Ardennois schreef: ↑19 februari 2019, 11:02

agnetha schreef: ↑19 februari 2019, 09:55 Voordeel van het vastgoed, zijn de gegarandeerde inkomsten.

Gegarandeerd huurgeld? 20 jaar geleden waren huurgelden misschien redelijk gegarandeerd, maar nu? Wanbetalingen zijn een steeds groter probleem tenzij je gelukt hebt met een correcte huurder. Maar van die laatste soort zijn er toch steeds minder.

Niks is 100% gegarandeerd. Heb toch wel wat ervaring met verhuren, ook van bij kennissen en zo. Ook op de algemene vergaderingen hoor ik af en toe een 'verhaal'. Als wij zien wat 'kantoren' zoal binnenbrengen, dan verrschiet ik niet van de problemen achteraf. Maar voor kantoren maakt het niet uit, strijken hun commissie op en kijken al uit naar de volgende opdracht.

Ik ga helemaal niet beweren dat er geen problematische huurders zijn. Ik merk wel meer problemen bij personen die de huur uit handen geven bij een kantoor.
Wij verhuren zelf en kiezen zelf de huurder uit alle potentiële kandidaten. Wij zorgen dat het te verhuren goed in prima staat is. Wij gaan niet altijd voor de hoogste verhuurprijs. Soms nemen wij een kandidaat die eerder iets van prijs wil afdoen, ... Als verhuurder heb je wel een paar mogelijkheden om inzicht in uw potentiële kandidaat te krijgen.

Gent is momenteel verhuurd aan een jonge 'dokteres' die ook nog één en ander studeert in Gent. Doorgaans kunnen wij kiezen uit mensen die doctoren in Gent, onderzoeker zijn aan Ugent en dergelijke. Vandaar is ligging belangrijk om potentiële kandidaten vooraf te kennen.

Via immokantoor verhuren kan idd alleen maar afraden, heb er nooit deftige kanditaten mee gekregen. Enkel hun commissie telt. Best is zoveel mogelijk zelf doen, is nog altijd het beste en het goedkoopste.

Eigenlijk, agnetha, adviseer je nu impliciet tegen dat geld investeren in vastgoed.

Zoals je zelf al zegt, moet je toch wel enige moeite doen als verhuurder: het pand in goede staat houden, je huurders screenen en niet vertrouwen op kantoren.

De TS is een student, die dus waarschijnlijk nog geen zicht heeft op waar hij zal terechtkomen. Dat weet je pas na enige jaren werken en het vinden van een vaste partner. De kans is dus reëel dat hij uiteindelijk ver weg zal gaan wonen van dat verhuurappartementje, en wat dan? Toch uitbesteden aan een nabijgelegen kantoor, of verkopen?

Een ander - imo nog groter - nadeel is dat je met dat appartement meteen die volledige erfenis vastzet in iets dat zeer illiquide is.

Plus: het gemiddeld rendement van 'papieren vastgoed' (aandelen in GVV's) ligt al jarenlang hoger dan dat van een eigen appartement, en dat zonder werk aan huurders.

Van alle suggesties tot nu toe vind ik die van Jozefien1969, een paar goede holdings kopen dus, misschien wel de beste. Eventueel nog aan te vullen met een paar GVV-aandelen, nog zo'n vaste waarden.

Of waarom niet een paar ETF's kopen? Zie hiervoor de threads van B7H4long rond Bogleheads.

proxman schreef: ↑19 februari 2019, 11:20 Inderdaad, ik verhuur verschillende appartementen en de dag vandaag er nog mee beginnen zou ik niet meer aanraden. Heel moeilijk om iemand te vinden, allemaal hebben ze tijdelijk werk en als je een bewijs vraagt hoor je ze niet meer. 3 jaar is tegenwoordig ook al moeilijk want de meeste koppels zijn al na 1 of 2 jaar uitelkaar en overblijvende kan de huur niet meer alleen betalen.

Wat ander ligt agnetha hierboven zegt (550 huur en minstens 5000 euro per maand netto rendement) is onrealistisch. Tenzijn je 1 of andere venootschap hebt en een creatieve boekhouder. 1 - 1.5% is veel realisisscher. Reken 1/3 voor belastigen, kadastraal inkomen, 1/3 voor onderhoud en herstelling en 1/3 winst.
Moest ik 5000 euro overhouden neto aan een huur van 550 euro dan stop ik met werken en koop ik nog een paar appartementen bij maar helaas is het veel minder rooskleurig

Nettorendement van 5000 euro op EEN jaar niet mogelijk?

