Hallo,

Ik heb mijn oog laten vallen op een appartementblokje (2 appartementen + staanplaatsen), dit met de bedoeling om te verhuren.

Klopt mijn volgende redenering?

KI is 1975€, dit vermeerderd met 1.8 om te indexeren, en nog eens met 1.4 om het te belasten bedrag te kennen komt op 4920€. Aangezien ik in de hoogste schijf zal belast worden betaal ik hier een kleine 2500€ belastingen op.

Onroerende voorheffing komt op 1615€ volgens de simulator

Ik dien ook nog de blokpolis brand te betalen.

Kosten zitten dus op een +/-5000€/jaar

Inkomen kwa verhuur zit momenteel op 1250€ (voor beide appartementen);
Het project zou me incl kosten een 420.000€ kosten.
Ik kan dit evt 100% zelf financieren, maar een gedeeltelijke lening is evt ook een optie.

Lijkt dit interessant? Ik dacht in eerste instantie van wel, maar als ik alle kosten eens op een rijtje zet weet ik het eerlijk gezegd niet zo goed.

Qua rendement zit je netto onder de 2,50% en dat in best case scenario dat het iedere maand verhuurd en betaald is, dat je geen extra kosten hebt qua onderhoud. Rendementsgewijs is dat iets dat je zelf moet bepalen of je dat voldoende vindt voor het risico van onderhoud en eventuele slechte huurders.

Fiscaal kan je die extra belastingen wegwerken door intresten van een lening. Beste is een bulletkrediet waarbij je enkel intresten afbetaalt en geen kapitaal, zo ben je zeker dat je lange tijd geoptimaliseerd bent. Gewoon zorgen dat de te betalen intresten evenveel zijn als je extra belasting.

Nog een laatste iets om rekening mee te houden: successie. Indien je vermogen grotendeels onroerend is, zullen je erfgenamen hierdoor bij overlijden sneller in hoogste schijf belanden. Tis afhankelijk van je huidige situatie. Mss gesplitste aankoop met je kinderen(als die meerderjarig zijn en reeds over eigen woning beschikken). Alsook als je voor fiscaliteit zou lenen, kan die lening als passief beschouwd worden en dus afgetrokken van je onroerend vermogen.

Ik denk dus dat je het plaatje ruimer moet zien dan enkel rendement

shuttle schreef: ↑17 september 2019, 05:40 Ik heb mijn oog laten vallen op een appartementblokje (2 appartementen + staanplaatsen), dit met de bedoeling om te verhuren.

Klopt mijn volgende redenering?

KI is 1975€, dit vermeerderd met 1.8 om te indexeren, en nog eens met 1.4 om het te belasten bedrag te kennen komt op 4920€. Aangezien ik in de hoogste schijf zal belast worden betaal ik hier een kleine 2500€ belastingen op.

Onroerende voorheffing komt op 1615€ volgens de simulator

Ik dien ook nog de blokpolis brand te betalen.

Kosten zitten dus op een +/-5000€/jaar

Inkomen kwa verhuur zit momenteel op 1250€ (voor beide appartementen);
Het project zou me incl kosten een 420.000€ kosten.
Ik kan dit evt 100% zelf financieren, maar een gedeeltelijke lening is evt ook een optie.

Lijkt dit interessant? Ik dacht in eerste instantie van wel, maar als ik alle kosten eens op een rijtje zet weet ik het eerlijk gezegd niet zo goed.

Een brutorendement van 3.57% op zo'n illiquide investering is heel mager. Je kan dat serieus optrekken met externe financiering, maar dan moet je verdomd goed weten wat je doet.

Voor ik zo investeren in dit verhuurproject zou ik me toch ook vragen stellen:
- De verhuurfiscaliteit, is die wel zo stabiel?
- Waar zitten je kosten leegstand?
- Waar zitten je onderhoudskosten?
- Waar zitten je kosten beheer, als je dat uit handen zou willen geven?

Je merkt het al: ik zou er afblijven...

Toevallig komt dit nu te koop , denk van niet.
Wat zegt de epc score en de 2020 norm.
Zal wel de reden zijn dat het nu te koop is.

nog wat meer info:
epc is 250 en 135 (per appartement). Bouwjaar is '99

Ik ben alleenstaand en heb geen kinderen. Naar successie toe geen ideaal verhaal, volgens mij in alle scenario's.

Wat maakt het in dit geval nu on-interessant? Ligt dit aan het hoge KI, of is dit vrijwel altijd zo hoog?
Langs de ene kant zou ik redeneren: 2 apartementen aan 200.000/stuk is redelijk marktcomform.
Langs de andere kant vind ik de opbrengst mager, rekening houdend met de kosten? Dan heb ik nog geen serieuze onderhoudskosten meegerekend. Als het dak ooit moet vernieuwd worden, om maar iets te noemen, ben je er aan voor de moeite.

shuttle schreef: ↑17 september 2019, 21:27 Wat maakt het in dit geval nu on-interessant? Ligt dit aan het hoge KI, of is dit vrijwel altijd zo hoog?

