Berekening rendement vastgoed

Bericht door **ErikCr7** » 3 december 2018, 21:13

Qua rendement op vastgoed worden vaak cijfers van 3 à 4 % gehanteerd.

Is dit wel zo ? Ik stel me immers een aantal vragen over de wijze waarop dit rendement wordt berekend.

Ik neem een theoretisch voorbeeld.
Aankoop woning, als belegging, op 1 januari
Prijs : 330.000 €, inclusief alle kosten (notaris, registratie, hypotheek)
De woning is instapklaar. M.a.w. er zijn geen renovatiewerken en de woning kan meteen worden verhuurd in de staat waarin ze werd aangekocht.
Maandelijkse huur : 1.300 €. Op jaarbasis geeft dit 15.600 €. De huur wordt altijd betaald. Het onroerend goed wordt verhuurd aan een gezin die het uitsluitend als woning gebruikt, en dus niet voor professionele doeleinden.
Eenvoudigheidshalve wordt er van uitgegaan dat er geen periodieke kosten zijn en dat de huurinkomsten niet worden geïndexeerd.

Eerste hypothese : je betaalt de aankoop cash; m.a.w. je betaalt 165.000 €
Rendement eerste jaar : 15.600/330.000 x 100 = 4,73 %
Rendement tweede jaar : 15.600/330.000 x 100 = 4,73 %
Enz.

Tweede hypothese : je betaalt bij de aankoop 114.000 € cash. Het resterende bedrag van 216.000 € (330.000 – 114.000) wordt gefinancierd door een hypothecaire lening. Gedurende 10 jaar betaal je jaarlijks 27.000 € terug (kapitaalaflossingen + interesten).
Rendement eerste jaar : 15.600/(114.000 + 27000) x 100 = 11,06 %
Het eerste jaar heb je immers alleen de eigen middelen t.b.v. 114.000 € en de terugbetaling van de lening t.b.v. 27.000 € betaald.
Rendement tweede jaar : 15.600/(114.000 + 27000 + 27.000) x 100 = 9,28 %
Voor het tweede jaar moet men dus als werkelijk betaald de eigen middelen van 114.000 € en twee maal de jaarlijkse terugbetaling van de lening t.b.v. 27.000 € in aanmerking nemen.
Enz.

Conclusies :
1° Wanneer men de woning cash betaalt, blijft het rendement jaarlijks hetzelfde.
2° Wanneer de woning deels met een lening wordt gefinancierd, daalt het rendement jaarlijks.
3° Wanneer men de aankoop van de woning gedeeltelijk financiert met een hypothecaire lening is het rendement merkelijk hoger dan wanneer men deze aankoop volledig cash betaalt.
Hoe groter het gedeelte dat wordt gefinancierd met een lening, hoe hoger het rendement kan worden.
In werkelijkheid ligt het rendement nog hoger aangezien men voor de hypothecaire lening ook nog kan genieten van de belastingvermindering voor het lange termijnsparen. Bovendien wordt de woning in de personenbelasting niet of slechts gedeeltelijk belast aangezien het geïndexeerde kadastraal inkomen x 1,40 geheel of gedeeltelijk kan worden verminderd met de betaalde interesten.

Wat zijn de meningen hierover ?

Bericht door **inquirer** » 4 december 2018, 09:50

ErikCr7 schreef: ↑3 december 2018, 21:13 Wat zijn de meningen hierover ?

Dat uw redenering klopt.

Natuurlijk is de exacte berekening van het reële rendement veel ingewikkelder dan dat, omdat er -zoals u zelf aanhaalt- een hele reeks factoren nu niet in beschouwing genomen zijn, sommige gunstig, sommige ongunstig, zoals:
periodieke kosten
indexering van de huur
kosten voor de SSV
belastingverminderingen (langetermijnsparen, KI)
etc.

Maar het blijft natuurlijk een theoretisch rendement; het echte rendement kent u pas op het eind van de rit, als u elk jaar de berekening voor uzelf maakt, met alle gegevens bij de hand.

