Beste,

Ik vind het niet meteen terug op het forum ...

Ik schets mijn situatie :

Portefeuille : 100k€ in belegging.
Aankoop woning : 200K€
Hypothecair krediet : 200k€

Totale middelen : 300k€
Totale aankoop : 200k€ + 20k€ registratie + 30k € verbouwing = 250k€

- > Kan ik hier 50k€ vanuit het hypothecair krediet in mijn belegging portefeuille pompen en deze totale beleggingsportefeuille als onderpand zetten voor een bullet krediet van ongeveer 100k€ ? Rekening houdend dat mijn hypothecair krediet op de limiet zit van mijn aflossing/inkomen verhouding.

Ik zou denken dat dit geen probleem is aangezien het risico van het bullet krediet volledig wordt gedekt door het onderpand van 150% ?

Indien ik het hypothecair krediet en het bullet/effectendossier bij één bank plaats zal het allicht geen probleem worden, doch ik wil dit graag gaan verdelen over een aantal instellingen. Het hypothecair krediet wordt pas net voor verlijden akte overgemaakt aan de notaris, is er een mogelijkheid om op een deel van dat kapitaal een tussen transactie uit te voeren mits bewijs van overeenkomst met de nodige banken om meteen daarna het bullet krediet in retour vrij te geven aan de notaris om zo de aankoop te financieren ?

Natuurlijk heb ik hier een degelijke simulatie op uitgevoerd en behoud ik hierbij zelfs nog een meer comfortabel overlevingsbudget vergeleken met een standaard situatie waarbij ik zonder enige belegging 50k€ minder hypothecair zou lenen. Ik ga uit van een gemiddele groei op de effecten van 2,25% en genereer groei, terwijl de prognose boven de 3% uitkomt. Alles boven 2,25% is dus een exponentiële bonus.

Qua risico, beleggingen in een neutraal profiel en een gezonde spreiding, ik moet hier voornamelijk de eerste vijf jaren zien te overbruggen, ik heb nog een bijkomende financiele buffer om fluctuatie's tijdens die eerste jaren op te vangen, indien de economie over heel de lijn zou instorten, dan heb ik een probleem, maar ik niet alleen. De optie's om een ramp te voorkomen liggen voor het rapen, ik zou bijvoorbeeld stelselmatig één van de bulletkredieten kunnnen neutralliseren en de overschotten daarvan in de andere portefeuilles steken, en die stap kan ik nadien nog eens herhalen. Ik ben dan wel geld aan het verliezen, maar ik ga nooit kopje onder gezien ik mijn hypothecair gemakkelijk kan afbetalen met mijn huidig nettoloon.

Ik zou het zeer fijn vinden hier input op te krijgen van jullie, positief en negatief, een kritisch oog, zaken die ik vergeet , enz ...

Ik ben een leek op het gebied van sparen ...

Alvast dank !!

MiljarenSparen schreef: ↑17 maart 2021, 18:39 Ik zou het zeer fijn vinden hier input op te krijgen van jullie, positief en negatief, een kritisch oog, zaken die ik vergeet , enz ...

Misschien eens bekijken vanuit het standpunt van de bank(en) ?

MiljarenSparen schreef: ↑17 maart 2021, 18:39 Ik ben een leek op het gebied van sparen ...

Op het gebied van lenen ook denk ik ... ;-)

Is dit het verhaal?


Project: Aankoop woning 200k€ + 20k€ registratie + 30k € verbouwing = 250k€
Hypothecair krediet : 200k€ met hypotheek op de (verbouwde) woning (ok? minder dan 80%)

Rest van het project zelf te financieren om onder de 80% quotiteit te blijven: 50k

Eigen middelen:
Portefeuille : 100k€ in belegging.
Waarvan er dan 50k€ naar de woning zal gaan.

Reserve/vrij geld = 50k


Ik zie niet direct waar een bulletkrediet in het plaatje past; welke waarborg je zou kunnen geven voor het bulletkrediet.

Buitenlandse broker Interactive Brokers geeft kredietlijnen tegen een effectenportfolio. Werkt heel makkelijk (gewoon effecten overdragen, en geld overschrijven naar rekening) maar wel met het risico dat een margin call volgt. Naar rente spotgoedkoop.

B7H4long schreef: ↑18 maart 2021, 07:03 Is dit het verhaal?


