Wij zijn een jong koppel dat geïnteresseerd is in een nog te bouwen woning op een grond die we dit jaar zullen aankopen. De woning zou normaal gezien ten laatste eind 2019 af moeten zijn. We hebben ongeveer 150 000 euro eigen middelen. En zouden graag nog 185 000 euro lenen. We wonen alletwee nog thuis dus kunnen nog goed sparen

Ik ben al bij verschillende banken geweest en heb al onderhandeld over rentevoeten enz... Ik had hierbij nog een aantal vragen.

1. Nu zijn er banken waarbij je pas kapitaal kan aflossen nadat je het volledige bedrag hebt opgenomen. (Dit is in het slechtste geval dus over 2 jaar). Je moet bovendien dan 2 jaar rente op het opgenomen kapitaal betalen en na een tijd reserveringsprovisie op het niet opgenomen deel en dit betaal je hewoon extra bovenop je lening). Ik dacht dat ik dus beter een bank kon kiezen waarbij we na de eerste opname van een deel van het krediet al kapitaal kunnen terugbetalen. We wonen toch nog thuis dus we hebben geen verplichtingen qua huur of andere kosten. Op deze manier beperken we teveel onnodige interest te betalen. Klopt deze redenering?

2 Een andere optie is zelf de bouwgrond ( 113000 inclusief kosten notaris en registratie) betalen. Op deze manier verkorten we de looptijd waarin we kapitaal moeten opnemen bij de bank en verminderen we dus ook de kosten van interesten en reserveringsprovisies.
Bedenkingen bij deze optie:
- we zouden dan pas begin volgend jaar een lening nodig hebben. Maar zullen de rentes dan nog even laag zijn als nu? Misschien wegen de extra kosten niet op tege dr misschien dan hogere rentevoet?
- we betzlen de aannemer in schijven, maar het is soms moeilijk in te schatten wanneer bv de ruwbouw klaar is dit kan 2 maanden duren, maar ook 6 maanden afh van het weer


Wat zouden jullie doen? Of welk advies kunnen jullie me nog meegeven?

Alvast bedankt

Mijn idee:
Betreft je inleiding:
Je hebt momenteel nog geen grond. In het beste geval heb je er al 1 op het oog en zit je in onderhandelingsfase met de verkoper van de grond. Reken nog op enige tijd vooraleer de grond écht van jou is.
Daar je nog geen grond hebt, ga ik ervanuit dat je nog geen bouwfirma gekozen hebt, er dus nog geen plan is.
Je moet dus nog een firma kiezen, er moeten plannen getekend worden, prijzen vergelijken, plannen aanpassen etc.
Eens er een definitief plan is, moet je een bouwaanvraag indienen.
Dan heeft de gemeente 30 dagen om uw dossier ontvankelijk te verklaren en daarna kan het 105 dagen duren om ze goed of af te keuren (indien er een openbaar onderzoek nodig is: nog eens +30 dagen). Bij ons hebben ze effectief gewacht tot de voorlaatste dag van die periode!
In het beste geval heb je een goedkeuring van de eerste keer (anders kan je opnieuw indienen) en dan moet je het nog eens 30 dagen afficheren voor je mag starten. M.a.w. reken minstens een half jaar na het indienen van een bouwaanvraag voor je iets op je grond mag doen.
Je schreef dat je huis ten laatste eind 2019 af moet zijn. Denk je dat dat haalbaar is als je hierboven leest?
Tussen 01/09/2018 en 31/12/2019 zijn er nog 15 maanden. Je hebt dus nog 9 maanden om:
* Grond te zoeken
* bouwfirma te selecteren
* Plannen te tekenen
* bouwen vh huis zelf.
=> Conclusie: NO WAY

Dan je echte vragen:
1/ Hierin heb je gelijk. Als je onmiddellijk kan starten met kapitaalsaflossing, kom je voordeliger uit. Zijn er banken die dat niet willen? Welke dan?

2/ In dit scenario ga je inderdaad minder reserveringskosten betalen. Of de rente tegen dan gestegen is of gedaald zal zijn? Dat weet niemand.

Heb je al eens met de bank erover gesproken?
Normaalgezien kan je voor de grond je hypothecaire lening niet aanwenden. Dit kan enkel voor de woning zelf (als je bouwt) of voor de aankoop van een woning.

