De overheid wil uw slapende spaargeld richting infrastructuur en zorgvastgoed laten vloeien. Daarom breidt ze de mogelijkheden voor de gereglementeerde vastgoedvennootschappen uit.
Het ‘slapende spaargeld’ van de burgers mobiliseren is een droom van politici-met-geldnood die regelmatig terugkeert. Er staat 260 miljard euro op Belgische spaarboekjes geparkeerd, terwijl de overheden de middelen niet bij elkaar geschraapt krijgen om de vele noodzakelijke investeringen in wegen-, energie- of zorginfrastructuur te doen. Niet alle pogingen van de overheid om dat slapende spaargeld te mobiliseren zijn succesvol gebleken.
Denk aan de volkslening, gelanceerd door de federale regering-Di Rupo. In 2014 werd daar 2 miljard euro mee opgehaald, maar in 2015 kwam daar amper nog iets bij. Nadat de regering eind 2015 had beslist het fiscale voordeel ervan (verlaagde roerende voorheffing op de intresten) te schrappen, besloot ook de laatste aanbieder - de staatsbank Belfius - te stoppen met de volkslening.
Of denk aan het Vlaamse initiatief van het ARKimedes-fonds, dat geld samenbracht om de groei van kmo’s te ondersteunen. De waarde van die aandelen is in de loop der jaren fors gedaald. De belegger moet zich daarover niet al te veel zorgen maken, want hij kreeg behalve een fiscaal voordeel ook de garantie van Vlaanderen dat hij zeker 90 procent van zijn inleg terugziet. De overheid daarentegen scheurt er momenteel - alvast op papier - danig haar broek aan.
De federale regering pakt het nu anders aan. Ze keurde onlangs een wetsontwerp goed van minister van Financiën Johan Van Overtveldt (N-VA) en zijn collega van Economie Kris Peeters (CD&V) dat de mogelijkheden verruimt om te investeren via gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s), de voormalige vastgoedbevaks. Het wetsontwerp ligt nu voor bij de Raad van State en moet daarna nog het fiat krijgen van het parlement. Gesteld dat er geen grote wijzigingen meer komen, wat wordt er dan allemaal mogelijk?

Infrastructuur

Een eerste verruiming is dat GVV’s in de toekomst in infrastructuur kunnen investeren, terwijl dat tot nu toe enkel gebouwen zijn. De sector toont interesse, al zijn er nog niet veel concrete plannen.
‘De uitbreiding naar infrastructuur is er gekomen na gesprekken tussen de sector, die in een stijgende trend zit, en de overheid, die beperkte middelen heeft en gebonden is aan strikte budgettaire regels’, zegt Laurent Carlier, voorzitter van BE-REIT Association, de federatie van alle beursgenoteerde GVV’s. ‘Het lijkt me realistisch om het veel breder te zien dan bruggen en wegen: windmolenparken, waterzuiveringsstations, transport van energie… Er is een gamma aan mogelijkheden.’
Carlier is ook de financieel directeur van Befimmo. Die GVV droomt niet direct van grote infrastructuurprojecten. ‘We hebben op korte termijn niet meteen plannen. De verruiming creëert echter meer flexibiliteit in de periferie van wat wij doen, bijvoorbeeld de logistieke infrastructuur daarrond.’ Hij verwacht dat er gespecialiseerde GVV’s komen met een focus op infrastructuur. ‘De nieuwe mogelijkheid zal geleidelijk aan een invulling krijgen.’ Lees: er komen in de niet al te verre toekomst beursgenoteerde GVV’s bij waarlangs u uw beleggingen kunt diversifiëren met infrastructuurinvesteringen.