Project: Aankoop woning 200k€ + 20k€ registratie + 30k € verbouwing = 250k€
Hypothecair krediet : 200k€ met hypotheek op de (verbouwde) woning (ok? minder dan 80%)

Rest van het project zelf te financieren om onder de 80% quotiteit te blijven: 50k

Eigen middelen:
Portefeuille : 100k€ in belegging.
Waarvan er dan 50k€ naar de woning zal gaan.

Reserve/vrij geld = 50k


Ik zie niet direct waar een bulletkrediet in het plaatje past; welke waarborg je zou kunnen geven voor het bulletkrediet.

Hallo B7H4long,

Dit is het verhaal ...

Ik tracht het te verduidelijken, de cijfers zijn fictief, de constructie is wat ik in realiteit wens te doen:

Ik leen 200k hypothecair,
ik leg er 100k, eigen inleg,
ik heb dan een totaal van 300k,
van die 300k wil ik 150k beleggen,
waardoor ik nog maar 150k over heb,
maar ik geef mijn belegging in onderpand voor een bullet krediet van 100k
waardoor ik 150k + 100k aan middelen heb, wat voldoende is voor mijn aankoop.
Ik heb dan naast de aankoop een portefeuille van 50k met een rendement van 150k.

Ofwel moet ik mijn notaris in dit verhaal meekrijgen, ofwel moet ik met een bank in zee gaan die hierin wil meegaan in ruil voor overeenkomst op hypothecair krediet + beleggingsportefeuille + bulletkrediet, dat laatste maakt me meer afhankelijk en dat wil ik vermijden.

Enig idee of mijn constructie haalbaar is en hoe ik dit optimaal kan realisseren ?

Alvast dank !!

Cheers

EarthNvstr1 schreef: ↑18 maart 2021, 01:32

MiljarenSparen schreef: ↑17 maart 2021, 18:39 Ik zou het zeer fijn vinden hier input op te krijgen van jullie, positief en negatief, een kritisch oog, zaken die ik vergeet , enz ...

Misschien eens bekijken vanuit het standpunt van de bank(en) ?

MiljarenSparen schreef: ↑17 maart 2021, 18:39 Ik ben een leek op het gebied van sparen ...

Op het gebied van lenen ook denk ik ... ;-)

Het standpunt van de bank is als volgt, de krediet adviseur volgt niet meer in mijn verhaal, ik kom in contact met zijn leidinggevende en deze brengt me in contact met hun private bank welke mij dan de aanbieding maken.

Verder apprecieer ik dat u kritisch bent, maar graag dan ook een degelijke onderbouwing. Hier heb ik, en elk ander lid, niets aan.

Roo schreef: ↑18 maart 2021, 08:24 Buitenlandse broker Interactive Brokers geeft kredietlijnen tegen een effectenportfolio. Werkt heel makkelijk (gewoon effecten overdragen, en geld overschrijven naar rekening) maar wel met het risico dat een margin call volgt. Naar rente spotgoedkoop.

De meeste private banken in BE doen dit ook en ik heb de voorkeur voor een Belgische bank die volgens Belgische wetgeving handelt. Een solide bank in BE zal zelfs garanderen nooit een margin call te doen, zij vertrouwen op de prestatie's van hun producten

Thanks voor uw input!

Ben benieuwt of je iemand vind die in dit verhaal wil meegaan.

MiljarenSparen schreef: ↑18 maart 2021, 17:41 Hallo B7H4long,

Dit is het verhaal ...

Ik tracht het te verduidelijken, de cijfers zijn fictief, de constructie is wat ik in realiteit wens te doen:

Ik leen 200k hypothecair,
ik leg er 100k, eigen inleg,
ik heb dan een totaal van 300k,
van die 300k wil ik 150k beleggen, << het lijkt me onwaarschijnlijk dat de bank dit zal toelaten - je hypothecaire lening moet gebruik worden om vastgoed te kopen + het geld van je hypothecair krediet zal pas "vrijgegeven" worden voor "facturen" ivm de woning
waardoor ik nog maar 150k over heb,
maar ik geef mijn belegging in onderpand voor een bullet krediet van 100k << je wil dus eigelijk (het geld van) de ene lening in onderpad geven voor de andere lening
waardoor ik 150k + 100k aan middelen heb, wat voldoende is voor mijn aankoop.
Ik heb dan naast de aankoop een portefeuille van 50k met een rendement van 150k.

Ofwel moet ik mijn notaris in dit verhaal meekrijgen, ofwel moet ik met een bank in zee gaan die hierin wil meegaan in ruil voor overeenkomst op hypothecair krediet + beleggingsportefeuille + bulletkrediet, dat laatste maakt me meer afhankelijk en dat wil ik vermijden.

