Ik heb een voorstel gehad voor een accordeon lening, en nu probeer ik helder te krijgen wat er eigenlijk het worst case scenario is. Er zit namelijk nogal wat verschil op wat ik zelf lees en uitreken, en wat mijn immotheker me heeft verteld. Weet er misschien iemand hoe je dit juist kunt uitrekenen?

De details zijn als volgt:
- €165.000 leenbedrag
- 1.25% rentevoet bij aanvang
- elke 3 jaar herzienbaar (3/3 +3,0/-3,0)
- looptijd 25 jaar, tot max. 26,5 jaar
- vast maandbedrag van €640,17

Volgens de immotheker heb je dan in de worst case na 26,5 jaar €38.109 aan rente betaald en is het volledig afbetaald.

Zelf dacht ik het als volgt na te rekenen:
- 3 jaar aan 1,25% -> hierna is resterende schuld €147.798, reeds betaalde rente €5.844
- rentevoet stijgt naar 2,51% tot maximale looptijd (nog 23,5 jaar) -> maandbedrag voor een vaste rente obv. van bovenstaande resterende schuld zou op €692 komen, om volledig te kunnen afbetalen. Maar aangezien het maandbedrag vast staat op €640, zit je dus sowieso op het eind met een niet-afbetaald bedrag, toch?
Een beetje spelen met de looptijd van een vaste lening met leenbedrag €147.798 en rente 2,51% tot ik op €640 per maand uitkom geeft mij dat de volledige lening pas na ongeveer 29 jaar volledig afbetaald zou zijn, met in totaal ongeveer €59.000 aan rente betaald (amper minder rente als het na 26,5 jaar stopt, en op dat punt nog een restschuld van zo'n €20.000).

Zit er ergens een denkfout in mijn redenering, of probeert men de situatie mooier voor te stellen dan ze is?
Alvast bedankt voor jullie inzichten!

ElectricSheep schreef: ↑16 februari 2022, 21:53 of probeert men de situatie mooier voor te stellen dan ze is?

Alleen al de term "accordeon" ...

niet slecht - dus worst case is een intrestvoet van 1,65% op 26,5 jaar
eens vergeleken met de online kredietgever hello-bank op 25 jaar : vaste intrestvoet van 1,43% maar misschien zijn de verzekeringen bij hello-bank duurder ?

ElectricSheep schreef: ↑16 februari 2022, 21:53 - rentevoet stijgt naar 2,51% tot maximale looptijd (nog 23,5 jaar) -> maandbedrag voor een vaste rente obv. van bovenstaande resterende schuld zou op €692 komen, om volledig te kunnen afbetalen. Maar aangezien het maandbedrag vast staat op €640, zit je dus sowieso op het eind met een niet-afbetaald bedrag, toch?
Een beetje spelen met de looptijd van een vaste lening met leenbedrag €147.798 en rente 2,51% tot ik op €640 per maand uitkom geeft mij dat de volledige lening pas na ongeveer 29 jaar volledig afbetaald zou zijn, met in totaal ongeveer €59.000 aan rente betaald (amper minder rente als het na 26,5 jaar stopt, en op dat punt nog een restschuld van zo'n €20.000).

Zit er ergens een denkfout in mijn redenering, of probeert men de situatie mooier voor te stellen dan ze is?
Alvast bedankt voor jullie inzichten!

Je redenering is correct. Daarom is het belangrijk om bij een accordeonlening na te gaan wie dit risico op zich pakt? Indien de bank dit op zich pakt (het meest gunstige scenario) dan heeft de immotheker gelijk en zal alles na maximum 26,5 jaar afbetaald zijn.

Maar sommige banken zullen na 26,5 jaar vragen om in 1 keer het restbedrag te betalen (die +- 20.000 euro). Of in een ander geval zullen ze na een bepaalde periode alsnog vragen om je maandelijks bedrag te verhogen indien ze merken dat je anders niet alles terugbetaald zal hebben tegen het einde van de lening.

Ik zou dit dus eens bevragen bij de Immotheker wat er zal gebeuren in dat scenario. Met de rentes die aan het stijgen zijn, is de kans immers reëel dat je ooit in dat scenario zal zitten.

NS2SN schreef: ↑17 februari 2022, 10:52 Je redenering is correct. Daarom is het belangrijk om bij een accordeonlening na te gaan wie dit risico op zich pakt? Indien de bank dit op zich pakt (het meest gunstige scenario) dan heeft de immotheker gelijk en zal alles na maximum 26,5 jaar afbetaald zijn.

De klant draagt het risico. Het risico dat de bank draagt (naast het feit dat de klant misschien de lening niet terugbetaalt, het huis veel minder waard is dan geschat, dat de huizenmarkt ineenstort etc ) is de maximale rentevoet tot waar de rentevoet kan stijgen.

