oli469 schreef: ↑12 maart 2019, 17:37

jvdc schreef: ↑12 maart 2019, 16:45
Uit nieuwsgierigheid: welk resultaat krijg je als je de kosten verhoogt tot 14%? Indien je sneller koopt, is een extra verhuis gedurende je looptijd van 20 jaar namelijk wel een reële mogelijkheid om mee rekening te houden in je berekening?

Bij kosten van 14% moet de OP bij een gelijkblijvende waarde van het vastgoed een hoger rendement behalen dan 8.2% netto op zijn beleggingen om in het scenario huren op het einde een groter netto vermogen over te houden.

Ik zie wel niet zo goed wat je bedoelt met jouw laatste zin.

Wel, als je binnen de 20 jaar een keer extra verhuist moet je opnieuw transactiekosten betalen. In dat geval heb je dus 14% (twee keer 7%) transactiekosten. Als je daarna nog een keer verhuist betaal je 21% (drie keer 7%), etc. Bij huren (+ aandelenportefeuille) betaal je die transactiekosten niet, onafhankelijk van hoe vaak je verhuist.

De assumptie dat je zeker niet meer zult verhuizen eens je een appartement hebt gekocht lijkt me niet realistisch. Op zijn minst moet je een probabiliteit geven aan het feit dat je binnen de 20 jaar nog eens (al dan niet meermaals) opnieuw zult verhuizen? Of hoeveel mensen (jonger dan de babyboomers) ken jij die 20 jaar lang in hetzelfde appartement wonen? Veel van mijn vrienden zijn na hun eerste aankoop inmiddels al minstens één keer opnieuw verhuisd. En dan heb ik het nog maar over een tijdhorizon van maximaal 10 jaar.

Ik ben daarin akkoord dat het weinig waarschijnlijk is dat de OP zo lang in dezelfde eigendom zou blijven wonen, en ik heb dat ook aangegeven in één van mijn vorige posts.
Huren = flexibiliteit en dat heeft ook zijn waarde. Kopen om te kopen kan duurder zijn als men het gekochte pand niet lang aanhoudt. Ik moet wel de kanttekening maken dat er een (beperkte) meeneembaarheid van registratierechten in Vlaanderen is, wat de kost gevoelig zou kunnen verkleinen en allicht moet er ook niet onmiddellijk een nieuwe hypotheek worden afgesloten.

Nu de OP geeft aan dat hij denkt een stabiele manier van leven te hebben waarbij hij decennia bij dezelfde werkgever kan blijven. Daar ben ik dan ook vanuit gegaan (hoewel dat misschien niet zo waarschijnlijk is).

Bovendien is het heel moeilijk om die assumptie van een aantal extra keren verhuizen in het model te integreren, want wie kan voorspellen wanneer deze plaatsvinden, hoe de fiscaliteit dan is geëvolueerd en of de op dan wel een exact even duur pand zou kopen.

Ik zie niet direct hoe je zoiets kan integreren, maar als je suggesties hebt, altijd welkom .

Volgens mijn eigen simulatiefile liggen beide opties heel dicht bij mekaar (als je puur kijkt naar de financiële cijfers). Ik ga uit van een opbrengst op investeringen van 6% en 2% inflatie/appreciatie gebouw.