Waar ga ik hier in de fout ? Of is dit zo gek nog niet ?

Stel : Ik heb mijn eigen woning, maar ik zou eigenlijk nog iets bij willen voor "later"
Aangezien geld nu "geen geld kost" - > lenen is spotgoedkoop, had ik het volgende gedacht :

Ik koop een appartement van 195.000 euro, een bedrag dat ik volledig leen.... registratiekosten, notaris, dossier, bankkosten en de rest van de "kosten" betaal ik cash.

Die lening kost me op 20 jaar all in 240.000 euro (ongeveer 40.000 euro aan intresten...)

Stel ik verhuur het voor 650 euro (= zeer braafjes), en stel worst case dat het 2 jaar van de 20 niets opbrengt (slechte huurder die niet betaalt, leegstand etc etc à dus ik heb 650 x 12 x 18 jaar huuropbrengst (140.400. euro)
Trek daar nog wat belastingen, onderhoudskosten, verzekering etc af, neem nu 120.000 euro opbrengst op 20 jaar...

maw eigenlijk betaalt mijn huurder de helft van het appartement af, en ik heb over 20 jaar een opbrengstwoning die een 200.000 euro waard is, die me eigenlijk maar 120.000 grofweg gekost heeft

De cijfers zijn absoluut niet 100 % maar 't is de denkpiste die me intrigeert... Waar ga ik grof in de fout ?

Met 20.000€ kosten op 20j ga je d'er niet komen imo.
KI, verzekering, (reservefonds... alhoewel niet verloren), onderhoudskosten, belastingen, ...
Als je rekent dat het 2 jaar op die 20j gaat leeg staan ga je ook de afvalrekening, milieubijdrage(?), elektriciteitsrekening, gasrekening, waterverbruik, ... moeten mee in de rekening opnemen voor 2 jaar (op het niveau van leegstand)

ROGER7 schreef:Waar ga ik hier in de fout ?...

Je houd geen rekening met alternatieven - de zogenaamde oportunity cost.
Stel dat je totale aankoopkost ~€220K is ( de €190K die je leent + alle andere cash kosten)
Stel dat je dit bedrag nu belegd in aandelen die door de jaren heen 5% opbrengen (schromelijk onderschat, zeker als je de dividenden herinvesteert).
Dan heb je na 20 jaar: ~€580K
Denk je dat je appartement nu dit waard is?
PS: dit is een zeer grove berekening (houdt o.a. geen rekening me terugbetaalde huur - maar die is gespreid in de tijd) maar geeft toch de richting aan

Inderdaad, opportunity cost is belangrijk.

Bij aandelen zal iedereen u adviseren om te spreiden en er zeker niet voor te lenen, terwijl men voor vastgoed wel het volledige bedrag gaat lenen (+ hoge kosten heeft notaris...) en onmogelijk in de tijd kan spreiden door 1 grote aankoop in 1 keer.
En bovendien is het een relatief intensieve belegging qua opvolging. Onderhoud, slechte huurders, nieuwe huurders zoeken, syndicus, kadastraal inkomen...

Ik heb zelf een vastgoed dat ik verhuur (niet voor moeten lenen) en is veruit mijn minste belegging.

@Roger7
- Zie ook onderwerp Aankoop 2e woning voor nuttige wenken.
- Ook zeer goed: http://www.frankvanrycke.com/boeken/zo-" onclick="window.open(this.href);return false; ... NYt52t0zFM (wellicht in je plaatselijke bib)
Zijn besluit: vastgoed verhuren is slechts voor zeer weinigen weggelegd. Bezint eer je begint!

En de denkoefening gaat er ook vanuit dat het appartement stabiel blijft in waarde. Het is gemakkelijk ervan uit te gaan dat een kort aandelen, meer waard zal zijn, maar geen garanties. Idem met vastgoed. Woonbonus die strenger en strenger wordt, een rente die niet nog lager kan gaan, ... Wat als je nu een appartement koopt, je via verhuur geen slechte zaak doet, maar na 20 jaar is je appartement een stuk minder waard? Kans is misschien klein vanuit een historisch perspectief, maar daarom niet onbestaand.
Vastgoed waarin je woont geeft weinig risico, maar vastgoed als pure investering is zeker niet risicoloos.

wat je ook niet mag vergeten is dat er steeds strengere normen komen voor de verhuur qua energie ed

indien over x aantal jaar je appartement niet meer in orde, dan mag het niet meer verhuurd worden

of alternatieve huurmarkt op met risico's vandien

ik heb ook onlangs de denkoefening zelf gedaan en gekozen voor de beleggingen ipv het vastgoed

je huurder betaalt inderdaad deels af, maar zoveel meerwaarde ga je op een 20 jaar ouder appartement niet meer behalen indien je moet ontlenen

Voor zover ik weet, heb ik het onroerend goed nog niet weten dalen in Belgie.
Voorwaarde om in onroerend goed te beleggen is, goedkoop aankopen en goede en solvabele huurders vinden voor een termijn welke overeenkomt met je hypotheek termijn. Van zodra de huurder dit via huur heeft terugbetaald ( pakweg 20/25 jaar ) de keuze maken om verder te verhuren, of te verkopen en je winst te pakken.
Appartementen in kleine blok, zonder hoge syndicuskosten, hebben wel een voordeel,tegenover een huis, omdat een huis meer onderhoudskosten meebrengt,en dikwijls de huurwaarde hoger ligt,welke toch elke maand moeten betaald worden.Mensen die een hoge huur kunnen betalen, zullen vroeg of laat dikwijls zelf iets kopen.

ludo schreef:Voor zover ik weet, heb ik het onroerend goed nog niet weten dalen in Belgie.

