Beste spaargidsers,

Situatieschets: ik heb een eenmanszaak en wil een studio/appartement/... huren. Ik ga er wonen, maar zal er evenzeer mijn beroep - hetgeen allemaal via pc verloopt - uitoefenen.

De vraag van 1 miljoen: kan ik (een deel van) mijn huur inbrengen als kost in mijn eenmanszaak? Ik heb hier al diverse websites over nagelezen, contact over gehad met mijn boekhouder, immokantoren over opgebeld,... En de conclusie is dat ik geen eenduidig antwoord krijg. De enige zekerheid die ik heb is dat een particuliere verhuurder dit nooit zal willen omdat hij dan zwaarder belast wordt. Fair enough. Het is echter bij huren van een vennootschap dat er veel onduidelijkheid heerst.

Extra informatie: ik wil op geen enkele mogelijke manier de wet ontwijken of wat dan ook, noch voor verrassingen komen te staan als achteraf blijkt dat x/y tóch niet mocht en de rekening dan onverwacht volgt. Wél wil ik zo goed mogelijk geïnformeerd zijn en mijn zuurverdiende spaargeld zo optimaal mogelijk besteden.

Alvast bedankt voor de inzichten!

Weer ene die kosten van zijn privé woning wil inbrengen....

Particulieren verhuren liever aan natuurlijke personen. Dan worden ze belast op basis van een formule die zeer gunstig is.

Als een particulier verhuurt aan een zelfstandige of vennootschap, wordt hij belast op de werkelijke huurinkomsten, wat vaak minder gunstig is.

Als ge huurt van een vennootschap, wordt deze altijd belast aan de werkelijke huurinkomsten. Jij kan dan deze huur aftrekken in de mate dat ze beroepsmatig is.

Waar ik mij vragen bij stel, wat is er beroepsmatig aan de woning waar je domicilie staat? Bovendien moet de verhuurder dan facturen aan jouw eenmanszaak. Er zijn weinig beroepsmatige verhuurders die dit willen doen zonder zich daar vragen bij te stellen....

Sebastiaan1985 schreef: ↑1 juli 2020, 18:37 Weer ene die kosten van zijn privé woning wil inbrengen....

Particulieren verhuren liever aan natuurlijke personen. Dan worden ze belast op basis van een formule die zeer gunstig is.

Als een particulier verhuurt aan een zelfstandige of vennootschap, wordt hij belast op de werkelijke huurinkomsten, wat vaak minder gunstig is.

Als ge huurt van een vennootschap, wordt deze altijd belast aan de werkelijke huurinkomsten. Jij kan dan deze huur aftrekken in de mate dat ze beroepsmatig is.

Waar ik mij vragen bij stel, wat is er beroepsmatig aan de woning waar je domicilie staat? Bovendien moet de verhuurder dan facturen aan jouw eenmanszaak. Er zijn weinig beroepsmatige verhuurders die dit willen doen zonder zich daar vragen bij te stellen....

Ik vraag om informatie, het is geen voldongen feit. Het gehuurde pand is (deels) beroepsmatig als in het feit dat ik er elke dag minstens 8 uur aan de slag ben op mijn laptop voor mijn werk? Geen idee wat jij daar louche aan vindt, maar dat bestaat anno 2020 wel degelijk: mensen die vanop een computer altijd van thuis uit kunnen werken.

DimiDee schreef: ↑1 juli 2020, 18:57 maar dat bestaat anno 2020 wel degelijk: mensen die vanop een computer altijd van thuis uit kunnen werken.

+2

DimiDee schreef: ↑1 juli 2020, 18:22 De vraag van 1 miljoen: kan ik (een deel van) mijn huur inbrengen als kost in mijn eenmanszaak? Ik heb hier al diverse websites over nagelezen, contact over gehad met mijn boekhouder, immokantoren over opgebeld,... En de conclusie is dat ik geen eenduidig antwoord krijg. De enige zekerheid die ik heb is dat een particuliere verhuurder dit nooit zal willen omdat hij dan zwaarder belast wordt. Fair enough. Het is echter bij huren van een vennootschap dat er veel onduidelijkheid heerst.