Enig idee of mijn constructie haalbaar is en hoe ik dit optimaal kan realisseren ?

Alvast dank !!

Cheers

Je wil eigenlijk 150k beleggen terwijl je maar 50k hebt? Als je een bank vindt die daarin meegaat, laat het weten..
Als je al iets zou vinden, gaat dat ook wel niet aan de tarieven van een hypothecair krediet zijn.

Je verhaal is ook niet zo duidelijk voor mij.
Hoe je die 2 transacties wil mixen begrijp ik ook niet (en krijg je wellicht geen enkele bank in mee).

Als ik het goed begrijp:

Beginsituatie is dat je 100k in effecten hebt.

Je wil een huis kopen en daarbij hypothecair lenen.
Meestal wordt de quotiteit berekend op de waarde van de woning en gaan die kosten daar niet in mee.
Dus huis 200k + 20k kosten + 30k verbouwing → heb je 250k nodig.
Quotiteit 80% op 230k = tot 184k te lenen.
Resterende 66k zal van je eigen middelen moeten komen.
(Terzijde, een verbouwing van 30k: daar loop je niet ver mee zunne ; waar ik woon heeft een woning van 200k een verbouwing van minstens 100k nodig...)

Je hebt dan nog 34k over om te beleggen.
En dat lijkt me dan ook de eindsituatie.

Nog een bemerking: 100k in effecten en je wil een woning kopen?
Als je pech hebt en je beleggingen staan volgende maand 50% lager, dan heb je niet genoeg eigen middelen om die woning überhaupt te kunnen kopen...
Het is momenteel niet dat de beurzen net een zware crash achter de rug hebben en superlaag staan.

Roger_de_klusman schreef: ↑18 maart 2021, 21:25 Je wil eigenlijk 150k beleggen terwijl je maar 50k hebt? Als je een bank vindt die daarin meegaat, laat het weten..
Als je al iets zou vinden, gaat dat ook wel niet aan de tarieven van een hypothecair krediet zijn.

Je verhaal is ook niet zo duidelijk voor mij.
Hoe je die 2 transacties wil mixen begrijp ik ook niet (en krijg je wellicht geen enkele bank in mee).

Als ik het goed begrijp:

Beginsituatie is dat je 100k in effecten hebt.

Je wil een huis kopen en daarbij hypothecair lenen.
Meestal wordt de quotiteit berekend op de waarde van de woning en gaan die kosten daar niet in mee.
Dus huis 200k + 20k kosten + 30k verbouwing → heb je 250k nodig.
Quotiteit 80% op 230k = tot 184k te lenen.
Resterende 66k zal van je eigen middelen moeten komen.
(Terzijde, een verbouwing van 30k: daar loop je niet ver mee zunne ; waar ik woon heeft een woning van 200k een verbouwing van minstens 100k nodig...)

Je hebt dan nog 34k over om te beleggen.
En dat lijkt me dan ook de eindsituatie.

Nog een bemerking: 100k in effecten en je wil een woning kopen?
Als je pech hebt en je beleggingen staan volgende maand 50% lager, dan heb je niet genoeg eigen middelen om die woning überhaupt te kunnen kopen...
Het is momenteel niet dat de beurzen net een zware crash achter de rug hebben en superlaag staan.

Dag Roger,

Dank voor het meedenken.
Je kan gelijk hebben, maar dan nog kan je het achteraf doen als ergens een krediet kan krijgen voor één of maximum twee weken, enkel en alleen om de transactie voor het bullet krediet te doen. De schuld daarvan wordt officieel geregistreerd en daar kijkt men enkel naar uw afbetalingsvermogen. Natuurlijk dat laatste wil ik vermijden.

Daarnaast verwacht ik dat een bank wel mee zal stappen in mijn verhaal als ik mijn kapitaal bij hen beleg, maar ik wil ook graag dit kunnen omzeilen om op die manier een sterkere voet te hebben tijdens mijn onderhandelingen.

Ik tracht op korte termijn wat meer info te verzamelen, als ik eruit ben wat mogelijk is dan zal ik het hier eens duidelijk uitschrijven .