Maar de conclusie klopt wel: u kan beter een hypothecaire hefboom gebruiken bij het aankomen van investeringsvastgoed dan alles zelf te betalen, zelfs als u er de middelen voor hebt. Koop desnoods meer vastgoed wanneer alle eigen middelen per se op 'moeten', want zo maximaliseert u het rendement, al is er natuurlijk wel een optimum: 1% eigen middelen en 99% geleend zal niet lukken. En begin er jong aan: hoe ouder hoe lager het extra rendement wegens hogere SSV, kortere looptijd leningen etc.

Bericht door **Frederic** » 4 december 2018, 13:35

ErikCr7 schreef: ↑3 december 2018, 21:13 Qua rendement op vastgoed worden vaak cijfers van 3 à 4 % gehanteerd.

Komt door deze berekening:
Bruto = huuropbrengst per jaar / aankoopprijs * 100
Netto = (huuropbrengst - kosten) / (aankoopprijs + registratierechten) * 100

Het hefboomeffect wordt dus niet mee in rekening genomen gewoon vanwege het feit dat sommigen er geen recht meer op hebben, is je korf voor je eigen woning al vol dan kan je federaal niet aftrekken. Zie hieronder voor meer

Is dit wel zo ? Ik stel me immers een aantal vragen over de wijze waarop dit rendement wordt berekend.

Ik neem een theoretisch voorbeeld.
Aankoop woning, als belegging, op 1 januari
Prijs : 330.000 €, inclusief alle kosten (notaris, registratie, hypotheek)
De woning is instapklaar. M.a.w. er zijn geen renovatiewerken en de woning kan meteen worden verhuurd in de staat waarin ze werd aangekocht.
Maandelijkse huur : 1.300 €.
Niet in alle provincies haalbaar, je mag bv in West-Vlaanderen op sommige plaatsen al blij zijn met 850 €

Conclusies :
1° Wanneer men de woning cash betaalt, blijft het rendement jaarlijks hetzelfde.
2° Wanneer de woning deels met een lening wordt gefinancierd, daalt het rendement jaarlijks.
3° Wanneer men de aankoop van de woning gedeeltelijk financiert met een hypothecaire lening is het rendement merkelijk hoger dan wanneer men deze aankoop volledig cash betaalt.
Hoe groter het gedeelte dat wordt gefinancierd met een lening, hoe hoger het rendement kan worden.
In werkelijkheid ligt het rendement nog hoger aangezien men voor de hypothecaire lening ook nog kan genieten van de belastingvermindering voor het lange termijnsparen. Enkel als je geen aftrek hebt voor je eigen woning of je hebt je eigen woning na 2016 gekocht en je hebt daarop ook een lening lopen.

Het is inderdaad zo, dat onder de huidige marktrentes en wanneer je de woning bv voor de helft verwerft door middel van een hypothecaire inschrijving en je kan ze inbrengen in je belastingen. Vanwege het hefboomeffect, de last van het krediet teniet wordt gedaan. Je kan dus eigenlijk met 100 % middelen 200% verwerven, waardoor het rendement moet verdubbeld worden.

Als je dus met de eenvoudige berekening op een rendement komt van bv 3à4% dan mag je stellen dat vanwege de hefboom je het rendement kan verdubbelen. Nogmaals niet iedereen kan hier gebruik van maken

Bericht door **ignition** » 4 december 2018, 15:35

Ik weet niet. Hier een berekening met een calculator van op het internet. Ik heb geprobeerd om min of meer de cijfers in de OP te gebruiken en een inflatie van 2%.

Huis cash kopen krijg ik een IIR van 4,33% per jaar als je het 20 jaar bijhoudt: https://www.calculator.net/rental-prope ... &x=70&y=16

Als je 216.000 € leent en op 10 jaar afbetaalt heb ik een IRR van 5,03%: https://www.calculator.net/rental-prope ... &x=63&y=22

Eigenlijk niet zo'n groot verschil.

Bericht door **ErikCr7** » 9 oktober 2021, 23:33

ErikCr7 schreef: ↑3 december 2018, 21:13 Qua rendement op vastgoed worden vaak cijfers van 3 à 4 % gehanteerd.

