Ik denk aan een investering in studentenkoten.
In principe kan ik dat cash betalen, maar ik denk eerder aan een bulletlening om er in plaats van één ineens 3 te kopen.
Welke bank geeft die leningen nu?
Ik kan in onderpand ofwel een aandelen en fondsenportefeuille geven, of een hypotheek op mijn afbetaald huis, ofwel op de koten zelf natuurlijk.

Nettorendement zit rond de 3% na aftrek van alle kosten.
Er zit een beheerder op, en het risico lijkt me heel beperkt.

Als student weet ik als geen ander dat zo'n koten (doorgaans) enorm worden afgeleefd. Dus u heeft ook rekening gehouden met herstellingswerken en dergelijke? Of u moet het geluk hebben de juiste huurders te vinden.

Het gaat om nieuwbouw, en alles in beheer waarvoor ca10% voorzien is.

Die kosten zouden moeten meevallen.

Bij de grotere banken is het mogelijk. Fortis, ING, KBC... het zal altijd iets duurder zijn dan met aflossing. Maar 1.80-2.00% op 20 jaar moet Q80 zou mogelijk moeten zijn.

Welke banken?
Verschillende banken maar Nagelmackers was bij mijn laatste ronde vorige maand veruit de goedkoopste en weinig bijkomende bindende verplichtingen (eigenlijk alleen openen van een zichtrekening en het laten storten van de huurbedragen, voortkomend uit het onroerend goed waarvoor de bullet genomen werd, op die rekening.
Ik raad je ook aan voor nieuwbouw niet langer dan 10-15 jaar te lenen en dan het pand verder te verkopen.
Na wat vergelijkingswerk hebben we studentenkoten geschrapt (ook onze eerste optie) en de zorgsector ook. Zijn tenslotte ingestapt op de markt van de expats en lobbyisten.
Als je voor een studentenflat gaat zorg er dan zeker voor dat alle meubilair contractueel vast is (of je betaalt daar afzonderlijk verhuurbelasting op).
Ik zou ook niet ineens drie studentenflats kopen en al zeker niet in één blok. Diversifiëren kan nooit kwaad.
Een netto rendement van 3% via een bulletlening lijkt me wel zeer laag. Lijkt me meer een vastgoedrendement via een klassieke hypo.

Het gaat om nieuwbouw, en alles in beheer waarvoor ca10% voorzien is.

Ik treed miljonairtje zijn stelling in deze bij. Je moet ook rekening houden met de mogelijke herverkoopwaarde van het pand (daar wil je toch geen verlies op maken of geconfronteerd worden met dure moderniseringswerken en/of herstellingen).
Eén van de redenen dat we de (luxe)koten en de zorgsector hebben laten vallen. Twijfelachtige herverkoopwaarde.

Ter vergelijking: bij een Q van <80 (meestal één van de voorwaarden bij bullet) en 10 jaar vast bedroeg de intrestvoet voor een klassieke hypo 1.20 en een bullet 1.76 (voor 5/5 1.35). De rente is nu wel licht stijgend.

Als je koopt via een projectontwikkelaar laat dan in de compromis ook steeds de opschortende voorwaarde opnemen van toekenning van een (bullet)lening met jouw voorwaarden (max. intrestvoet en looptijd). Je gaat nl. voor een belegging niet voor een pand dat jij wil verwerven voor jezelf. Je bij aankoop van het pand zelf dus ook steeds verplaatsen in de perceptie van je kandidaat huurders en niet deze van eigenaar/bewoner.

Een bulletlening wordt door de meeste grootbanken gegeven, maar is zeker niet het ei van Columbus.
Velen denken foutief dat ze via een bullet gewoon gratis geld kunnen krijgen: "joepie, we gaan daar even 300,000 euro halen en betalen gedurende 20/30 jaar enkel interest af (aka 'we leasen geld'), en over 20 of 30 jaar betalen we het volledige geleende bedrag dan zelf terug, dat door inflatie al half weggegeten is".
Zo werkt het natuurlijk niet: een bulletkrediet is geen geldlease.
Mocht het zo simpel zijn, dan kan de bank evengoed zelf uw project doen en de winst op zak steken.

Om een bullet te krijgen zult u in de meeste gevallen moeten aantonen dat u gedurende de looptijd van de lening een investering ten belope van min of meer het geleende geld bij de bank aanhoudt: maw: dat u eigenlijk uw eigen geld leent, waarbij het verschil tussen de interest die de bank u geeft op uw belegging en de interest die u hen betaalt op het geleende geld, hun winst uitmaakt.

