Dag iedereen

ik heb dit forum pas deze morgen ontdekt heb heb woensdagmorgend een afspraak met Crelan. Hier is onze situatie:

Wij hebben vorig jaar een woning gekocht (290 000 €) waarvoor we 160 000 € hebben geleend bij ING (looptijd 12 jaar tegen vaste rentevoet van 2.8% afbetaling komt uit op 1 347€/m). Dit jaar plannen we echter verbouwingen (170 000 € geraamd door de architect) waarvoor we 100 000 € willen bijlenen. We gaan proberen om zo veel mogelijk zelf te doen om en mikken op minstens 150 000 uit te komen kwa effectieve kost.

- Een voorstel dat we van Crelan hebben gekregen is 260000 lenen met een vaste rentevoet van 2,44 % of een variabele 3/3/3 van 1,46 %. Met de variablee 3/3/3 betekent dit dat we een kleine 100 euro minder moeten afbetalen de eerste drie jaar (1248,69 €) en dat het maximaal maar kan stijgen tot een afbetaling van 60 euro meer (1402,41 €). Voor ons betekent dit de eerste drie jaar van onze verbouwingen een aanzienlijke last dat even wegvalt.

- Een voorstel van de eigen bank (ING):

1/ interne herfinanciering van het bestaande krediet (voorwaarden geldig tot uiterlijk 09/10/2015) van 160 000 €

Rentevoet aangepast van 2.80 % naar 2.66 % én verlenging naar 240 maanden
Maandsom 816.27 € (816.27 x 240 = 195 905 €)
Eenmalige kosten : dossierkost + wederbeleggingsvergoeding = 1400.48 €

2/ nieuw HK @ 100 000 € @ 2.40 % vast op 240 maanden
Maandsom 523.88 € (523.88 x 240 = 125731 €)

Totaal maandsom : 1340.15 €
Totaal kredietlast : 195 905 + 125 731 + 1400 = 323 036 €

Hij heeft ook de vergelijking gedaan met de variabele van Crelan:

Ter vergelijking Crelan :

- HK 260 000 @ 2.43 % vast => 327 730 €
- HK 260 000 @ 1.46 % 3 + 3 + 3 WORST CASE => 44952 +286091 = 331 043 € (na 3 jaar stijging tot maximaal 2.92 %)

Nu zijn wij geneigd om woensdag bij Crelan te gaan tekenen om de variabele rentevoet te nemen van 1,46%. De schuldsaldo, brandverzekering worden allemaal gelijk gesteld aan ING.

Omdat ik zelf even heb rondgekeken blijkt dat de referentievoeten nu zelfs negatief staan dus hoogst wssl gaan stijgen, is het dan slim om de variable te nemen? In het slechtste geval, moest de 1,46 verdubbelen zitten we aan 2,92 wat ook nog niet echt een ramp is.

Graag jullie advies!

fez schreef:Dag iedereen
ik heb dit forum pas deze morgen ontdekt heb heb woensdagmorgend een afspraak met Crelan. Hier is onze situatie:

Welkom! :-)
Ook blij dat je het nodige rekenwerk al zelf gedaan hebt. Proficiat!

Een voorstel dat we van Crelan hebben gekregen is 260000 lenen met een vaste rentevoet van 2,44 % of een variabele 3/3/3 van 1,46 %. Met de variablee 3/3/3 betekent dit dat we een kleine 100 euro minder moeten afbetalen de eerste drie jaar (1248,69 €) en dat het maximaal maar kan stijgen tot een afbetaling van 60 euro meer (1402,41 €). Voor ons betekent dit de eerste drie jaar van onze verbouwingen een aanzienlijke last dat even wegvalt.

Hier toch een rekenfoutje. Is geen verschil van 60€, maar wel 153,72€

Omdat ik zelf even heb rondgekeken blijkt dat de referentievoeten nu zelfs negatief staan dus hoogst wssl gaan stijgen, is het dan slim om de variable te nemen? In het slechtste geval, moest de 1,46 verdubbelen zitten we aan 2,92 wat ook nog niet echt een ramp is.

Het is natuurlijk altijd een geval van "we hebben geen glazen bol".
Echter:
* Enkele jaren geleden werd er ook gezegd dat de rentes laag stonden, en enkel maar konden stijgen. Nadien hebben we gezien dat ze sindsdien nog gedaald zijn.
* Je hebt gelijk dat de kans nu iets groter is dat ze zullen stijgen, maar IMHO zie ik ze niet onmiddellijk terug de hoogte inschieten. Dan eerder een voorzichtige stijging.

Je kan altijd eens wat simulaties doen hier op de website.
Je hebt gelijk dat je meer zal betalen als de rente na 3 jaar naar zijn maximum gaat, en daar blijft tot het einde van de looptijd.
Maar als ze bijvoorbeeld de eerste 6 jaar op 1,46 blijft, en daarna naar zijn maximum gaat, maak je al wel winst.
Je kan er zelf wat mee spelen:

https://www.spaargids.be/sparen/simulat ... 7]=2,9395
Als je nog wat kan sparen (en eventuele loonsverhogingen ook extra doorsparen), kan je bij zo'n verhoging een deel aflossen, waardoor je maandlast (en totale kost) weer dalen. Bij sommige banken kan je op de indexeringsmomenten (dus elke 3 jaar in jouw geval) kosteloos kapitaal aflossen. Misschien eens navragen?

