Bolero Benelux Selectie – Xior wordt toegevoegd
De studentenhuisvestingssector blijft bloeien, met een aanzienlijk vroegere start van het huurseizoen, een groter klantenbehoud,een grotere vraag van internationale uitwisselingsstudenten en aanvullende diensten. Xior verkoopt momenteel niet-kernactiva omhaar balans te herstellen. De goedkope woningmarkt in de buurt van grote steden in Nederland is geïnteresseerd in deze projectenom de huizencrisis te verlichten. Het voornaamste risico voor Xior is de stijgende rente, nu de centrale banken aan de inflatierem trekken.
ISIN-code: BE0974288202
Advies: Kopen
Koersdoel: 38 euro
Laatste slotkoers: 26,50 euro (06/09/2023)
Opwaarts potentieel: 44,2%

Als aandeelhouder van XIOR (GAK plus minus 29 EUR) mag dit zeker van mij.
Olo 10 jaar is een bepalende factor, net als rest van Basecamp aandeemhouders die nog wat aandelen op de markt kunnen brengen komende periode.
Ik verwacht dus niet meteen positieve koersevolutie van + 10/20 procent.
Alhoewel de beurs steeds 9 maanden voor zou lopen?

Ze hebben wat mij betreft een enorme prijszettingsmacht. Is een ‘once in a lifetime experience’ voor velen om op kot te gaan.
Het is moeilijk als ouder om nee te zeggen.
Ideaal scenario om inflatie en meer door te rekenen.

Wordt het stilaan tijd om wat GVV's op te pikken en hoge dividend yields vast te klikken? De rente zal niet eeuwig blijven stijgen zeker?

MVT schreef: ↑18 september 2023, 00:00 Als aandeelhouder van XIOR (GAK plus minus 29 EUR) mag dit zeker van mij.
Olo 10 jaar is een bepalende factor, net als rest van Basecamp aandeemhouders die nog wat aandelen op de markt kunnen brengen komende periode.
Ik verwacht dus niet meteen positieve koersevolutie van + 10/20 procent.
Alhoewel de beurs steeds 9 maanden voor zou lopen?

Ze hebben wat mij betreft een enorme prijszettingsmacht. Is een ‘once in a lifetime experience’ voor velen om op kot te gaan.
Het is moeilijk als ouder om nee te zeggen.
Ideaal scenario om inflatie en meer door te rekenen.

Als ouder van twee studenten weet ik dat op kot gaan een once in a lifetime experience is. Maar ik heb als (potentiele) klant gezien dat Xior niet beter (ook niet slechter) dan vele andere aanbieders van koten is.

Laat je niet voor de gek houden door marketingpraatjes: Xior levert geen betere kot-experience dan andere kotbazen.

Koten zijn duur in het algemeen en er is in veel steden een tekort. Het zal dus best wel een goede business zijn, maar die prijszettingsmacht van Xior die is er echt niet.

Het is echt niet zo dat studenten zeggen: 'O liever ouders, mag ik alsjeblieft in dat fantastische kot van Xior dat 100€ duurder is dan andere koten?' Dan besteden ze die 100€ liever aan andere dingen.

Uiteraard zijn XIOR koten niet beter dan andere, godzijdank! Stel je voor dat die wel beter zouden zijn, dat zou hogere kosten en dus magerdere marges impliceren.
Maar integenstelling tot hetgeen je lijkt te suggereren is het niet zo dat die XIOR koten massaal leeg staan omdat ze 100 EUR duurder zijn dan andere koten. Studenten willen een kot, liefst in een bepaalde buurt en als dat niet te betalen is, dan zoeken ze verderweg. Dat zorgt voor absurde situaties, zoals ouders die 700 EUR betalen per maand zodat zoonlief toch maar niet te ver moet wandelen naar de aula (of betergezegd de fakbar). Of dat studenten tot in Tienen moeten gehuisvest worden om nog iets betaalbaars te vinden. Maar de vraag is hoger dan het aanbod, en iedereen die koten verhuurt met schaalvoordeel verdient geld.

