Hallo,

Ik ben 32 jaar, en huur momenteel een appartement niet ver van mijn werk aan 835 euro per maand.

Als ik het goed heb, betaal ik op 25 jaar tijd 250 500 euro, waar ik dan uiteindelijk niets voor kan tonen, maw dat geld is verdwenen.

Het zou dus waarschijnlijk beter zijn een appartement of huis te kopen voor een gelijkaardige prijs, waarvan ik die waarde vastheb, maw op einde van mijn carrière kan ik die eigendom verkopen en dat geld terugverdienen.

Dit lijkt mij een goede redenering, maar als ik een eigendom koop, heb ik weinig tot niets over om te beginnen beleggen. Ik heb nu zowat 65 000 euro op mijn rekening staan, en had gehoopt hiervan 50 000 euro te kunnen investeren in IWDA en een obligatie vanaf dit jaar, met een maandelijkse inleg van 500 - 1000 euro.

Zou het een goede investering zijn om een appartement te kopen voor 230 000 euro (voor alle kosten: notaris, btw, registratie)? Zou het dan nog altijd een goed idee zijn om te beleggen, gezien ik dan op 25 jaar tijd een hypotheek betaal van ongeveer 1300-1400 euro per maand? Of huur ik beter gewoon verder, om dan te investeren met een grotere inleg?

Bedankt voor uw advies

Oei, ik moet dringend van job veranderen

Ik ben van mening dat een eerste eigendom een mooie kern is van een gezonde portefeuille. Zeker in tijden van extreem lage rente en een mooi fiscaal voordeel. Een kern die door de jaren heen 3% netto stijgt in waarde (https://statbel.fgov.be/nl/themas/bouwe ... ex#figures) uiteraard te vermeerderen met je belastingvoordeel en te verminderen met al je kosten (KI, herstellingen, renovatie, ...)

Hierna kan je beginnen denken aan pensioensparen. Er zijn voor en tegenstanders, soit, ik ben nog steeds voorstander.

Daarna kan je beleggen in ETF's/aandelen/obligaties/holdings/... om een mooi gedifferentieerde portefeuille op te bouwen.


Ik doe al het bovenstaande volgens vaste maandelijkse bedragen, de rest leef ik op.

Huren is niet alijd een slechte optie. Kopen zou ik enkel doen als je zeker bent dat je minstens 5 jaar in hetzelfde pand kan wonen, en dan nog. De tijd van de grote meerwaardes ligt volgens mij achter ons en de kosten om een pand te verwerven zijn in België niet min.

Eerst moet je dit dus beslissen voor jezelf: wil je je vastzetten aan een appartment? Heb je een partner of zie je dit veranderen in de toekomst? Blijft jouw werk op dezelfde plaats of ga je je niet moeten verplaatsen om je werk te moeten behouden? Gaat jouw (potentiële) partner in dat appartement willen blijven wonen?

Flexibiliteit (huren) heeft zijn prijs, maar ondoordachte keuzes zijn vaak nog duurder (kopen om te kopen). Schat eens de waarde in van je huidige appartement. Eens die cijfers bekend kun je simulaties maken met hetgeen op de lange termijn het grootste vermogen geeft. Maar dit blijven dan uiteraard simulaties (garbage in = garbage out). Niemand heeft een glazen bol

Wat betreft je geschatte hypotheek: om 1300 a 1400 af te betalen op 25 jaar, met jouw profiel, zou je toch minstens 325000 moeten kunnen lenen.

Wat betreft je belegging. Ik zou ik de huidige markt niet in één keer €50000 durven te beleggen. De beurs gaat momenteel alle kanten uit. Ik zou tijdelijk instappen aan een bedrag tussen de 1000 en de 2000 maand om het risico te spreiden.

Misschien kan je met een bulletlening, zowel het huis kopen als beleggen?

oli469 schreef: ↑10 maart 2019, 20:06 Eerst moet je dit dus beslissen voor jezelf: wil je je vastzetten aan een appartment? Heb je een partner of zie je dit veranderen in de toekomst? Blijft jouw werk op dezelfde plaats of ga je je niet moeten verplaatsen om je werk te moeten behouden? Gaat jouw (potentiële) partner in dat appartement willen blijven wonen?

Ik heb geen partner en daar geen ambitie voor. Het te kopen appartement zou vlakbij mijn werkplaats liggen, letterlijk op 2 minuten wandelafstand van de voordeur. Hiet ziet er naar uit dat dit stabiel werk is, dat ik (hopelijk) decennia zal doen.