Maar sommige banken zullen na 26,5 jaar vragen om in 1 keer het restbedrag te betalen (die +- 20.000 euro). Of in een ander geval zullen ze na een bepaalde periode alsnog vragen om je maandelijks bedrag te verhogen indien ze merken dat je anders niet alles terugbetaald zal hebben tegen het einde van de lening.

Ben je zeker? Accordeonlening is lening waarbij looptijd aangepast wordt bij stijgende en dalende rentevoeten zodat maandbedrag hetzelfde blijft en zodat aan het einde de lening volledig is terugbetaald. Tijd kan dus telkens (om de 3 jaar in dit geval) krimpen (dalende rentevoeten) of langer worden (stijgende rentevoeten).

Ik zou dit dus eens bevragen bij de Immotheker wat er zal gebeuren in dat scenario. Met de rentes die aan het stijgen zijn, is de kans immers reëel dat je ooit in dat scenario zal zitten.

Best ook vragen of het worst case scenario echt het worst case scenario is. De bank heeft waarschijnlijk 3 scenario's gegeven: het verwachte scenario, een positief scenario, en een negatief scenario. Dat negatief scenario is niet het slechtste dat zich kan voordoen, maar wel "slecht". Ze noemen dat misschien het "worst case" scenario omdat het het slechtste is van de 3 scenarios maar het is niet het allerslechtste dat zich kan voordoen.

VLblokpate schreef: ↑17 februari 2022, 11:19 De klant draagt het risico. Het risico dat de bank draagt (naast het feit dat de klant misschien de lening niet terugbetaalt, het huis veel minder waard is dan geschat, dat de huizenmarkt ineenstort etc ) is de maximale rentevoet tot waar de rentevoet kan stijgen.

In het geval van een accordeonlening is dat niet altijd het geval. Soms draagt de bank het risico dat de lening niet volledig is afbetaald op het einde van de looptijd. Omdat het vaste maandbedrag bijvoorbeeld ontoereikend is om de lening volledig af te betalen binnen de maximale looptijd (bv. na verdubbeling rentevoet).

VLblokpate schreef: ↑17 februari 2022, 11:19 Ben je zeker? Accordeonlening is lening waarbij looptijd aangepast wordt bij stijgende en dalende rentevoeten zodat maandbedrag hetzelfde blijft en zodat aan het einde de lening volledig is terugbetaald. Tijd kan dus telkens (om de 3 jaar in dit geval) krimpen (dalende rentevoeten) of langer worden (stijgende rentevoeten).

Indien na 3 jaar de rente zou verdubbelen van 1,25% naar 2,5% en dan op dat niveau zou blijven voor de rest van de looptijd dan kun je met een vast maandbedrag nooit de lening afbetaald krijgen binnen de maximale looptijd van 26,5 jaar. Vandaar dat het belangrijk is om te zien wie het risico draagt m.b.t. het eventuele restbedrag.

NS2SN schreef: ↑17 februari 2022, 11:43 Indien na 3 jaar de rente zou verdubbelen van 1,25% naar 2,5% en dan op dat niveau zou blijven voor de rest van de looptijd dan kun je met een vast maandbedrag nooit de lening afbetaald krijgen binnen de maximale looptijd van 26,5 jaar. Vandaar dat het belangrijk is om te zien wie het risico draagt m.b.t. het eventuele restbedrag.

Bedankt voor de reactie. Maar 26,5 max looptijd is niet erg realistisch dan.
In elk geval. Lijkt moeilijk in te schatten. Nadelen lijken groter dan voordelen. Met variabele of vaste rentevoet is het allemaal veel transparanter. Duidelijker waar je aan toe bent. Accordeon lijkt eerder iets voor iemand die geld genoeg heeft en een gokje wil wagen.

ElectricSheep schreef: ↑16 februari 2022, 21:53 Ik heb een voorstel gehad voor een accordeon lening, en nu probeer ik helder te krijgen wat er eigenlijk het worst case scenario is. Er zit namelijk nogal wat verschil op wat ik zelf lees en uitreken, en wat mijn immotheker me heeft verteld. Weet er misschien iemand hoe je dit juist kunt uitrekenen?

De details zijn als volgt:
- €165.000 leenbedrag
- 1.25% rentevoet bij aanvang
- elke 3 jaar herzienbaar (3/3 +3,0/-3,0)
- looptijd 25 jaar, tot max. 26,5 jaar
- vast maandbedrag van €640,17

Volgens de immotheker heb je dan in de worst case na 26,5 jaar €38.109 aan rente betaald en is het volledig afbetaald.

