Dag iedereen,

Er is al een gehele tijd iets waar ik niet wijs aan uitgeraak, namelijk het hefboomeffect bij vastgoedinvesteringen.

Als je voorbeelden online leest, is men het er allemaal over eens: hoe meer je met vreemd vermogen (lenen) vastgoed om te verhuren financiert, hoe hoger je rendement. Men kijkt dan naar je jaarlijkse huuropbrengsten min de kosten (inclusief interestkosten) en vergelijkt die met de eigen inleg.

In mijn ogen een kromme redenering. In geval van een lening moet je ook elke maand kapitaal aflossen, maw geld dat je niet beschikbaar hebt. Hoezo wordt dit dan niet in deze berekening mee opgenomen? Je kan toch pas spreken van een rendement indien je effectief ook iets hebt aan dat geld dat binnenkomt? Als je het direct moet uitgeven aan (al dan niet gedeeltelijk) kapitaalaflossingen heb je dat toch helemaal niet ter beschikking.

Ik heb helemaal geen achtergrond in boekhouden maar weet wel dat enkel opbrengsten en kosten worden opgenomen in de berekening voor het rendement. Maar als je naar een real life situatie gaat kijken moet je toch die kapitaalaflossingen ook in beschouwing nemen? Of zie ik hier iets serieus over het hoofd...

Bedankt alvast!

Het rendement zit ook deels in de ongerealiseerde waardevermeerdering van het vastgoed.

Stel je huurinkomsten zijn gelijk aan de kapitaalaflossingen en periodieke kosten. Na 1 jaar is het monetair een nul operatie, maar je vastgoed (stel 200k) is in waarde gestegen (2% long term) ter waarde van 4k. Jouw return on investment (stel 20k) is dan 20%. Dit wordt pas gerealiseerd wanneer het vastgoed geliquideerd wordt uiteraard.

Let wel het hefboom effect is een mes dat langs 2 kanten snijd, hoe groter, hoe meer verlies je doet bij waardevermindering.

0 euro investeren, alles lenen en huurder lening laten betalen, dat is een ideaal beeld.
Praktisch onmogelijk omdat banken dit niet toestaan en je huurprijs dan al hoog is.
Vandaag 0 euro investeren, nooit zelf kosten maken en over 25 jaar pand verkopen= pure winst.

25.000 euro investeren, huurder lening en kosten laten betalen, over 25 jaar verkopen voor 275.000 euro = 1.000 procent rendement op 25 jaar.

150.000 euro investeren, na 25 jaar voor 300.000 euro verkopen =100 procent rendement dan.

deze link beschrijft de mogelijkheden en gevaren goed:
https://www.inhousevastgoed.be/hoe-werk ... -vastgoed/

• Zo duurt het gemakkelijk vijf jaar vooraleer je de registratierechten en andere instapkosten hebt terugverdiend. Tot dan is het rendement van je vastgoedinvestering negatief.
• Bovendien is je vastgoedproject niet noodzakelijk zelfvoorzienend omdat de huur overeenkomt met de maandelijkse aflossing van de lening. Want er zijn ook nog belastingen en allerhande andere kosten (herstellingen, onderhoud, leegstand of wanbetaling). Je moet nog voldoende financiële marge hebben om die uitgaven op te vangen.
• Nog een aandachtspunt: overschat de potentiële meerwaarde niet. Het vastgoedproject wordt zeer risicovol als je voor het rendement bijna helemaal afhankelijk bent van de meerwaarde.
• Ten slotte kan de hefboom als een boemerang terugkeren. Dat gebeurt vooral als een pand lange tijd leegstaat of wanneer de vastgoedmarkt sputtert en de verhoopte meerwaarde omslaat in een minwaarde. Als zo’n trend enkele jaren aanhoudt, smelt je eigen vermogen weg als sneeuw voor de zon. Immers: het inkomensverlies weegt veel zwaarder door naarmate je meer leende omdat je intussen wel nog altijd de lening moet afbetalen. Zo kan het rendement al snel negatief uitvallen.

