Allen,

Ik heb de kans om appartement als belegging te kopen onder marktwaarde.
160.000 voor twee slaapkamerappartement in een centrumstad. Verhuurwaarde € 690.
Marktwaarde 180.000.
Twee opties in gedachten, gezien ik zoveel mogelijk hefboom wens:

1. notariskosten 20.000 + 10.000 kapitaal zo betalen, en financieren van resterende 150.000 op lening 20 jaar (723 per maand af te betalen aan 1.5%), na 5 jaar verkopen aan 180.000 (vermijden van meerwaarde belasting - openstaand kapitaal is dan nog 116.600) - in het beste geval maak ik dus van 35.480 (30.000+60maanden*33+700KI*5) - > 66.400 (180k-116.600) op 5 jaar

2. Notariskosten zo betalen 20.000 en dan bulletkrediet op 5 jaar - intrestafbetaling op 5 jaar zal normaal minder zijn dan de ontvangen huurgelden - na 5 jaar verkopen aan 180.000 en winst maken op verschil tussen intresten van bulletkrediet en ontvangen huurgelden (180k min 160k)
Ik heb echter geen ervaring met bulletkrediet.
PS. Heb al eigendom om in pand te geven aangaande bulletkrediet.

Welke optie zouden jullie kiezen? Of is er nog andere optie / denkwijze?

Dank je.

Waar zit uw winst bij optie 2?
Als je in vastgoed investeert doe het dan op lange termijn, 15pct aankoopkosten duurt wel even voor
je die recupereert aan meerwaarden.

Je houdt geen rekening met leegstand, belastingen en de ongekende is hier en de huurwaarde en de verkoopprijs.

OLife schreef: ↑25 juni 2020, 21:25 Ik heb de kans om appartement als belegging te kopen onder marktwaarde.
160.000 voor twee slaapkamerappartement in een centrumstad. Verhuurwaarde € 690.
Marktwaarde 180.000.

Dat is maar 4.6% bruto. Veel werk voor weinig of geen rendement.

Twee opties in gedachten, gezien ik zoveel mogelijk hefboom wens:

Een hefboom kan voor vastgoed een goed idee zijn, maar je moet je ervan bewust zijn dat hij in twee richtingen kan werken...

Welke optie zouden jullie kiezen? Of is er nog andere optie / denkwijze? .

Als je vastgoed wil, zoek er dan met een hoger rendement. Dit is maar heel magertjes...

Je gaat trouwens niet dikwijls meer dan 60 à 80% kunnen lenen voor een opbrengsteigendom, tenzij je het zelf ook betrekt...

Zeker dat er geen grote werken op komst zijn in gebouw? Lift, isolatie,ramen, gevel, …. Zodat een groot deel van je 20K al weg zal zijn in je 5 jaar. Zeker eens kijken dat er nergens een verborgen iets is … (probleem met gebouw?)

voodoo schreef: ↑25 juni 2020, 23:17 Waar zit uw winst bij optie 2?
Als je in vastgoed investeert doe het dan op lange termijn, 15pct aankoopkosten duurt wel even voor
je die recupereert aan meerwaarden.

Je houdt geen rekening met leegstand, belastingen en de ongekende is hier en de huurwaarde en de verkoopprijs.

Winst zit hem in maandelijks verschil tussen ontvangen huurgelden en slechts intresten op bulletkrediet. Positieve cashflow 5 jaar lang.

Ik heb wel geen idee wat een "normaal" percentage van bulletkrediet van bv. 160.000 op 5 jaar is.

Daar iemand een zicht op? Ervaring mee?

Leegstand is verwaarloosbaar. Centrumstad met amper verhuuraanbod. Aaa-locatie.
Verkoop- en verhuurwaarde zijn zelfs voorzichtig genomen. Heb wel wat ervaring, dus maak ik me geen zorgen over.

Dat is maar 4.6% bruto. Veel werk voor weinig of geen rendement.

Dat is een foute theoretische redenering.
Uw redenering is correct als ik 160k cash inleg.
Echter gebruik ik slechts 35k en krijg 66k na 5 jaar. Dit is een verdubbeling en geen 4,6 bruto.

Een hefboom kan voor vastgoed een goed idee zijn, maar je moet je ervan bewust zijn dat hij in twee richtingen kan werken..

Ik zie daar geen probleem in.
Leg je even uit hoe ik verlies kan maken als marktwaarde en verkoopwaarde correct geschat zijn.

Als je vastgoed wil, zoek er dan met een hoger rendement. Dit is maar heel magertjes...

