Ik heb de laatste weken de indruk dat ze dat allemaal doen.
Zelfs Befimmo heeft de laatste weken een inhaalrace gemaakt.
Naar mijn gevoel zit de lage rente er voor veel tussen.

Allez jong, 115 euro!
Is hier enige verklaring voor?

Ondanks de hoge koers van dit aandeel, staat het advies op verkopen. Oe verklaart ge dat?

De Belegger geeft nochtans het advies "minstens te behouden"...

Nasa schreef: ↑22 september 2019, 20:20 Ondanks de hoge koers van dit aandeel, staat het advies op verkopen. Oe verklaart ge dat?

Ik denk ze ook te verkopen.

Ben ook in dit aandeel ingestapt rond 85EUR. Normaal wilde ik dit aandeel aanhouden voor de lange termijn, maar het zit toch te kriebelen om te verkopen.

Wat denken jullie over de prijsstijging? Enige oorzaken?

Heb ze nog steeds. Voorlopig bijhouden ist plan.

Vandaag zijn mijn laatste HOMI's verkocht aan 116
De berichten blijven steeds dezelfde, het dividendbeleid is niet vol te houden.
Heb ze met mooie winst kunnen verkopen.

ben zeker koper wanneer de koers zakt of hun financiën terug wat beter zijn.

Go Homi

Beste Jhn,

Proficiat met je gerealiseerde meerwaarde.
Mijn verhaal:
Ik ben in HIB gestapt in 2008 aan 48€.
Ik had een eigen portefeuille van appartementsgebouwen in Brussel toen, en was de problemen beu.
Ik heb voor HIB gekozen omdat hun portefeuille toen +/- 30% ondergeëvalueerd was.
Ik heb al hun grootste gebouwen zelf bezocht.
Mijn alternatief toen was Aedifica.

Ik heb bijgekocht aan +/- 40€ laat 2008.
Ik heb nog eens bijgekocht aan +/- 84€ begin 2018.
Mijn gemiddelde prijs is 65€.
Mijn IRR historisch over 11 jaar is + 16%.

Toen ik heb gekocht waren de 2 grootse aandeelhouders AXA en de familie Van Overstraeten.
Zij bezaten +/- 21%
Sindsdien hebben ze hun belang uitgebouwd naar +/- 41%.

Detail: een slide op de AV van HIB in mei 2019: gerealiseerde meerwaarde op eigen ontwikkelingen (sinds 2011) 80 mio
Of 25€ per aandeel.

In 2008 was HIB een Brussels bedrijf. Vandaag is er in de RvB geen enkele Franstalige.
Voor zover ik het kan beoordelen is hun balans in de laatste 18 maand netjes opgekuist.
Ik verwacht 10 à 12% minimum IRR 'over long-term'. Ik sluit prettige verassingen niet uit.

Tip: Kijk eens naar Wereldhave NL. Lees het jaarverslag Kijk vooral naar LTIP!.

Spoiler: de wettelijke verplichting voor GVV's om minimum 80% van hun EPRA resultaat uit te keren is een drama. Het verplicht hen om hun afschijvingen uit te keren. Hoe lang gaat een kantoorgebouw, een rusthuis of een studentenresidentie mee? 20 jaar 25 jaar? Daarna ( na stripping) blijft er 'de facto' enkel de grondwaarde.
Voorbeeld: Befimmo, Cofinimmo, maar vroeg of laat Aedifica en later Xior.

Mijn conclusie: 3 kandidaten in België: WDP, Retail Estates en HIB. Enig probleem: de eerste 2 zijn superieur maar wel compleet afhankelijk van Tony en Jan. Beter een levensverzekering nemen op hen als je de aandelen vandaag koopt. Mogelijk bij AXA; die investeren voor zekerheid in HIB!

Pikant detail: op het moment dat KBC zijn prijsdoel heeft bijgesteld naar 86€ zijn ze wel massal zelf beginnen inkopen. Kijk eens naar Bolero.
Ik heb dit opgemerkt toen ik de aanwezigheidslijst voor de AV moest ondertekenen.
Matheus princiepe.