In eerste instantie zou ik dan ook geneigd zijn om deze investering in een appartement van 230 000 euro te doen. Echter, met alle kosten daarbij komt dit bedrag al op 279 000 euro. Als ik het juist heb, is deze surplus van 49 000 euro verloren: wanneer ik het appartement ooit verkoop, zal ik dus waarschljnlijk een verlies lijden van tienduizenden euro. Daar bovenop komen nog kosten van 50-100 euro per maand, over jaren tot decennia.

Dus als ik nu toch luidop aan het denken ben:
-Als ik nu verder huur, geef ik daaraan op een periode van 20 jaar 200 400 euro uit.

-Als ik nu koop, geef ik daaraan 279 000 + (75 * 12 * 20) = 297 000 euro uit. Als ik na 20 jaar dan verkoop aan dezelfde aankoopprijs, dan heb ik in totaal 67 000 euro verlies op mijn 20 jaar wonen in mijn gekochte appartement. Het zal iets meer zijn, gezien de hypothecaire rente.

Het lijkt mij dus dat kopen in elk geval een stuk voordeliger uitdraait voor mij dan blijven huren. Tenzij dan, dat ik bij huren een grotere inleg kan doen voor beleggingen.

Kunnen jullie aub zeggen of mijn redenering juist is, en welke overwegingen jullie hierin zouden maken?

Bedankt

Eens je cijfers ingeven in deze calculator: https://www.calculator.net/rent-vs-buy-calculator.html

shaokim schreef: ↑10 maart 2019, 19:06 Hallo,

Ik ben 32 jaar, en huur momenteel een appartement niet ver van mijn werk aan 835 euro per maand.

Als ik het goed heb, betaal ik op 25 jaar tijd 250 500 euro, waar ik dan uiteindelijk niets voor kan tonen, maw dat geld is verdwenen.

Het zou dus waarschijnlijk beter zijn een appartement of huis te kopen voor een gelijkaardige prijs, waarvan ik die waarde vastheb, maw op einde van mijn carrière kan ik die eigendom verkopen en dat geld terugverdienen.

Dit lijkt mij een goede redenering, maar als ik een eigendom koop, heb ik weinig tot niets over om te beginnen beleggen. Ik heb nu zowat 65 000 euro op mijn rekening staan, en had gehoopt hiervan 50 000 euro te kunnen investeren in IWDA en een obligatie vanaf dit jaar, met een maandelijkse inleg van 500 - 1000 euro.

Zou het een goede investering zijn om een appartement te kopen voor 230 000 euro (voor alle kosten: notaris, btw, registratie)? Zou het dan nog altijd een goed idee zijn om te beleggen, gezien ik dan op 25 jaar tijd een hypotheek betaal van ongeveer 1300-1400 euro per maand? Of huur ik beter gewoon verder, om dan te investeren met een grotere inleg?

Bedankt voor uw advies

Nog heel ver weg , aan u de keuze
Op 67 j nog huur betalen of geen huur meer betalen.
Huur betalen van heden een inkomen.....
Of huur betalen van een vervangings inkomen met de tijd.....

woning kopen + pensioenfonds

fiscaal voordeel herbeleggen in die wereldtracker

shaokim schreef: ↑11 maart 2019, 17:18
Het lijkt mij dus dat kopen in elk geval een stuk voordeliger uitdraait voor mij dan blijven huren. Tenzij dan, dat ik bij huren een grotere inleg kan doen voor beleggingen.

Ik heb daarnet mijn simulatieblad eens bovengehaald en jouw parameters ingevuld, want mijn nieuwschierigheid was geprikkeld. Waar jij nergens rekening mee houdt is inflatie, je kan er niet vanuit gaan dat de huur over 20 jaar nog altijd dezelfde zal zijn.

Maar het resultaat blijft eigenlijk altijd hetzelfde. Op 67 behaal je steeds het grootste nettovermogen door een appartement te kopen, je kan het nooit ophalen door initieel wat meer te beleggen. Slechts in het geval dat je appartement tot je 67 jaar geen waardestijging zou hebben en dat je een nettorendement hebt op je beleggingen van meer dan 9% zou je initiële meerbeleggen leiden tot een groter vermogen, en beide lijken mij onwaarschijnlijk.

Ik heb in mijn model rekening gehouden met aankoopkosten van 7% + 5000 euro voor de hypotheek en notaris, intresten (lening van 230000 op 20 jaar aan 1,7%), een inflatie van 2%, een onderhoudskost van het appartement 1% (jaarlijks aangepast aan inflatie), een maximaal fiscaal voordeel (jaarlijks aangepast aan inflatie) en een initiële onroerende voorheffing van €500 (jaarlijks aangepast aan inflatie) en dat je initieel 1600 te besteden hebt aan beleggen en huur (jaarlijks aangepast aan inflatie).