Is dit wel zo ? Ik stel me immers een aantal vragen over de wijze waarop dit rendement wordt berekend.

Ik neem een theoretisch voorbeeld.
Aankoop woning, als belegging, op 1 januari
Prijs : 330.000 €, inclusief alle kosten (notaris, registratie, hypotheek)
De woning is instapklaar. M.a.w. er zijn geen renovatiewerken en de woning kan meteen worden verhuurd in de staat waarin ze werd aangekocht.
Maandelijkse huur : 1.300 €. Op jaarbasis geeft dit 15.600 €. De huur wordt altijd betaald. Het onroerend goed wordt verhuurd aan een gezin die het uitsluitend als woning gebruikt, en dus niet voor professionele doeleinden.
Eenvoudigheidshalve wordt er van uitgegaan dat er geen periodieke kosten zijn en dat de huurinkomsten niet worden geïndexeerd.

Eerste hypothese : je betaalt de aankoop cash; m.a.w. je betaalt 165.000 €
Rendement eerste jaar : 15.600/330.000 x 100 = 4,73 %
Rendement tweede jaar : 15.600/330.000 x 100 = 4,73 %
Enz.

Tweede hypothese : je betaalt bij de aankoop 114.000 € cash. Het resterende bedrag van 216.000 € (330.000 – 114.000) wordt gefinancierd door een hypothecaire lening. Gedurende 10 jaar betaal je jaarlijks 27.000 € terug (kapitaalaflossingen + interesten).
Rendement eerste jaar : 15.600/(114.000 + 27000) x 100 = 11,06 %
Het eerste jaar heb je immers alleen de eigen middelen t.b.v. 114.000 € en de terugbetaling van de lening t.b.v. 27.000 € betaald.
Rendement tweede jaar : 15.600/(114.000 + 27000 + 27.000) x 100 = 9,28 %
Voor het tweede jaar moet men dus als werkelijk betaald de eigen middelen van 114.000 € en twee maal de jaarlijkse terugbetaling van de lening t.b.v. 27.000 € in aanmerking nemen.
Enz.

Conclusies :
1° Wanneer men de woning cash betaalt, blijft het rendement jaarlijks hetzelfde.
2° Wanneer de woning deels met een lening wordt gefinancierd, daalt het rendement jaarlijks.
3° Wanneer men de aankoop van de woning gedeeltelijk financiert met een hypothecaire lening is het rendement merkelijk hoger dan wanneer men deze aankoop volledig cash betaalt.
Hoe groter het gedeelte dat wordt gefinancierd met een lening, hoe hoger het rendement kan worden.
In werkelijkheid ligt het rendement nog hoger aangezien men voor de hypothecaire lening ook nog kan genieten van de belastingvermindering voor het lange termijnsparen. Bovendien wordt de woning in de personenbelasting niet of slechts gedeeltelijk belast aangezien het geïndexeerde kadastraal inkomen x 1,40 geheel of gedeeltelijk kan worden verminderd met de betaalde interesten.

Wat zijn de meningen hierover ?

Is er nog iemand die hierover een mening heeft?

Bericht door **ludo** » 10 oktober 2021, 00:11

Je gemiddeld rendement berekenen kan je pas na een aantal jaren.
Je neemt de aankoop + kosten en deelt dit door het aantal jaren dat je het wil verhuren.
Daarbovenop tel je de jaarlijkse terugkerende kosten KI + brandpolis als je het exact wil berekenen + eventuele leegstand tussen 2 mutaties.
Meestal neemt men gemakkelijksheidshalve 1 maand huur voor deze kosten.
Aankoop + kosten = 300.000 : 25 jaar : 11 maand = minimum 1.091 euro huur. ( Break-even )
Na 25 jaar heeft de huurder dus je aankoop + kosten volledig terugbetaald. Als er uiteraard geen onvoorziene kosten tussentijds geweest zijn.
Je verkoopt je pand na 25 jaar voor 400.000 euro ( dat is je zuivere winst )
Tel dus nu uit je rendement van je investering over 25 jaar. Easy...
300.000 x 33.333% + = 399.999 euro
Je gemiddeld rendement = 33.333 : 25 = 1,333% maand op je geinvesteerd kapitaal.
400.000 : 25 : 12 = 1,333%/ maand x 12 = 16% jaar.
Tel daarbovenop de eventuele huurprijsverhogingen ( indexatie ) die je hebt doorgevoerd gedurende die 25 jaar.
Breng in mindering de onvoorziene kosten over 25 jaar.
Op 25 jaar is je winst dus 400.000 euro welke je gemaakt hebt op kosten van de huurder zonder dat je er zelf 1 euro kapitaal hebt moeten investeren als je het aankoopbedrag gaat lenen .