sintorama schreef: ↑18 september 2023, 10:43 Uiteraard zijn XIOR koten niet beter dan andere, godzijdank! Stel je voor dat die wel beter zouden zijn, dat zou hogere kosten en dus magerdere marges impliceren.
Maar integenstelling tot hetgeen je lijkt te suggereren is het niet zo dat die XIOR koten massaal leeg staan omdat ze 100 EUR duurder zijn dan andere koten. Studenten willen een kot, liefst in een bepaalde buurt en als dat niet te betalen is, dan zoeken ze verderweg. Dat zorgt voor absurde situaties, zoals ouders die 700 EUR betalen per maand zodat zoonlief toch maar niet te ver moet wandelen naar de aula (of betergezegd de fakbar). Of dat studenten tot in Tienen moeten gehuisvest worden om nog iets betaalbaars te vinden. Maar de vraag is hoger dan het aanbod, en iedereen die koten verhuurt met schaalvoordeel verdient geld.

Nee, dat klopt, er is nu eenmaal een tekort, dus die koten komen wel vol. Het zijn correcte koten, maar ook niet meer dan dat, en qua prijs iets duurder dan gemiddeld.

Ik kreeg de indruk dat MVT dacht dat Xior koten beter dan gemiddeld waren en een nog bijzonderder kot-ervaring creerden en daardoor ook flink duur konden zijn, met name door 'enorme prijszettingsmacht' en ouders die wel willen betalen voor een kot-ervaring.

Dat tweede is waar, maar heeft niets met Xior te maken, en dat eerste is niet correct.

Xior zit op het juiste moment in de juiste markt (in Belgie althans, in de andere landen kan ik het niet inschatten). Niet meer en niet minder.

@Kempen123: bedankt voor jouw mening.
Ik alludeerde bij 'enorme prijszettingsmacht' eerder op het feit dat er (veel) te weinig kwaliteitsvol aanbod is waardoor prijs automatisch toeneemt. Niet omdat ze betere koten zouden hebben dan anderen. Is dus eerder een marktgegeven.
Aan aanbodzijde zie ik komende 5 jaar geen verbetering voor de student.
Stijgende rente laat minder investeringen toe, en dit zowel door professioneel als particulier.

Is wat mij betreft een vastgoedsegment dat ook vrij weinig last zal ervaren van economische activiteiten, daar er echt nog wel veel mensen zijn die dit probleemloos kunnen betalen. 'Amper' 18.000 kamers.
De huidige bezettingsgraad is alvast goed.


Groet,
MVT

CTP (officieel geen GVV, maar is hier al een aantal keer ter sprake gekomen) heeft zich gisteren uitgesproken over de FY2024 guidance. Goede cijfers met sterke potentiële groei.

Copy paste van de berichtgeving:

CTP hosts Capital Markets Day, announces FY-2024 guidance and is
on track to reach 20 million sqm of GLA before the end of the decade[/b]

AMSTERDAM, 20 September 2023 - CTP N.V. (‘CTP’, the ‘Group’ or the ‘Company’),
Europe’s largest listed owner, developer and manager of logistics and industrial real
estate by gross lettable area, today hosts its 2023 Capital Markets Day in Brno, Czech
Republic, followed by asset tours on 21 September 2023, visiting CTParks in Czech
Republic, Poland, Austria, Slovakia, and Hungary.
The management will today elaborate on the Group’s growth ambition and the drivers
which provide the basis for this, including:
• CTP’s long-lasting tenant relations and continued strong tenant demand;
• The structural demand drivers in the CEE region;
• CTP’s capital structure and ability to generate its industry leading yield on cost;
and
• The rental growth the Group has been able to realize.
This is evidenced by the 444,000 sqm of leases signed in July and August, bringing the
YTD leasing to 1,294,000 sqm, up 7% compared to the same period last year. The
average monthly rent of the leases signed in 2023 was €5.47, an increase of 11%
compared to last year.
Guidance
CTP expects Company specific adjusted EPRA EPS for FY-2024 to be in the range of
€0.80 - €0.82, up 11% - 14% from the Group’s guidance for FY-2023 of €0.72.
The guidance assumes a like-for-like rental growth of around 5%, driven by indexation
and reversion on renegotiations and expiring leases, deliveries between 1 – 1.5 million in
2024 and a higher average cost of debt.
The Group maintains its dividend policy, paying out 70-80% of its Company specific
adjusted EPRA EPS. The default is a scrip dividend, shareholders can opt for a payment
of the dividend in cash.
Medium-term growth targets
The Group also confirms its medium-term growth targets, as it is on track to reach 20
million sqm of GLA and over €1.2 billion of rental income before the end of the decade.