Of je de huur of een deel ervan kan inbrengen hangt af van je huurcontract. De meeste huurcontracten voor woningen sluiten elke vorm van beroepsgebruik, daarbij inbegrepen het inbrengen van de huur als beroepskost, uit.

Als je dus een deel van je huur wil inbrengen als beroepskost zal je daarover open moeten communiceren als je de huurmarkt opgaat en mogelijk bereid moeten zijn daar ook meer huur voor te betalen. Die fiscale behandeling van de huur die je betaald aan de verhuurder is immers mogelijk anders; de verhuurder bekijkt dit hele verhaal net als jij vanuit een kosten-baten analyse.

Wat niet wil zeggen dat er geen mogelijkheden bestaan. Hier vind je een uitgewerkt voorbeeld.

DimiDee schreef: ↑1 juli 2020, 18:22 Beste spaargidsers,

Situatieschets: ik heb een eenmanszaak en wil een studio/appartement/... huren. Ik ga er wonen, maar zal er evenzeer mijn beroep - hetgeen allemaal via pc verloopt - uitoefenen.

De vraag van 1 miljoen: kan ik (een deel van) mijn huur inbrengen als kost in mijn eenmanszaak? Ik heb hier al diverse websites over nagelezen, contact over gehad met mijn boekhouder, immokantoren over opgebeld,... En de conclusie is dat ik geen eenduidig antwoord krijg. De enige zekerheid die ik heb is dat een particuliere verhuurder dit nooit zal willen omdat hij dan zwaarder belast wordt. Fair enough. Het is echter bij huren van een vennootschap dat er veel onduidelijkheid heerst.

Extra informatie: ik wil op geen enkele mogelijke manier de wet ontwijken of wat dan ook, noch voor verrassingen komen te staan als achteraf blijkt dat x/y tóch niet mocht en de rekening dan onverwacht volgt. Wél wil ik zo goed mogelijk geïnformeerd zijn en mijn zuurverdiende spaargeld zo optimaal mogelijk besteden.

Alvast bedankt voor de inzichten!

Gezellig forum. Iedere keer iemand om informatie komt zit er altijd wel ene tussen die dat fraude vindt.
Dat is het dus niet. En belastingen ontwijken is voorlopig ook nog 100% legaal, alhoewel we heel hard de verkeerde kant opgaan. Belastingen ontduiken daarentegen is altijd illegaal geweest en zorgt ervoor dat je een tijdje tralies mag knuffelen.

Beste TS, je kan misschien de verschillende forfaitaire kosten-aftrekken toepassen. Dus de forfaitaire kost voor het gebruik van de kamer, voor het gebruik van het toilet, elektriciteitsverbruik, waterverbruik, enz. Uit mijn hoofd weet ik niet of deze regeling zonder meer toepasbaar is vanuit een éénmanszaak, maar met een vennootschap absoluut. En ze mogen niet discrimineren dus kan je altijd een ruling aanvragen. Als je op de forfaitaire kosten googled ga je al heel wat informatie tegenkomen en het is zeker slim eens op de rulings m.b.t. forfaitaire kosten te googlen. Ik sta er wel weer van te kijken dat je boekhouder je niet fatsoenlijk kan informeren in deze. Vraag hem naar de forfaitaire kosten-aftrek, als hij met zijn mond vol tanden staat moet je toch even nagaan of je niet beter af bent met een andere boekhouder.

Wat betreft die huur, het is belastingtechnisch pas een beroepsmatige verhuur als iemand die huur als beroepskost in mindering brengt. En andersom, als iemand een privé-huur als beroepskost in mindering brengt wordt dit voor de verhuurder een beroepsmatige verhuur waardoor hij doorgaans op een groter inkomen belast zal worden. Daarom staat in privé-huur contracten meestal een regeltje dat je het pand niet beroepsmatig mag gebruiken. Waar in feite mee bedoeld wordt, die huur mag niet als beroepskost op een belastingaangifte. Als je de kostenforfait gebruikt, speelt dit niet.

