Het staat al op mijn watchlist sinds de IPO, maar ik hou vooral de boot af door de stijgende rente en de stijgende materiaalprijzen.

OK, daar kan ik inkomen. Maar als je wacht tot alle lichten op groen staan, dan kun je nooit vertrekken.
Wist je trouwens waarom sommige bouwmaterialen zo duur zijn? Omdat er geen magazijnen beschikbaar zijn om ze in op te slaan... (artikeltje op Bloomberg dat ik nu niet direct kan terugvinden).

Aerolla schreef: ↑29 april 2022, 13:49 Het staat al op mijn watchlist sinds de IPO, maar ik hou vooral de boot af door de stijgende rente en de stijgende materiaalprijzen.

Stijgende materiaalprijzen zijn niet noodzakelijk een groot probleem, quasi elk contract heeft deze clausule inbegrepen en zal deze ook uitvoeren. Hier en daar zal men wel wat delen onder de vorm collateral damage, ik verwacht dan ook hoogstens een gedempt negatief effect.

Stijgende materiaalprijzen zullen wegen op de groei, de kosten voor investeringen zullen significant hoger liggen, en mijn idee is dat dat niet 100% kan worden doorgerekend in de huurprijzen, of zeker niet oneindig, want dan zal dat ook daar op de groei gaan wegen.


Er wilt geen enkele aannemer nog contracten tekenen zonder herzieningsformule, dus de budgetten van lopende projecten zullen zwaar overschreden worden, en of je huurders zo begripvol zijn met herzieningsformules , twijfelachtig... ( en al zeker geen herzieningsformule die bouwgerelateerd is, welke VEEL meer stijgt dan bijvoorbeeld de algemene inflatie)

Ik maak ook beroepshalve offerte's voor dit soort bouwprojecten, ik ken de problematiek zeer goed dus

Het ergste moet trouwens nog komen voor ontwikkelaars, de laatst verschenen index voor maart is al een kleine catastrofe...



Dit gezegd zijnde, ik wil wel graag een ontwikkelaar in mijn port, en CTP is een van de favorieten hiervoor, maar ik vrees dat het feestje voorbij is (in het algemeen voor deze sector)

Een voordeel voor bedrijven die niet puur ontwikkelen is dat naarmate nieuwe immobilieen duurder worden (of het rendement erop daalt), de bestaande immobilieen geherwaardeerd mogen worden. Net zoals dalende rente een gunstig effect heeft op waarde van bestaande obligaties. Contra-intuitief, maar waar.

Ik sluit me aan bij de redenering van Gudrun...

Door de overname van een Duitse GVV (die van Deutsche Industrie AG, afgerond in februari 2022) schuift CTP ook meer op richting verhuurder van vastgoed en dus niet enkel als ontwikkelaar. Zo zijn ze ook minder kwetsbaar voor de hogere materiaalkosten.
Vastgoed ontwikkelen zal inderdaad meer kosten, maar de huurprijzen zullen logischerwijs ook stijgen in de toekomst.

Een Montea, WDP en VGP zijn momenteel (te) duur geprijst, maar CTP lijkt me in vergelijking nog koopwaardig.
Koersdoel staat momenteel op 21€, laat ons gezien de marktomstandigheden voorzichtigheidshalve 19€ nemen. Dan is er toch nog een mooi rendement te halen.

Enfin, zoals altijd: time will tell

Het is de laatste tijd vrij stil in de diverse vastgoedtopics. De stijgende rente heeft deze aandelen geen goed gedaan, maar ondertussen zijn we een poosje verder. CTP rapporteert zojuist nette cijfers, en wanneer de rente verder daalt dan zie ik deze sector wel heropleven.

Aerolla schreef: ↑29 april 2022, 13:49 Het staat al op mijn watchlist sinds de IPO, maar ik hou vooral de boot af door de stijgende rente en de stijgende materiaalprijzen.

Aan beiden lijkt me nu toch een einde gekomen. Maar zoals je uit het koersverloop kunt zien ben je ondertussen (te?) laat op het feestje.

sintorama schreef: ↑7 maart 2024, 14:53 Het is de laatste tijd vrij stil in de diverse vastgoedtopics. De stijgende rente heeft deze aandelen geen goed gedaan, maar ondertussen zijn we een poosje verder. CTP rapporteert zojuist nette cijfers, en wanneer de rente verder daalt dan zie ik deze sector wel heropleven.