550 EURO X 12 = 6600 euro bruto inkomsten

Kosten KI lager dan 400 euro (kan het exacte bedrag opzoeken)

syndic kosten zijn nog nooit meer dan 600 euro per jaar geweest en er is ook een reservefonds

tenslotte verhoogd KI opnemen in uw belastingsaangifte, waarop je belast wordt

Gezien er in het gebouw maar 17 wooneenheden zijn is een professionele syndic niet verplicht. Door dit zelf en beter te doen met de andere mede eigenaars bespaar je veel. En er is geen lift in het gebouw, gezien het geen hoogbouw is. Opnieuw een aanzienlijke besparing.

dw schreef: ↑19 februari 2019, 11:34 Eigenlijk, agnetha, adviseer je nu impliciet tegen dat geld investeren in vastgoed.

Zoals je zelf al zegt, moet je toch wel enige moeite doen als verhuurder: het pand in goede staat houden, je huurders screenen en niet vertrouwen op kantoren.

De TS is een student, die dus waarschijnlijk nog geen zicht heeft op waar hij zal terechtkomen. Dat weet je pas na enige jaren werken en het vinden van een vaste partner. De kans is dus reëel dat hij uiteindelijk ver weg zal gaan wonen van dat verhuurappartementje, en wat dan? Toch uitbesteden aan een nabijgelegen kantoor, of verkopen?

Een ander - imo nog groter - nadeel is dat je met dat appartement meteen die volledige erfenis vastzet in iets dat zeer illiquide is.

Plus: het gemiddeld rendement van 'papieren vastgoed' (aandelen in GVV's) ligt al jarenlang hoger dan dat van een eigen appartement, en dat zonder werk aan huurders.

Van alle suggesties tot nu toe vind ik die van Jozefien1969, een paar goede holdings kopen dus, misschien wel de beste. Eventueel nog aan te vullen met een paar GVV-aandelen, nog zo'n vaste waarden.

Of waarom niet een paar ETF's kopen? Zie hiervoor de threads van B7H4long rond Bogleheads.

Ik ADIVISEER niks, en PROMOOT niks. Ik geef een voorbeeld wat je kan doen.

Voor een éénslaapkamer appartement moet je mits grondig zoeken niet gans de erfenis opsouperen.

In België veraf als je bevoorbeeld in Brussel koopt. Inderdaad als men zich hier 50 km moet verplaatsen spreekt men van veraf.

Onze jongste zoon is begin februari op stage naar Nieuw Zeeland vertrokken bij blijkbaar een groot bedrijf 'BECA'. Voor zijn eerste opdracht moest hij al 300 km ver weg.

Als zelf wat moeite doen moeilijk is? Ja de gebraden kiekens vliegen gekauwd in ieders mond.

Nogmaals ik geef een voorbeeld met uitleg en cijfers. Meer is het niet en mij maakt het persoonlijk niet uit wat betrokkene doet met zijn 220K. Ik heb voldoende zelf om wat 'moeite' te doen voor goed beheer, en ja daar zit vastgoed bij naast liquide middelen.

Goh ja. Je hebt natuurlijk gelijk, zowel in tijd als afstand valt iets verhuren waar ook in België wel mee.

Maar hetzelfde geld in GVV's (of andere aandelen) beleggen kost helemaal geen moeite en heeft historisch systematisch een hoger rendement geboden. Bovendien zijn vastgoedaandelen ook nog eens liquide, bieden ze spreiding over verschillende locaties en soorten vastgoed en hebben vastgoedbedrijven een schaalgrootte en expertise die je als particuliere verhuurder nooit kan evenaren.

Los daarvan weet ik vooral dat ik als 19-jarige niet de maturiteit had om een goede huisbaas te zijn. Toen was ik bezig met studeren, uitgaan en heel af en toe eens een paar minuutjes met beleggen.

Een 19 jarige student moet zich niet bezig houden met een appartement te kopen enkel om te verhuren, en de nodige verhuurproblematiek op zijn hals te halen. De huurwetgeving ten dage is niet van de poes,en als je probleem hebt met het gebouw - syndicus - algemene vergaderingen - wetgeving over liften - onderhoud - veiligheid en gezondheid - dakisolatie - dubbele beglazing - condensatieketel -enz. enz.
En dan hebben we het nog niet over de solvabiliteit van de huurder, en hoe een goede huurder trachten te screenen in verband met de privacy wetgeving.... En in laatste instantie het vredegerecht als de huurder in gebreke blijft... Huurachterstal claimen huurschade claimen kosten deurwaarder uithuiszetting als je dat al gedaan krijgt De achterstallige rekeningen van gas en electriciteit claimen als ze de meters hebben afgesloten om die op de nieuwe huurder te zetten, maatschappijen durven wel eens moeilijk doen ( ook al mag het niet ) om de meter open te zetten als er rekeningen niet betaald zijn, en dan kan je daarvoor terug naar het vredegerecht lopen om een dwangbevel te verkrijgen....( intussen verzaak je wel aan je plicht het app. bewoonbaar af te leveren, en heb je boel met je nieuwe huurder,die kontraktbreuk kan inroepen )

Soms hebben jongeren meer maturiteit dan oude grijsaards. Onderschat sommige jongeren niet.

