streep schreef: ↑15 augustus 2022, 21:43

miljonairtje schreef: ↑15 augustus 2022, 14:42 Ik moet hem nog eens tot in detail doornemen maar op het eerste zicht; knap werk!

Merci! Geef zeker feedback als je denkt dat ik iets mis, dat mag hier of in PM.

Voorlopig heb ik al zeer nuttige feedback gekregen (bedankt iedereen!), maar nog niemand die de uitkomst echt onderuit kan halen en kan aantonen dat beleggen in een opbrengsteigendom veel meer winst geeft dan wat ik hier bereken. Het lijkt dat de verkoopprijzen tov huur het tegenwoordig echt…tja, minder interessant maken?

Merk ook dat er sprake is om de extra belasting altijd op de effectieve huuropbrengsten te gaan berekenen. Of het er ooit gaat komen is een glazen-bol-discussie. De exacte berekening van een mogelijke toekomstige heffing is dus ook gissen. Maar je kan de impact wel inschatten door je huurprijzen die je krijgt van normale particuliere huurders bij ‘commerciële’ verhuurders te zetten (die worden immers al zo belast). Het beetje rendement dat je nog had, wordt effectief negatief dan (verliesmakend dus).

@streep

"Het lijkt dat de verkoopprijzen tov huur het tegenwoordig echt…tja, minder interessant maken?" --- > Dit speelt inderdaad een rol. Het rendement zal afhangen van de periode waarin het vastgoed werd/wordt gekocht. Wie bijvoorbeeld voor de corona-epidemie iets kocht zal voorzeker een lagere prijs hebben betaald dan degene die het tijdens die gezondheidscrisis en daarna kocht, wegens geweldige prijsstijging tijdens die periode. Daarbij komen ook de huidige hogere interesten voor een hypothecaire lening dan pakweg een jaar geleden.

In elk geval mijn waardering voor het werk dat je in de calculator hebt gestoken.

Ik heb enkele jaren geleden hier op het forum het item "Berekening rendement vastgoed" geopend; zie
berekening-rendement-vastgoed-t25663.html#p524594.

Ik heb mijn berekening niet zo grondig gedaan zoals dit het geval is in jouw calculator maar heb me beperkt tot de vergelijking van twee situaties : enerzijds situatie waarbij je de gehele aankoop van het vastgoed cash betaalt; anderzijds situatie waarbij je een gedeelte cash betaalt en een deel van de aankoop financiert met een hypothecaire lening.
Volgens mij heb je een hoger jaarlijks rendement in de tweede situatie, namelijk financiering gedeeltelijk met hypothecaire lening.

Mijn argument hiervoor: op het moment van de aankoop van het vastgoed is enkel het bedrag in cash te beschouwen als een "kost". (Ik laat hierbij gemakkelijkheidshalve een aantal zaken zoals registratierechten, notariskosten, enz. achterwege; het is mij in het voorbeeld dat ik had uitgewerkt enkel te doen om de wijziging van één paramater: al of niet gedeeltelijke financiering met hypothecaire lening).

Vanaf de eerste maand wordt de kost natuurlijk telkens verhoogd met de terugbetaling van de lening (als terugbetaling neem ik het volledige bedrag, nl. kapitaal plus interest).

Ik kreeg een aantal reacties in de zin dat je het echte rendement pas kan berekenen op het moment dat je het vastgoed opnieuw verkoopt. Dat weet ik ook wel maar mij was het te doen om een zicht te krijgen op het jaarlijks rendement.

Een bijkomend argument voor mijn "stelling", aan de hand van een concrete situatie: ik heb het goed gekocht in 2018, deels met eigen middelen, deels met hypothecaire lening. Ik betaal maandelijks ongeveer 900 € (kapitaal + interesten) terug. Door de inflatie en andere perikelen, weegt de 900 € die ik vandaag terugbetaal al veel lichter dan de 900 € die ik in 2018 begon terug te betalen: er is immers het feit dat de 900 € vandaag, dankzij alleen alleen nog maar door de loonindexatie, vandaag een kleiner percentage van mijn beroepsinkomen is dan de het percentage in 2018. En hoe meer jaren er verlopen hoe lager het percentage wordt, m.a.w. hoe "lichter" de leninglast wordt. Daarbij komt dat de huurinkomsten jaarlijks kunnen worden geïndexeerd terwijl de maandelijkse terugbetaling van de lening tot het einde ervan, hetzelfde blijft, althans nominaal en dus in werkelijkheid dus zakt.

Conclusie: gedeeltelijke financiering met hypothecaire lening maakt de reële aankoopprijs lager terwijl de huurinkomsten kunnen worden verhoogd in functie van de inflatie. (En in sommige gevallen is eventueel nog meer verhoging van de huurinkomsten mogelijk: stel dat de huurder vertrekt, dan is er geen enkel beletsel om aan de volgende huurder een iets hogere huurprijs te vragen).