Wat betreft de beurzen, volkomen mee eens, maar wie juist spreid heeft gegarandeerd winst, dat heeft tegenwoordig niets meer met geluk te maken. Alhoewel de term "juist" hier wel voor interpretatie vatbaar is, die vult ieder voor zich in

MiljarenSparen schreef: ↑18 maart 2021, 17:41 Ik leen 200k hypothecair,
ik leg er 100k, eigen inleg,
ik heb dan een totaal van 300k,
van die 300k wil ik 150k beleggen,
waardoor ik nog maar 150k over heb,
maar ik geef mijn belegging in onderpand voor een bullet krediet van 100k
waardoor ik 150k + 100k aan middelen heb, wat voldoende is voor mijn aankoop.
Ik heb dan naast de aankoop een portefeuille van 50k met een rendement van 150k.

Ik begrijp vooral dat je een lening bovenop een lening aangaat. Of een lening met als onderpand geleend geld.

Als je het allemaal combineert, dan zeg je eigenlijk dat je:
* Een woning wil kopen van 200k
* daarvoor 100k eigen inleg hebt
* nog 300k gaat lenen (200k hypothecair en 100k bullet)
Er is geen enkele bank die hierin meegaat. Toch zeker niet als je het ze zo gaat verkopen

Er zijn wel banken die je een krediet geven, als je een effecten portefeuille in onderpand geeft.
Stel bv:
* Je hebt een effectenportefuille van 500k
* Je wil 200k lenen
* je hebt niet genoeg inkomen om die lening af te betalen
Dan kan je die effectenportefuille in onderpand geven en eventueel maandelijks een stuk ervan laten afkopen.

MiljarenSparen schreef: ↑18 maart 2021, 17:48 de krediet adviseur volgt niet meer in mijn verhaal

Dat kan ik begrijpen, ja ;-)

MiljarenSparen schreef: ↑18 maart 2021, 17:48 hun private bank welke mij dan de aanbieding maken.

Al een aanbieding gehad ? Welke ?

MiljarenSparen schreef: ↑18 maart 2021, 17:48 Verder apprecieer ik dat u kritisch bent, maar graag dan ook een degelijke onderbouwing. Hier heb ik, en elk ander lid, niets aan.

Een hypothecaire lening wordt meestal 100% gedekt door een hypotheek.
Een hypotheek is meestal maximaal van 100% van de waarde van het object (wat juist de waarde is kan variëren) dat hypotheekvrij is.

Voor een persoonlijke lening kunnen de voorwaarden uiteenlopen.
Bij de bank waar je een effectenportefeuille hebt, kan je eventueel je effectenportefeuille gebruiken als onderpand voor je lening om een betere intrestvoet te krijgen.
De bank zal vermoedelijk wel je effectenportefeuille onder de loep nemen om te bepalen hoeveel ze dat onderpand waard vinden en je zal ook niet meer vrij zijn om eender wat te doen met je effectenportefeuille dat je als onderpand hebt gegeven.

Nu ga jij dat allemaal wat mixen... ik denk niet dat er 1 bank is die een andere lening als onderpand gaat aanvaarden.

Hoe ik jou begrijp is als volgt:
- je hebt een effectenportefeuille met huidige verkoopwaarde 100.000 (maar die wil je niet verkopen)
- je wil een te renoveren woning kopen aan 200.000 en hebt dit niet cash voorhanden
- je schat de kosten op 20.000 en de renovatiekosten op 30.000 en hebt dit niet cash voorhanden

Een realistische aanpak lijkt mij bv.:
- 200.000 lenen hypothecair
- 50.000 lenen persoonlijk met je effectenportefeuille als onderpand

Anders moet je nog maar eens proberen concreter uit te leggen wat je juist zou willen doen.

EarthNvstr1 schreef: ↑19 maart 2021, 18:10

MiljarenSparen schreef: ↑18 maart 2021, 17:48 de krediet adviseur volgt niet meer in mijn verhaal

Dat kan ik begrijpen, ja ;-)

MiljarenSparen schreef: ↑18 maart 2021, 17:48 hun private bank welke mij dan de aanbieding maken.

Al een aanbieding gehad ? Welke ?

MiljarenSparen schreef: ↑18 maart 2021, 17:48 Verder apprecieer ik dat u kritisch bent, maar graag dan ook een degelijke onderbouwing. Hier heb ik, en elk ander lid, niets aan.

Een hypothecaire lening wordt meestal 100% gedekt door een hypotheek.
Een hypotheek is meestal maximaal van 100% van de waarde van het object (wat juist de waarde is kan variëren) dat hypotheekvrij is.

