Edit: Berekeningen zijn rond. Met een eigen kapitaalinleg van ong. 100.000 € bedraagt het jaarlijks nettorendement gedurende 10 jaar 7% (zonder rekening te houden met index, inflatie en vastgoedmeerwaarden welke rendement nog doen stijgen).
Bye bye Ethias.

ivob schreef:Een bulletkrediet is hetzelfde als een hypothecair krediet.
Maar ipv per maand kapitaal + intrest af te betalen betaal je gedurende de looptijd slechts de intresten af en het kapitaal op eindvervaldag van de lening.

Ivo, in hoeverre speelt in dat geval nog de verhouding inkomen/leningskosten mee eigenlijk?

Ik neem aan dat je net zoals bij een klassieker hypothecair krediet aan een grens van 35 à 40% van je netto inkomen gebonden bent, inclusief ~50% van toekomstige huurinkomsten, of 70 à 80% van bestaande? Dan heb je niet zoveel speelruimte als je al tegen de 30% van je loonfiche aanschurkt met lopende leningen...

Of kijkt men puur naar de waarde van het goed in dit geval, en baseert men daarop - en op het feit dat je 20% zelf inbrengt natuurlijk - de terugbetaalcapaciteit? Zou ik me nauwelijks kunnen voorstellen...

... en heeft er iemand een idee omtrent het financieren van grond/vastgoed elders in Europa (buiten de platgetreden paden in Frankrijk en Italië)?

Zoals ik eerder schreef (het gaat om nieuwbouw):
(waarde grond + waarde constructie + 50% BTW) x 80% is het max. te ontlenen bedrag.
Gezien je allen intresten betaalt speelt je inkomen niet zoveel rol. Het gaat hier tenslotte maar over een maandlast van een paar 100 € (bij de huidige intresten 37-40 € per ontleende schijf van 25.000 euro).
Men kijkt wel naar het inkomen (buiten dat men alleen intresten betaalt per maand en kapitaal pas op eindvervaldag zijn de voorwaarden ongeveer gelijk aan deze van een klassiek hypothecair krediet) maar daar kan ik je niet exact op antwoorden gezien ik verder geen uitstaande schulden/aflossingen heb.
Bij vroegtijdig opzeggen bedraagt de wederbeleggingsvergoeding ook 3 maand intrest.
Bij sommige banken (bv. Nagelmackers) is er voor een Bullet ook een lagere leeftijdsgrens. Klassiek HK is de max. leeftijd voor afbetalen laatste schijf 70 jaar en 65 jaar voor bullet (maar dat is weer te omzeilen als één van de partners jonger is en een eigen inkomen heeft, dan kan 70 ook);
Uiteraard is de intrest bij een bullet ook hoger (momenteel 1.78 tov 1.20 vast op 10 jaar. 5/5 voor een bullet is momenteel 1.59) gezien het risico bijna volledig bij de bank ligt.

patrick1 schreef:@ ivob

En in welk rendabel, veilig product ga je de gelden investeren ? Zonder na 5 jaar al verlies te hebben !

Zie voorgaande.
(met dien verstande 100 % veilig is niets, anders waren we allemaal schatrijk).

(bij de huidige intresten 37-40 € per ontleende schijf van 25.000 euro).
edit: vandaag al tussen de 36 en 37/25.000
Heb het dan maar vlug vastgelegd. Tot de ondertekening van de akte kan de intrest nog zakken maar niet meer stijgen.
Ook max. te ontlenen kapitaal vastgelegd tot 195.000 euro (je kan bij bovenvermelde formule nog wat schipperen door architectkosten en inrichtingskosten mee in te calculeren als de aannemer mee wil).
Mijn eigen inbreng laat toe de lening te bepalen tussen 100.000 en 195.000 euro.
Dat wordt dus rekenen wat uiteindelijk het voordeligste is voor de ROI.

Voor ROI is het beste zoveel mogelijk lenen (zonder dat dit invloed heeft op de intrestvoet).
Ik denk dat met een bullettkrediet aangevuld met eigen middelen in vastgoed investeren momenteel een goede beslissing is, termijn wel minimum 10 jaar (registratierdchten/notaris/btw, ... eruit krijgen).

Ik zie je met je project probleemloos jaarlijks 7 a 10% return (in the pocket) halen op eigen inbreng, zonder rekening te houden met meer- of minwaarde. Dit vraagt wel iets meer initiatief dan een spaarboekje.

Hoe minder eigen middelen en hoe meer geleend hoe hoger de return in %.
Maar hoe lager de return in euro's. %cijfers zijn goed voor verkopers (of als je eigen middelen te kort komt om
in een vastgoed te steken). Als investeerder moet ik toch naar de inkomsten in euro kijken?

Lening..... Eigen middelen..Jaarlast....Netto opbrengst..Percent op eigen middelen
100.000...... 186.106........ 1463,10........ 8662....................4.65%
150.000...... 136.106........ 2633,58........ 7491....................5.50%
182.000...... 103.606.........3204,00........ 6921....................6.68%
189.000...... 097.106.........3318,36........ 6795 ....................6.99%
195.000...... 091.106.........3423,72........ 6689....................7.34%

Voor de netto opbrengst is alleen rekening gehouden met de huidige prijzen, zonder indexeringen en zonder de verwachte
meerwaarde van het gebouw in rekening te brengen. Gewoon maandelijkse huuropbrengst x 11 - jaarlijkse rentelast.
Personenbelasting wordt geneutraliseerd door rentelast vanaf 100.000 (zelfs minder).

11 maand is optimistisch: verzekering, onroerende voorheffing, leegstand, reparaties, syndicus, wanbetaling huurder, ...
Zo weinig mogelijk geld zelf in steken en als de ervaring goed is een tweede kopen.

Die 12de maand is alleen het bedrag voorzien om de OV in te dekken (in realiteit waarschijnlijk iets lager).
Alle andere kosten worden doorgerekend aan de huurder.
De verhuur wordt geregeld door een professionele verhuurservice (niet verplicht maar gezien ik niet thuis ben in de internationale verhuurmarkt, noch mijn tijd er wil insteken) die thuis is in de kringen van expats, aspirant chirurgen, euro lobbyisten,... Die kosten zijn al in mindering gebracht op de ontvangen maandhuur (wat ik voor bovenstaande tabel voorzichtig heb ingeschat op 800 € + 125€ voor een verbrede autostaanplaats op -1). Zit o.a. eveneens de achtervolging van wanbetalers in (maar de huurders zijn allemaal werknemers van internationale firma's) en de regeling van onderhoudsherstellingen, glazenwassers, brandverzekering, etc.
De (niet zo veel voorstellende) belasting op de meubels (bemeubelde verhuur) is ook al afgetrokken.
Als er uiteraard geen huurder is geen opbrengsten. Dat is nu eenmaal het risico van het pand.
Grote reparaties zullen er aan een nieuwbouw de eerste 10 jaar niet zijn (gebouw valt trouwens onder de Wet Breyne).
Daarom is 8-12 jaar de ideale investeringstermijn in vastgoed. Eerst de bijkomende administratieve kosten kunnen recupereren en verkopen voor de andere kosten opduiken.
ps. De verhuurservice regelt alles met de bedrijven die er hun werknemers in onderbrengen maar op eindcontract wordt er van particulier tot particulier verhuurd.