Ik heb die berekening ook voor mij gemaakt en was toen ook tot dezelfde conclusie gekomen dat kopen in mijn geval interessanter was. Je bent dan ook geruster en durft investeringen te doen in je pand, want het is jouw eigendom. Het enige wat je verliest is flexibiliteit.

Dus mijn advies is hier: kopen

Dank u!

oli469 schreef: ↑11 maart 2019, 22:28

shaokim schreef: ↑11 maart 2019, 17:18
Het lijkt mij dus dat kopen in elk geval een stuk voordeliger uitdraait voor mij dan blijven huren. Tenzij dan, dat ik bij huren een grotere inleg kan doen voor beleggingen.

Ik heb daarnet mijn simulatieblad eens bovengehaald en jouw parameters ingevuld, want mijn nieuwschierigheid was geprikkeld. Waar jij nergens rekening mee houdt is inflatie, je kan er niet vanuit gaan dat de huur over 20 jaar nog altijd dezelfde zal zijn.

Ik heb in mijn model rekening gehouden met aankoopkosten van 7% + 5000 euro voor de hypotheek en notaris, intresten (lening van 230000 op 20 jaar aan 1,7%), een inflatie van 2%, een onderhoudskost van het appartement 1% (jaarlijks aangepast aan inflatie), een maximaal fiscaal voordeel (jaarlijks aangepast aan inflatie) en een initiële onroerende voorheffing van €500 (jaarlijks aangepast aan inflatie) en dat je initieel 1600 te besteden hebt aan beleggen en huur (jaarlijks aangepast aan inflatie).

Ik heb die berekening ook voor mij gemaakt en was toen ook tot dezelfde conclusie gekomen dat kopen in mijn geval interessanter was. Je bent dan ook geruster en durft investeringen te doen in je pand, want het is jouw eigendom. Het enige wat je verliest is flexibiliteit.

Dus mijn advies is hier: kopen

@ oli469:

* zijn aankoopkosten van 7% geen onderschatting? Ik ken de situatie in Vlaanderen niet goed, maar de eerste vuisregel die ik tegenkom op internet is een kost van 14% voor aankoop-en leningakte. De registratierechten alleen al bedragen 10% (excl. vrijstelling op de eerste schijf van 15.000)
* ga je er in dit scenario vanuit dat OP in beide scenario's maandelijks hetzelfde bedrag kan sparen? Uit zijn info leid ik namelijk af dat huren hem slechts 835 euro per maand kost terwijl kopen hem 1300-1400 euro kost. M.a.w., door te huren kan hij maandelijks zo'n 500 euro meer sparen. Is dit in rekening genomen in het model?


@shaokim:

* ik ken je natuurlijk niet persoonlijk maar het lijkt me straf dat je nu al kunt zeggen dat je waarschijnlijk nooit een partner, kinderen, een nieuwe job of een ander/groter appartement zult willen. En zodra één van die veronderstellingen vervalt, zul je misschien terug verhuizen en heb je opnieuw veel vaste kosten.

* hoeveel hou je maandelijks over als je 1300-1400 moet afbetalen? Hopelijk kan je voldoende aan de kant zetten om ook in je onderhoud van het huis te voorzien? Daarnaast wil je graag een noodfonds opbouwen. Bijvoorbeeld: misschien wil je ooit wel eens een loopbaanonderbreking nemen om te gaan reizen of te heroriënteren. Misschien overvalt je ooit een burn-out en vormt je lening een strop rond je nek? Misschien val je langdurig ziek? ...

Persoonlijk zou ik in jouw situatie nog eens een goede simulatie maken en kijken hoe groot het verschil is (als vastgoed al beter zou zijn). Vervolgens zou ik me afvragen of flexibiliteit je niet meer waard is dan hier of daar een procentje dat je enkel behaalt als je lang genoeg blijft wonen in je aangekochte appartement.

