Kevva schreef: ↑26 oktober 2017, 21:58Ik zat te denken dat, mocht vastgoed goedkoper worden dat in het voordeel van een GVV speelt. Zij kunnen nl. goedkoper vastgoed in portefeuille nemen.

Als koper van vastgoed zijn lagere prijzen gunstig, als eigenaar niet (omdat je oa. op boekwaarde gewaardeerd wordt). Maar dat is slechts een boekhoudkundig (geen cash) verlies.

Maar naast de impact op boekwaarde en op schuldenlast is ook de expected return hoger (risicopremie bovenop een hogere rente) waardoor de koers –in theorie althans– zal dalen.

Er werd gevraagd naar de GVV's die een keuzedividend aanbieden.
Hier vind je het overzicht van 2011 tot en met 2017.



* Waarom 2011?
=> Het eerste jaar dat GVV's een keuzedividend MOCHTEN aanbieden

* Uptake %
=> Eveneens vermeld is het uptake percentage: hoeveel % van het dividend wordt door de aandeelhouders in aandelen opgenomen.

* Opvallend
=> 9 van de 17 GVVs hebben zich al minstens 1x aan een keuzedividend gewaagd. Voor de GVV's die groei voor ogen hebben en extra kapitaal vereisen (wettelijke beperking van de schuldgraad) is keuzedividend 1 van de methodes om cash in het bedrijf te houden.
=> WDP is de winnaar: ieder jaar werd een keuzedividend aangeboden, en het uptake percentage is systematisch aan de hoge kant. Het feit dat er een referentie/familiale aandeelhouder is die het keuzedividend steunt (het dividend in aandelen opneemt) helpt wel natuurlijk. Dat was enkele jaren geleden bij INTO het probleem: de referentieaandeelhouder nam het keuzedividend grotendeels in cash op.
=> Logistiek is goed vertegenwoordigd: zowel WDP, Montea als INTO hebben vaak keuzedividend aangeboden. Retail daarentegen is dan weer ondervertegenwoordigd.
=> De meest recente GVV-aanwinsten Qrf en Xior hebben er nog geen gebruik van gemaakt.

Zulke plaatjes vind je op m'n Twitter account, maar ben er niet al te actief op. Met z'n periodes. Tijd, tijd, tijd...
https://twitter.com/orakelvanoilsjt

Nog 1 extra plaatje als uitsmijter:

De ware keuzedividendkampioen onder de Belgische aandelen is ...

... ook actief in vastgoed, maar is geen GVV, maar een vastgoedontwikkelaar: Atenor.
Uptake percentage lag telkens erg hoog (76 à 82%).
De voorbije 2 jaar echter geen keuzedividend meer, louter cash.

Interessante info Afrodiziak, thanks!

Kevva schreef: ↑26 oktober 2017, 21:58...Wat denk je van QRF? Toch wel enorm afgestraft? ...

Er zijn er die meer afgestraft zijn Maar het is juist dat QRF ongeveer met de kleinste premie noteert en met een vrij aantrekkelijk dividendenrendement. Dat is zelfs bovengemiddeld maar het groeit slechts met mondjesmaat.
Net zoals VASTB is QRF actief in de retail sector waar het mikt op winkels in toplocaties. In tegenstelling tot VASTB wijkt QRF ook uit naar kleinere steden (ook in Nederland). De CEO heeft op de VFB dag van de tips bevestigd dat ze rotsvast gelooft dat retail winkels op aantrekkelijke stadslocaties een blijvende toekomst hebben. Tot daar zit het snor. De kink in de kabel is de hoge schuldgraad van ~57% die tegen het maximum aanschurkt. De verwachting is dan ook dat een kapitaalsverhoging onvermijdelijk wordt - en dat drukt op de koers. Misschien toch beter nog even wachten vooraleer in te stappen.

Wat denk je van Befimmo ?
Het zijn wel allemaal kantoren, maar de meeste liggen wel in interessante wijken in Brussel en met langdurige huurcontracten.
Op dit moment heb ik een kleine positie, en ben erover aan het denken om deze ev. uit te breiden.
Een andere optie is kiezen voor een 2e GVV, maar de meesten noteren vrij duur. En wachten op een dip, heeft de meeste koersen alleen maar doen stijgen (Montea, WDP,...).

annetje schreef: ↑27 oktober 2017, 11:38 Wat denk je van Befimmo ?
Het zijn wel allemaal kantoren, maar de meeste liggen wel in interessante wijken in Brussel en met langdurige huurcontracten.
Op dit moment heb ik een kleine positie, en ben erover aan het denken om deze ev. uit te breiden.
Een andere optie is kiezen voor een 2e GVV, maar de meesten noteren vrij duur. En wachten op een dip, heeft de meeste koersen alleen maar doen stijgen (Montea, WDP,...).