150.000 euro investeren, na 25 jaar voor 300.000 euro verkopen =100 procent rendement dan

=> moet dit niet zijn is een jaarlijks rendement van 2.88%

cspx schreef: ↑11 september 2019, 16:57 Het rendement zit ook deels in de ongerealiseerde waardevermeerdering van het vastgoed.

Stel je huurinkomsten zijn gelijk aan de kapitaalaflossingen en periodieke kosten. Na 1 jaar is het monetair een nul operatie, maar je vastgoed (stel 200k) is in waarde gestegen (2% long term) ter waarde van 4k. Jouw return on investment (stel 20k) is dan 20%. Dit wordt pas gerealiseerd wanneer het vastgoed geliquideerd wordt uiteraard.

Let wel het hefboom effect is een mes dat langs 2 kanten snijd, hoe groter, hoe meer verlies je doet bij waardevermindering.

In dit opzicht versta ik het inderdaad al een stuk beter. Vreemd dat de voorbeelden online dit niet vermelden, want als je abstractie maakt van die meerwaarde, zie ik het voordeel niet van hoe meer VV hoe beter, aangezien je met huurinkomsten je kapitaalaflossingen ook moet betalen.

Situatie 1: zelf 20k investeren, 180k lenen.

Huurinkomsten zijn gelijk aan kapitaalaflossingen plus kosten, dus nul operatie. Na een jaar is de waarde gestegen met 2%, dus 4000 euro. 4000/20000 = 20% rendement.

Situatie 2: zelf 200k investeren, niets lenen

Stel dat je vastgoed volledig zelf hebt betaald, dus geen lening af te betalen. Even veronderstellen dat de huurinkomsten puur winst zijn. 600 euro per maand huurinkomsten = 7200 per jaar + waardestijging vastgoed = 2%, dus 4000 euro. 4000 + 7200 = 11200 / 200000 = 6% rendement maar.

Zit overigens het echte "hefboomeffect" ook niet in het feit dat, indien je zoveel mogelijk met VV financiert, je het geld dat je overhoudt kunt investeren in andere zaken die een rendement met zich meebrengen (al dan niet vastgoed)? En zolang je dat niet doet niet echt een hefboomeffect hebt?

voodoo schreef: ↑11 september 2019, 18:05 0 euro investeren, alles lenen en huurder lening laten betalen, dat is een ideaal beeld.
Praktisch onmogelijk omdat banken dit niet toestaan en je huurprijs dan al hoog is.
Vandaag 0 euro investeren, nooit zelf kosten maken en over 25 jaar pand verkopen= pure winst.

25.000 euro investeren, huurder lening en kosten laten betalen, over 25 jaar verkopen voor 275.000 euro = 1.000 procent rendement op 25 jaar.

150.000 euro investeren, na 25 jaar voor 300.000 euro verkopen =100 procent rendement dan.

Als je in dit voorbeeld nu zou uitgaan dat indien je 150.000 euro zelf geïnvesteerd hebt, je huurinkomsten hoger zijn dan de kapitaalaflossingen, moet je dan dit overschot ook niet verwerken in het rendement? Abstractie makend van extra kosten, stel dat je 300 euro van de huur overhoudt, 300 * 12m * 25j = 90.000 euro extra na deze periode die je niet had ingeval van maar 25.000 euro investeren, toch?

@ Flame:

Even comment op situatie 1:

Dus je huurinkomsten zouden dan zowel kapitaalaflossing + intrest + brandverzekering + overige kosten moeten dekken? Ik denk dat de huurprijs te hoog zal zijn.

Moet je je rendement niet berekenen als volgt:

Stel vastgoed van 250.000€ + RR (10% als 2de woning) + overige kosten= 280.000€
Geschatte huurprijs= 700€/maand
Jaarlijks huurinkomen van 8400€, waarvan we KI/brandverzekering/extra kost aftrekken, dus netto huurinkomen van +/- 7000€

Jaarlijks rendement van 7000€/280.0000€= 2.5%
Het kapitaal dat je leent (bvb. aan 1%) zal je dan inderdaad nog van je 2.5% rendement moeten trekken, dan kom je aan 1.5-2% netto huuropbrengst.