Plofwapper laat het achterste van zijn tong niet zien. Welke studies doet hij. Waar woont hij? Heeft hij personen in zijn omgeving die indien nodig hem voldoende kunnen bijstaan?

Hij kan ook alles nu zorgvuldig zo goed mogelijk beleggen. Binnen een aantal jaar als hij 'de liefde' van zijn leven treft, kan hij investeren in een villa met zwembad. Uit liefde doet hij de volle inbreng zonder bewijsstukken of contract van zijn spaarmiddelen. Na een paar jaar kan de geliefde hem verlaten en de helft van alles opeisen.

Kortom aan alle vormen van beleggen/investeren zijn er pro's en contra's. Het enige wat ik 'plofwapper' kan adviseren is 'niet over één nacht ijs gaan', maar rustig de tijd nemen om zich te informeren en zich laten bijstaan door enkele mensen die hem zonder enig persoonlijk belang kunnen informeren over voor- en nadelen van de beslissingen die hij neemt.

Swat 'plofwapper' doet wat hij wil of niet, zal al of niet in meerdere of mindere mate vruchten kunnen plukken van zijn beslissingen.

Op huurinkomsten uit de eerste en enige woning kan men proberen te ontsnappen aan de fiscus.

http://www.standaard.be/cnt/dmf20150601_01708238

ludo schreef: ↑19 februari 2019, 13:27 Een 19 jarige student moet zich niet bezig houden met een appartement te kopen enkel om te verhuren, en de nodige verhuurproblematiek op zijn hals te halen. De huurwetgeving ten dage is niet van de poes,en als je probleem hebt met het gebouw - syndicus - algemene vergaderingen - wetgeving over liften - onderhoud - veiligheid en gezondheid - dakisolatie - dubbele beglazing - condensatieketel -enz. enz.
En dan hebben we het nog niet over de solvabiliteit van de huurder, en hoe een goede huurder trachten te screenen in verband met de privacy wetgeving.... En in laatste instantie het vredegerecht als de huurder in gebreke blijft... Huurachterstal claimen huurschade claimen kosten deurwaarder uithuiszetting als je dat al gedaan krijgt De achterstallige rekeningen van gas en electriciteit claimen als ze de meters hebben afgesloten om die op de nieuwe huurder te zetten, maatschappijen durven wel eens moeilijk doen ( ook al mag het niet ) om de meter open te zetten als er rekeningen niet betaald zijn, en dan kan je daarvoor terug naar het vredegerecht lopen om een dwangbevel te verkrijgen....( intussen verzaak je wel aan je plicht het app. bewoonbaar af te leveren, en heb je boel met je nieuwe huurder,die kontraktbreuk kan inroepen )

Volgens uw litanie kunnen jongeren niet beginnen investeren in vastgoed en het beheer ervan waarnemen.

Onze jongste 'nu 22' jaar is al meerdere keren naar een algemene vergadering geweest met volmacht. Geef de jeugd opdrachten en verantwoordelijkheden. Zo leren ze. Voor hij vertrokken is op stage, heeft hij grotendeels de verhuring gedaan. Plaatsbeschrijving en registratie van het huurcontract incluis.

Momenteel loopt hij stage bij Beca/Nieuw Zeeland. In mijn studietijd deden we dit ook niet. Laat de jeugd ervaren, laat ze geen moeilijkheden uit de weg gaan, ....


https://www.beca.com/

Zolang je geen probleem met je huurder hebt, zal die 19 jarige of gelijk welke leeftijd het wel klaarspelen.
Als met huurder een probleem, is het ander paar mouwen om dit op te lossen, en advokaat inroepen kost je een pak geld, en je jaar rendement ben je zo kwijt, om nog niet te spreken van de andere kosten.

Mss kan het ook gewoon basic:

- deel op spaarrekening, zekerheid, beschikbaar voor toekomst (mooie start aankoop eigen woning bvb)
- deel in breedgedragen ETF's met gespreide (1-2-3 maandelijkse stortingen) - kapitaalopbouw voor de toekomst
- Aangezien interesse in beleggen starten met beperkte portefeuille (12K+8K cash gespreid over 6-10 aandelen), indien dit bevalt (evalueren na 2-3 jaar) kan je via het deel van de spaarrekening gaan verhogen.
- van zodra je gaat werken direct starten met pensioensparen, eventueel langetermijnsparen - kan je meteen genieten van de belastingverminderingen.