The Group’s financial framework remains:
• LTV target between 40-45%
• Target Yield on Cost of 11%
• WAULT above 6 years
• Occupancy around 95%

MVT schreef: ↑18 september 2023, 14:09
Aan aanbodzijde zie ik komende 5 jaar geen verbetering voor de student.
Stijgende rente laat minder investeringen toe, en dit zowel door professioneel als particulier.

Is wat mij betreft een vastgoedsegment dat ook vrij weinig last zal ervaren van economische activiteiten, daar er echt nog wel veel mensen zijn die dit probleemloos kunnen betalen. 'Amper' 18.000 kamers.
De huidige bezettingsgraad is alvast goed.

Ik ben daar niet zo zeker van. Er is een limiet aan wat mensen willen/kunnen betalen.

De overheid kan ook ingrijpen omdat de toegankelijkheid van het onderwijs in de knel komt, bijvoorbeeld door maximumprijzen op te leggen, of door toe staan dat een groepje bevriende studenten gezamenlijk een 'normaal' appartement of huis huurt.

Het kan ook best dat er bijvoorbeeld industrieel vastgoed wordt omgebouwd tot koten. Kan snel gebeuren: De schil staat er al, een paar honderd pre-fab units erin en klaar.

Kempen123 schreef: ↑21 september 2023, 14:06

MVT schreef: ↑18 september 2023, 14:09
Aan aanbodzijde zie ik komende 5 jaar geen verbetering voor de student.
Stijgende rente laat minder investeringen toe, en dit zowel door professioneel als particulier.

Is wat mij betreft een vastgoedsegment dat ook vrij weinig last zal ervaren van economische activiteiten, daar er echt nog wel veel mensen zijn die dit probleemloos kunnen betalen. 'Amper' 18.000 kamers.
De huidige bezettingsgraad is alvast goed.

Ik ben daar niet zo zeker van. Er is een limiet aan wat mensen willen/kunnen betalen.

De overheid kan ook ingrijpen omdat de toegankelijkheid van het onderwijs in de knel komt, bijvoorbeeld door maximumprijzen op te leggen, of door toe staan dat een groepje bevriende studenten gezamenlijk een 'normaal' appartement of huis huurt.

Het kan ook best dat er bijvoorbeeld industrieel vastgoed wordt omgebouwd tot koten. Kan snel gebeuren: De schil staat er al, een paar honderd pre-fab units erin en klaar.

Die limiet schuift alsmaar op, logisch daar iedereen ook meer en meer verdiend.
10 jaar geleden dacht je: 500 euro betaal je ‘nooit’. Nu is die ‘nooit’ quasi de standaard voor een beetje kwaliteit, en dan zit je zelf niet op een top locatie met ok faciliteiten.

Opleggen van maximumprijzen is quasi niet mogelijk imo.
Is nog steeds een vrije markt en je bent niet verplicht om op kot te gaan.
Verplichtingen zullen eerder in het kader van ecologie zijn.

Verbouwing van industrieel vastgoed naar studentenkamers kan. Of er veel partijen (op schaal) dat wensen te doen…

Groet
Mvt

Er blinken heel wat GVV/REITs bovenaan op mijn scherm met interessante aandelen om aan te kopen. Risico is nu vooral kapitaalnood omdat de stijgende rentes enerzijds de waarderingen van hun activa aantasten en, anderzijds, er hogere financieringskosten zijn op leningen of obligaties die vernieuwd moeten worden.

Hun huurders kunnen ook failliet gaan en er zijn nog een boel andere risico's die al dan niet opgelijst worden in de jaarverslagen, maar enkel het bovenstaande in beschouwing genomen, zouden de "veiligere" GVVS diegene dan zijn met

- lagere schuldgraad
- lagere (gewogen) gemiddelde financieringskost
- hogere (gewogen) gemiddelde looptijd van leningen/uitgegeven obligaties
- lagere verhouding kortlopende schulden (<1j) / langlopende schulden (>1j)

of zou ik in deze nog iets over het hoofd zien?