Je hebt heel mooi uitgelegd dat HOMI een sterk parcours heeft afgelegd, maar ik zie in je post niet meteen argumenten om aan te nemen dat de volgende tien jaar even sterk gaan zijn.

Jhn heeft met zijn punt over het dividendbeleid imo gelijk. De recurrente huurinkomsten volstaan al even niet meer om het dividend te dekken, laat staan te laten stijgen. Dat moet de laatste jaren gebeuren door het verkopen van panden tegen een meerwaarde.

Op zich is daar niets mis mee, maar aankoop/verkoop van vastgoed is, vergeleken met panden verhuren, een cyclische en onvoorspelbare business. Toch noteert HOMI nog altijd aan een koers alsof het een 'zuivere' GVV is. Mijn positie is alleszins al sterk afgebouwd, maar volledig verkopen doe ik voorlopig niet.

Beste DW,

Toen mijn zoontje een paar 10.000'n had gespaard wou hij HIB kopen aan 72.
Ik heb het hem ontraden.
Ik sta nu mooi voor snot.

Technisch heb ik enige argumenten om HIB te verdedigen: uitkeerbare reserve +20 mio dus stabiliteit dividend, 2 meerderheidsaandeelhouders die hun belang systematisch hebben verdubbeld. Heel managment team dat wordt ontslagen nadat zij eindelijk na 8! jaar uit de tunnel 2.65 uitkeerbaar breken, met een stijging van de koers van 86 naar 116 tot gevolg. relatief lage premie, + zie hoger.

Vastgoed is in mijn ervaring per definitie cyclisch. Ik volg je in je zoektocht naar 'pure' GVV's. Waarschijnlijk bedoel je daarmee Befimmo, Cofinimmo en QRF. WDP is immers in essentie een ontwikkelaar die zijn eigen projecten verhuurt. Retail Estates is een actieve trader, met een onklopbare marketingmachine. Aedifica en Xior zijn mogelijk het equivalent van COD's; we hebben zekerheid hierover wanneer KBC instapt.

HIB is bij mijn weten de enige GVV die over 20 jaar elk jaar zijn dividend heeft verhoogd.
Past performance is no indication of future etc. ... .
Maar toch hou ik nogal van die zwarte schapen; heb je al naar Wereldhave gekeken (Nederland);
Time will tell.

Op zich heb ik er geen probleem mee als ze gebouwen verkopen om het dividend te kunnen betalen.
Het is ook een verjonging van hun portefeuille.
Maar dat is hoe ik het bekijk.

Ja, ik heb naar Wereldhave gekeken. Meer zelfs, het is bij mijn grootste GVV-posities. Ik verwacht (meer zelfs, ik hoop op) een dividendverlaging, maar die zit al ruim in de koers verrekend.

Vastgoed is inderdaad cyclisch, maar daarbinnen zijn huurinkomsten in principe voorspelbaarder dan meerwaarden op verkoop. Enkel tweede- en derderangsbedrijfspanden ondervinden tijdens recessies problemen met de bezettingsgraad, leegstand bij woningen, zorginfrastructuur en kwaliteitsvol commercieel vastgoed zijn zeldzaamheden. Maar tijdens moeilijke economische tijden kan de vastgoedmarkt wel afkoelen, zeker als rentes stijgen. Dat zet een serieuze domper op meerwaarden bij verkoop.

Voor mij is het een groot nadeel wanneer een GVV, of gelijk welk ander bedrijf trouwens, haar huidig dividend niet kan dekken met recurrente, voorspelbare kasstromen (huuropbrengsten in dit geval). Bij HOMI moet je hopen dat vastgoedprijzen gaan blijven stijgen, want het dividend kan niet duurzaam worden gehandhaafd zonder eenmalige winsten bij verkoop. Aan een euro of 80 vind ik dat absoluut niet erg, maar aan 120 euro vind ik dat al minder aangenaam.