Pascal Paepen blijft een investering in vastgoed aanmoedigen.
Doordat de rente de afgelopen jaren is gestegen, zijn de aandelen van die GVV’s fors gezakt, omdat de waarde van het vastgoed daalde en de rentelast toenam. Maar nu zijn er betere tijden in aantocht. Bij een rentedaling mag je immers verwachten dat commercieel vastgoed meer waard wordt en de rentelast daalt. De koersen van die aandelen kunnen dan snel hoger.
Voor een aandeel van Cofinimmo betaal je nu 56,55 euro en mag je een dividend van 6,2 euro per aandeel verwachten. Dat is bruto 10,96 procent (!) rendement.
Nog een interessant domein waarin GVV’s opereren zijn rusthuizen en ander zorgvastgoed. In die sector zijn Cofinimmo en Aedifica aan te raden. Voor een aandeel van Cofinimmo betaal je nu 56,55 euro en mag je een bruto dividend van 6,2 euro per aandeel verwachten. Dat geeft bruto 10,96 procent (!) rendement en netto nog altijd een erg mooie 7,67 procent. Aedifica kost momenteel 52,55 euro en betaalt een dividend van 3,9 euro bruto. Dat geeft een bruto opbrengst van 7,42 procent. Je betaalt hierop slechts 15 procent roerende voorheffing in plaats van 30 procent, zodat je netto een rendement van 6,31 procent overhoudt.

Hou ook in gedachten dat een GVV zijn huurprijzen op termijn kan verhogen. Wellicht verhogen de dividenden in de toekomst dus nog. Koop je daarentegen een obligatie of een obligatiefonds, dan heb je dat voordeel niet.

De daling van Cofinimmo is al jaren bezig, hoe laag kunnen we nog gaan ?

De cijfers van CTP zijn niet goed, ze zijn schitterend.

Een paar pro’s:
- yield on cost van +10%

- ze zijn zelf de aannemer en zien de bouwkost afnemen van 550 euro/m2 naar 500 euro/m2 terwijl de like for like huurgroei +7% bedraagt. De nieuwe huurprijzen zijn ook stelselmatig hoger

- leider in CEE. Economisch toch een betere regio dan West-Europa qua groeicijfers.
Loonkost is een pak lager, en met de geopolitieke spanningen zal er aan reshoring/nearshoring worden gedaan.

- Te weinig logistieke ruimte per capita waardoor een inhaalbeweging nodig is

- grote landbank waardoor investeringen gedaan kunnen worden op reeds aangekochte gronden aan aantrekkelijke prijzen

- groei naar 1 miljard huurinkomsten in 2027. 1,2 miljard in 2030 met een GLA (gross lettable area van 20 miljoen m2). Ter verduidelijking: we zitten nu aan een 530 miljoen euro huur als ik me niet vergis, en een kleine 12 miljoen m2.
Dus een gigantische groei de komende jaren.
Dit jaar al te zien in de serieuze stijging van de EPRA.

- retention rate van 90%. Bestaande huurders zijn dus hun belangrijkste groeimotors

- zeer divers huurcliënteel. Meer dan 1000 huurders, en de grootst maakt een 3% (?) uit van totale huurinkomst

- dividendgroei

- rentevoeten die komende 2 jaar een downsize kunnen maken

Wat mij betreft is dit een fantastisch bedrijf dat een seculaire trend met zich meeheeft. Ik houd ze alvast stevig vast richting 2030. Het zou me niks verbazen mocht dit mijn best presterende aandeel worden van dit millennium.


Zoals steeds zijn er ook aandachtspunten. Ik denk dan aan het onder controle houden van de LTV, de reële marktrente waar ze geen vat op hebben, de verhouding huurinkomsten vs rentelasten waar niet gigantisch veel marge op zit.
Economische crisis met veel faillissementen.

karine schreef: ↑7 maart 2024, 23:40

sintorama schreef: ↑7 maart 2024, 14:53 Het is de laatste tijd vrij stil in de diverse vastgoedtopics. De stijgende rente heeft deze aandelen geen goed gedaan, maar ondertussen zijn we een poosje verder. CTP rapporteert zojuist nette cijfers, en wanneer de rente verder daalt dan zie ik deze sector wel heropleven.