@Oudere Jongere en ludo: bedankt voor de tips.

@GreenDean: ik zeg expliciet dat ik sowieso conform de regels wil handelen en ik krijg idd alsnog zo'n zure reactie. Maar daar wil ik verder geen aandacht meer aan besteden.

Mijn boekhouder heeft het volgens mij wel over de door jou aangehaalde "forfaitaire kosten-aftrek" gehad. Wat ik me dan wel afvraag is de 'Vermoeden van beroepsactiviteit' paragraaf die bovenstaand aangehaald SBB artikel als volgt vermeldt:

"Let op met onduidelijke clausules. Mag je enkel de huurprijs niet aftrekken, dan kan je in principe wel de verbruikskosten inbrengen. Het huurcontract verbiedt dit laatste immers niet. Maar dan creëer je ten aanzien van de fiscus een vermoeden van beroepsactiviteit in het pand. Dan kan de eigenaar wel weer op de volledige huurinkomsten worden belast. Maak hierover duidelijke afspraken, zo vermijd je onnodige discussies."

Stel dat ik dus geen deel van de huur inbreng als kost in mijn eenmanszaak, maar wel verbruikskosten inbreng... Dan kan je dus klaarblijkelijk ook nog problemen krijgen? Breng ik én geen huur in én geen verbruikskosten in, dan staat de domicilie van mijn eenmanszaak wel nog steeds op het gehuurde pand. En dan is er dus alsnog een 'vermoeden van beroepsactiviteit'? Het lijkt zo bijna alsof ik de domicilie van mijn eenmanszaak op het ouderlijk huis moet laten staan om problemen voor mezelf en de verhuurder te vermijden.

DimiDee schreef: ↑2 juli 2020, 01:09 Mijn boekhouder heeft het volgens mij wel over de door jou aangehaalde "forfaitaire kosten-aftrek" gehad. Wat ik me dan wel afvraag is de 'Vermoeden van beroepsactiviteit' paragraaf die bovenstaand aangehaald SBB artikel als volgt vermeldt:

"Let op met onduidelijke clausules. Mag je enkel de huurprijs niet aftrekken, dan kan je in principe wel de verbruikskosten inbrengen. Het huurcontract verbiedt dit laatste immers niet. Maar dan creëer je ten aanzien van de fiscus een vermoeden van beroepsactiviteit in het pand. Dan kan de eigenaar wel weer op de volledige huurinkomsten worden belast. Maak hierover duidelijke afspraken, zo vermijd je onnodige discussies."

Stel dat ik dus geen deel van de huur inbreng als kost in mijn eenmanszaak, maar wel verbruikskosten inbreng... Dan kan je dus klaarblijkelijk ook nog problemen krijgen? Breng ik én geen huur in én geen verbruikskosten in, dan staat de domicilie van mijn eenmanszaak wel nog steeds op het gehuurde pand. En dan is er dus alsnog een 'vermoeden van beroepsactiviteit'? Het lijkt zo bijna alsof ik de domicilie van mijn eenmanszaak op het ouderlijk huis moet laten staan om problemen voor mezelf en de verhuurder te vermijden.

Vandaar dat je beter de forfaits gebruikt als je beroepskosten niet te hoog zijn. Dan vermijd je discussie.
Het enige probleem dat je kan krijgen is dat je betaalde huur bij je verhuurder een ander klassering krijgt en dat hij die kosten op jou kan gaan verhalen.
Je domicilie bij je ouders laten staan doet niets ter zake, het is de feitelijke situatie die telt. Zoek maar eens op de term 'fiscale woonplaats', art. 2 WIB92 als het je interesseert, is hier op het forum trouwens ook al aan bod gekomen.
Als je er echt mee in je maag zit, kan je het contract opsplitsen in een deel beroepsmatig en een deel privé. Dit zijn dan misschien best 2 contracten maar daar weet ik weinig van, heb dat ooit eens ergens horen vallen.
Of je huurt een kantoorruimte voor een aantal uren per week, dan ben je van alle onzekerheid af en stop je iedere cent in je beroepskosten.