Verkoopprijs in de toekomst zal uiteraard ook het totale rendement bepalen, maar dat weten we hoegenaamd nog niet. Dus hiermee zou ik ook geen rekening houden. Voor je jaarlijks rendement moet je rekening houden met wat je nú weet. Denk ik

bertVW schreef: ↑12 september 2019, 10:18 @ Flame:

Even comment op situatie 1:

Dus je huurinkomsten zouden dan zowel kapitaalaflossing + intrest + brandverzekering + overige kosten moeten dekken? Ik denk dat de huurprijs te hoog zal zijn.

Moet je je rendement niet berekenen als volgt:

Stel vastgoed van 250.000€ + RR (10% als 2de woning) + overige kosten= 280.000€
Geschatte huurprijs= 700€/maand
Jaarlijks huurinkomen van 8400€, waarvan we KI/brandverzekering/extra kost aftrekken, dus netto huurinkomen van +/- 7000€

Jaarlijks rendement van 7000€/280.0000€= 2.5%
Het kapitaal dat je leent (bvb. aan 1%) zal je dan inderdaad nog van je 2.5% rendement moeten trekken, dan kom je aan 1.5-2% netto huuropbrengst.

Verkoopprijs in de toekomst zal uiteraard ook het totale rendement bepalen, maar dat weten we hoegenaamd nog niet. Dus hiermee zou ik ook geen rekening houden. Voor je jaarlijks rendement moet je rekening houden met wat je nú weet. Denk ik

Akkoord, ik maakte abstractie van alle kosten omdat ik een vat wil krijgen op dat hefboomeffect.

Situatie 1 houdt rekening met het grootste deel lenen, dus ik zou de opbrengst niet delen door de totale kostprijs (inclusief volledige aankoopbedrag van de woning), maar enkel op het geïnvesteerde deel.

Dat zou dan zijn:
Totale kost = 280.000
Lening = 250.000
Eigen inleg = 30.000

Maandelijkse aflossing (intrest + kapitaalaflossingen) = 1000 (simulatie vanop spaargids, 1,8% op 25 jaar)
Huurinkomsten = netto 7000 na 1 jaar.

Hier moet je zelf meer betalen na 1 jaar dan dat je ontvangen hebt, dus zelfs een negatief rendement. Tenzij je, zoals voorbeelden online, abstractie maakt van de kapitaalaflossing, dan heb je plots een heel groot rendement en dat is het punt dat ik niet snap, dat die theorie ervan uitgaat dat de bank je huis betaalt, maar in feite betaal je dat toch zelf, maar gewoon uitgesteld?

Ik denk dat je inleg dat je zelf doet hoger moet zijn, rond 1/3 inleg en 2/3 lenen. Zijn hier ervaringsdeskundigen die ons willen helpen?

Kbc vertrok vroeger van maximaal 85pct lenen van aankoopprijs.
Dus kosten en 15pct voor u eigen. Ook voor verbouwingen max 85pct.

Dit was in 2015 zo.

Flame schreef: ↑11 september 2019, 08:51 In mijn ogen een kromme redenering. In geval van een lening moet je ook elke maand kapitaal aflossen, maw geld dat je niet beschikbaar hebt. Hoezo wordt dit dan niet in deze berekening mee opgenomen? Je kan toch pas spreken van een rendement indien je effectief ook iets hebt aan dat geld dat binnenkomt? Als je het direct moet uitgeven aan (al dan niet gedeeltelijk) kapitaalaflossingen heb je dat toch helemaal niet ter beschikking.

Ik heb helemaal geen achtergrond in boekhouden maar weet wel dat enkel opbrengsten en kosten worden opgenomen in de berekening voor het rendement. Maar als je naar een real life situatie gaat kijken moet je toch die kapitaalaflossingen ook in beschouwing nemen? Of zie ik hier iets serieus over het hoofd...

Het hefboomeffect zit hem in het creëren van cashflow (kasstroom voor de puristen).

