Bedankt voor deze goede analyse Afro! Ik denk dat er weinig tegenin te brengen valt.

Ik heb een kleine opmerking:

De langere bouwtermijn weegt niet enkel op de groei, maar ook op de resultaten en cash-positie van de ontwikkelaar.
En dit kan wel eens zeer significant worden.

Ik heb het voor de zekerheid net nagekeken en in de contracten van Befimmo en Banimmo staat duidelijk vermeld dat de schade die de aannemer hierdoor loopt ten laste is van hun.
(extra huur torenkranen, personeelskosten op de werf van aannemer,...)
Dit is zeer standaard dat dit er instaat, ik heb zelf nog nooit een contract tegengekomen waar dit niet zo is... (aannemers zouden dat ook niet aanvaarden)

Iedereen gaat er altijd van uit dat die clausule toch nutteloos is, dus niemand discussieert daarover (ik ook, voor deze maand ^^ )

Werfkosten bedragen voor gebouwen typisch iets van 15-20%, het is beetje vingerdik kijken hoevel dit zal wegen op hun resultaten, maar dit is zeker niet onbestaand.
Als je stelt dat de gemiddelde uitvoeringstermijn van een gemiddeld middelgroot gebouw 1,5 jaar is, dan kan je stellen dat de ontwikkelaars 1% extra kost hebben, alleen aan dit effect.
Daar komt nog bij dat ook de andere partners extra kosten hebben en je eigen personeel extra kost.

Aerolla schreef: ↑30 maart 2020, 14:38 Ik heb het voor de zekerheid net nagekeken en in de contracten van Befimmo en Banimmo staat duidelijk vermeld dat de schade die de aannemer hierdoor loopt ten laste is van hun.
(extra huur torenkranen, personeelskosten op de werf van aannemer,...)
Dit is zeer standaard dat dit er instaat, ik heb zelf nog nooit een contract tegengekomen waar dit niet zo is... (aannemers zouden dat ook niet aanvaarden)

Iedereen gaat er altijd van uit dat die clausule toch nutteloos is, dus niemand discussieert daarover (ik ook, voor deze maand ^^ )

Dit is toch een geval van overmacht?

Klopt, overmacht voor de aannemer he

Maar iemand moet dat betalen...

Goed punt van Aerolla.

De vertraging is sowieso niet in het voordeel van de GVV/ontwikkelaar.

WDP heeft hier al vrij open over gecommuniceerd in z'n jaarverslag FY2019, pagina 48: iedere maand uitstel/vertraging heeft een negatieve impact van 1.5m € op het resultaat.

https://issuu.com/wdp_warehouses/docs/2 ... MDkwNTc4Nw

Dit gezegd zijnde: ik ga er niet zomaar van uit dat in dit geval van overmacht de GVV's/ontwikkelaars zomaar alle extra kosten zullen moeten dragen, en er geen sprake kan zijn van het delen van de last. Al is het niet contractueel, dan wel commercieel.

En verder werken sommige GVV's met "sleutel-op-de-deur-contracten". In dat geval zou het eerder de GVV zijn die laattijdige oplevering kan sanctioneren.

Nog iets te weinig transparantie momenteel voor hen om nu al met een becijferde update naar buiten te komen. Behalve voor de voedingsretailers (Colruyt,...) verwacht ik in 2020 van heel weinig bedrijven een topjaar, that's for sure.

Het fundamentele plaatje op lange termijn voor zorg en logistiek blijft er m.i. goed uitzien.

Afrodiziak schreef: ↑30 maart 2020, 16:36
Dit gezegd zijnde: ik ga er niet zomaar van uit dat in dit geval van overmacht de GVV's/ontwikkelaars zomaar alle extra kosten zullen moeten dragen, en er geen sprake kan zijn van het delen van de last. Al is het niet contractueel, dan wel commercieel.

En verder werken sommige GVV's met "sleutel-op-de-deur-contracten". In dat geval zou het eerder de GVV zijn die laattijdige oplevering kan sanctioneren.

Klopt, er zal voor de meeste werven vast iets onderhandeld worden tussen de twee, lijkt me ook het meest logische (hoewel je ook moet rekenen dat de marge's voor aannemers significant lager zijn dan die voor ontwikkelaars, dus zullen geen gemakkelijke discussies worden


Boetes zullen ze absoluut niet kunnen geven voor deze vertragingen.
Deze termijn stilstand zal nooit mee in rekening genomen worden voor vertragingsboete's en ik kan me echt geen enkele aannemer voorstellen dat die een boete zal aanvaarden of zelfs maar een verminderde boete.

Tenzij de aannemer echt totaal niet heeft nagedacht bij zijn contract en de ontwikkelaar echt van slechte wil is. (dan kan ik me ook niet voorstellen dat die aannemer ooit nog ervoor zal werken)

Bovendien, die boete's zijn meestal(altijd) beperkt tot hoogstens 10% van de aanneming, typisch zit je daar na max 3 maanden vertraging aan. (meestal wel wat eerder)

Dikke merci Afro!
+1

Wat met de XIORs van deze wereld?

WDP ging gisteren 10% hoger, de crisis is bijna helemaal uitgevaagd en we gaan terug naar de (veel te hoge) waarderingen van eind vorig jaar.

#CoronaDividendCuts




Lijstje met bedrijven die hun dividend verlaagden, annuleerden of uitstelden vind je hier:

https://twitter.com/orakelvanoilsjt


Enerzijds de verhuurders van winkelvastgoed. Zo klaar als een klontje dat er een stevige impact zal zijn op de huurinkomsten.