Gunpowder_Munt schreef: ↑27 september 2023, 12:37 Er blinken heel wat GVV/REITs bovenaan op mijn scherm met interessante aandelen om aan te kopen. Risico is nu vooral kapitaalnood omdat de stijgende rentes enerzijds de waarderingen van hun activa aantasten en, anderzijds, er hogere financieringskosten zijn op leningen of obligaties die vernieuwd moeten worden.

Hun huurders kunnen ook failliet gaan en er zijn nog een boel andere risico's die al dan niet opgelijst worden in de jaarverslagen, maar enkel het bovenstaande in beschouwing genomen, zouden de "veiligere" GVVS diegene dan zijn met

- lagere schuldgraad
- lagere (gewogen) gemiddelde financieringskost
- hogere (gewogen) gemiddelde looptijd van leningen/uitgegeven obligaties
- lagere verhouding kortlopende schulden (<1j) / langlopende schulden (>1j)

of zou ik in deze nog iets over het hoofd zien?

Je kijkt vooral naar de financiële kosten. In dit kader is het ook nodig om na te gaan hoe moeilijk of gemakkelijk de GVV de financiële kosten kan opbrengen: Een blog Schuldgraad en financiële robuustheid van GVV'n vertelt daar meer over.

Wat meespeelt aan de inkomstenzijde:
- Kwaliteit en ouderdom van het gebouwenpark
- Kwaliteit en solvabiliteit van huurders
- Bezettingsgraad van de gebouwen
- contractuele aanpassing van de huur
- Resterende looptijd van huurcontracten
- Leasing contracten (zeer lange termijn, standaard 27 jaar)

MVT schreef: ↑21 september 2023, 19:58 Verbouwing van industrieel vastgoed naar studentenkamers kan. Of er veel partijen (op schaal) dat wensen te doen…

Sorry, maar zoveel industrieel vastgoed is er niet in pakweg Leuven. Je hebt de oude vaart-site waar de oude silo's en facailiteiten van Stella Artois worden opgebouwd naar peperdure lofts, dus daar moet je het al niet meer gaan zoeken.
In de binnenstad is er geen leegstand. Buiten de stad zijn er wel sites maar die zijn gegeerd door bedrijven.

sintorama schreef: ↑28 september 2023, 09:00

MVT schreef: ↑21 september 2023, 19:58 Verbouwing van industrieel vastgoed naar studentenkamers kan. Of er veel partijen (op schaal) dat wensen te doen…

Sorry, maar zoveel industrieel vastgoed is er niet in pakweg Leuven. Je hebt de oude vaart-site waar de oude silo's en facailiteiten van Stella Artois worden opgebouwd naar peperdure lofts, dus daar moet je het al niet meer gaan zoeken.
In de binnenstad is er geen leegstand. Buiten de stad zijn er wel sites maar die zijn gegeerd door bedrijven.

Ik volg je, hoor.

Of het nu een ideaal moment is om in te stappen in XIOR, is dan weer een ander gegeven.
Schuldgraad, rente die geen ommekeer maakt, WACC die op zich relatief snel kan stijgen door korte(re) looptijden kredieten en dus herfinanciering, aandelen Basecamp die nog op de markt kunnen komen...

Dan prefereer ik Cofinimmo (ook aandeelhouder van). Veel betere WACC, 90% ingedekt tegen stijgende rente tem eind 2025, lange leasingperiodes, geïndexeerd,...
Ik koop overigens niks bij van vastgoed. Mijn max % is bereikt.

Nooit structureel belegd in GVV's maar heb er nu ook een watchlist van aangelegd waar ik naarmate ik denk er iets zinnigs over te lezen ze naar boven of onder schuif.
Zo staan voorlopig Ascencio, Warehouses Est, Cofinimmo, Vastned B bovenaan (gevolgd door Xior, Aedifica, Care Property)
Home Inv, WDP, Intervest Off, Inclusio onderaan ( +Wereldhave B, Immo Moury)
Ben weinig onderlegd in de materie dus maak gerust opmerkingen.
Wel heb ik het gevoel dat er geen haast bij is, in de zin van dat de risico's nog erg groot zijn en er waarschijnlijk een moment komt dat (desnoods) aan wat hogere koersen de risico's veel beperkter zullen zijn, en dus risk/reward een beter instapmoment.
Ik maakte nog mee dat je vlot 9% kreeg op spaarrekening, dan zouden de gvv's imo nog zweten veronderstel ik.