Ik heb een appartementje uit een residentie op het oog. Het lijkt een goed rendement te hebben op basis van effectieve kosten en huuropbrengst. Wel moeten de ramen vervangen worden. (386x250) en nog een raam van 100x210 ... dit op het 11de verdiep.

Maar daar we nog volop in verkenning zijn wat betreft appartementenverhuur zijn we zeer voorzichtig.
We beseffen dat zoiets gepaard gaat met algemene vaste kosten.
Op zich vind ik dat een voordeel, je weet wat je te wachten staat en als er genoeg reserves zijn opgebouwd blijft het gebouw in goede staat en komt niemand voor verrassingen te staan.

Maar toch ben ik iet wat sceptisch met die stelling gezien de strengere eisen 2020.
Zo heb ik het laatste verslag van de algemene vergadering met de mede eigenaars in mijn bezit en is er uiteraard sprake van een plan om te voldoen aan de eisen en een soort van masterplan om de komende jaren verder te vernieuwen/verbeteren.

Begin dit jaar stonden de reserves op 176.000 euro (schommelt laatste jaren tussen 150k en 200k, heeft in 2011 wel op 0 gestaan!). Er zijn 3 gebouwen van wel 18 verdiepen.
We spreken over een 300 tal stemhoudende eigenaars en 18000 aandeelhouders.
Laatste 5 jaar geen opvragingen einde boekjaar (wat wil dit zeggen?). Opgevraagd werkkapitaal ook stabiel gebleven.
11.000 euro openstaande schulden eigenaars. Jaar ervoor 2.800.

De liften, gangen, kelder, garages, die zijn recentelijk vernieuwd. De gebouwen zijn van 1960-1970.

Ik heb dus geen flauw idee hoe ik dit moet interpreteren, moet ik schrik hebben van grote verrassingen.
Mijn inziens is er nog best veel in het reservefonds en zijn er enorm veel aandeelhouders om te kosten te spreiden. Maar de kosten inschatten in die grootorde is knap lastig.

Bonus vraag :

stel dat de verkoper openstaande schulden heeft en wij kopen zijn eigendom. What happens?
Zou me verwonderen hoor, de verkoper lijkt niets verborgen te houden!

Iets kopen in dergelijk groot complex van pakweg 50 jaar oud is nooit een goede zaak, zelfs al is het nieuwbouw. Ik zou het nog niet gratis willen. Is op termijn om problemen vragen, die jezelf nooit kan oplossen omdat er teveel andere meningen en belangen zijn. Om nog niet te spreken van de steeds wederkerende kosten die je rendement naar omlaag halen. Zalen huren voor algemene vergaderingen , advokaat kosten voor te voeren proceduren , klusjesdiensten, enz; enz. Onbetaalde /oninvorderbare schulden draait de gemeenschap mee voor op. 170.000 euro reservekapitaal voor dergelijk groot complex zijn in feite peanuts, en ga je niet veel mee beginnen als er grote kosten( betonrot - terassen - dakisolatie - collectieve verwarmingsketel enz. enz. ) achter de hoek komen kijken. 170.000 : 300 kavels = peanuts.
De notaris vraagt of moet vragen aan de syndicus / belastingen / Btw enz. of verkoper nog uitstaande schulden heeft, en zo ja, worden die ingehouden van de koopsom.

Het positieve is dat er een groot bedrag aan reserves staat.
Bij ons is dat na 21 jaar, nog welgeteld iets van een 5000 euro ! En dit omdat men oud is (het merendeel van de bewoners), hiervoor bijgedragen heeft, en het dus bijgevolg voor onnozele dingen (goedgekeurd op AV) gebruikt moet worden.
Maar mij zou ook de combinatie van het groot aantal appartementen in combinatie met de ouderdom tegenhouden.
Enig positief punt dat er ev. kan zijn, maar wat je niet vermeld, is de oppervlakte. Die is bij oudere appartementen vaak groter dan bij nieuwbouw of recentere bebouwing.

Zeggen en schrijven 170.000 € = de fantastische som van 560 € gemiddeld per kavel.
Dit voor een complex van 50 j oud.

Het is voor bovenstaande gebouwen dat de wet op mede eigendom is aangepast sinds jan 19.
De syndicus is nu verplicht minimum 5 % reserve kapitaal op te vragen van jaarlijks werking kaptaal.
DIe 170000 oogt mooi , hopelijk is een stelling voor rond het gebouw al niet duurder.
Vervanging van liften , gemeenschappelijke verwarming, herstellingen van bvb terrassen, schilderwerken, enz.
Gegarandeerd trek uwe portemonnee open bij eender of wat werken.
Een troost zijn er belangrijke werken is nu slechts een meerderheid per ingang nodig.
Vroeger een meerderheid van alle eigenaars.

Eigenlijk een raad blijf weg van dergelijke gebouwen met een reservefonds van 566 € per kavel.

Ok, ik begrijp dat ik me terecht zorgen moet maken voor nakende kosten.
Wel heb ik de indruk dat het gebouw goed onderhouden wordt en zoals vermeld er nog maar net kosten gemaakt zijn om bv de liften te vernieuwen, terrassen, herstelling voegwerk.

