Nevlai schreef: ↑12 november 2018, 22:09 Waar kan je 4 appartementen kopen voor 200k in Belgie?

Ronnie gaat het ons vertellen; een krediet nemen van 175 000 op 20 jaar. Dat is een aflossing van rond de 900€, wat kosten Ki aftrekken in de pb, alle 4 verhuren aan 500 €, kassa kassa. En weet je wat. Na een jaar of twee, als we met onze opbrengst iets gespaard hebben, dan doen we het nog eens volledig over. Rijk gaan we worden, dat is zeker.

We moeten gewoon opletten dat de fiscus ons niet in het vizier krijgt eens we er 8 hebben.

Ik zeg niet "kassa, kassa", "rijk gaan we worden" of wat dan ook.
Gewoon dat het mogelijk is ervan te leven als je een beetje slim bent, je ogen open houdt en je handen vuil maakt.
De persoon waarover ik het heb heeft kruiwagens vol duivenmest afgevoerd (met een beetje hulp).

Hebben diegene die vragen waar men dit kan vinden al eens op een zoekertjessite gekeken, bvb. arrondissement Verviers bvb.?

Hoe dan ook, in Vlaanderen zal het extreem moeilijk zijn (misschien in Geraardsbergen of Moeskroen), opgesplitst zonder vergunning (soms "vergund geacht" totdat er bewijzen gevraagd worden). In Brussel is het onmogelijk.

Toch een snelle poging. Ik zoek op immoweb, sorry voor het frans, "A vendre", "immeuble de rapport", maximum 400K - tri "New & Update", en neem willekeurig de allereerste in de lijst, nummer 7788335.

Er zijn wel werken, maar het is maar om aan te tonen wat ik wil zeggen, dit is de eerste de beste de lijst is lang, 1000-en lang, allemaal bijna panden die niet verkocht geraken want de vraagprijzen zijn eigenlijk te hoog (lees: de echte verkoopprijzen liggen lager).

Kijk ook een bij openbare verkopen in provincie Henegouwen, er zijn 3 gebouwen: Jumet, Gosselies en Chatelet. Wie gelooft dat deze gebouwen toegewezen worden aan meer dan 50K per studio/appartement?

ronnie schreef: ↑13 november 2018, 09:45 Ik zeg niet "kassa, kassa", "rijk gaan we worden" of wat dan ook.
Gewoon dat het mogelijk is ervan te leven als je een beetje slim bent, je ogen open houdt en je handen vuil maakt.
De persoon waarover ik het heb heeft kruiwagens vol duivenmest afgevoerd (met een beetje hulp).

Heb eens gekeken, in Chaleroi was er misschien eentje die in de buurt kwam. Goed voor af te breken.

Ik heb jouw zoekertje eens bekeken. De zetel staat al buiten, het is waarschijnlijk een openluchtappartement.

Nu goed ik versta wat je bedoelt, maar ze zijn toch wel schaars en duivekotjes. Elk zijn goesting, maar zoiets zou ik nooit durven verhuren. Dat is mijn stijl niet. Wat trek je ook aan, ik denk letterlijk duiven en het zullen geen witte zijn.

Inderdaad, ik vrees toch ook dat de markt voor dergelijke 'studios' in the middle of nowhere erg beperkt is en de solvabiliteit van potentiele geinteresseerden ook niet is om over naar huis te schrijven.
ALS je in dergelijk vastgoed investeert, woon je denk ik best in de buurt om op tijd en stond tussen te komen en ben je niet rap bang ook niet... of je kan op zeker spelen en alles via een sociaal verhuurkantoor verhuren (als zo iets bestaat in Wallonie): lagere opbrengst, maar geen gezever, want je huurder is dan het OCMW zelf die zich van alles aantrekt.
Niet mijn genre vastgoedbelegging alleszins: ik verHUUR, ik verHOER niet.

Bon, kopers voor zo'n portfolios zijn er zeker en vast -- als je effectief de panden kan vinden.

Ik heb toevallig een goede vriend in het VK wiens vader (een investeerder met een serieus vermogen) zo'n portfolio aan het samenstellen is (kopen aan 10-12% rendement, "sociale" gevallen) met als doel voor ongeveer 20 miljoen pond panden aan te kopen. Dan het geheel doorverkopen aan een pensioenfonds op rendement, aan 4%.

Men maakt van 20 miljoen dus 50 tot 60 miljoen.

In the UK is er geen registratiekost, dus u niet laten verblinden door al die indianenverhalen en TV programma's waarin uitvoerig uit de doeken gedaan wordt hoe een handige Joe Average zichzelf opwerkt op the 'property ladder' door dergelijke panden te kopen, te renoveren en te verhuren aan oost-Europeanen of snel weer te verkopen met tienduizenden euro winst.
De Brexit heeft trouwens de huizenmarkt in the UK een serieuze knauw gegeven, net omdat de vraag ingestort is.
'

Het VK heeft stamp duty, maar deze is op (goedkopere) panden inderdaad laag vergeleken met België -- amper 1% tot £250.000. Daar komt dus ook een deel van het rendement vandaan. Maar de verhuur is in dat geval eerder aan (lokale) sociale gevallen.. en die zijn er in het VK zeker genoeg!

Als ik zeg een substantieel vermogen dan bedoel ik niet een paar miljoen, eerder een paar 100 miljoen. Genre Bart Verhaegen. Een handige "Joe Average" zou ik 'm nu ook niet echt noemen, eerder een financieel persoon. Ook hopen ervaring dus is zeker aan zijn proefstuk niet toe.

't is ook eerder het top segment dat het minder goed doet sinds de Brexit.