Je zou ook nog 1 of meer andere banken kunnen afgaan, of ze geen beter voorstel hebben?

Of je vast of variabel moet nemen, kan niemand je advies in geven. Het is een persoonlijke inschatting dat je neemt,op dat moment.
Je kan erop winnen of verliezen, maar dat weet je pas jaren nadien.
Je wil op zeker spelen, of je wil gokken. Niemand heeft een glazen bol, waar je de toekomst in kan voorspellen.

Is het niet -3/+3% bij variabel?

Collega was 6 banken afgelopen, 5 ervan zeiden dat ze variabel moesten nemen (enkel kbc zei vast). 10 jaar terug zeiden de banken -toen de rente 5% vast stond- dat je vast moest nemen. Wel, ik heb toen variabel genomen aan 2.95% en zit nu aan 0.7%. Ik moet straks heropname doen en zit aan 2.65% bij ethias.

Bij belfius bieden ze gn variabele rentevoet meer aan, idem ethias.

De fed ging 2 weken terug de rente verhogen, wat ze toen net nt gedaan hebben...volgende keer verhogen ze de rente zeker. Dus ik zou zeker vast nemen...

Alvast bedankt iedereen voor jullie comments.

@anonymous

Ik had 60 euro verschil berekend op basis van hetgene dat we nu afbetalen (1347 €) tov de maximale stijging met de variable (1402,41 €), maar inderdaad misschien beter vergeleken met hetgene dat we nu gaan afbetalen met de variable.

Je simulatie is heel interessant, inderdaad als het de eerste zes jaa rop 1,46 blijft, heb ik erna al winst. Bedankt voor die berekening! Crelan heeft me gezegd dat aflossing van kapitaal mogelijk is, maar tegen een wederbeleggingsvergoeding van 3 maand intrest. Dus blijft denk ik interessant.

Ik had contact opgenomen met de immotheker, die had direct toegegeven geen beter voorstel te hebben en mijn eigen bank Belfius, zij boden 2,449 vast aan. Wat op een hogere afbetaling zou leiden dan ING (1367,84 € ipv 1340 €).

@ludo

Inderdaad het blijft een gok om variabel of vast te nemen, denk dat het belangrijkste is of we het risico willen nemen.

@satsurfer

Net even nagekeken het is -2/+2% bij de 3/3/3 op 1,46 %.

Ik denk dat we het (beperkt) risico toch gaan lopen omdat we voordeel doen de eerste drie jaar. Deze jaren zullen waarschijnlijk ook het financieel zwaarste zijn met de verbouwingen. Erna (wanneer de verbouwingen klaar zijn) hebben we waarschijnlijk meer marge om te sparen/af te betalen.

Nogmaals bedankt iedereen voor het advies!

Of het nu 2/2 of 3/3 is, maakt niet uit. Je rentevoet kan nooit meer dan verdubbelen.

Ook interessant om over na te denken (geen idee of het voor u van belang is, maar ook voor andere mensen die deze threads lezen):
Wat is je horizon? Hoe lang denk je er te blijven wonen?
Ik verklaar nader:

Stel je koopt een appartement of huis. Je plant om er maar enkele jaren te blijven wonen. Daarna verkoop je het en wil je iets nieuws kopen. Op dat moment wordt de lening toch vereffend.
Dan kan je vaak beter voor de variabele gaan, daar je dan meer profiteert van de lage rentevoet de eerste jaren, onafhankelijk van wat de rentevoeten later doen.

@anonymous

Voor ons is het de bedoeling om daar te blijven wonen, daarom dat we de verbouwing/uitbreiding van het huis doen. De lokatie is voor ons perfect, alleen het huis moet ietsje groter.

En inderdaad 2/2 of 3/3 maakt niks uit, de maximale verdubbeling is 2,92%.

toch blijf ik erbij dat de bodem nu bereikt is van rentevoeten. En als je elk jaar 1% stijgt, dan zit je aan: 4.,46% (dan liever 2.44%)

11 jaar geleden twijfelde ik om vast te nemen, gelukkig heeft mijn vrouw variabel gekozen. Maar als de rentevoeten vast nu gelijk zijn aan sociale rentevoeten, tja...dan weet ik niet hoe het veel lager kan. Aan U de keuze.

Vandaag bij Crelan langsgeweest, rente van 1,42% (variabel 3/3/3) gekregen (blijkbaar was het vorige week nog gezakt). Dus de maximale rentevoet is 2,84%. Wij hebben dus de variabele genomen vooral ook omdat we geld vrijmaken de eerste drie jaar. Crelan gaf zelf toe dat het waarschijnlijk nog niet zou zakken, maar snel stijgen zou het ook niet doen. Maar das allemaal speculatie.

Het is ook niet echt een groot risico dat we nemen, dus we zien wel! Bedankt nogmaals aan iedereen voor het advies.

is een goede keuze, je zal het u niet beklagen