Rijkere burgers

Voor particuliere investeerders met een stevige portefeuille komt er nog een optie bij. Niet-beursgenoteerde, zogeheten institutionele GVV’s, dochters van de beursgenoteerde versie, kunnen straks welgestelde burgers als medeaandeelhouders aan boord halen. De GVV’s hoeven in die dochterbedrijven nog slechts een participatie te hebben van 25 procent. Vandaag zijn ze nog verplicht de controle te behouden en moeten ze dus minimaal 50 procent van het kapitaal bezitten.
‘Dat is een zeer belangrijke verruiming’, vindt Carlier. ‘Nu kunnen we niet samen met andere GVV’s of institutionele investeerders projecten financieren. Meer flexibiliteit daarin zal ons toelaten voor grotere projecten de risico’s te spreiden.’ Carlier denkt aan mede-investeerders zoals verzekeraars of pensioenfondsen.
Ook Jan De Nys, CEO van Retail Estates, is enthousiast over het wetsontwerp. Retail Estates is een van de weinige GVV’s die ook niet-beursgenoteerde dochters hebben. ‘Het is goed om wat flexibeler partnerschappen te kunnen structureren. Wij zijn niet meteen vragende partij, maar je weet nooit welke deal morgen op ons pad komt. Ik kan me voorstellen dat andere GVV’s, die al meer types vastgoed in portefeuille hebben, sneller een subvennootschap kunnen oprichten onder de nieuwe regels. Er is zeker een markt voor bij geïnteresseerde particulieren.’
Die particulieren moeten minstens 100.000 euro in een institutionele GVV stoppen. ‘Dat kunnen contante middelen zijn, maar particulieren die bijvoorbeeld enkele studentenkoten of appartementen bezitten, kunnen die inbrengen in een institutionele GVV waarvan ze aandeelhouder blijven. De regelgeving voor vastgoedbeheer wordt steeds uitgebreider, mensen zien soms op tegen het beheer. Ook zulke ideeën zie ik zeker ingang vinden.’ De particuliere investeerders worden wel geacht ervaren genoeg te zijn om het risico zelf te analyseren.

Zorgvastgoed

En wat dan met de boodschap dat u en ik weldra kunnen investeren in zorgvastgoed zoals rusthuizen of woonvormen voor mensen met een beperking, ook als we niet meteen 100.000 euro veil hebben?
Dat is de derde nieuwigheid in het wetsontwerp rond GVV’s: ook coöperatieve vennootschappen met een sociaal oogmerk zullen voortaan het statuut van een niet-beursgenoteerde GVV kunnen krijgen. Zo krijgen ze dezelfde gunstige fiscale regeling die de GVV’s genieten: als ze zich houden aan de regel 80 procent van hun winst aan hun (coöperatieve) aandeelhouders uit te keren, zijn ze vrijgesteld van vennootschapsbelasting.
Sociale GVV’s mogen enkel investeren in onroerend goed dat dient voor personen met een beperking, in scholen, in voorzieningen voor ouderen of voor jeugdbijstand, in psychiatrische verzorgingstehuizen... Ze moeten die onroerende goederen rechtstreeks aanhouden en niet via een dochtervennootschap. Een deel van het kapitaal moet in reserve gehouden worden opdat coöperanten te allen tijde kunnen uittreden.
Vandaag zijn de coöperatieve vennootschappen met sociaal oogmerk, waarvan er vele tientallen bestaan in de zorgsector, benadeeld tegenover de GVV’s, waarvan enkele gretig in zorgvastgoed investeren - denk aan Aedifica, Care Property Invest en Cofinimmo. ‘Het is zeker positief dat er nu een gelijke fiscale behandeling komt voor grote projecten én voor de kleinschaligere in coöperatieve vorm’, zegt Peter Degadt, de directeur van de koepel Zorgnet-Icuro.
Notaris Dirk Seresia is nauw betrokken bij Inclusie Invest, een coöperatieve vennootschap die investeert in kleinschalige woonprojecten voor mensen met een beperking en een van de trekkers van de verruiming van de wetgeving. ‘Onze bedoeling is dat de ouders van de bewoners de helft financieren en Inclusie Invest de andere helft. We merkten echter dat we erg moeilijk professionele investeerders konden betrekken omdat het rendement bij ons te laag was. Dat kwam onder meer doordat we niet de vrijstelling van vennootschapsbelasting hadden.’
Tegelijk blijven de sociale GVV’s ook coöperatieve vennootschappen, met hun specifieke regels (lees hiernaast). Dat houdt onder meer in dat ze een jaarlijks dividend uitkeren van maximaal 6 procent. Gaat dat niet botsen met de verplichting 80 procent van de winst uit te keren? ‘Die beperking tot 6 procent is net goed’, vindt Degadt. ‘Wie hoge rendementen moet kunnen betalen, moet eerst aan inkomsten geraken. Dat betekent ofwel de prijs voor de bewoners opdrijven, waar we uiteraard geen voorstander van zijn. Ofwel moet je bezuinigen op de kosten, wat in de praktijk vaak uitdraait op beknibbelen op het personeel.’
De nieuwe mogelijkheid zal een publiek aanspreken dat met een beperkt rendement tevreden is in ruil voor een vrij hoge zekerheid, en dat oog heeft voor het sociale karakter van de investering, denkt Degadt. Particulieren mogen tot 20.000 euro investeren, ofwel meteen meer dan 100.000 euro. Daarnaast staat het professionele investeerders vrij in een sociale GVV te stappen.
Een sociale GVV moet een prospectus ter beschikking stellen van investeerders. ‘Om het risico te spreiden, moet de sociale GVV ook relatief snel in meer dan één project investeren. Daarnaast moet ze voldoen aan de Europese boekhoudregels, waar voor een coöperatieve vennootschap een boekhouding naar de Belgische regels volstaat’, verduidelijkt Seresia. ‘Dat zijn vrij zware verplichtingen. Toch besloten we door te zetten omdat het een mooie kans biedt om mensen te betrekken bij infrastructuur in hun directe omgeving.’
Niets staat de oprichting van bijkomende sociale GVV’s in de weg. ‘Het is fijn om te hebben als bijkomende creatieve formule, maar het zal niet alle noden oplossen’, waarschuwt Degadt. ‘Het mag geen excuus worden voor de overheid om zich terug te trekken uit de sector. Ze moet blijven investeren in opvang voor mensen die nood hebben aan zorg.’
Bron: De Tijd