Wij hebben vorig jaar ongeveer in dezelfde situatie gezeten (gelijkaardig gespaard geld +- 120k € en waarde bouwgrond was 170k €) en hadden toen ook een bouwgrond gevonden.
Hebben toen beslist om volledige waarde van de bouwgrond te lenen aangezien de rentes toen zeer interessant stonden, op deze manier wouden we het gespaarde geld gebruiken om grote stukken van de ruwbouw en afwerking zelf te kunnen regelen a.k.a zwart geld.
Als je grote stukken eigen spaargeld kan gebruiken om bij verschillende aannemers een stukje in het zwart te betalen (uitsparing 21% btw uiteraard ) kan je volgens mij heel wat interessante bedragen uitsparen.

Dit is natuurlijk onze mening, ik kan goed begrijpen als jij of andere mensen op dit forum er anders over denken. Dit is puur persoonlijk en gevoelsmatig.De rentes eind 2017 waren toen op dat moment zeer laag, er werd een stijging in 2018 verwacht maar ondertussen zijn de percentages bij sommige banken nog beter als toen. Helaas hebben we geen glazen bol om de toekomst te voorspellen.

Groeten,

anonymous schreef: ↑24 augustus 2018, 07:52 Mijn idee:
Betreft je inleiding:
Je hebt momenteel nog geen grond. In het beste geval heb je er al 1 op het oog en zit je in onderhandelingsfase met de verkoper van de grond. Reken nog op enige tijd vooraleer de grond écht van jou is.
Daar je nog geen grond hebt, ga ik ervanuit dat je nog geen bouwfirma gekozen hebt, er dus nog geen plan is.
Je moet dus nog een firma kiezen, er moeten plannen getekend worden, prijzen vergelijken, plannen aanpassen etc.
Eens er een definitief plan is, moet je een bouwaanvraag indienen.
Dan heeft de gemeente 30 dagen om uw dossier ontvankelijk te verklaren en daarna kan het 105 dagen duren om ze goed of af te keuren (indien er een openbaar onderzoek nodig is: nog eens +30 dagen). Bij ons hebben ze effectief gewacht tot de voorlaatste dag van die periode!
In het beste geval heb je een goedkeuring van de eerste keer (anders kan je opnieuw indienen) en dan moet je het nog eens 30 dagen afficheren voor je mag starten. M.a.w. reken minstens een half jaar na het indienen van een bouwaanvraag voor je iets op je grond mag doen.
Je schreef dat je huis ten laatste eind 2019 af moet zijn. Denk je dat dat haalbaar is als je hierboven leest?
Tussen 01/09/2018 en 31/12/2019 zijn er nog 15 maanden. Je hebt dus nog 9 maanden om:
* Grond te zoeken
* bouwfirma te selecteren
* Plannen te tekenen
* bouwen vh huis zelf.
=> Conclusie: NO WAY

Dan je echte vragen:
1/ Hierin heb je gelijk. Als je onmiddellijk kan starten met kapitaalsaflossing, kom je voordeliger uit. Zijn er banken die dat niet willen? Welke dan?

2/ In dit scenario ga je inderdaad minder reserveringskosten betalen. Of de rente tegen dan gestegen is of gedaald zal zijn? Dat weet niemand.

Heb je al eens met de bank erover gesproken?
Normaalgezien kan je voor de grond je hypothecaire lening niet aanwenden. Dit kan enkel voor de woning zelf (als je bouwt) of voor de aankoop van een woning.

Ik was misschien niet duidelijk genoeg in mijn korte omschrijving het gaat over een nieuwbouwproject. Plannen zijn dus al getekend, bouwvergunning is in orde. Enkel het bouwen van het huis zou nog moeten gebeuren. De 30 dagen afficheren loopt af op 1 september? In principe zouden ze dus dan al kunnen starten met de bouw.

1. Ik heb er eens een artikel over gelezen in de Tijd dat bijvoorbeeld ING en AXA dit niet toelaten. Bij KBC kan je bijvoorbeeld kiezen of je na de eerste kapitaalaflossing betaalt of pas na de volledige opname. Na volledige opname betalen, is vooral voordelig voor mensen die willen bouwen terwijl ze ook nog iets huren. Als we onze bouwgrond al volledig betalen met het geleende geld en daarna de eerste 2 schijven aan de aannemer, dan zou ons geleende kapitaal al opgenomen zijn. Dus in principe kan dit redelijk snel gaan (als het weer wat meezit) en lijkt het me beter om nu toch al een lage rente ( 1,57% zonder verplichting brandverzekering) vast te klikken.

2. Naast het feit of de rente al dan niet zal stijgen is het praktisch nogal moeilijk om te bepalen wanneer je juist je lening moet aanvragen, dit kan namelijk makkelijk een maand duren. En het vorderen van een bouw is zeer afhankelijk van het weer. Dus het kan zijn dat je het geld veel sneller of net veel later nodig hebt.