Bericht door **ferguson** » 10 oktober 2021, 00:21

Ik vind dat je voor het uiteindelijke rendement ook de waarde van het vastgoed in rekening moet brengen. Dit maakt het natuurlijk zeer moeilijk om dit uit te rekenen, de echte waarde ken je namelijk pas bij effectieve verkoop.

Bericht door **ErikCr7** » 11 oktober 2021, 19:48

ferguson schreef: ↑10 oktober 2021, 00:21 Ik vind dat je voor het uiteindelijke rendement ook de waarde van het vastgoed in rekening moet brengen. Dit maakt het natuurlijk zeer moeilijk om dit uit te rekenen, de echte waarde ken je namelijk pas bij effectieve verkoop.

Ferguson en ludo, bedankt voor jullie bijdrage en mening.

Ik ben akkoord dat je het uiteindelijke en definitieve rendement uiteindelijk pas kan berekenen na de effectieve verkoop van het goed.

Evenwel bedoelde ik het jaarlijkse rendement.

Ik maak even de vergelijking met aandelen.

Stel: je koopt 10 aandelen van een bedrijf; de koers staat op dat ogenblik 100 €. Dus totale investering: 1000 €. Het eerste jaar krijg je 30 € dividend en het twee jaar 20 €.

Op het moment dat het eerste dividend wordt uitbetaald is de koers van het aandeel 120 €; dus totale waarde 1.200 €
Je rendement bedraagt 30 € op 1000 € of 3%, en dit ongeacht de koers op het ogenblik van de dividenduitkering.

Bij de tweede betaling is de koers 90 €; dus totale waarde op dat moment: 900 €.
Je rendement is 20 € of 2%.

Enz. voor de volgende jaren. Ook hier kan je het totale rendement pas berekenen op ogenblik dat je de aandelen verkoopt.

Volgens mij is het analoog voor de berekening van het jaarlijkse rendement op vastgoed: stel dat men gemakkelijkheidshalve alle andere factoren zoals brandverzekering, onroerende voorheffing, enz. uitsluit en men enkel 2 grootheden in aanmerking neeemt, met name enerzijds de huurontvangsten en anderzijds de som van de eigen inbreng bij de aankoop en de reeds gedane terugbetalingen van de hypothecaire leningen. Dan is het rendement voor het eerste jaar : de huur ten overstaan van de som van de eigen inbreng plus de terugbetalingen H.L. tijdens dat eerste jaar.
Voor het tweede jaar wordt het rendement : de huur van dat tweede jaar tegenover de som van de eigen inbreng en de gedurende de eerste twee jaren gedane terugbetalingen H.L.

Hieruit volgt dat het rendement het eerste jaar hoger is dan het tweede, en aldus verder afneemt in de tijd.

Volgens mij is het een foute redenering het rendement te berekenen als zijnde de huurinkomsten tegenover de som van de eigen breng en het totaal bedrag van de lening. Ook de huurinkomsten plaatsen tegenover de aankoopprijs (plus kosten) geeft ook geen correct beeld van het rendement.