Ik heb een overzicht van de laatste 10 jaar, misschien dat het nog een ander beeld schept.
Reservekapitaal op vandaag €176.725
Als jullie niet veranderen van mening: dan bedank ik al zeker de vriendelijke verkoper.

Hij verkoopt het trouwens wel een 40k onder de prijs van 2 andere in hetzelfde gebouw. Verschil: de ramen moeten vervangen worden tegen 2020. Hij ging next week een offerte hebben en dan is de prijs nog verder bespreekbaar.
Het pand staat nog maar 5 dagen te koop trouwens.
Rendement met de kosten die hij gehad heeft, zwart op wit -> 4% netto (zonder te lenen gerekend) aan 80% opbrengst. Dat vond ik dan wel goed, maar bon, als dat rendement jaar na jaar zakt door de eindeloze kosten.

Nogmaals bedankt! Wat een puzzel zeg, we zijn nog maar net gestart dus wel knap lastig om alles in kaart te kunnen brengen. Nog een aantal afspraken voor andere projecten, maar dit heeft voorlopig het beste rendement.

Op 2de plaats staat een nieuwbouw app 1 slp, zeer klein (57m²) maar op goede locatie (zeker naar de toekomst toe) en 150k excl btw ... Rendement op basis van huurprijzen in de buurt toch redelijk gunstig (3.5% netto moet lukken). De prijs stijgt aanzienelijk voor 2 slpk, maar de huurprijzen doen dat niet.

(Rendement is zonder meerwaarde en zonder hefboom gerekend, in de praktijk zal het voor ons wel met risico hefboom zijn)

Ieder doet wat hij wil natuurlijk.
Weet ook een groot complex staan, waar gedurig panden dik onder de prijs te koop staan, waarschijnlijk omdat de eigenaars het beu zijn om de steeds wederkerende kosten te betalen. Het pand mag dan op den duur wel in orde komen, er zullen altijd kosten blijven komen, de syndicus zorgt er wel voor zijn %tje op te kunnen trekken van de herstellers.

Een pand dat voor verhuur dienstig is moet inderdaad aan de norm 2020 gaan voldoen of het wordt als niet verhuurbaar genoteerd bij de gemeente. Of ze al die verhuurpanden gaan bezoeken, en hoeveel jaar erover gaat is nog maar de vraag.
Als eigenaar/bewoner ben je niet verplicht aan de norm te voldoen, maar in appartementen ligt dat moeilijk natuurlijk omdat er meerdere eigenaars zijn en de AV. Als het dak niet voldoende isolatie bevat zijn, worden alle appartementen onder dit dak/ gebouw als niet verhuurbaar genoteerd.

Denk dat het beter is te investeren in een klein app. gebouw 3 of max 6 waar je met de andere eigenaars kunt overleggen als er iets moet gebeuren. Zo kun je de kosten laag houden,en het gebouw toch perfekt in orde houden.
Een ferrari of Rolls Royce kopen voor een prikje is geen probleem, hem betaalbaar onderhouden is een ander paar mouwen. Staar je niet alléén blind op de aankoopprijs.

Smettuh schreef: ↑11 mei 2019, 21:14 Ok, ik begrijp dat ik me terecht zorgen moet maken voor nakende kosten.
Wel heb ik de indruk dat het gebouw goed onderhouden wordt en zoals vermeld er nog maar net kosten gemaakt zijn om bv de liften te vernieuwen, terrassen, herstelling voegwerk.

Ik heb een overzicht van de laatste 10 jaar, misschien dat het nog een ander beeld schept.
Reservekapitaal op vandaag €176.725
Als jullie niet veranderen van mening: dan bedank ik al zeker de vriendelijke verkoper.

Hij verkoopt het trouwens wel een 40k onder de prijs van 2 andere in hetzelfde gebouw. Verschil: de ramen moeten vervangen worden tegen 2020. Hij ging next week een offerte hebben en dan is de prijs nog verder bespreekbaar.
Het pand staat nog maar 5 dagen te koop trouwens.
Rendement met de kosten die hij gehad heeft, zwart op wit -> 4% netto (zonder te lenen gerekend) aan 80% opbrengst. Dat vond ik dan wel goed, maar bon, als dat rendement jaar na jaar zakt door de eindeloze kosten.

Nogmaals bedankt! Wat een puzzel zeg, we zijn nog maar net gestart dus wel knap lastig om alles in kaart te kunnen brengen. Nog een aantal afspraken voor andere projecten, maar dit heeft voorlopig het beste rendement.

Op 2de plaats staat een nieuwbouw app 1 slp, zeer klein (57m²) maar op goede locatie (zeker naar de toekomst toe) en 150k excl btw ... Rendement op basis van huurprijzen in de buurt toch redelijk gunstig (3.5% netto moet lukken). De prijs stijgt aanzienelijk voor 2 slpk, maar de huurprijzen doen dat niet.

(Rendement is zonder meerwaarde en zonder hefboom gerekend, in de praktijk zal het voor ons wel met risico hefboom zijn)

Openstaande saldo eigenaars is teken dat syndicus zijn job niet doet.