HOMI is kwalitatief een goede GVV, dat ga ik nooit ontkennen. De vraag is of ze ook dermate kwalitatief is dat ze haar huidige prijs kan verantwoorden. En ja, die vraag stel ik me ook over pakweg WDP.

Beste dw,

Ik denk dat ik je probleem begrijp en er gedocumenteerd kan op antwoorden.

Kijk aub naar volgend: --Edit mod: knip--

De essentie zit in de volgende passage: “De gereglementeerde vastgoedvennootschap moet verder zelf zorgen voor het dagelijks beheer en de ontwikkeling van vastgoed en kan aanvullende diensten aanbieden die een toegevoegde waarde hebben bij de terbeschikkingstelling. Hieruit volgt dat de GVV activiteiten uitoefent die zich over de hele vastgoedsector uitstrijken en veel meer kan doen dan louter het beleggen in vastgoed en het innen van huurgelden zoals de vastgoedbevak.”

Ik verwijs nu naar een zin uit één van mijn vorige interventies: “ Detail: een slide op de AV van HIB in mei 2019: gerealiseerde meerwaarde op eigen ontwikkelingen (sinds 2011): 80 mio”.

Concreet betekent dit 3€ per aandeel per jaar (gecorrigeerd voor bijkomende aandelen in die periode). 3.2€ Epra (2018) resultaat en 3€ winst op eigen ontwikkelingen = 6.2€ voor een uitgekeerd dividend van 4.75€ lijkt me redelijk conservatief.

Merk op: HIB hoeft niet (kan zelfs niet) de door hen gebouwde appartementen te verkopen. Ze lopen dus geen verkoopsrisico, en de verhuur van energieperformante nieuwbouwwoonsten, als je al niet te gek doet, is niet echt de meest gecompliceerde zaak ter wereld.

Trouwens Annetje, zie hoger, slaat werkelijk de nagel op de kop. Binnen de kortste keren geraak je appartementen met slechte energieperformantie aan de straatstenen niet meer kwijt. Goed gedaan HIB. Mine de rien.

Ander essentieel element: dienstverlening. HIB profileert zich daar met de ‘Horizon’ lijn. Dit betekent 30% gemeenschappelijke ruimtes, IT platform en alle mogelijke dienstverlening. Ontwikkelaars kunnen dit niet aan (ondanks de beweringen in hun publiciteit) omdat zij de m² die hiervoor nodig zijn niet kunnen commercialiseren en geen enkele interesse hebben in dienstverlening na verkoop. Kleinere operatoren kunnen noch de investeringen, noch de organisatie aan ( oa. minimum schaalgrootte, IT-platform etc...). Premium-huren gaan méér en méér gepaard met dienstverlening en flexibiliteit (andere topic!).

Conclusie:

- Ik denk dat in het breed spectrum van REIT’s er zich twee winnende profielen beginnen af te tekenen:
1) ‘Real Estate’ transformeren in een financieel product: vb. XIOR maar overduidelijk Aedifica.
2) Operationele spelers: eigen ontwikkelingen, eigen produkten, diensten, marketing, community etc. Dus WDP, Retail Estates, en HIB.
Ik beperk mij tot België en tot overduidelijke voorbeelden, maar bij de niet vernoemde zijn er toch wel enige die duidelijk zwalpen.

- Ik voel me wel onconfortabel met de zware kostenstructuur van HIB en hun trage groei. Hoopvol is dat gezien het vertrek over het laatste jaar van CEO, CFO, COO en CIO het duidelijk is dat anderen mijn bezorgdheid blijkbaar delen.

- Analisten zouden misschien zich kunnen afvragen of hun excels, die ondertussen 20 jaar meegaan, niet dienen aangepast te worden aan een geëvolueerd wettelijk en maatschappelijk kader én QE.

Ik vergelijk net de koersdoelen van de analisten over de laatste paar maand met de realiteit van vandaag.
Durft één van die gasten de telefoon nog opnemen?
Minstens bij KBC moet één van hen ritueel hara kiri plegen, voor ze weer geloofwaardig worden.