Zelf heb ik op mijn 36ste net een huis gekocht, maar de voornaamste redenen waren dat we een school moesten zoeken voor onze dochter (wat niet gemakkelijk is in Brussel waardoor je je noodgedwongen moet verankeren aan een buurt) en omdat mijn vriendin veel waarde hecht aan een eigen stek. Mocht enkel het financiële geteld hebben, ik zou mijn aandelenportefeuille hebben behouden.

jvdc schreef: ↑12 maart 2019, 12:02
* zijn aankoopkosten van 7% geen onderschatting? Ik ken de situatie in Vlaanderen niet goed, maar de eerste vuisregel die ik tegenkom op internet is een kost van 14% voor aankoop-en leningakte. De registratierechten alleen al bedragen 10% (excl. vrijstelling op de eerste schijf van 15.000)
* ga je er in dit scenario vanuit dat OP in beide scenario's maandelijks hetzelfde bedrag kan sparen? Uit zijn info leid ik namelijk af dat huren hem slechts 835 euro per maand kost terwijl kopen hem 1300-1400 euro kost. M.a.w., door te huren kan hij maandelijks zo'n 500 euro meer sparen. Is dit in rekening genomen in het model?

In Vlaanderen is het klein en groot beschrijf afgeschaft en dat bedraagt nu 7% voor de gezinswoning (10% voor andere eigendom). Voor de leningskosten heb ik €5000 begroot. Dat is natuurlijk afhankelijk van de hoeveelheid mandaat en een stuk het ereloon van de notaris, maar ik denk dat dit hier een realistische schatting is.

Ik ga ervan uit dat de OP capaciteit heeft om €835 huur te betalen en dan nog een dikke €750 spaarcapaciteit overhoudt. Ik heb het totaal afgerond op €1600. De schatting van de OP heb ik bijgesteld, want een lening van €230000 op 20 jaar aan 1.7% vereist maar €1130. In het scenario van huren kan de OP dus initieel €765 beleggen, in het scenario kopen initieel €470 per maand.

Ook heb ik rekening gehouden met het startkapitaal van €50000 waar in het scenario kopen een groot deel naar de aankoopkosten gaan (namelijk €21100).

oli469 schreef: ↑12 maart 2019, 15:18

jvdc schreef: ↑12 maart 2019, 12:02
* zijn aankoopkosten van 7% geen onderschatting? Ik ken de situatie in Vlaanderen niet goed, maar de eerste vuisregel die ik tegenkom op internet is een kost van 14% voor aankoop-en leningakte. De registratierechten alleen al bedragen 10% (excl. vrijstelling op de eerste schijf van 15.000)
* ga je er in dit scenario vanuit dat OP in beide scenario's maandelijks hetzelfde bedrag kan sparen? Uit zijn info leid ik namelijk af dat huren hem slechts 835 euro per maand kost terwijl kopen hem 1300-1400 euro kost. M.a.w., door te huren kan hij maandelijks zo'n 500 euro meer sparen. Is dit in rekening genomen in het model?

In Vlaanderen is het klein en groot beschrijf afgeschaft en dat bedraagt nu 7% voor de gezinswoning (10% voor andere eigendom). Voor de leningskosten heb ik €5000 begroot. Dat is natuurlijk afhankelijk van de hoeveelheid mandaat en een stuk het ereloon van de notaris, maar ik denk dat dit hier een realistische schatting is.

Ik ga ervan uit dat de OP capaciteit heeft om €835 huur te betalen en dan nog een dikke €750 spaarcapaciteit overhoudt. Ik heb het totaal afgerond op €1600. De schatting van de OP heb ik bijgesteld, want een lening van €230000 op 20 jaar aan 1.7% vereist maar €1130. In het scenario van huren kan de OP dus initieel €765 beleggen, in het scenario kopen initieel €470 per maand.

Ook heb ik rekening gehouden met het startkapitaal van €50000 waar in het scenario kopen een groot deel naar de aankoopkosten gaan (namelijk €21100).

Bedankt voor de toelichting. Het verbaast me dat het voordeel van kopen zo groot is, maar de lage kosten (tov. Brussel althans) verklaren dat ongetwijfeld.

Uit nieuwsgierigheid: welk resultaat krijg je als je de kosten verhoogt tot 14%? Indien je sneller koopt, is een extra verhuis gedurende je looptijd van 20 jaar namelijk wel een reële mogelijkheid om mee rekening te houden in je berekening?

jvdc schreef: ↑12 maart 2019, 16:45
Uit nieuwsgierigheid: welk resultaat krijg je als je de kosten verhoogt tot 14%? Indien je sneller koopt, is een extra verhuis gedurende je looptijd van 20 jaar namelijk wel een reële mogelijkheid om mee rekening te houden in je berekening?

Bij kosten van 14% moet de OP bij een gelijkblijvende waarde van het vastgoed een hoger rendement behalen dan 8.2% netto op zijn beleggingen om in het scenario huren op het einde een groter netto vermogen over te houden.

Ik zie wel niet zo goed wat je bedoelt met jouw laatste zin.