Pascal Paepen blijft een investering in vastgoed aanmoedigen.
Doordat de rente de afgelopen jaren is gestegen, zijn de aandelen van die GVV’s fors gezakt, omdat de waarde van het vastgoed daalde en de rentelast toenam. Maar nu zijn er betere tijden in aantocht. Bij een rentedaling mag je immers verwachten dat commercieel vastgoed meer waard wordt en de rentelast daalt.

Vastgoedbedrijven zijn afhankelijk van de lange termijnrente.

Zomaar zeggen: de ECB zal hun rente verlagen, en dus gaat de lange termijnrente dalen: dat is een zeer gevaarlijke veronderstelling.

We gaan waarschijnlijk snel naar een normale rentecurve, maar hoe de lange termijnrente zal zijn: 2,5% 3% 3,5% 4% 4,5% ? Niemand die het weet.

karine schreef: ↑7 maart 2024, 23:40 De daling van Cofinimmo is al jaren bezig, hoe laag kunnen we nog gaan ?

Tot nul.

karine schreef: ↑7 maart 2024, 23:40

sintorama schreef: ↑7 maart 2024, 14:53 Het is de laatste tijd vrij stil in de diverse vastgoedtopics. De stijgende rente heeft deze aandelen geen goed gedaan, maar ondertussen zijn we een poosje verder. CTP rapporteert zojuist nette cijfers, en wanneer de rente verder daalt dan zie ik deze sector wel heropleven.

Pascal Paepen blijft een investering in vastgoed aanmoedigen.
Doordat de rente de afgelopen jaren is gestegen, zijn de aandelen van die GVV’s fors gezakt, omdat de waarde van het vastgoed daalde en de rentelast toenam. Maar nu zijn er betere tijden in aantocht. Bij een rentedaling mag je immers verwachten dat commercieel vastgoed meer waard wordt en de rentelast daalt. De koersen van die aandelen kunnen dan snel hoger.
Voor een aandeel van Cofinimmo betaal je nu 56,55 euro en mag je een dividend van 6,2 euro per aandeel verwachten. Dat is bruto 10,96 procent (!) rendement.
Nog een interessant domein waarin GVV’s opereren zijn rusthuizen en ander zorgvastgoed. In die sector zijn Cofinimmo en Aedifica aan te raden. Voor een aandeel van Cofinimmo betaal je nu 56,55 euro en mag je een bruto dividend van 6,2 euro per aandeel verwachten. Dat geeft bruto 10,96 procent (!) rendement en netto nog altijd een erg mooie 7,67 procent. Aedifica kost momenteel 52,55 euro en betaalt een dividend van 3,9 euro bruto. Dat geeft een bruto opbrengst van 7,42 procent. Je betaalt hierop slechts 15 procent roerende voorheffing in plaats van 30 procent, zodat je netto een rendement van 6,31 procent overhoudt.

Hou ook in gedachten dat een GVV zijn huurprijzen op termijn kan verhogen. Wellicht verhogen de dividenden in de toekomst dus nog. Koop je daarentegen een obligatie of een obligatiefonds, dan heb je dat voordeel niet.

De daling van Cofinimmo is al jaren bezig, hoe laag kunnen we nog gaan ?

Jefferson is negatief over zorgvastgoed.
Ook regelgeving kan problemen geven.
En enkele uitbaters(Korion,Orpea...)in slechte
doen. Maar en effet resultaten Cofinimmo waren niet slecht....

@ Karine: vergeet de dividenden van COFB ook niet in rekening te nemen.
Terugvorderbaar indien je een (naar Spaargids normen ) bescheiden positie hebt.
De beursprestatie blijft ondermaats.
Toch behoud ik mijn positie daar ik tevreden ben met de operationele resultaten.

Groet,
MVT

MVT schreef: ↑8 maart 2024, 14:14 @ Karine: vergeet de dividenden van COFB ook niet in rekening te nemen.

Morgen een beperkte positie innemen.