Vergeet dus niet enkel te kijken naar het geoptimaliseerde fiscale voordeel dat u geniet dankzij de perfect gelijke interestbetalingen doorheen de jaren of de rentevoet van de bulletlening zelf, maar ook naar de beheerskosten en de rentevoet die de belegging gekoppeld aan uw bulletkrediet met zich meebrengt.

U zal zien dat in vele gevallen de kleinere spelers betere/goedkopere beleggingsproducten aanbieden dan de grootbanken, waardoor het fiscale voordeel dat de bullet u biedt volledig opgesoupeerd wordt door allerlei extra kosten en de lagere rente van de daaraan gekoppelde belegging vs die bij andere spelers op de markt.

Persoonlijk heb ik het anders aangepakt: ik probeer de lineaire interest van een bulletkrediet te benaderen door verschillende deelhypotheken en aflossingsformules te combineren: een stuk op 10 j, een stuk op 15j, een stuk op 20j, ...
De meeste banken laten toe dat u een hypotheek zo opknipt: de tijd dat u alles op 1 termijn moest lenen is voorbij.
U zal natuurlijk nooit helemaal kunnen komen tot een continue interestbetaling doorheen de jaren, maar u bent ook verlost van de extra verplichtingen die met de bullet samenhangen, zodat u de gelden die u anders diende te parkeren bij de grootbank, vrij kan beleggen en dit aan betere voorwaarden.
Zeker het berekenen waard, dus.

Persoonlijk zou ik ook niet investeren in studentenkoten: te veel risico op hoge kosten, gepaard met een hoog verloop van huurders: verhuur garages in de kern van een centrumstad. Da's een veredelde ruwbouw, dus veel kosten zijn er niet behalve wat elektriciteit en af en toe een reparatie an de poort, en de netto opbrengst is ruim boven de 5%.
Per vierkante meter, en zeker rekening houdende met de lage onderhoudskosten, komt geen enkele vastgoedbelegging ook maar in de buurt van dit soort rendementen.

Ik geloof je wel, maar als ik zelf bv 5 garages wil verhuren, dan is dat regelmatig een andere zoeken, huurgelden opvolgen.
En als er een niet betaalt, ga dan maar eens procederen voor 6 maand à 40€...

Die studentenkoten zitten volledig onder beheer van een firma die daar 8% van de huur voor opstrijkt.
Als er in een gebouw van 100 koten 5 niet verhuurd zijn, dan krijgt iedereen 5% minder.

De 3% is op het nettobedrag. Ik wil dit door een lening hoger krijgen onwille van de hefboom.
Daarenboven, in die 3% zit geen enkele meerwaarde, en ik verwacht dat in Brussel de huur de index zal volgen, en dat de prijs van het gebouw sneller stijgt dan de index. Dat is afwachten natuurlijk.

Punt is, ik heb de vraag bij de bank neergelegd, eens kijken hoe ze reageren.

Blackbelt schreef:Ik geloof je wel, maar als ik zelf bv 5 garages wil verhuren, dan is dat regelmatig een andere zoeken, huurgelden opvolgen. En als er een niet betaalt, ga dan maar eens procederen voor 6 maand à 40€....

Garages worden door de band genomen voor jaaaaaren verhuurd.
Bezie het zo: iemand woont graag in een herenhuis in de stad, maar heeft een auto voor zijn werk nodig, doch geen garage: dankzij alle stedelijke autoluwe zones is er nergens nog bovengrondse parkeerplaats (zelfs voor zij die bewonerskaarten hebben), tenzij in de ondergrondse peperdure privébetaalparkings: mensen blijven minstens 10 jaar hoor, en ik heb een wachtlijst zelfs.

En niet betalen is gewoon de toegangskaart desactiveren en done, over to the next one.
Probeer maar eens iemand zo simpel voor het blok te zetten als het om een woongelegenheid gaat!

Ter info: de huur van een garage is momenteel tussen de 75 en 125 euro per maand hoor.

Ik kan mis zijn, maar denk dat u gewoon de markt niet zo goed kent en een beetje de kop zot gemaakt wordt door een professionele firma die u graag zou zien instappen in hun verhaal van studentenkotverhuur. Heb er ook al reclame voor gekregen: lage investeringskost (tov een appartement), hoog rendement, gespreid risico, geen beheersproblemen etc etc.

Misschien eens fijntjes de vraag stellen waarom ze niet gewoon zelf instaan voor de financiering en de winsten zelf op zak steken? Er bestaan weliswaar kotverhuurfirma's, maar belange zo veel niet als er professionele verhuurbedrijven van kantoorruimtes en garagecomplexen zijn... dat zou al een hint moeten geven waar op termijn het grootste rendement te rapen is, me dunkt.