Als ik jouw uiteenzetting goed begrepen heb ben jij het er dus ook mee eens dat de aankoop van vastgoed met gedeeltelijke financiering met hypothecaire lening dus een hoger rendement geeft dan in de situatie waarin men de aankoop volledig cash betaalt? (Ik heb gelezen dat jij enkel de maandelijkse interest als kost opneemt terwijl ik, wat de terugbetaling betreft, zowel het gedeelte interest als het gedeelte terugbetaald kapitaal in aanmerking neemt. Maar ten gronde maakt dit geen verschil).

ErikCr7 schreef: ↑16 augustus 2022, 15:28 Ik kreeg een aantal reacties in de zin dat je het echte rendement pas kan berekenen op het moment dat je het vastgoed opnieuw verkoopt.

Zelf reken ik daarvoor de meerwaarde bovenop de aankoopprijs door inflatie en tel ik de investering in een mogelijke renovatie gewoon bij de verkoopwaarde. Gezien het niet over het een woning kopen, renoveren en direct verkopen gaat - heb je volgens mij op lange termijn geen echte andere meerwaardes.

ErikCr7 schreef: ↑16 augustus 2022, 15:28 Als ik jouw uiteenzetting goed begrepen heb ben jij het er dus ook mee eens dat de aankoop van vastgoed met gedeeltelijke financiering met hypothecaire lening dus een hoger rendement geeft dan in de situatie waarin men de aankoop volledig cash betaalt?

Ja inderdaad, dat zie ik ook effectief heel duidelijk in mijn berekeningen.
Maar sta me toe het iets te nuanceren: als je een opbrengsteigendom aankoopt met 100% eigen middelen, is je rendementspercentage op je eigen inbreng lager tov wanneer je een deel leent. Je netto rendement in € daarentegen, zal een klein beetje lager liggen wanneer je niets leent tov wanneer je wel iets leent.

Stel dat je bijv iets koopt aan 300.000€ dat je verhuurt aan 1.000€ en terug verkoopt na 30 jaren. Als je hiervoor slechts €100K van je eigen cash vermogen inbrengt, heb je bijv. 1,8% rendement op je €100K eigen inbreng en €102K netto opbrengst. Ga je geen lening aan en leg je het volledige bedrag zelf neer, heb je met dezelfde variabelen 1,0% rendement, maar wel €118K netto opbrengst. Logisch uiteraard, maar handig om het gesimuleerd te zien.
Maw, het *kan* effectief een goed idee zijn om een lening aan te gaan en de rest van je eigen vermogen in een alternatieve belegging te steken (spreiding op investeringen, sowieso goed).

Nog een extra argument die je zelf niet aanhaalde, maar ook in het voordeel van een lening nemen is: principieel belastbaar onroerend inkomen mag worden verminderd met de intrestaftrek voor de intresten die men heeft betaald op lening aangegaan om een onroerend goed te verkrijgen of te behouden. Dus een heel groot stuk van je interestkost krijg je terug via die aftrek. Dit zit ook mee verwerkt in mijn calculator.

Je kan het makkelijk simuleren in de calculator: als je het vakje met gewenste eigen inbreng (B13) hoger instelt dan de aankoopprijs, doe ik de simulatie zonder lening. Zet daar een lager bedrag in naar keuze en ik calculeer een lening mee in de berekeningen.

ErikCr7 schreef: ↑16 augustus 2022, 15:28 (Ik heb gelezen dat jij enkel de maandelijkse interest als kost opneemt terwijl ik, wat de terugbetaling betreft, zowel het gedeelte interest als het gedeelte terugbetaald kapitaal in aanmerking neemt. Maar ten gronde maakt dit geen verschil).

Klopt, ik zie het kapitaal inderdaad als een nul-nul operatie voor een rendementsberekening, de meerwaarde en opbrengst daarentegen zijn uiteraard wel enorm belangrijk. Maar het kapitaal zelf is maar een tijdelijke verschuiving.

streep schreef: ↑16 augustus 2022, 17:00 [

Nog een extra argument die je zelf niet aanhaalde, maar ook in het voordeel van een lening nemen is: principieel belastbaar onroerend inkomen mag worden verminderd met de intrestaftrek voor de intresten die men heeft betaald op lening aangegaan om een onroerend goed te verkrijgen of te behouden. Dus een heel groot stuk van je interestkost krijg je terug via die aftrek. Dit zit ook mee verwerkt in mijn calculator.

Inderdaad wat de interestaftrek betreft. Ik wist het maar had er even niet aan gedacht :-).
Bovendien voor de geïnteresseerden: voor de interestaftrek moet het zelfs niet om een hypothecaire lening gaan. Een gewone lening bij een bank of een onderhandse lening is ok.

In het begin betaal je meer interesten terug dan kapitaal en op die manier kan het onroerend inkomen (zelfs van andere onroerende goederen) volledig worden geneutraliseerd. Is dan bijzonder interessant omdat men in het begin vaak ook wat meer kosten heeft.

Daarbij komt nog de federale belastingvermindering voor de kapitaalaflossen.

