarieven verhoogt, heb je het recht om je verzekering op te zeggen. Als je dit doet, verlies je bij veel banken de extra korting => Ze kunnen 20 jaar zoveel vragen als ze willen.