We hebben weliswaar een hypothecaire lening aangegaan maar daarvan nog maar een deeltje terugbetaald. Dit terugbetaalde gedeelte, verhoogd met de eigen inbreng, moet m.i. als basis in aanmerking worden genomen om het echte rendement te berekenen. Immers de investering is slechts de eigen inbreng en wat werd terugbetaald voor de H.L. (en dus niet eigen inbreng, vermeerderd met total lenig en ook niet de aankoopprijs)

Bericht door **ludo** » 11 oktober 2021, 19:59

tja ErikCr7 .. Uiteindelijk heeft het weinig nut om je jaarrendement nu al te weten als je toch zienens bent om op lange termijn te verhuren.. Het is dan wat het is...
Vraag is ... als je het jaarrendement zou weten, en het is niet naar verwachting, ga je dan verkopen, en in iets anders beleggen..

?? Zo nee, heeft het weinig zin je rendement te weten...

Bericht door **bertVW** » 11 oktober 2021, 22:21

Jaarlijks rendement reken ik als volgt:
Huur : totale investering= mijn rendement
Bvb.: Vastgoed twv 200.000€, dus stel 230.000€ incl registratie en notariskosten.
Eigen inbreng: 80.000€
Lening van 150.000€
Op die lening +\- 10.000€ interesten (dat tellen we dan straks bij de investeringskost)
Dus totale investering is 240.000€
Stel dat je aan 700€/maand verhuurt en we rekenen 11maanden netto huur per jaar:
7700€ : 240.000€= 3,2% rendement

Verbeter zo nodig.

Bericht door **lop** » 12 oktober 2021, 04:43

ludo schreef: ↑10 oktober 2021, 00:11 Je gemiddeld rendement berekenen kan je pas na een aantal jaren.
Je neemt de aankoop + kosten en deelt dit door het aantal jaren dat je het wil verhuren.
Daarbovenop tel je de jaarlijkse terugkerende kosten KI + brandpolis als je het exact wil berekenen + eventuele leegstand tussen 2 mutaties.
Meestal neemt men gemakkelijksheidshalve 1 maand huur voor deze kosten.
Aankoop + kosten = 300.000 : 25 jaar : 11 maand = minimum 1.091 euro huur. ( Break-even )
Na 25 jaar heeft de huurder dus je aankoop + kosten volledig terugbetaald. Als er uiteraard geen onvoorziene kosten tussentijds geweest zijn.
Je verkoopt je pand na 25 jaar voor 400.000 euro ( dat is je zuivere winst )
Tel dus nu uit je rendement van je investering over 25 jaar. Easy...
300.000 x 33.333% + = 399.999 euro
Je gemiddeld rendement = 33.333 : 25 = 1,333% maand op je geinvesteerd kapitaal.
400.000 : 25 : 12 = 1,333%/ maand x 12 = 16% jaar.
Tel daarbovenop de eventuele huurprijsverhogingen ( indexatie ) die je hebt doorgevoerd gedurende die 25 jaar.
Breng in mindering de onvoorziene kosten over 25 jaar.
Op 25 jaar is je winst dus 400.000 euro welke je gemaakt hebt op kosten van de huurder zonder dat je er zelf 1 euro kapitaal hebt moeten investeren als je het aankoopbedrag gaat lenen .

Denk dat je het een beetje te rooskleurig voorstelt .
Met uw bedrag van 1091€ kun je te eerste maar 250k lenen op 25 jaar .
Uw afbetaling van uw voorbeeld komt op 1270 € op maandbasis
Ten 2 de ,vergeet je meer dan 80k dat je als intrest moet betalen op je lening .
Ten 3 het duurt 3 jaar voor dat je effectief rendement begint te maken omdat je uw notaris kosten , registratierechten moet zien als verlies . Want een bank staat geen leningen meer toe aan 100%
Je winst begint pas als je uw lening heeft afbetaald na 25 jaar dus .
Het duurt dus 25 jaar voor dat je effectief rendement begint te maken voor deze termijn gaat alles naar de afbetaling .
Dus pas na 25 jaar bij verhuur of eerder bij verkoop kun je spreken van winst .
De kopzorgen heb je er gratis bij