Je gaat trouwens niet dikwijls meer dan 60 à 80% kunnen lenen voor een opbrengsteigendom, tenzij je het zelf ook betrekt...

Ik heb wel al wat onderpand (ander vastgoed).

hansi schreef: ↑26 juni 2020, 07:32 Zeker dat er geen grote werken op komst zijn in gebouw? Lift, isolatie,ramen, gevel, …. Zodat een groot deel van je 20K al weg zal zijn in je 5 jaar. Zeker eens kijken dat er nergens een verborgen iets is … (probleem met gebouw?)

Dat werd gecheckt.
Dank voor de tip.

fropskottel schreef: ↑25 juni 2020, 23:58
Als je vastgoed wil, zoek er dan met een hoger rendement. Dit is maar heel magertjes...

Je gaat trouwens niet dikwijls meer dan 60 à 80% kunnen lenen voor een opbrengsteigendom, tenzij je het zelf ook betrekt...

Waar ga je dat nog vinden?

voodoo schreef: ↑26 juni 2020, 08:44Waar ga je dat nog vinden?

Idd, recent een woning gekocht en dacht een héél goede zaak te doen.
Het rendement hierboven is hoger.

voodoo schreef: ↑26 juni 2020, 08:44

fropskottel schreef: ↑25 juni 2020, 23:58
Als je vastgoed wil, zoek er dan met een hoger rendement. Dit is maar heel magertjes...

Je gaat trouwens niet dikwijls meer dan 60 à 80% kunnen lenen voor een opbrengsteigendom, tenzij je het zelf ook betrekt...

Waar ga je dat nog vinden?

Als je al (deels) hypotheekvrij vastgoed hebt is dat geen enkel probleem, dan doe je gewoon heropname.
Dan is 100% financieren gewoon mogellijk, en als je geluk hebt nog eens met kosten bovenop.

DIKKELU schreef: ↑28 juni 2020, 18:00 Als je al (deels) hypotheekvrij vastgoed hebt is dat geen enkel probleem, dan doe je gewoon heropname.

Kan je dat nader toelichten?
Hoe doe je een heropname als er geen hypotheek meer ligt op een vastgoed?

Je gaat gewoon naar de bank en vraagt om een heropname? Zonder handlichting blijven alle hypotheken 30 jaar ingeschreven (dus ook al is deze eerder afgelost).

Maar dan is het pand niet hypotheekvrij.
Zolang de dertig jaar niet verlopen is of je hebt de hypotheek niet afgekocht ligt het nog onder hypotheek en kan je het als eigenaar zelfs niet verkopen. Ook al is de lening erop voldaan.
Je bedoelt waarschijnlijk aflossingsvrij?

OLife schreef: ↑26 juni 2020, 07:41

Dat is maar 4.6% bruto. Veel werk voor weinig of geen rendement.

Dat is een foute theoretische redenering.
Uw redenering is correct als ik 160k cash inleg.
Echter gebruik ik slechts 35k en krijg 66k na 5 jaar. Dit is een verdubbeling en geen 4,6 bruto.

Het rendement voor financieringshefboom is bruto 4.6%, voor alle kosten en belastingen. Wat blijft daar netto van over? Dat is een belangrijke vraag die je je moet stellen. Zeker als je met een financieringshefboom gaat werken moet je zorgen dat je genoeg inkomen genereert om de financieringskosten te compenseren...

Een hefboom kan voor vastgoed een goed idee zijn, maar je moet je ervan bewust zijn dat hij in twee richtingen kan werken..

Ik zie daar geen probleem in.
Leg je even uit hoe ik verlies kan maken als marktwaarde en verkoopwaarde correct geschat zijn.

Niemand heeft een glazen bol. Niemand kan dus veel zinnigs zeggen over verkoopwaarde binnen vijf jaar. Hetzelfde geldt overigens voor rentevoeten en dergelijke.

Onroerend goed financieren met een bullet kan zeker een goed idee zijn om je rendement drastisch op te krikken. Zolang je dat risico degelijk beheert is er geen probleem. Praktisch betekent dat worst cases definiëren en strategieën om daarmee om te gaan.

Wat doe je bijvoorbeeld als volgende zaken zich binnen vijf jaar tegelijk voordoen, al dan niet tegelijkertijd:
- De huizenprijzen zijn nominaal 20% gezakt tegenover 2020.
- De 10-jaarsrente staat op 5%.
- De cashflow van je gebouw is negatief door leegstand.

Merk op dat je als ik het goed begrijp voor je bullet ook deels je eigen woning in pand hebt gegeven...