Nee, bij WEHB maak ik me 0,0 zorgen.

Ik maak me eerder zorgen om andere REITs die in België zeer populair zijn, en ver BOVEN de boekwaarde noteren. Zolang er maar geen traantjes vloeien maakt het me allemaal niet veel uit, ik merk gewoon dat in het buitenland vastgoedbedrijven vaak veel aantrekkelijker gewaardeerd zijn.

Enige tijd geleden heeft een groep Wereldhave-beleggers zich intensief met de gang van zaken rond het getroubleerde Wereldhave bemoeid.

De groep stelt voor:
Stap 1: nieuw verdienmodel voor NL met (her)ontwikkeling van bestaande centra;
Stap 2: afstoten van belang (66%) in Wereldhave Belgium en uitkeren aan aandeelhouders; het belang in WEHB representeert bijna de hele beurswaarde van Wereldhave;
Stap 3: volledige terugtrekking uit Frankrijk.

Eind augustus heeft de groep een meeting met het Wereldhave management.

Ik deel al lang dezelfde mening als jij Poldermol vandaar dat ik ze ook niet heb.

En post je ideeën maar op dit forum, als ik ergens Poldermol zie staan, dan ga ik direct eens kijken wat je hebt neergeschreven.

ndien dat zo is, wat houdt Belgische beleggers dan tegen om buiten NL/BE te investeren in vastgoed? Want de belastingsdruk is maar marginaal hoger op de dividenden (40.5% tegenover 30% voor Belgische vastgoedaandelen).

In mijn persoonlijk geval, zou ik zeggen betrouwbare informatie en natuurlijk ook wel weten dat ze bestaan. Op een of ander obscuur forum kan Jef Patat claimen dat hij de nieuwe Warren Buffet is maar ik wil wel enige betrouwbaarheid omtrent info. Ik speel niet graag met de lotto, ik haat verliezen.

Een filosofische discussie over waarde versus groei Pol?

Het korte antwoord: zolang goedkoop geld op zoek naar “zekere groei” “abundant” blijft zullen die dure vastgoedbedrijven hoog gewaardeerd zullen blijven.

Cure & care, logistiek & opslag: ze koppelen geïndexeerde huurcontracten op lange termijn aan maatschappelijke en/of marktspecifieke trends als consolidatie, e-commerce, uitbesteding logistieke keten, inkorten logistieke keten post-COVID,… Wat groei waarschijnlijk of “zeker” maakt en met klanten die zich voor lange tot zeer lange tijd aan hen verbinden. Partijen met veel te plaatsen kapitaal zijn bereid voor die zekerheid te betalen. Voor hen is het dat of geld uitlenen op lange termijn en de zékerheid er 10 jaar later nominaal minder voor terug te krijgen. Dit gedrag helpt alvast de waardering van de niet-goedkope REITs niet naar beneden.

Zoals ik hier een paar jaar geleden ook al schreef: er is geen enkele wetmatigheid die zegt dat rente weer moet en zal stijgen. “Normale rente” is een idee-fixe.

Een arbitraire LTV-grens voor “REITs” valt niet te trekken. Voor de hierboven vermelde sectoren mag die gerust iets hoger liggen. Significante negatieve herwaarderingen zijn minder waarschijnlijk. En ik zie toch ook behoorlijk wat realisme wat betreft de LTV-aanpak.

Daar waar ze tot voor kort geroemd en gepusht werden om de schuldgraad flink te laten oplopen alvorens vers kapitaal op te halen zie ik dat er dit jaar sneller en vaker werd bijgetankt: AED, CPINV, COFB, WDP, XIOR versterkten het kapitaal via ABB en/of inbreng in natura, naast de keuzedividenden van CPINV, COFB, MONT, WDP. RET maakt ook zonet CD bekend, later op het jaar volgen mogelijk/waarschijnlijk ook nog AED en WEHB. Je kan niet zeggen dat ze de zaken op hun beloop laten. Verscheidene hanteren ook een LTV-range waarbij met de bovengrens geflirt wordt in bloeiende tijden, en men voorzichtiger onder de ondergrens blijft in meer uitdagende tijden. Ik zie vooral slagkracht, en reageren op de wijzigende maatschappelijke en marktomstandigheden om het groeitraject veilig te stellen. Van AED kunnen we “in hindsight” zeggen dat ze te lang hebben gewacht en de in allerijl doorgevoerde ABB een stevige opportunity loss was. Zonder Corona zou het applaus op alle banken geweest zijn. Les geleerd Stefaan?