Als je met andere, zelfs soortgelijke beleggingen wél een degelijk rendement kan halen, met minder werk of risico, waarom zou je hier dan aan beginnen?

Waarom geen vastgoedcertificaten kopen bijvoorbeeld, of aandelen, of... bijna eender wat eigenlijk gaat je meer opbrengen.

Ik heb onlangs een bescheiden investeringsprojectje laten schieten waarvan het intern rendement van het project conservatief geschat ruim twee tot drie keer zo hoog lag...

Ik zou een bulletkrediet proberen aangaan om het KI te neutraliseren in uw personenbelasting.
Het is geen superrendement, maar waar haal je dat wel...

Je moet ook de alternatieven bekijken voor uw spaargeld, nu brengt het hoeveel % op?
En als je de inflatie ervan af trekt, schiet er dan nog iets over?

fropskottel schreef: ↑17 september 2019, 21:55Ik heb onlangs een bescheiden investeringsprojectje laten schieten waarvan het intern rendement van het project conservatief geschat ruim twee tot drie keer zo hoog lag...

Relatief risicoloos 5% à 7,5% halen tegenwoordig. Kan je hier iets meer over vertellen?

TNTim schreef: ↑18 september 2019, 09:49

fropskottel schreef: ↑17 september 2019, 21:55Ik heb onlangs een bescheiden investeringsprojectje laten schieten waarvan het intern rendement van het project conservatief geschat ruim twee tot drie keer zo hoog lag...

Relatief risicoloos 5% à 7,5% halen tegenwoordig. Kan je hier iets meer over vertellen?

In Wallonië liggen de rendementen iets hoger. Voor studentenhuisvesting in het algemeen nog iets hoger, en is op een manier minder gezever mee. Was veel werk aan, maar ik heb een betrouwbare equipe daarvoor. Met hefboom kwam ik ook ruim boven de 10% nettorendement uit...

Ik kon in het buitenland met minder werk evenveel rendement halen. Het helpt dat ik één stukje Europees buitenland heel goed ken...

Klopt in Wallonië is de investering iets lager (goedkopere grond) en de huurprijzen zijn verbazend genoeg zeker niet lager, integendeel soms.

Waarom specifiek een bulletkrediet? Ik ken het principe (enkel intresten betalen, kapitaal op het eind).

Ik dacht er aan op evt een gedeelte te lenen. Het bedrag zou ik dan zodaning afgestemd hebben dat mijn fiscale korf weer een aantal jaren gevuld zat. Mogelijks zou een langere looptijd dan wel interessant kunnen zijn.

De lening op mijn eigen woning vervalt binnen de twee jaar.

Gewoon krediet kan ook en je kan daar idd nog extra belastingvoordeel voor trekken als uw korf van langetermijnsparen/woonbonus nog niet vol zit met andere zaken.

Een deel bulletkrediet kan interessant zijn omdat uw rentebetalingen best hoog genoeg blijven om het KI te neutraliseren.

Hmm,
Ik had geen rekening gehouden met het feit dat ik met de evt intrest van een lening een stuk van het KI zou kunnen neutraliseren.
Het KI is 1975, dit komt geindexeerd op ergens 3550€.
Idealiter zou ik dus een lening moeten aangaan waar ik 3550€ intrest voor afbetaal per jaar. (ergens een 300€ per maand.

Ik ben online opzoek naar een simulator om dit bulletkrediet te simuleren, maar is nog niet gelukt.

Geïndexeerd KI verhoogd met 40%, je gaat jaar 1 een 5.000€ aan rente moeten betalen om het in de personenbelasting volledig te neutraliseren. En er rekening mee houden dat die bedragen jaarlijks geïndexeerd worden.

https://financien.belgium.be/nl/particu ... komsten#q1

Die intresten zijn dan eigenlijk voor 50% aftrekbaar. (Minder belastingen in de hoogste schijf).
Dit staat dan tegenover de 30% van 2280€ (kapitaalaflossing)

Zit daar het voordeel van het bulletkrediet? Op welke looptijd wordt dit krediet dan idealiter genomen?

Bedankt al voor de hulp; ik zou eigenlijk naar de bank moeten om meer info te krijgen maar dit lukt niet op tijd, bezichtiging van het pand is reeds morgen voorzien. Initieel ging ik uit om de investering zelf te dragen maar dit is blijkbaar geen goed idee. Alhoewel, of ik nu de bank of de fiscus betaal....