Ook een verhuurder van hotelgebouwen (Pandox) en studentenhuisvesting (Unite Group) worden geraakt. Opvallend dat daar waar een Xior bvb 10% korting aanbiedt gedurende een tweetal maanden Unite Group de verschuldigde huur volledig laat vallen gedurende enkele maanden voor de studenten die "niet in hun kot blijven". Dat wordt gefinancieerd door geen dividend uit te keren:
http://www.unite-group.co.uk/media/coro ... march-2020

In Zweden opvallend dat Wallenstam - dat toch een goed dividendtrackrecord heeft, en wiens portefeuille voor de helft uit residentieel vastgoed bestaat en slechts voor een deeltje uit winkelvastgoed - eveneens beslist het dividend minstens op te schorten. Ze verwijzen specifiek naar het vrijwaren van cash voor het kunnen verderzetten van hun bouwprojecten van huurappartementen:
https://www.wallenstam.se/en/wallenstam ... Id=1796491

In het VK veel opschortingen/verlagingen/... vanwege de bouwpromotoren van residentiële projecten: Barratt Developments, Taylor Wimpey, Vistry Group,....

Hoe populair worden rusthuizen in de toekomst?

Dit zijn op dit moment geen al te beste plaatsen om te verblijven.
Mijn grootouders wouden er niet naar toe, nu zeker niet meer!

Dit moet toch impact hebben op aedifica.

Jhn schreef: ↑14 april 2020, 09:05 Hoe populair worden rusthuizen in de toekomst?

Dit zijn op dit moment geen al te beste plaatsen om te verblijven.
Mijn grootouders wouden er niet naar toe, nu zeker niet meer!

Dit moet toch impact hebben op aedifica.

Ik heb me exact dezelfde bedenking gemaakt, echter zijn heel veel bewoners van deze rusthuizen echt wel zorgbehoevend waardoor het vaak onhaalbaar is (rekening houdend met het hedendaagse model van samenleving) deze mensen thuis of via externe hulp te accommoderen in hun behoeften.

2 van mijn grootouders hebben een aantal jaar in een rusthuis verbleven, voorafgaand op dat verblijf hebben kinderen en kleinkinderen hun uiterste best gedaan een alternatief aan te bieden (eten maken en brengen, laten wassen, badkamer beneden gemaakt, bed in de woonkamer, ... de klassieke zaken dus) - maar naarmate dementie zijn intrede verder maakte moet je echt wel permanent iemand in de directe omgeving hebben.

Nu is dit natuurlijk niet de norm maar tijdens mijn talloze bezoeken in het rusthuis zijn er best wel wat bewoners die dergelijke hulp nodig hebben.

Het is ook zo dat de gemiddelde verblijfsduur van iemand in een rusthuis vrij beperkt is (ik dacht tussen de 2-3 jaar), dat toont ook aan dat mensen het effectief al heel lang uitstellen om deze beslissing te nemen, het is voor velen echt wel de laatste halte. Het enige echt alternatief is deze mensen laten inwonen + de nodige ondersteuning.

Ik zie dan ook het huidige model niet meteen drastisch veranderen - we gaan er ook vanuit dat men binnen 12-16 maanden een vaccin beschikbaar zal hebben.

Afrodiziak schreef: ↑13 april 2020, 12:27 #CoronaDividendCuts




Lijstje met bedrijven die hun dividend verlaagden, annuleerden of uitstelden vind je hier:

https://twitter.com/orakelvanoilsjt


Enerzijds de verhuurders van winkelvastgoed. Zo klaar als een klontje dat er een stevige impact zal zijn op de huurinkomsten.

Ook een verhuurder van hotelgebouwen (Pandox) en studentenhuisvesting (Unite Group) worden geraakt. Opvallend dat daar waar een Xior bvb 10% korting aanbiedt gedurende een tweetal maanden Unite Group de verschuldigde huur volledig laat vallen gedurende enkele maanden voor de studenten die "niet in hun kot blijven". Dat wordt gefinancieerd door geen dividend uit te keren:
http://www.unite-group.co.uk/media/coro ... march-2020

In Zweden opvallend dat Wallenstam - dat toch een goed dividendtrackrecord heeft, en wiens portefeuille voor de helft uit residentieel vastgoed bestaat en slechts voor een deeltje uit winkelvastgoed - eveneens beslist het dividend minstens op te schorten. Ze verwijzen specifiek naar het vrijwaren van cash voor het kunnen verderzetten van hun bouwprojecten van huurappartementen:
https://www.wallenstam.se/en/wallenstam ... Id=1796491

In het VK veel opschortingen/verlagingen/... vanwege de bouwpromotoren van residentiële projecten: Barratt Developments, Taylor Wimpey, Vistry Group,....

Way down we go.

Ik heb me deze bedenking de laatste paar weken ook gemaakt. Worden rustoorden niet de 'nieuwe kantoren"? Voor zover ik weet was (voor mijn tijd vandaar) de kantoorsector anno 2007 erg hot en trendy. Als je nu echter naar de beurskoers van Befimmo kijkt, zit je het verschil!

Jhn schreef: ↑14 april 2020, 09:05 Hoe populair worden rusthuizen in de toekomst?

Dit zijn op dit moment geen al te beste plaatsen om te verblijven.
Mijn grootouders wouden er niet naar toe, nu zeker niet meer!

LOL: Zijn rusthuizen ook populair geweest (ik bedoel dan niet bij aandeelhouders, maar bij mensen die daar naartoe moeten)?
Als ik kan kiezen, ga ik daar ook nooit van zijn leven naartoe. Dan nog liever een spuitje. Maar zoiets heb je niet altijd te kiezen.

Op beursgenoteerd vastgoed vind ik in 'Herstel niet algemeen' grosso modo een gelijklopende analyse met wat Afrodiziak hier al schreef, maar toch wat meer scepsis tov de zorgtehuizen.