Vastgoed is maar interessant als je goede huurders hebt anders is het een blok aan je been die je meer kan kosten dan dat het opbrengt . Kun je nu bekijken op tv ook loopt ergens een programma.
Ik zou nooit iemand aanraden te kopen voor te verhuren aan een derde partij .
Niet te vergeten dat de regering nog altijd veel geld nodig heeft .
Zelfs bij ideale omstandigheden en meerwaarde van je huis bij verkoop kom je met de kosten afgetrokken maar aan 250 k winst hooguit . Je moet alles rekenen , Belastingen , rente op lening , kosten aan huis , kosten gemaakt door verhuur , leegstand . Je zal zien dat als je alles rekent rond de 4% à 5% zal uitkomen , verre van 16%

Bericht door **calimero1** » 12 oktober 2021, 09:05

ignition schreef: ↑4 december 2018, 15:35 Ik weet niet. Hier een berekening met een calculator van op het internet. Ik heb geprobeerd om min of meer de cijfers in de OP te gebruiken en een inflatie van 2%.

Huis cash kopen krijg ik een IIR van 4,33% per jaar als je het 20 jaar bijhoudt: https://www.calculator.net/rental-prope ... &x=70&y=16

Als je 216.000 € leent en op 10 jaar afbetaalt heb ik een IRR van 5,03%: https://www.calculator.net/rental-prope ... &x=63&y=22

Eigenlijk niet zo'n groot verschil.

ben niet echt een rekenwonder maar weet iemand of de 2 vermelde calculators in bovenstaande posts correct zijn - misschien niet aan te raden daar geen rekening gehouden wordt met de Belgische fiscaliteit ?

Bericht door **Roo** » 12 oktober 2021, 09:32

Iedereen zit hier gezellig rendementen te berekenen met een hefboom, maar ook niet vergeten dat de cashflow er moet zijn. Tenzij de bank bereid is je een krediet te verlenen waar je enkel rente betaald (kan zeker) heeft het weinig zin om elke maand geld bij te moeten leggen op uw krediet.

Een investering moet zichzelf dragen op vlak van cashflow. Moet dus positief zijn. En met de huidige rendementen en afbetalingstermijnen vergt dat al serieus wat eigen inbreng.

Bericht door **ludo** » 12 oktober 2021, 09:34

Bericht door **Philippe1** » 12 oktober 2021, 11:22

calimero1 schreef: ↑12 oktober 2021, 09:05
ignition schreef: ↑4 december 2018, 15:35 Ik weet niet. Hier een berekening met een calculator van op het internet. Ik heb geprobeerd om min of meer de cijfers in de OP te gebruiken en een inflatie van 2%.

Huis cash kopen krijg ik een IIR van 4,33% per jaar als je het 20 jaar bijhoudt: https://www.calculator.net/rental-prope ... &x=70&y=16

Als je 216.000 € leent en op 10 jaar afbetaalt heb ik een IRR van 5,03%: https://www.calculator.net/rental-prope ... &x=63&y=22

Eigenlijk niet zo'n groot verschil.
ben niet echt een rekenwonder maar weet iemand of de 2 vermelde calculators in bovenstaande posts correct zijn - misschien niet aan te raden daar geen rekening gehouden wordt met de Belgische fiscaliteit ?

De fiscaliteit kan je ook in de calculators toevoegen als kost. Deze calculators zijn neutraal wat betreft fiscaliteit je moet enkel de nodige betalingen toevoegen. Ze maken gewoon de standaardberekeningen die elke investeerder zou moeten doen vooraleer hij een investering doet.

Met dergelijke calculators kan je ook heel snel simulaties maken door verschillende parameters te wijzigen en ook een stress analyse maken om te zien waar de risico's liggen

Berekening rendement vastgoed

Berekening rendement vastgoed

Re: Berekening rendement vastgoed

Re: Berekening rendement vastgoed

Re: Berekening rendement vastgoed

Re: Berekening rendement vastgoed

Re: Berekening rendement vastgoed

Re: Berekening rendement vastgoed

Re: Berekening rendement vastgoed

Re: Berekening rendement vastgoed

Re: Berekening rendement vastgoed

Re: Berekening rendement vastgoed

Re: Berekening rendement vastgoed

Re: Berekening rendement vastgoed

Re: Berekening rendement vastgoed

Re: Berekening rendement vastgoed

Schrijf je in op onze nieuwsbrief!