Normaal gezien gingen we deze of volgende week het compromis voor onze nog te bouwen nieuwbouwwoning + aankoop grond tekenen. Alle bouwvergunningen enz. zijn in orde en begin oktober zullen de bouwwerken starten.

Nu kreeg ik vandaag telefoon van de bouwpromotor met de mededeling dat hun notaris hen gemeld heeft dat er nog geen verkoopsovereenkomst opgesteld kon worden. Het gaat op een groepsproject van 2x2 halfopen bebouwingen op eenzelfde stuk grond. Volgens de notaris kan er pas een verkoopsovereenkomst opgesteld worden vanaf het moment dat er een winddichte ruwbouw op het stuk grond staat. Vanaf dat moment is het pas mogelijk om de grond in 4 delen op te splitsen, vertelden ze me en het is dus ook pas vanaf dat moment mogelijk om de grond aan te kopen. Ze stelden me daarom voor om een aankoop/verkoopbelofte te tekenen totdat de winddichte ruwbouw er staat en ze de grond dus kunnen opsplitsen.

Ik heb de bouwpromotor gevraagd om deze aankoop/verkoopbelofte eens door te sturen zodat ik deze kan laten nalezen bij mijn notaris en eens kan nagaan wat hij hier van vindt. Ik vind dit persoonlijk nogal een rare gang van zaken en vind het raar dat ze mij hier niets eerder over verteld hebben.

Ik heb zelf eens wat informatie opgezocht en heb deze informatie gevonden:

Verkoop je de loten pas nadat er minstens een winddichte ruwbouw op staat (projectontwikkeling), dan is voorafgaand verkavelen niet nodig en volstaat een stedenbouwkundige vergunning.

Wettelijk gezien lijkt wat ze plan zijn te doen dus wel te kunnen, maar ik vraag me af of dit de normale gang van zaken is? En waarom ze dit doen? Waarschijnlijk om geen verkavelingsvergunning te moeten aanvragen en hier dus ook geen kosten voor te betalen.

Verder vraag ik me ook af hoe het nu zit met mijn lening. Ik had zeer goede voorwaarden gekregen bij de bank ivm de lening voor het huis, maar zonder compromis veronderstel ik dat ik deze lening nog niet kan afsluiten? Ik zal waarschijnlijk dus nog een aantal maanden moeten wachten tot de ruwbouw er staat en er een verkoopovereenkomst afgesloten kan worden, voordat ik mijn lening kan afsluiten. Het risico is dat de rente tegen dan weer wat gestegen is.

Ik ken niet veel van zo'n groepsprojecten en bouwpromoten etc, maar ik vind het wel wat raar.

Uit je verhaal maak ik dan ook op dat je nog niks moet betalen totdat de woning af is?
Normaalgezien moet je in schijven betalen volgens de vorderingen van de werken. Zie ook de Wet Breyne:
https://economie.fgov.be/nl/themas/cons ... wet-breyne

Klopt, ze hebben ook altijd volgehouden dat we in schijven moesten betalen, maar nu opeens kan de grond nog niet opgesplitst worden. Ze vragen trouwens wel een voorschot bij het ondertekenen van het reservatieformulier.
Ik heb vandaag ook de bouwvergunning eens kunnen inlezen en vond daar nog wat verontrustende informatie:

De vergunning is uitdrukkelijk voor een groepswoningbouwproject waarbij twee tweewoonsten in open bebouwing worden vergund. Er kunnen overeenkomstig de vergunning na het oprichten van de woningen maximaal twee percelen worden gecreëerd, 1 per tweewoonst. Het opsplitsen van de grond in 4 percelen met elk een halfopen ééngezinswoning is niet in overeenstemming met deze vergunning.

Als ik dit lees begrijp ik waarom ze de grond nog niet kunnen verkopen. Het is gewoonweg niet toegelaten volgens deze vergunning. Wat ik hieruit kan afleiden is dus dat je de bouwgrond moet delen met je buren, zoals bij appartementen, waarbij iedereen een bepaald grondaandeel heeft.

Het feit dat ze hier de voorbije 2 maanden niet over gezegd hebben, dat ze niet met de Wet Breyne willen werken wegens te hoge waarborg voor de aannemer (heeft de promotor mij gisteren verteld) en dat we niet ons eigen stuk grond kunnen verkijgen, maakt de kans klein dat we verder gaan met dit project. Ik heb nog weinig vertrouwen in de aannemer.