de fiscus en de wetgever kunnen de mensen nogal de duvel aandoen met hun onduidelijke wetgeving en onduidelijkheid is nog het ergst van alles

Als er duidelijkheid is neemt de belastingslaaf de fiscaal meest voordelige en veilige weg

Een geval in Luik zou ik toch niet te snel veralgemenen, de rendementen liggen daar hoger dan op vele andere plaatsen.

Ik heb een vriend die vorig jaar een controle personenbelasting gehad heeft, met veel meer feiten die zouden kunnen doen geloven dat het om een beroepsinkomen gaat, nl:
- enkel broepsinkomsten, geen beroepsactiviteit (ook geen vervangingsinkomen)
- vroeger beroep: erkend syndicus
- alle aankopen voor minstens 75% met hypothecaire lening, steeds op 20 jaar
- meer dan 10 lopende hypothecaire leningen
- meer dan 10 panden, elk met 2 of meer studios/appartementen/winkels

De panden zijn bijna allemaal gelegen in een stad waar de huurrendementen hoog liggen te vergelijken met Luik.

Tijdens de controle is het herklassering als beroepsinkomsten niet ter sprake gekomen.

Een en ander is nagerekend geweest en uiteindelijk was alles in orde.

Op de vraag waarom hij uitgekozen was, meerdere mogelijkhden maar niets eenduidig:
- veel controlekans in de streek waar hij woont
- random geselecteerd
- onroerende voorheffing: deels niet aangegeven vanwege een aankoop en verkoop van een pand (was OK)
- vrijstelleng belasting vanwege improductiviteit pand (was OK)
- Veel intrestaftrek van verschillende leningen

Hij had toen net een pand gekocht, 5 verdiepingen, 4 studios per verdiep, 5 jaar leegstaand en niet verwarmd, kilos duivenmest er gratis bij en meerdere containers afval! Maar dit viel buiten de controle.

Volgens hem speelt het hebben van andere beroepsinkomsten geen rol, maar houden ze er rekening mee of je regelmatig transacties (kopen/verkopen) doet, of je bouwvergunningen indient, regelmatig huureenheden bijmaakt (opsplitsen), beroep doet op professionals zoals archtecten en vastgoedbeheerders.

Ronnie:

Dat is een geruststellend bericht dat u postte.
Ik maak me namelijk wel wat zorgen erover. In vele publicaties van oa KU Leuven of UGent lees ik steeds dat het een feitenkwestie is, het afhangt van 'normaal' beheer privé vermogen.
Dat leningen blijkbaar uit den boze zijn indien deze meer dan 2/3e bedragen van het onroerend goed.
(ik veronderstel dat hier ook de aankoopkosten meetellen? Gemiddeld steeds 16% van de aankoopprijs).

Uw vriend had geen enkel beroepsinkomen, buiten de inkomsten van het onroerend goed?
Of heb ik dit fout begrepen?

Uw vriend heeft/had reeds een aanzienlijk vermogen bij aanvang van deze investeringen?

Hij heeft inderdaad geen beroepsinkomsten meer (de inkomsten uit onroerend goed zijn onroerende inkomsten).

Hij is vastgoed beginnen kopen toen hij nog werkte als syndicus, meer dan 10 jaar geleden.
Heeft na een tijdje zijn klanten overgelaten aan een "concurrent", maar dit zal zeker geen schatten opgebracht hebben.

Dit is natuurlijk makkelijker uit te bouwen als je aan 3% leent en je meer dan 10% huurrendement haalt...

ronnie schreef: ↑12 november 2018, 16:01 Dit is natuurlijk makkelijker uit te bouwen als je aan 3% leent en je meer dan 10% huurrendement haalt...

Ronnie

Onmogelijk om dit huurrendement te halen van 10% met de bovenbeschreven kredieten. Ook al zitten er in iedere blok 3 studio's/appartementen. Is de verhuurdwaarde proportioneel met de aanschafwaarde/leeftijd/staat.

Je kan niet telkens blokken kopen voor een appel en een ei, daarop een krediet nemen van 3% (wat hoog is) en verwachten dat je op deelstukken uiterst hoge verhuurwaardes kan toepassen. Zeker niet als zoals je schrijft de kredieten telkens op lange termijn worden genomen voor telkens meer dan 75 % à 3%. De kost van het krediet is veel te hoog en dan kan je nooit geen 10% halen!

Mijn vermoeden is dat hij over een grote eigen inbreng beschikt en daardoor de kredietlast kan doen zakken, waardoor hij minder kosten moet maken. Dan alleen kan hij een mooi rendement halen. Laat ons zeggen 6%, maar dan zal mijn neus wel heel erg lang zijn ...

Valt het nog onder normaal beheer eigen vermogen indien je:

laat ons zeggen 150 000 euro spaargeld hebt en 5 panden aankoopt, aankoopwaarde per pand 110 000 waarvan je de kosten +- 20 000 plus 10 000 eigen inbreng .
Je ontleent dan 5x 100 000
Je hebt, denk ik, volgens fiscus dan 'maar' 5x 10 000 eigen vermogen geleverd. Maar hierachter zit natuurlijk 100 000 aan aanschafkosten.