Ikke anders wel, mijn eigenste broer heeft in 1976 nog een rijwoning gekocht in een provinciestad voor 500.000 BEF om het 8 jaar later te moeten verkopen met dik verlies aan 400.000 BEF. Medio jaren 70 stegen de prijzen vrij snel om achteraf terug te dalen, voor landbouwgronden waren de verschillen nog extremer, percelen werden verkaveld in kleinere percelen en verkocht aan meer dan 2.000.000 BEF per ha, een prijs die zelfs nu nog niet wordt betaald voor landbouwgrond.

Ik heb het zelf nog niet op het bot uitgespit, maar ik heb ook al uit diverse hoeken vernomen dat huizen of appartementen verhuren niet de manier is om rijk te worden.

Als je in beleggingen investeert (aandelen, fondsen, trackers, ...) en je weet er 7à8% op jaarbasis uit te halen zul je op termijn veel meer rendement halen uit beleggingen dan uit vastgoed.
+ Je hebt geen last van huurders die wanbetalers zijn of je eigendom uitwonen.

één ding vergeten jullie... allemaal goed en wel, als ik 200.000 euro nu al cash zou hebben, zou ik misschien ook niet beleggen in een appartement en misschien spreiden of andere dingen overwegen, maar 't gaat me gewoon om de denkpiste van "hoe vergaar ik op 20 jaar toch iet of wat "eigendom" (of dat nu onroerend goed, kasbons, aandelen, whatever is, maar toch met iets van zekerheid" maw ik HEB op dit moment geen geld teveel om te investeren en als ik nu moet beginnen sparen en elke maand 500 eurotjes opzij moet zetten, dan ga ik ook niet al te ver springen over 20 jaar

't ging me meer om 't gedacht van "lenen kost echt niets, en de huurder betaalt een eigenlijk het grootste stuk van de lening terug"...;dat was de insteek

als ik nu 500 euro spaar per maand, dan heb ik over 20 jaar, zeg maar iets misschien 120.000 euro cash, als ik nu 500 euro per maand spaar en de huuropbrengst van een apartement investeer in een lening voor dat appartement (ik zeg maar iets 1200 euro per maand in totaal) dna betaal ik daar toch die lening mee terug... en over 20 jaar heb ik een eigendom die 200.000 euro waard is (denk ik)

niet vergeten : de bevolking groeit altijd maar meer en meer aan, meer en meer eenoudergezinnen, alleenstaanden, migranten die er bij komen, noem maar op, de plaats om te wonen blijft beperkt maar iedereen zal een dak boven z'n hoofd moeten hebben, vandaar : vastgoed blijft volgens mij één van de zekerste en rendabelste beleggingen zonder echt grote risico's... Als' bovendien afbetaald is en de markt is op dat moment niet ideaal om te verkopen, dan hou je't nog een aantal jaren bij hé...

ROGER7 schreef:als ik nu 500 euro spaar per maand, dan heb ik over 20 jaar, zeg maar iets misschien 120.000 euro cash

En wanneer je die 500 euro p/m verstandig belegt, heb je veel kans om tenminste 6% p/j rendement te halen, zodat je over 20 jaar net iets meer dan 202.000 euro in kas hebt. Met veel minder moeite

Carl

Denkpiste klopt.

Wat er in de toekomst gebeurt is onzeker, zo kunnen zowel aandelen als verhuren van onroerend goed in de toekomst zwaarder belast worden. Bedrijf kan ook failliet gaan, dan blijft er van uw geld niets over. Een huis kan niet verdwijnen, in het ergste geval opbranden en daar heb je een brandverzekering voor.

Ook vergeet je rekening te houden met de inflatie waardoor de huur naar omhoog gaat en de maandlast van uw lening ten opzichte van uw beroepsinkomsten relatief zakt.

TNTim schreef:Bedrijf kan ook failliet gaan, dan blijft er van uw geld niets over.

Onder "verstandig beleggen" reken ik alleszins niet het hele kapitaal in één bedrijf investeren

Integendeel; maak er maar honderden/duizenden van via fondsen of trackers.

Carl

graag jouw advies boompie hoe je 6 % netto rendement haalt over 20 jaar met zeer beperkt risico (net zoals vastgoed)

- > dan teken ik onmiddellijk