Inderdaad een voor mij goed idee, maar.....
jaren geleden heb ik geïnvesteerd in Electrawinds daar ik voor groene energie ben. voor alle duidelijkheid ik ben geen fan van GROEN, zelf van geen enkele politieke partij.
Dus dit ter zielen gegaan bedrijf werd verkocht aan ELICIO uit Wallonië.
nu word er pas 2019 gestart met de terugbetaling van ons geld en dit gespreid over meerdere jaren, volgens mij een gratis lening aan Elicio door de coöperanten.Die trouwens weinig inspraak hadden in de beslissing.
Maar goed misschien zien we wel ons geld terug. Wat betreft investeren in scholen, rusthuizen als particulier zie ik dit wel zitten, maar wat mij afschrikt is de bemoeienis van de regeringen, ik heb door de jaren als belegger geleerd van zoveel mogelijk van bedrijven waar politiekers postjes in hebben weg te blijven met mijn geld,gezien de geschiedenis lernout en houwspie (Dehaene) Electrawinds (Van de Lanotte) arco.geef de mensen de zekerheid dat ze hun centen ten allertijd terug zien wanneer zij dat willen, en vergoed dit met een eerlijk intrest maar geen aalmoes zo als nu 2à3 % lijkt mij eerlijk.
Verplicht om 5 jaar in het kapitaal te blijven, enkel bij overlijden is uittreding mogelijk. misschien ook een RV van 10%, maar dat zal wel een utopie zijn;
Wat betreft investeren in infrastructuur bestaat er op de beurs een bedrijf TINC die een deftige intrest geeft.

Ik vrees dat ze weer met mooie beloftes gaan komen, zoals verlaagde RV of een ander wit konijn, om de mensen (eigenlijk hun spaargeld) te lokken.
Met de Volkslening was dat ook het geval. Maar ondertussen betaal je daar ook mooi 30% RV op, en stelt het dividend niet veel meer voor. En je zit er bovendien 5 jaar aan vast, dus uitstappen kan niet eens.
Deze keer ga ik het toch met veel meer argwaan bestuderen, ipv direct weer in te tekenen voor een redelijk groot bedrag.

Ik meende dat ik al investeerde in bruggen en dergelijke met m'n belastingsgeld.

Ik zou dan liever geld investeren in bruggen in duitsland, om eerlijk te zijn.

Vind het een ingewikkeld kluwen waarbij voor de "kleine" belegger weinig tot geen extra voordeel te rapen valt.
Heb wel nog geen GVV in portefeuille en overweeg dit zeker wel van te doen, ben dus beniuewd naar de rest van dit verhaal. Daarnaast investeer ik al in infrastructuur via TINC.