Vastgoed kopen en verhuren zou ik niet doen (verhuur zelf wat vastgoed), meerwaarde op vastgoed zoals vroeger het geval was is nu niet meer aan de orde, student-19 jaar-huisbaas is geen evidentie, beetje normaal vastgoed ben je die 220K zo kwijt - dat zijn heel forse beslissingen om te nemen op die leeftijd.

Nadeel is dat je theoretisch potentiële winst kwijt bent via de spaarrekening - kan best maar voor hetzelfde geld zit je binnen een paar maand met een beursdipje of erger. Gemoedsrust heeft ook een prijs, voor 2 miljoen euro is de situatie anders, 220K is een mooi bedrag maar stel dat je daar 50K van verliest ...

Met een dergelijke uitgangspositie heb je kapitaalbescherming, bouw je kapitaal op voor je toekomst, kan je je verdiepen in het beleggen wanneer je daar tijd en zin in hebt. Als belangrijke kers op de taart kan je leven als student terwijl je al het voorgaande doet, het kost namelijk heel weinig tijd en moeite. Geloof me: de clichés over de studententijd zijn allemaal waar

contextbinder schreef: ↑19 februari 2019, 14:06 Mss kan het ook gewoon basic:

Geloof me: de clichés over de studententijd zijn allemaal waar

Zucht, zucht, zucht, ..., wat een veralgemening


Ik merk bij onze twee zonen (28, 22) en hun omgeving veel meer initiatief en ondernemerschap, dan de generatie babyboomers waartoe ik behoor en waarschijnlijk diverse schrijvers hier.

Ik zou niet in 'clichés' denken, ik noem die denkwijze niet onderbouwd. De jongeren hebben een veel grotere verkenningsdrang van de wereld. Maatschappelijke evoluties doen hen noodgedwongen denken in andere richtingen.

Hoeveel jongeren starten nu geen bedrijfje tijdens hun studies?

ludo schreef: ↑19 februari 2019, 14:06 Zolang je geen probleem met je huurder hebt, zal die 19 jarige of gelijk welke leeftijd het wel klaarspelen.
Als met huurder een probleem, is het ander paar mouwen om dit op te lossen, en advokaat inroepen kost je een pak geld, en je jaar rendement ben je zo kwijt, om nog niet te spreken van de andere kosten.

zucht, zucht, ...als je, als je dat, sluit je op in een glazen kast en hoop dat de wereld niet vergaat, ...

Nu ga ik naar m!n bos met de kettingzaag de fustraties omtrent 'conservatieven' wegzagen.

agnetha schreef: ↑19 februari 2019, 14:22

contextbinder schreef: ↑19 februari 2019, 14:06 Mss kan het ook gewoon basic:

Geloof me: de clichés over de studententijd zijn allemaal waar

Zucht, zucht, zucht, ..., wat een veralgemening

Laatste zin was als kwinkslag bedoeld, jammer dat u deze niet heeft gezien

agnetha schreef: ↑19 februari 2019, 14:26

ludo schreef: ↑19 februari 2019, 14:06 Zolang je geen probleem met je huurder hebt, zal die 19 jarige of gelijk welke leeftijd het wel klaarspelen.
Als met huurder een probleem, is het ander paar mouwen om dit op te lossen, en advokaat inroepen kost je een pak geld, en je jaar rendement ben je zo kwijt, om nog niet te spreken van de andere kosten.

zucht, zucht, ...als je, als je dat, sluit je op in een glazen kast en hoop dat de wereld niet vergaat, ...

Nu ga ik naar m!n bos met de kettingzaag de fustraties omtrent 'conservatieven' wegzagen.

Als je --- Als je --- Ik spreek uit ervaring beste vriend .
Heb 25 jaar verschillende woningen verhuurd gehad ( 3 huizen - 2 appartementen - 1 handelsgelijkvloers en 17 garage boxen )alle in perfekte staat. door steeds gezeik met huurders - deurwaarder - vredegerecht enz. Ze allemaal verkocht. Het gezeik meer dan beu. Ik ben 67 jaar en ben goed op de hoogte van de wetgeving,zeker niet op men mondje gevallen,en toch welbespraakt... Dus daar zal het niet aan gelegen hebben. De huurbaas is tegenwoordig geen baas meer over zijn eigen verhuurgoed.Het is het vredegerecht dat dit wel zal bepalen als je boel met je huurder hebt.