Het zijn beide uitersten van de markt die het slecht doen: appartementen in West London voor buitenlanders die in the square mile werken en huurhuizen rond de grote steden, opnieuw voor buitenlanders uit Oost-Europa: de Britse regering doet haar uiterste best voor beide categorieen buitenlanders (ROTFL), dus ja, dat heeft ook zo zijn weerslag op de vraag natuurlijk.
Komt daarbij nog dat de Conservatieven zich als echte populisten extra stemmen hopen te kopen bij Ukip aanhangers die zouden kunnen deserteren naar het extreem linkse Labour van Corbeyn door eigenaars binnenkort te verbieden de huur op te slaan, en je snapt zelf ook wel dat het vet van de soep is in the UK. Zelfs de echte Brexiteers (genre JRM) vluchten in alle stilte met hun geld het land uit, dus ja... whatever.

Diegenen die schenen te twijfelen over het bestaan van 4 apt a 200K, one more for the road: IW 7833645

Ter verduidelijking: ik zou in bovenstaande nooit investeren, vanwege de buurt en economische situatie ter plaatse. Maar dergelijke panden (zoals bovenstaand) komen dagelijks op de markt, het is het eerste het beste opbrengstpand zoals er velen zijn, en soms is er een zaakje te doen, een pand met betonnen vloeren, individuele centrale verwarming (of makkelijk te plaatsen), in een 'betere' buurt (van een 'slechte' provincie), bvb. dichtbij universiteit, ziekenhuis, nieuw gebouwd winkelcomplex, ...

Ik denk dat bovenstaande eerder binnen de mogelijkheden ligt van spaargidsers dan een portefeuille panden opbouwen in Londen.

Minder dan 10 jaar geleden vond men dergelijke rendementen ook in Antwerpen, maar mijn voorkeur is toen utgegaan naar wallonie: hoewel +/- even ver van waar ik woon hoger rendement, betere buurten (dan de Antwerpse deelgemeenten waar rendement is), meer m2 per apt en vooral geen opsplitsingen zonder stedebouw vergunning. En dat je vlakbij moet wonen: echt niet hoor, het rendement is hoog genoeg dus ik kan veel uitbesteden aan mensen die betere skills hebben dan ik. Dit doet mijn vriend die ervan leeft niet, doet bijna alles zelf behalve specifiedke renovaties en wanneer het te lang zou duren (time is money). Maar die heeft dan ook tijd (en karakter) hiervoor.

Ik sta versteld van je doorzettingsvermogen Ronnie.

Het is al beter dan gisteren, dat kunnen we zeggen. Alleen zoals je zelf aanhaalt, je moet het risico maar durven nemen. Ik zou het niet doen. Welk volk haal je daar binnen, laat staan het verloop, wanbetaling, problematiek van de huurders. Ik vraag me af of het sociaal verhuurkantoor daar vrede mee zou nemen?

Welja nu zeker niet, want er staat dat het niet conform is. Wellicht naar iso, elektriciteit, ...

ronnie schreef: ↑14 november 2018, 10:16 Diegenen die schenen te twijfelen over het bestaan van 4 apt a 200K, one more for the road: IW 7833645

Ter verduidelijking: ik zou in bovenstaande nooit investeren, vanwege de buurt en economische situatie ter plaatse.

een interessant gegeven uit de advertentie: "2 op de 4 eenheden verhuurd"...
Dat zegt genoeg over het "echte" rendement, me dunkt: snel verloop van huurders, hoge graad van onbetaalde of achterstallige huur, veel leegstand, marginale situatie eigenlijk...

Ben ook wel eens benieuwd naar de opbrengst over zeer lange termijn, bv 40 jaar...
Echt veel meerwaarde op het pand boeken zit er volgens mij niet in, dus in hoeverre je hier een inflatie vaste basis mee hebt, weet ik niet... finaal kan je gewoon je eigen kapitaal aan het opeten zijn zelfs: een investering van 200,000 euro met elk jaar gedurende 20 jaar 10,000 euro reële opbrengst (en dus een jaarlijks rendement van 5%, vlotjes), maar na 20 jaar is je investering zelf helaas nog slechtst een scheet van een hoer waard, want compleet afgeschreven, de facto onbewoonbaar en enkel nog rijp voor de sloophamer... er is een reden dat er zo veel dergelijke panden te koop staan, niet?
Tja, wat ben je dan eigenlijk aan het doen? Dan koop je beter minder panden, maar nieuwe én op topliggingen: de opbrengst is hoogstwaarschijnlijk minder, maar de waardetoename (enkel al van de grond) is wel verzekerd...

[/quote]
Ben ook wel eens benieuwd naar de opbrengst over zeer lange termijn, bv 40 jaar...
Echt veel meerwaarde op het pand boeken zit er volgens mij niet in, dus in hoeverre je hier een inflatie vaste basis mee hebt, weet ik niet... finaal kan je gewoon je eigen kapitaal aan het opeten zijn zelfs: een investering van 200,000 euro met elk jaar gedurende 20 jaar 10,000 euro reële opbrengst (en dus een jaarlijks rendement van 5%, vlotjes), maar na 20 jaar is je investering zelf helaas nog slechtst een scheet van een hoer waard, want compleet afgeschreven, de facto onbewoonbaar en enkel nog rijp voor de sloophamer... er is een reden dat er zo veel dergelijke panden te koop staan, niet?
Tja, wat ben je dan eigenlijk aan het doen? Dan koop je beter minder panden, maar nieuwe én op topliggingen: de opbrengst is hoogstwaarschijnlijk minder, maar de waardetoename (enkel al van de grond) is wel verzekerd...
[/quote]

Er zitten hier slimme mensen op dit forum, prachtige woordspeling trouwens "een scheet van een hoer". In Oostende zeggen ze een "schete in een netzak"

Ook zoveel als het is voor niets geweest.