Smettuh schreef: ↑11 mei 2019, 21:14 Ik heb een overzicht van de laatste 10 jaar, misschien dat het nog een ander beeld schept.
Reservekapitaal op vandaag €176.725

Waar zie jij dat staan ? Ik zie daar maar 109.413 staan (wel 17-18 omdat we niets recenter hebben).

Enfin, het is in alle geval beter dan bij ons, waar er nog geen 80 euro per appartement in het reservefonds zit.
'k Denk dat sommigen hard gaan piepen met de nieuwe wetgeving daarover...

platin schreef: ↑12 mei 2019, 09:05

Openstaande saldo eigenaars is teken dat syndicus zijn job niet doet.

?? beetje kort door de bocht, niet?

Volgens de regels moet een syndicus alle middelen gebruiken om achterstallen te innen.
Wat wil zeggen dat hij normaliter een procedure moet starten, en dikwijls zijn deze kosten ( gerechtskosten + advokaat + deurwaarder kosten ) meer dan het bedrag dat geind moet worden. Deze achterstallen worden dan op de kap van de andere eigenaars verdeeld. Tenslotte moet de syndicus ervoor zorgen dat alle rekeningen betaald worden. Later kan bij verkoop van het appartement van de schuldenaar bewarend beslag gelegd worden bij de notaris,om alsnog de achterstallen te innen. Is de verkoper/schuldenaar het er niet mee eens, heeft de syndicus 20 dagen om een rechterlijke procedure te starten.Gebeurd dit niet binnen de gestelde termijn wordt de som vrijgemaakt en overgedragen aan de verkoper/schuldenaar.
De koper kan derhalve dan ook nooit aangesproken worden om schulden van de verkoper te betalen.
Een gezamelijke procedure van meerdere schuldenaars in dezelfde zitting mag niet. Er zal dus voor elk een dossier opgestart moeten worden.

Wat dikwijls wel gebeurd is dat de verkoper zijn deel van het reservekapitaal dat hij gestort heeft is de VME probeert te verhalen bij de koper.( Trukske van makelaars )

annetje schreef: ↑12 mei 2019, 11:11

Smettuh schreef: ↑11 mei 2019, 21:14 Ik heb een overzicht van de laatste 10 jaar, misschien dat het nog een ander beeld schept.
Reservekapitaal op vandaag €176.725

Waar zie jij dat staan ? Ik zie daar maar 109.413 staan (wel 17-18 omdat we niets recenter hebben).

Enfin, het is in alle geval beter dan bij ons, waar er nog geen 80 euro per appartement in het reservefonds zit.
'k Denk dat sommigen hard gaan piepen met de nieuwe wetgeving daarover...

Nu in 2019 staat het op moment van t verslag op 176k. De bijdrages zijn er dus wel ok geregeld en voldoen zeker aan 5% werkkapitaal.

voodoo schreef: ↑12 mei 2019, 12:40

platin schreef: ↑12 mei 2019, 09:05

Openstaande saldo eigenaars is teken dat syndicus zijn job niet doet.

?? beetje kort door de bocht, niet?

Er zijn jaren dat het wel goed was. Denk dat die stelling inderdaad wat hard is. Ik heb persoonlijk niet de indruk dat de regeling daar slecht verloopt. Het gebouw leek me ook goed onderhouden. Als je daar binnen komt ziet er alles zeer netjes en chique uit. Ik blijf met de schrik zitten van extra kosten op termijn. De verkoper blijft voet bij stuk houden dat hij nooit extra heeft moeten betalen en dat dat niet zal gebeuren. Wel dat de maandelijkse kosten stijgen(maar ook dalen) Ik ga maandag eens bellen naar de instantie van de syndicus om te praten over t verleden en wat ze verwachten in de nabije toekomst. Maar of die eerlijk gaan zijn weet ik niet.
Ik kan nu alvast nog geen besluit nemen.

Smettuh schreef: ↑11 mei 2019, 21:14 Rendement met de kosten die hij gehad heeft, zwart op wit -> 4% netto (zonder te lenen gerekend) aan 80% opbrengst. Dat vond ik dan wel goed, maar bon, als dat rendement jaar na jaar zakt door de eindeloze kosten.

veronderstel je dan dat het appartementsblok op een bepaald moment tegen de vlakte gaat, volledig gerenoveerd wordt of blijft het eeuwig staan?

Niet vergeten dat de kost ( uurloon of forfait bedrag ) van een syndicus bovenop de aankoopprijs van je appartement komt. Op een termijn van 20 jaar of langer is dit een flinke hap,verschiet er maar niet van.
Best probeer?? je eens uit te vissen wat zijn werkelijke kost is, dus niet de vaste lasten, enkel de syndicus beheerskost.

Bij ons is er een eigenaar persoonlijk failliet gegaan.
Opbrengst appartement was niet genoeg voor schulden vme.
In samenspraak blijft die schuld staan, maar wordt er niet actief geld gezocht. Ze zullen nog hopen op een erfenis ofzo zekers.
Ze weten eigenlijk dat geld verloren is maar willen geen kosten op sterfhuis maken.