Waarom beleggen Belgen vooral in Belgische aandelen, en logischerwijs Belgische REIT-beleggers in GVVs? Waarom doen de Nederlanders hetzelfde met “Damrak”-aandelen cfr FBI’s? etc…

Home bias is … een huizenhoog cliché. Pun intended.

Maar clichés hebben vaak ook een grond van waarheid. Management is letterlijk dichterbij, en zeker bij de kleinere spelers ook aanspreekbaar. Bestuurders, medewerkers, klanten, leveranciers, … België is klein en je komt zonder moeite te doen sowieso in contact met stakeholders. Dat levert geen priviledged info op, maar helpt wel om een beeld te vormen van de dynamiek van een bedrijf.
Met de vastgoedontwikkelaars erbij gerekend heeft België toch een voldoende ruime selectie in heel wat vastgoedsubsegmenten. ’t Is niet allemaal retail & offices. Qua cure & care zijn we zelfs zeer goed voorzien, en doet enkel de UK REIT-markt kwantitatief beter (in Europa). Logistiek is wat ruimer vertegenwoordigd in Europa dan C&C, maar ook hier scoort Euronext Bxl bovenmaats. Vergelijk dat met de FBI-vijver waarin Nederlanders moeten vissen. Zowel naar kwantiteit als sectoriële spreiding.

Voor een REIT-belegger is de coupon meestal toch van belang, en gezien we gezegend zijn met dubbele heffing op dividenden van buitenlandse bedrijven scheelt dat toch een slok op een borrel. Alhoewel fiscaliteit –alleen- à priori nooit een reden mag zijn voor een investering.
Je verwijst naar het marginaal hogere 40.5%. Dan ga je uit van verlaging aan de bron/recuperatie. Los van de moeite die het kost voor de belegger durven banken daar stevige kosten voor aanrekenen. Terecht of onterecht in het midden gelaten: voor sommige beleggers/een klein bedrag is het zelfs de moeite niet waard. Met andere woorden: voor sommige landen een significant hogere heffing van 40.5%.


Maar je opmerking om meer aandacht te schenken aan Europees beursgenoteerd vastgoed is op zich terecht, alleen m.i. niet voor de door jou aangehaalde reden: in het algemeen noteren behoorlijk wat buitenlandse REITs inderdaad goedkoper tov hun intrinsieke waarde, of in elk geval aan een lagere waardering dan de GVV's.

Maar dan speelt het element groei/subsegment (héél veel beursgenoteerde retail & offices) opnieuw een rol.
Buitenlandse spelers in logistiek noteren net zo min als MONT of WDP aan een discount. ARG, JB7, SAGA vertoeven of vertoefden eveneens in hogere sferen qua waardering. Laat ons dus vooral niet veralgemenen en buitenlands vastgoed als systematisch goedkoper bestempelen. Er zijn andere landen, Zweden om er eentje te noemen, met een aantal heel mooie vastgoedbedrijven, maar die verre van goedkoop zijn. Ook daar is premie couranter dan discount.

En de segmenten die in Europa op papier aan bradeerprijzen noteren noteerden voordien ook al aan bradeerprijzen. Alleen nu in het kwadraat. Maar ze hebben maatschappelijke trends dan ook tegen, met daar de COVID-tegenwind bovenop. Wie het al moeilijk had heeft het nog moeilijker. De stevige discount op NAV heeft niet nagelaten dat de koersen van de retail REITs stevig mee zijn onderuitgegaan tijdens de “Corona Crash”, en met amper herstel naderhand, zeker tov de duurdere REITs. En ja, ik ben ook niet blind voor overdrijving, maar selectiviteit is m.i. nog meer geboden dan voorheen.

Maar toegegeven: om terug te komen op de logistieke sector zijn de Britse REITs dan weer een pak goedkoper. Hetzelfde kan gezegd worden voor de Britse REITs in C&C.