Je inbreng eigen vermogen bij aankoop is dus eerder beperkt aangezien je de kosten zelf draagt.

Frederic schreef: ↑12 november 2018, 16:46

ronnie schreef: ↑12 november 2018, 16:01 Dit is natuurlijk makkelijker uit te bouwen als je aan 3% leent en je meer dan 10% huurrendement haalt...

Ronnie

Onmogelijk om dit huurrendement te halen van 10% met de bovenbeschreven kredieten. Ook al zitten er in iedere blok 3 studio's/appartementen. Is de verhuurdwaarde proportioneel met de aanschafwaarde/leeftijd/staat.

Je kan niet telkens blokken kopen voor een appel en een ei, daarop een krediet nemen van 3% (wat hoog is) en verwachten dat je op deelstukken uiterst hoge verhuurwaardes kan toepassen. Zeker niet als zoals je schrijft de kredieten telkens op lange termijn worden genomen voor telkens meer dan 75 % à 3%. De kost van het krediet is veel te hoog en dan kan je nooit geen 10% halen!

Mijn vermoeden is dat hij over een grote eigen inbreng beschikt en daardoor de kredietlast kan doen zakken, waardoor hij minder kosten moet maken. Dan alleen kan hij een mooi rendement halen. Laat ons zeggen 6%, maar dan zal mijn neus wel heel erg lang zijn ...

>10% huurrendement op de aankoopprijs natuurlijk.

Stel aankoopprijs 200K = 4 appartementen, verhuurd 4*500=2000/mnd huur.
Eigen inbreng = Notariskosten, lening 180K, 20 jaar a 3%: afbetaling 995 EUR/mnd

Voor je zegt dat (200K=4apt a 2000) niet bestaat (200K = 2000, kijk eens op immoweb, opbrengsteigendom te koop in Luik/Verviers/Henegouwen (Charleroi/Gilly/Jumet/Gosselies/...) ...

En denk er dan bij dat dit vraagprijzen zijn waaraan de meesten maanden te koop staan. De goede panden zijn sneller verkocht, daar moet je snel bij zijn.

Het enige sluitend antwoord kan komen van de rulingcommissie. Het kan in uw geval de moeite zijn een ruling van de fiscus te bekomen.

ronnie schreef: ↑12 november 2018, 17:21 >10% huurrendement op de aankoopprijs natuurlijk.

Stel aankoopprijs 200K = 4 appartementen, verhuurd 4*500=2000/mnd huur.
Eigen inbreng = Notariskosten, lening 180K, 20 jaar a 3%: afbetaling 995 EUR/mnd

Registratierechten van 12.5% nog vergeten, dus nog 25.000 erbij. Dus 50k eigen inleg op een blok van 200k + een lening van 180k.

Roo schreef: ↑12 november 2018, 17:42 Het enige sluitend antwoord kan komen van de rulingcommissie. Het kan in uw geval de moeite zijn een ruling van de fiscus te bekomen.

En het advocatenkantoor dat het artikel dat de TS een beetje stress bezorgd, zal u met plezier bijstaan. Over de uitkomst hiervan is 1 ding zeker, hun factuur.

ronnie schreef: ↑12 november 2018, 19:34 En het advocatenkantoor dat het artikel dat de TS een beetje stress bezorgd, zal u met plezier bijstaan. Over de uitkomst hiervan is 1 ding zeker, hun factuur.

Beter het hoofd in het zand steken, dan? 't is anders wel een goed advocatenkantoor met kennis van zaken.

Zoals reeds eerder gezegd: als u zekerheid wil, gewoon betalen.
Opgelost.

inquirer schreef: ↑12 november 2018, 21:34 Zoals reeds eerder gezegd: als u zekerheid wil, gewoon betalen.
Opgelost.

Als je moet betalen,zal de belastingen er U wel op attent maken dat je aangifte niet juist is. Zou dus zeker op voorhand niet zomaar in je kaarten laten kijken,en geen slapende honden wakker maken.

Waar kan je 4 appartementen kopen voor 200k in Belgie?

ronnie schreef: ↑12 november 2018, 17:21 Voor je zegt dat (200K=4apt a 2000) niet bestaat (200K = 2000, kijk eens op immoweb, opbrengsteigendom te koop in Luik/Verviers/Henegouwen (Charleroi/Gilly/Jumet/Gosselies/...) ...

Ronnie kan je me eens een voorbeeld geven waar je in Wallonië voor 200k een appartementsblok met vier wooneenheden kan kopen.
Kan je dit ook eens aftoesten voor Vlaanderen, waar vind ik dit? Je mag er nog 100k boven zitten?
Wel proper genoeg, geen luxe, maar ik mag niet voor duifjesmelker verweten worden.

Gewoon voldoende om een bruto rendement te halen van 10 %, als ik netto 6 % overhoud ben ik al zeer tevreden. Misschien help je me wel aan mijn volgende investering!

Alvast bedankt!