Waar nu precies die lijn van dat vermoeden ligt, is ondertussen heel onduidelijk. Volgens de letter van de wet zijn die huurinkomsten voor de verhuurder pas belastbaar als beroepsverhuur wanneer de huurder ze ook effectief in mindering brengt als beroepskost èn het pand ook effectief (of de intentie heeft) beroepsmatig gebruikt (hier is trouwens rechtspraak van, huur appartement beroepskost omdat afstand tot het werk te groot is, bij de verhuurder belast als privéverhuur). Maar ambtenaren in het algemeen verkrachten de wet nu eenmaal heel graag, en die van de fiscus zijn verre van een uitzondering. Dat vinden ze trouwens de normaalste zaak van de wereld, en als je ze erop wijst dat ze in één adem een hele waslijst aan wetten en rechtsprincipes aan hun laars gelapt hebben staan ze wat dwaas te giechelen. M.a.w. we zijn heel ver gekomen.

Je mag je ook niet te veel zorgen maken om de (fiscale) details, in het slechtste geval kost het je een stapeltje extra geld. Iets wat iedereen probeert te vermijden, maar als het je belet van je voor 100% te concentreren op je activiteit ben je verder van huis.
Waar ik ook niet mee gezegd heb dat de rechtsonzekerheid in dit land geen probleem zou zijn. Dat is wel degelijk een probleem, al zeker voor de ondernemer, en één dat voorlopig niet kleiner gaat worden, integendeel.
Het is iets dat ik vaak hoor en mensen zijn de pesterijen en onzekerheden die ze van hun werk afhoudt kotsbeu. Ik heb zo zelf ooit eens een vraag om inlichtingen gehad waar ik niets van kon maken, m.a.w. de vraag was zo geformuleerd dat er eigenlijk niets gevraagd werd. Er stond een nummer op en ik kwam rechtstreeks bij de vraagsteller uit. Op mijn vraag wat hij nu precies wenste te weten, kreeg ik als antwoord dat hij dat onmogelijk kon weten want hij had deze voormiddag alleen al 500 van die brieven verstuurd. De ijverige man stuurde dus vragen om inlichtingen uit (die er geen waren) om mensen die te laat of niet reageren te kunnen nekken. Om maar aan te tonen in wat voor lamentabele toestand we ons hier bevinden.

Ik weet niet wat je precies doet, maar als je van huis uit kan werken betekent dat volgens mij dat je van eender waar kan werken. Een piste die zeker een optie kan zijn, is een vaste basis in één van de buurlanden (of nog verder weg misschien). Het is overal wel wat, maar voorlopig is het nog in geen enkel van de buurlanden of de buren daarvan zo van de pot gerukt als hier (op frankrijk na). De inkomsten die je daar genereert zijn in dat land belastbaar in hun versie van 'belastingen niet inwoners'. De kosten die je maakt m.b.t. die vaste basis (en om daar te geraken) zijn dan weer beroepskosten en in principe aftrekbaar.
Het is wat tel- en uitzoekwerk of het sop de kool wel waard is, maar dikwijls creëer je voor jezelf mogelijkheden (zowel op fiscaal als professioneel vlak) waar je enkel van kan dromen als je je in het minuskule vlaanderen zou laten vastpinnen. Optimaliseren wordt ook een stuk gemakkelijker, je kan een deel in belgië werken en een ander deel vanuit je vaste basis(sen). Je moet wel zorgen dat wat je aangeeft ook overeenkomt met de feiten, je kan niet gaan zeggen dat je 3 dagen per week op je vast basis zit als dat er maar één is.

Voor de beroepskosten geldt in belgië art. 49 WIB, ongeacht wat de fiscus er graag van zou maken. Kosten gedaan of gedragen in een belastbaar tijdperk om beroepsinkomsten te verwerven of te behouden zijn aftrekbaar als beroepskost. Dat is het uitganspunt, los van al de rest.