Om een bullet te krijgen zult u in de meeste gevallen moeten aantonen dat u gedurende de looptijd van de lening een investering ten belope van min of meer het geleende geld bij de bank aanhoudt: maw: dat u eigenlijk uw eigen geld leent, waarbij het verschil tussen de interest die de bank u geeft op uw belegging en de interest die u hen betaalt op het geleende geld, hun winst uitmaakt.

Idd de meeste grootbanken werken zo. Je moet al goed zot zijn om daar op in te gaan. U geeft uw geld aan de bank dat ze U vervolgens tegen intrest teruggeven om in vastgoed te steken. Dan kan je het net zo goed er rechtstreeks zelf in steken.
o.a. Nagelmackers werkt zo niet. Anders had ik het ook nooit zo gedaan.
En een bullet aangaan voor 20-30 jaar is al helemaal niet goed doordacht. Tien max. 15 jaar.
Een bullet is ook alleen in deze tijden interessant, ook al is de intrest hoger dan bij een klassieke hypo het is nog bijna niets terwijl de huurprijzen nog steeds constant of stijgende zijn en niet dalend. In België heb je dan nog (tijdelijk?) het voordeel dat er bijkomend nog inflatie is.

ga dan maar eens procederen voor 6 maand à 40€...

Als U garage verhuurt of wil verhuren aan die prijzen zit U toch op een heel verkeerde locatie. Tussen de 90-120 €/maand is al veel realistischer (als belegging, vlak buiten het centrum van Antwerpen 80-90 €, in centrum Brussel 110-150 €).

De 3% is op het nettobedrag. Ik wil dit door een lening hoger krijgen onwille van de hefboom.

Dan ben ik wel mee.

Ik heb die aflevering gezien van 'voor hetzelfde geld'.

Daar werden parkeerplaatsen buiten verkocht aan bijna 8000€, en daar was de huurprijs ca 40-50€ per maand.

Daar is het risico natuurlijk beperkt. Als ze niet betalen en toch parkeren moet je wel een takelwagen bellen.
Maar als het een garagebox is, en die wordt boordevol rommel gestoken, en dan betalen ze niet meer... begin maar.

Garages is net hetzelfde als woongoed: locatie en soort publiek.
Als je goedkoop vastgoed wil aankopen en verhuren beweeg je je in een andere sector dan redelijk geprijsd vastgoed met een navenante huurprijs. Het huurpubliek is ook navenant. Het risico, zoals je zelf aangeeft, ligt dan gewoon ergens anders.
De return is ongeveer gelijk: 8000€/40€ - 20.000-30.000€/90-150 €. Met het risico van de eerste deelgroep wil ik me liefst niet inlaten. De kosten van vrederechters en deurwaarders bespaar ik me liever.

Blackbelt schreef:Maar als het een garagebox is, en die wordt boordevol rommel gestoken, en dan betalen ze niet meer... begin maar.

http://www.discovery.nl/programmas/auction-hunters/

Hieronder mijn ervaring voor het bekomen van een bulletkrediet voor een verhuurd opbrengstpand - in het jaar 2010 - bij Landbouwkrediet nu Crelan.

De bankagent had mij verzekerd van een rentevoet (3.x) voor 10 jaar vast, zonder dat er een financiele borg gegeven zou moeten worden en dat onmogelijk een probleem kon vormen met mijn dossier: afbetaling minder dan 15% van de bruto huurgelden, Q40!, eigen woonst afbetaald, zeer goed inkomen. Vol vertouwen tekende ik de aanvraag voor het bekomen van een bindend kredietaanbod.

Dit zou max 3 weken duren, normaal gaat het sneller maar het was vakantieperiode ... Na veel aandringen en 3 maand verloren te hebben kreeg ik eindelijk een formeel kredietaanbod. De intrestvoet lag 0.3% hoger dan voorzien, en ik moest een equivalent van het geleende bedrag gedurende de hele looptijd van het krediet aanhouden op een spaarrekening bij hen, dat bovendien 1.5% minder opbracht dan op andere spaarboekjes! Er was voor de agent geen enkel probleem want als ik niet inging op het kredietaanbod moest ik de dossierkosten niet betalen!

Door de trage reactie was de 4 maanden tussen compromis en akte intussen verstreken, ik heb dus alvorens de akte te tekenen de registratiekosten moeten betalen om een boete te vermijden. Bovendien heb ik met de verkoper moeten onderhandelen over de nalatigheidsintresten (meerdere 1000en EUR...), waarop hij ongetwijfeld recht had!

Enfin, een andere instelling die bulletkrediet doet: Elantis.

BTW: ik ben uiteindelijk niet gegaan voor een bulletkrediet maar heb dubbel zoveel geleend onder gewone formule.

Enfin, een andere instelling die bulletkrediet doet: Elantis.

Idd, zit vlak na Nagelmackers. Was 1.85%