Voor een persoonlijke lening kunnen de voorwaarden uiteenlopen.
Bij de bank waar je een effectenportefeuille hebt, kan je eventueel je effectenportefeuille gebruiken als onderpand voor je lening om een betere intrestvoet te krijgen.
De bank zal vermoedelijk wel je effectenportefeuille onder de loep nemen om te bepalen hoeveel ze dat onderpand waard vinden en je zal ook niet meer vrij zijn om eender wat te doen met je effectenportefeuille dat je als onderpand hebt gegeven.

Nu ga jij dat allemaal wat mixen... ik denk niet dat er 1 bank is die een andere lening als onderpand gaat aanvaarden.

Hoe ik jou begrijp is als volgt:
- je hebt een effectenportefeuille met huidige verkoopwaarde 100.000 (maar die wil je niet verkopen)
- je wil een te renoveren woning kopen aan 200.000 en hebt dit niet cash voorhanden
- je schat de kosten op 20.000 en de renovatiekosten op 30.000 en hebt dit niet cash voorhanden

Een realistische aanpak lijkt mij bv.:
- 200.000 lenen hypothecair
- 50.000 lenen persoonlijk met je effectenportefeuille als onderpand

Anders moet je nog maar eens proberen concreter uit te leggen wat je juist zou willen doen.

Ik geef toe dat mijn verhoudingen niet helemaal correct zijn ...

Aankoop woning: 100%
registratie: 7%
verbouwing: 10%
Eigen inleg: 65%
Hypothecair krediet: 76%
Belegging: 100%
Bullet krediet: +- 66% (verdeeld over drie instellingen, waarvan twee garanderen nooit margin calls uit te voeren, en bij de andere ga ik een marge inbouwen)
Maandelijkse aflossingen : hypothecair + bullet interesten + 1500 overleving
Daarnaast behoud ik een aanspreekbare buffer nabij.
Het geheel moet in een lange termijn visie bekeken worden en met vertrouwen in je effecten vanzelfsprekend.
Ik bekom hier een portefeuille woning + effecten van 200% tegenover krediet van 145%, rentevoeten allen op hypothecair niveau.
Met zeeeer conservatie resultaten gerekend (gemiddeld minder dan 2,5% !!!) bekomen ik bij einde hypotheek een ratio van 242% portefeuille t.o.v. 68% krediet.

Alles gerekend vanaf de aankoopprijs van 100%

Dank voor jullie input, als ik binnenkort mijn internet rekening nog kan betalen dan houd ik jullie zeker op de hoogte van mijn wild avontuur !

Je constructie klopt niet.
In de veronderstelling dat je geen troll bent, mijn laatste poging.

Je kan een Euro maar 1x gebruiken.
Er zijn beperkingen aan zowel een hypotheeklening als aan een bulletkrediet.
Je tijdslijn klopt niet.


Eigen kapitaal aan de start: 100k in een portefeuille
Prijs woning: 200k
Aankoopkosten: 20k
Verbouwingskosten: 30k

Met zeeeer conservatie resultaten gerekend (gemiddeld minder dan 2,5% !!!)

Het probleem is niet het gemiddelde maar de dalen. Om de zoveel jaar gaat de beurs 30% naar beneden, soms wel 50%.


Bulletkrediet:

Het geheel moet in een lange termijn visie bekeken worden en met vertrouwen in je effecten vanzelfsprekend.
Bullet krediet: +- 66% (verdeeld over drie instellingen, waarvan twee garanderen nooit margin calls uit te voeren, en bij de andere ga ik een marge inbouwen)

Nooit margin calls? waar ga je dat vinden. Elke beleggingsportfeuille gaat omhoog en omlaag in waarde. Op de momenten dat de beurs naar beneden gaat zal jouw schuld tov de bank te klein worden tov het onderpand dat je aan de bank gegeven hebt. Ofwel zal je moeteen aandraven met extra onderpand, ofwel zal je een deel van de lening moetn terugbetalen, ofwel zal een deel van je onderpand verkocht worden.


Hypotheeklening:

Je krijgt het geld van de hypotheeklening nooit zelf in handen.
Het grootste deel zal via de notaris aan de verkopers worden overgemaakt.
Het resterende deel voor de verbouwing, zal je kunnen krijgen na voorlegging van de facturen.


Tijdslijn:

Bij de aankoop van de woning moet je de kosten betalen.
Ofwel betaal je de kosten van je portefeuille, ofwel van het bulletkrediet met onderpand je portefeuille (Indien je het krijgt) - (het geld van je) portefeuille is dus in gebruik (en kan je geen tweede keer gebruiken)
Het resterende deel voor de verbouwing, zal je kunnen krijgen na voorlegging van de facturen.