De reden waarom ik je opmerking wél terecht vind en het plaatje ruimer wil bekijken en sinds enige tijd naar de ganse Europese vastgoedmarkt + de S-REITs kijk is: ook al beschikken we in België over een aantal heel mooie vastgoedbedrijven, meer dan een 20-tal zijn het er niet. Een ruimere vijver biedt minstens kwantitatief een grotere kans om mooie opportuniteiten te vinden en biedt daarnaast diversificatiemogelijkheden.

Maar ik geef mezelf daar ruim de tijd voor om het universum te mappen en het kaf van het koren – volgens mijn interpretatie en criteria – te scheiden.

Retail Estates : nog een pakketje binnen via keuzebeding !

Ik vrees dat keuzedividend Retail Estates geen succes gaat worden gelet op intekenprijs en recente koersontwikkeling.

Heren, twee vraagjes in deze interessante topic.

Waarom beleggen jullie in vastgoedvennootschappen en niet in fysieke bakstenen? De hierbij mogelijke rendementen door gebruik te maken van een financieringshefboom lijken mij groter. Alhoewel het uiteraard zo goed als enkel mogelijk is voor de private huur en minder door de benodigde kapitalen in kantoren en of magazijnen.

Heeft het nut om naast de fysieke baksteen nog bijkomen te beleggen in vastgoedfondsen of is het Belangrijker voor diversificatie te kiezen.

De voordelen zijn legio:
- mogelijkheid om met VEEL kleinere bedragen te investeren EN desinvesteren
- mogelijkheid tot in de tijd gespreid investeren
- mogelijkheid om te spreiden in sector: winkelpanden, zorgvastgoed, studentenhuizen, woningen, logistiek vastgoed,...
- voordeel van geografische spreiding
- geen werk: geen notaris nodig, geen werk om huurders te zoeken, achter wanbetalers te zitten etc
- ...

Verder is het belangrijk te beseffen dat je met een GVV (of ander vastgoedbedrijf) niet zozeer in het vastgoed zelf investeert, maar vooral in een bedrijf dat in staat is een kasstroom te genereren. Het heeft dus een potentieel hoger rendement. Kijk maar eens naar de koers van WDP of VGP.

Dirkm schreef: ↑30 juli 2020, 10:52 Waarom beleggen jullie in vastgoedvennootschappen en niet in fysieke bakstenen? De hierbij mogelijke rendementen door gebruik te maken van een financieringshefboom lijken mij groter.

Is die financieringshefboom er ook niet voor vastgoedbedrijven?

Elk bedrijf gebruikt deze investeringshefboom, maar het voordeel is net dat je deze op je volledig eigen vermogen kan laten werken. B.V. Bij aankoop 20% eigen middelen 80% lening

In welke GVV of ETF (of aandeel) zouden jullie beleggen indien jullie willen beleggen in de huizenmarkt (particulier)?
Hoeft niet Belgisch te zijn, maar dubbele dividendbelasting, daar hou ik niet van.

Ik denk bij de belgische GVV's je bv Immo Moury hebt, dat is een kleine GVV, iemand bedenkingen over Moury?

gilberke schreef: ↑30 juli 2020, 13:49 In welke GVV of ETF (of aandeel) zouden jullie beleggen indien jullie willen beleggen in de huizenmarkt (particulier)?
Hoeft niet Belgisch te zijn, maar dubbele dividendbelasting, daar hou ik niet van.

Ik denk bij de belgische GVV's je bv Immo Moury hebt, dat is een kleine GVV, iemand bedenkingen over Moury?

Moury zit maar een kwart in de woningmarkt. Het is ook sterk geconcentreerd rond Luik.

sintorama schreef: ↑30 juli 2020, 14:29 Moury zit maar een kwart in de woningmarkt. Het is ook sterk geconcentreerd rond Luik.

Je hebt gelijk, ik zat op het verkeerde spoor, Moury is eigenlijk een voorbeeld van spreiding in alle vastgoedsectoren.

gilberke schreef: ↑30 juli 2020, 13:49 In welke GVV of ETF (of aandeel) zouden jullie beleggen indien jullie willen beleggen in de huizenmarkt (particulier)?

Home Invest Belgium