Zelf dacht ik het als volgt na te rekenen:
- 3 jaar aan 1,25% -> hierna is resterende schuld €147.798, reeds betaalde rente €5.844
- rentevoet stijgt naar 2,51% tot maximale looptijd (nog 23,5 jaar) -> maandbedrag voor een vaste rente obv. van bovenstaande resterende schuld zou op €692 komen, om volledig te kunnen afbetalen. Maar aangezien het maandbedrag vast staat op €640, zit je dus sowieso op het eind met een niet-afbetaald bedrag, toch?
Een beetje spelen met de looptijd van een vaste lening met leenbedrag €147.798 en rente 2,51% tot ik op €640 per maand uitkom geeft mij dat de volledige lening pas na ongeveer 29 jaar volledig afbetaald zou zijn, met in totaal ongeveer €59.000 aan rente betaald (amper minder rente als het na 26,5 jaar stopt, en op dat punt nog een restschuld van zo'n €20.000).

Zit er ergens een denkfout in mijn redenering, of probeert men de situatie mooier voor te stellen dan ze is?
Alvast bedankt voor jullie inzichten!

Haal die hier door de simulator. Het is een variabele lening met index van 3 jaar ( index C) en cap 3.
Door afrondingsverschillen kan het 0,01€ meer of minder zijn of in totaal maximum 3,6€.
Eerst een simulatie met 25j en dan een simulatie met 26,5j. Het verschil tussen beide is wat je meer betaald voor de langere looptijd.

Uw maandaflossing van 640€ is vast de eerste drie jaar tot aan de herziening. Dat vast moet eigenlijk zijn met vaste maandaflossing voor 25j.

Tycoon schreef: ↑17 februari 2022, 13:06
Eerst een simulatie met 25j en dan een simulatie met 26,5j. Het verschil tussen beide is wat je meer betaald voor de langere looptijd.

Die 26,5 is niet het slechtste geval. Het is: normaal gezien zal het niet langer dan 26,5 zijn. Normaal gezien is hier: als de rentevoeten nu eens omhoog en dan weer omlaag gaan.
Het slechtste geval is: de rentevoeten stijgen en blijven hoog.
De banken moeten dat slechtste scenario niet geven. Ze geven als "slechtste" scenario: het zit een beetje tegen en niet te veel.

De worst case is toch, dat je bij de eerste herziening de volledige drie procentpunt aan je been hebt en dat de rest van de looptijd ?

Inderdaad, Immotheker doet dat zo niet, 'want dan kan niemand meer een huis kopen'.
Maar dan is het nogal een vrije discussie hoe rooskleurig je precies de situatie mag bekijken.

VLblokpate schreef: ↑17 februari 2022, 13:33

Tycoon schreef: ↑17 februari 2022, 13:06
Eerst een simulatie met 25j en dan een simulatie met 26,5j. Het verschil tussen beide is wat je meer betaald voor de langere looptijd.

Die 26,5 is niet het slechtste geval. Het is: normaal gezien zal het niet langer dan 26,5 zijn. Normaal gezien is hier: als de rentevoeten nu eens omhoog en dan weer omlaag gaan.
Het slechtste geval is: de rentevoeten stijgen en blijven hoog.
De banken moeten dat slechtste scenario niet geven. Ze geven als "slechtste" scenario: het zit een beetje tegen en niet te veel.

Ja, max 5 jaar verlengbaar dus gelijk aan de 30jarige looptijd van de klassieke hypothecaire kredieten. Ik vraag mij af of de accordeon gebondenheid aan de limiet van wettelijke verdubbeling van de rentevoet. In dat geval zou de cap 1,25 zijn. Ik denk het niet en daarbij omzeilen ze de beperking van de klassieke variabele hypotheeklening voorzien in de wet op het hypothecair krediet.

Bij de meeste accordeonleningen dacht ik dat de bank jaarlijks verplicht is de rente en de looptijd te herzien. Mogelijk is dat veranderd.

Door in Excel of OpenOffice met de formule voor annuiteiten te spelen en pmt constant te houden op 640,17€. Zou je in het slechtse geval, 4,25% na 3 jaar ( of beperkt 2,5%), de maximale looptijd (n) kunnen vinden o.b.v het openstaand kapitaal na 3 jaar. Je gebruikt hiervoor de formule NPER.

Als je een grafisch rekenmachine hebt kun je dat ook uitrekenen via de financiële module, die et meestal bij zit.
Pmt= maand of jaaraflossing. Voor maand moet je dan y= betalingen/jaar op 12 zetten. Vraag dan om te solven voor n (= de looptijd).

Dus doe een paar simulaties.

Als de rente direct na die 3 jaar verdubbeld, heb je nog 26,5j nodig om het openstaand kapitaal aan 640,17€/maand terug te betalen. Je lening liep dan in totaal 29,5j. Wat juist binnen de wettelijke termijn van 30j/ hypothecaire inschrijving is. Ook juist binnen de wettelijke toegestane verlenging van 5j.