Ik gok dat je je informatie op Engelstalige websites verzameld hebt. Ik heb hier ooit eens op een saai feestje een heel lang gesprek over gehad met een Brit en een Amerikaan, kan je nagaan wat een saai feest. Het is lang geleden en mijn geheugen is niet je dat maar ik weet in grote lijnen nog wat ze vertelden.
Voor een Belg/Vlaming voelt dit meestal intuïtief als risicovol aan, voor mij was dat toch zo, maar in dit verhaal zweerde vooral de Brit hierbij en was die andere wat voorzichtiger.
Het gaat als volgt. De bank gaat je geen lening geven voor het volledige bedrag van de aankoop van het vastgoed, meestal willen ze (ginder toch) dat je 25% zelf ophoest voor ze je een lening toestaan. Je probeert zo snel mogelijk die 25% bijeen te sparen (of misschien van je ouders los te peuteren). Zo gauw je die 25% bijeen hebt leen je de rest, koop je je vastgoed en verhuurt het. Je betaalt enkel de intresten op je lening en doet GEEN kapitaalaflossingen (hier wringt het voor ons meestal want kapitaalaflossingen betekenen minder intresten te betalen) om je cashflow zo groot mogelijk te houden. Opnieuw spaar je als gek om 25% bijeen te krijgen voor een volgende lening, nu geholpen door dat beetje extra cash van de huuropbrengst. Zodra je weer 25% hebt, leen je, koop je en verhuur je. Opnieuw spaar je voor je 25%, nu geholpen door 2 huuropbrengsten. Dit blijf je herhalen. Je hefboom zit erin dat je een grotere en grotere cashflow genereert met 75% geleend geld, als je dit consequent toepast ga je op een gegeven moment iedere maand kunnen lenen en iets kopen. En als je lang genoeg leeft misschien iedere week. Maar dan geef je geen cent van je super cashflow uit aan dingen die het leven aangenamer maken en wordt je de Warren Buffett van het vastgoed.

De risico's zijn eerder beperkt en worden kleiner naarmate je meer vastgoed verzameld, je cashflow serieuze proporties aanneemt en je je begint in te dekken tegen een deel van de risico's. Als je 100 huizen hebt en daar zijn er 95 of 96 van verhuurd ga je geen probleem hebben je totale intrest te betalen. Als je bv. 10% van je totale cashflow naar een crisisrekening stuurt kost je dat een stukje hefboom maar ga je na een jaar al je intresten ruim kunnen dekken voor een maand dat geen enkel vastgoed inkomen genereert, of 2 maanden voor 50% van je vastgoed, enzovoort. Je moet ten allen tijde zorgen dat je je intrest betaling kan doen anders ben je je vastgoed kwijt en sta je terug op nul, of lager want de banken zullen je in dat geval wel laten bloeden en de laatste druppel opsoppen.

Een groter risico is dat de markt zou crashen, waar Moneygirl het al over had. Iets wat we in België in feite niet kennen maar wat in andere landen een cyclisch verloop kent van 10 à 15 jaar, heb ik me laten vertellen. Het hele punt van de hefboom is cash te genereren, dus moet je ervoor zorgen dat je op voldoende cash zit om dit te overbruggen mocht zo'n crash je cashflow zodanig schaden dat je intrest betalingen in het gedrang komen.

Het grootste risico met deze set-up is wanneer we in een deflatoire spiraal terecht zouden komen. Hier zijn de banken ook als de dood voor en de centrale banken doen er alles aan om dat te vermijden gewoon omdat deflatie heel moeilijk onder controle te houden is, terwijl zelfs op hol geslagen hyperinflatie vanuit hun oogpunt beter is dan deflatie. Maar ik denk dat ik hier wat te ver mee afwijk, het komt erop neer dat je leningen dan veel meer waard zijn dan het vastgoed dat er tegenover staat.