Befimmo lijkt me wel koopwaardig, kantoren zullen ook in de toekomst nog goeie vooruitzichten hebben.
Maar ik zou wel op de dip wachten.

Belca2 schreef: ↑27 oktober 2017, 11:30 De verwachting is dan ook dat een kapitaalsverhoging onvermijdelijk wordt - en dat drukt op de koers. Misschien toch beter nog even wachten vooraleer in te stappen.

Langs de andere kant, als die kapitaalsverhoging gebeurt dmv een voorkeurrecht kan het wel al interessant zijn om een initiële positie te hebben om zo goedkoper te kunnen bijtanken.

Ikzelf heb QRF dus ik spreek als aandeelhouder doch ik verwacht niet dat ze een kapitaalsverhoging zullen doorvoeren. Ze noteren ongeveer tegen boekwaarde dus als ze een korting moet geven, moeten ze die al onder boekwaarde doen. En dat is niet direct leuk voor de huidige aandeelhouders. Mijn opinie toch.

optibear schreef: ↑27 oktober 2017, 12:23...ik verwacht niet dat ze een kapitaalsverhoging zullen doorvoeren. Ze noteren ongeveer tegen boekwaarde dus als ze een korting moet geven, moeten ze die al onder boekwaarde doen...

Uit het jaarverslag 2016

blz 9...Een duidelijk gedefinieerde en voorzichtig beheerde kapitaalstructuur. Het voornemen om de geconsolideerde Schuldgraad niet te laten stijgen boven 55%, beduidend onder het wettelijk maximum van 65%.
...
blz 148 ...Bovendien is in bepaalde financieringsovereenkomsten met financiële instellingen een convenant afgesproken dat de Schuldgraad van Qrf City Retail lager dan 60% moet blijven.

Ze kunnen ook een sluikse kapitaalsverhoging doorvoeren door het inbrengen van vastgoedpanden in ruil voor nieuwe aandelen. Als het rendement niet aangetast wordt is er geen vuiltje aan de lucht. Anders staan ze wel met de rug tegen de muur en zullen ze eerst desinvesteringen moeten doen om het nodige geld op te halen. Desinvestering is wel eerst minder huurinkomsten.
Het alternatief is de klassieke, in dit geval pijnlijke, kapitaalverhoging.

Zie nieuws vandaag zou ik zeggen.

Belca2 schreef: ↑27 oktober 2017, 15:27...Ze kunnen ook een sluikse kapitaalsverhoging doorvoeren door het inbrengen van vastgoedpanden in ruil voor nieuwe aandelen...

idd, Q.E.D.

...Qrf City Retail heeft op vrijdag 27 oktober 2017 de inbreng in natura gerealiseerd van de zes winkelpanden gelegen te Antwerpen en Oostende voor een inbrengwaarde van 12,50 MEUR en daarmee gepaard gaand de uitgifte van 536.020 nieuwe aandelen. De nieuwe aandelen werden uitgegeven ten gevolge van een kapitaalverhoging...aan een uitgifteprijs die contractueel werd vastgesteld aan 23,32 EUR per aandeel.

Aan een korting van ~2% en een bruto huurrendement van 5.3% valt dat best mee - goed genegotieerd. En de markt weet het blijkbaar te appreciëren.

Het spreekt me wel aan.. zo een vastgoedmagnaat worden maar dan met aandelen in deze sector.

Bijvoorbeeld 5 à 10 vastgoed aandelen met een sterk en groeiend dividend lijkt me wel netjes nu ja als je de nadelen niet bekijkt.

Tiziano schreef: ↑3 november 2017, 20:36 Het spreekt me wel aan.. zo een vastgoedmagnaat worden maar dan met aandelen in deze sector.

Ik denk dat het net dat is wat zo speelt bij vele beleggers, je gebruikt zelfs het woord 'magnaat'.
Is het dan niet vooral de status dat jij belangrijk vindt?

Op bakstenen heb je doorgaans een rendement van 6%/jaar (zonder veel risico). Stel dat je jaar na jaar een rendement van 10% behaald op aandelen. Dan zul je eigenlijk meer rendement halen uit je aandelen dan uit je vastgoed. Maar met aandelen scoor je geen status, want aandelen zijn niet zichtbaar naar de buitenwereld.

Ik probeer gewoon even wat dingen op een rij te zetten en de afweging te maken.

GVV aandelen zijn ook niet zichtbaar natuurlijk