In het allerslechtste scenario, als je effectief 4,25% moet betalen na 3 jaar. Dan heb je nog 40,7j nodig om het openstaand kapitaal aan 640,17€ af te lossen. De lening liep dan in totaal 43,7j dat is 13,7j langer dan een hypothecaire inschrijving. Je zal dan ofwel meer maandelijks moeten terugbetalen ofwel een vernieuwing van de hypotheek moeten doorlopen. Maar dat mogen ze niet het kan maar maximum met 5j verlengd worden tot 30j looptijd in totaal.

In het beste geval, als je effectief -1,75%, na 3 jaar krijgt. Dan heb je nog 16,4j nodig om het kapitaal af te lossen aan 640,17€. De lening heeft dan in totaal 19,4j gelopen.

Als de rente tot 0% werd teruggebracht liep de lening in totaal 22,2 j.

Een accordeonlening kan hoogstens 5 jaar langer duren dan de minimumlooptijd. Vandaar dat ik al eerder gezegd heb dat het van belang is om conctractueel goed vast te leggen wat er gebeurt met het eventuele restsaldo. Ten laste van de bank of de klant?

Hartelijk bedankt voor jullie inzichten!

Best ook vragen of het worst case scenario echt het worst case scenario is. De bank heeft waarschijnlijk 3 scenario's gegeven: het verwachte scenario, een positief scenario, en een negatief scenario. Dat negatief scenario is niet het slechtste dat zich kan voordoen, maar wel "slecht". Ze noemen dat misschien het "worst case" scenario omdat het het slechtste is van de 3 scenarios maar het is niet het allerslechtste dat zich kan voordoen.

Die 26,5 is niet het slechtste geval. Het is: normaal gezien zal het niet langer dan 26,5 zijn. Normaal gezien is hier: als de rentevoeten nu eens omhoog en dan weer omlaag gaan.
Het slechtste geval is: de rentevoeten stijgen en blijven hoog.
De banken moeten dat slechtste scenario niet geven. Ze geven als "slechtste" scenario: het zit een beetje tegen en niet te veel.

Ik vermoed dit inderdaad, dat men mij niet echt de worst case heeft gegeven, maar wat zij denken dat mogelijk de effectieve worst case zal zijn, gebaseerd op parameters die voor mij niet transparant zijn.

Indien na 3 jaar de rente zou verdubbelen van 1,25% naar 2,5% en dan op dat niveau zou blijven voor de rest van de looptijd dan kun je met een vast maandbedrag nooit de lening afbetaald krijgen binnen de maximale looptijd van 26,5 jaar. Vandaar dat het belangrijk is om te zien wie het risico draagt m.b.t. het eventuele restbedrag.

Ik heb meermaals gevraagd wat er gebeurt bij een restbedrag op het eind van die 26,5 jaar en kreeg steeds eerder ontwijkende antwoorden in de zin van, "dit zal nooit gebeuren', 'je kunt altijd vervroegd afbetalen', etc. Hieruit maak ik op dat het risico hoogstwaarschijnlijk voor mijzelf is.


Bij deze vind ik mijn vermoeden van gebrek aan transparantie bij dit aanbod bevestigd. Ik ga hoogstwaarschijnlijk toch elders voor een vaste rentevoet gaan.

ElectricSheep schreef: ↑17 februari 2022, 18:17 Bij deze vind ik mijn vermoeden van gebrek aan transparantie bij dit aanbod bevestigd. Ik ga hoogstwaarschijnlijk toch elders voor een vaste rentevoet gaan.

Elders ook eens je licht opsteken is altijd een goed idee.
Maar daarom moet je deze ook niet "laten vallen".

Wat ik mis in je verhaal is de reden waarom je voor zo'n accordeon lening zou willen gaan en dat dat het enige is wat je hier meedeelt.

De eerste vraag die je je volgens mij moet stellen, is wat jouw prioriteiten zijn.
Bv. is "zo goedkoop mogelijk" de prioriteit of is "een vast maandelijks bedrag" de prioriteit of is "een bepaalde maximum looptijd" de prioriteit of is "een bepaald maximum maandelijks bedrag" de prioriteit, enz.
De mogelijkheden zijn legio... alles hangt af van jouw situatie en jouw voorkeuren/prioriteiten.

Vervolgens (na het vorige dus) kan je op basis van jouw voorkeuren/prioriteiten aan meerdere potentiële leningverstrekkers meerder voorstellen vragen (= meerdere voorstellen per leningverstrekker voor alle duidelijkheid).

Men post hier percentages, maar eigenlijk zijn die niet relevant zonder het totaalplaatje.