Wat dat boekhouden betreft. Links van de balans staat je activa, je huizen in dit geval. Rechts staat je passiva of schulden waarmee je activa gefinancierd is. In dit geval 25% eigen vermogen (wat technisch ook een schuld is) en 75% vreemd vermogen.
Je kosten en opbrengsten worden verwerkt in je resultatenrekening, de resultatenrekening is in feite een (complexe) onderrekening van het eigen vermogen.
Als je nu die 10% op die crisisrekening stort en daarop laat staan als verzekering stijgt je activa met die som en tegelijk je eigen vermogen (balans moet in evenwicht zijn). Je hefboom daalt hierdoor.
Als je kapitaalaflossingen zou doen blijft je activa gelijk (daar veranderd in realiteit ook niets aan door kapitaal af te lossen), daalt het vreemd vermogen met de som van de aflossingen en stijgt het eigen vermogen met diezelfde som. Opnieuw daalt je hefboom hierdoor.
Als je op een gegeven moment 90% of 100% van je bedrag kan lenen stijgt hierdoor je hefboom want je genereert nu meer geld met een verhoudingsgewijs groter vreemd vermogen.

Of dit een gezonde situatie is, is een ander en de meningen lopen heel sterk uiteen. Google maar eens op de term overleveraging.

Dit is heel interessant GreenDean, bedankt voor die informatie (ook al stelde ik zelf de vraag niet). Ik vraag me dan af... Waarom zou je dit als natuurlijk persoon doen en niet onderbrengen in een onderneming (BV oprichten kost tegenwoordig toch niet echt veel geld meer)? Dit zorgt dat je geen risico meer loopt voor je eigen vermogen, zodat je niet heel je leven aan de banken vast hangt als het zou mislopen...

Daarnaast zeg je dat je geen kapitaalaflossing wil doen. Zit dat niet standaard in een lening? Of denk je dat je hier een bulletloan kan afsluiten bij de bank? Vraag me wel af of dit zo goed werkt als in de VS bijvoorbeeld. Hier is het bijna onmogelijk om 75-80% te lenen en dan nog voldoende geld binnen te krijgen van huuropbrengsten om de maandelijkse aflossing van de lening volledig te dekken. Heb hier toch nog niets gevonden in de buurt waarbij de verkoopprijs en de huurprijzen in de regio het toelaten om een lening te dekken... Vastgoed is precies veel te duur hier.

Eerst en vooral: in België/Vlaanderen werkt NIKS, toch niet voor de kleine man die vooruit wil komen in zijn leven. Daarvoor is er hier teveel rechts- en politieke onzekerheid bovenop een socialistische cultuur bij een groot deel van de bevolking ingebakken.

Waarom ik denk dat vastgoed in België op dit moment geen goed idee is heb ik in een ander topic uit de doeken gedaan. Edit: Hier.

Zoals steeds is het tellen en afwegen. Als natuurlijk (privé) persoon bv. zijn je huurinkomsten geen winst en geen loon maar onroerend inkomen dat voorlopig nog gunstig belast wordt. Als winst bij een natuurlijk persoon zelfstandige zijn ook alle kosten beroepskosten. Het is niet omdat er geen minimum bedrag meer bepaald is als kapitaal van een BV dat je activiteit ondergekapitaliseerd mag zijn. Je blijft aansprakelijk voor wat een rechter in dat geval (faillisement) als voldoende kapitaal gaat bepalen. Banken gaan ook hun onderpand willen dat je persoonlijk zal moeten geven. Er staan nu ook bedragen in de nieuwe vennootschapswet waarvoor bestuurders en zaakvoerders aansprakelijk zijn afhankelijk van de grootte van hun onderneming. Bekijk ze maar eens, denk dat je ogen gaat trekken. Als ik me ze zou herinner zou ik ze hier geven, maar dat geheugen, hè. Weet wel nog dat ik even geblazen heb toen ik ze las.

Een natuurlijk persoon kan trouwens ook failliet verklaard worden, in dat geval wordt je niet levenslang achterna gezeten door je schuldeisers.

Flame schreef: ↑12 september 2019, 10:03Zit overigens het echte "hefboomeffect" ook niet in het feit dat, indien je zoveel mogelijk met VV financiert, je het geld dat je overhoudt kunt investeren in andere zaken die een rendement met zich meebrengen (al dan niet vastgoed)? En zolang je dat niet doet niet echt een hefboomeffect hebt?

Inderdaad, dit is het grootste voordeel

Denk dat volgende URL een heel goede uitleg geeft:
https://www.investimmo.be/blog/hoe-werk ... -vastgoed/