De woonbonus in het Vlaamse Gewest voor de enige eigen woning is afgeschaft maar wanneer men dan een tweede woning, om te verhuren of als tweede verblijf, koopt kan men wel nog genieten van de federale belastingvermindering voor de kapitaalaflossingen die betrekking hebben op de hypothecaire lening voor de tweede woning. Ik geniet van dit voordeel omdat het nu eenmaal bestaat maar in se vind ik dit eigenlijk een perverse situatie : mensen, o.a. jonge gezinnen, die hun eerste woning kopen om er in te wonen, en dus meestal wat minder financiële middelen hebben krijgen geen fiscaal voordeel meer voor de kapitaalaflossingen terwijl iemand die een tweede woning als investering koopt, en dus voordien al een eigen woning had en dus meestal ook wat meer financiële armslag heeft, krijgt nog wel een belastingvoordeel. Ik denk dat zoiets alleen maar in België mogelijk is...

ErikCr7 schreef: ↑16 augustus 2022, 19:45 Ik denk dat zoiets alleen maar in België mogelijk is...

Dat is een vreemde redenering. Belgie is een federaal land, met gewesten en gemeenschappen die bevoegdheden hebben. Als ze die bevoegdheden gebruiken, dan vindt men dat raar ...

Maar je bent niet de eerste die niet goed begrijpt wat een federale staat betekent. Maar dan moet je begrijpen dat de staat, de gewesten en gemeenschappen elk eigen bevoegdheden hebben. En dan nog begrijpen wat die bevoegdheden zijn.
In Amerika hebben de verschillende Staten ook de bevoegdheid om zelf de regels vast te leggen voor de verkiezingen van de president. Wie niet snapt dat US een federale staat is, vindt dat ook raar.

ErikCr7 schreef: ↑16 augustus 2022, 19:45 Daarbij komt nog de federale belastingvermindering voor de kapitaalaflossen.

Juist, die was ik vergeten op te nemen in de calculator.
Ik zal ze toevoegen als optie.

Weet iemand of de anticipatieve heffing van 10% op je 60 jaar, van het langetermijnsparen, ook van toepassing op het ingebrachte kapitaal van een hypothecaire lening in diezelfde langetermijnsparen bucket?
Zo ja, trek ik die 10% er ineens terug af.

Ik hoop dat we verder on topic blijven en niet beginnen over een federaal bestuur en het begrip ervan, dat is wel ideaal voor een apart off topic draadje elders.

Dat krijg je als VLblokpate zich ermee moeit. Je mag al blij zijn dat hij niets gezegd heeft over extreemrechts en de witte man.

streep schreef: ↑17 augustus 2022, 08:27

ErikCr7 schreef: ↑16 augustus 2022, 19:45 Daarbij komt nog de federale belastingvermindering voor de kapitaalaflossen.

Juist, die was ik vergeten op te nemen in de calculator.
Ik zal ze toevoegen als optie.

Done - federale belastingvermindering van langetermijnsparen/kapitaalaflossingen is toegevoegd aan de calculator (ik neem voordeel in gemeentebelasting ook ineens mee en heb de indexatie ook toegepast op de max. korf die vandaag 2350 is, desondanks dat die nu bevrozen is tot 2024 - het gaat immers over een gemiddelde over 20 of 30 jaar).

Bedankt voor de herinnering ErikCr7, ik had die inderdaad over het hoofd gezien!

Ik heb een correctie aangebracht in de berekening van de belasting als je iets professioneel verhuurd (ipv particulier).

Ook een optie toegevoegd om -ongeacht de inflatie- een aangepaste (hoger/lager) verkoopwaarde te kunnen ingeven als je de eigendom verkoopt na X jaren.
En om de onroerende voorheffing en gemeentebelasting makkelijker te laten berekenen, heb ik de gemeente van de eigendom en die van je eigen (fiscale) woonplaats in een dropdown gezet. Dan hoef je de opcentiemen en gemeentebelasting-% niet te gaan opzoeken.

Zelfde link: https://bit.ly/3zwSyD9

Ik heb nog een optie toegevoegd om Airbnb achtige (chalet/gîtes/vakantiehuisje vallen onder hetzelfde) verhuur mee op te nemen in de rendementsberekening, door de specifieke belasting en BTW regeling mee op te nemen in de calculator.

Als je gewoon iets occasioneel verhuurt en de verhuur wat optimaliseert, lijkt het dat je onder de 3% belasting kan blijven op je huuropbrengst hiervan. Zonder optimalisatie zit je rond de 9% belastingen.
(het fulltime doen en er je hoofdinkomen / job van maken geeft 30-50% belastingen)

Ik heb die extra belasting nu mee opgenomen in de calculator om het rendement te kunnen weergeven. De brandverzekering en onderhoudskosten verhoog ik iets als je verhuurt via Airbnb etc in plaats van normaal te verhuren, maar je kan ze nog steeds zelf ingeven als je een meer accurate kost kent.