Mijn vriendin en ik hebben net een appartement gekocht en zijn van plan begin 2010 er te gaan wonen (feitelijk samenwonend, geen kinderen).
Onze akte wordt verleden in november, in het geval dat we een hypothecaire lening aangaan kunnen we dus nog enkel een belastingsvoordeel doen in december. In principe zouden we dit bescheiden appartement zonder hypothecaire lening kunnen betalen. Maar dan kunnen we niet genieten van de woonbonus.

Is het altijd interessanter om een hypothecaire lening aan te gaan of is het beter is dit geval geen gebruik te maken van een hypothecaire lening maar van langetermijnsparen?
Zo ja, hoe bepalen we het fiscaal beste bedrag voor de hypothecaire lening?

Langer lenen, geeft ook langer belastingsvoordeel, maar je betaalt dan weer meer rente. Hoe bepalen we de ideale looptijd? Wij hadden zelf gedacht aan iets tussen de 10-15jaar, aangezien we misschien na 10-15jaar iets groter zouden willen kopen.

Kiezen we best voor een vaste of variabele rentevoet? Als we kiezen voor een variabele zit er soms misschien te veel of te weinig in onze korf.

Welke formule is qua fiscale optimalisatie het beste: vaste kapitaalaflossingen?

Is de rekenmodule belastingvoordeel op hoeveelkostmijnhuis.be realistisch en houdt deze rekening met alle elementen?

Ter info: We vallen beide in loonschaal (18730-34330). In het geval dat we een hypothecaire lening zouden aangaan, twijfelen we er aan geen schuldsaldoverzekering af te sluiten (vanwege het relatief klein bedrag dat we zouden lenen).

Dank bij voorbaat!
Bert

Bert S schreef: In principe zouden we dit bescheiden appartement zonder hypothecaire lening kunnen betalen. Maar dan kunnen we niet genieten van de woonbonus.

Je verwacht blijkbaar voordeel te doen door een lening aan te gaan tov direct te betalen?

In deze topic is dit onderwerp ook aan bod gekomen. (dat draadje bevat wel veel off topic commentaren, sla die gewoon over)

Alhoewel je dit voor iedere individuele situatie moet gaan uitrekenen, zal in veel gevallen een lening (met alle kosten die daarbij komen te kijken) duurder uitvallen dan het fiscale voordeel dat je krijgt.  Je maakt veel kans op verlies en als je het toch direct kunt betalen, moet je dat misschien maar doen.

Je bank zal dit ongetwijfeld voor je kunnen simuleren aan de hand van concrete cijfers.

Robocat, bedankt voor je reactie.
We hebben het aangehaalde topic gevolgd.

In de meeste gevallen is het inderdaad zo dat een lening (met alle bijkomende kosten) duurder zal uitvallen dan het fiscale voordeel dat je krijgt. De reden daarvan is dat er meestal echt grote bedragen worden geleend.

Bijvoorbeeld: Wanneer je meer dan 72000 EURO gaat lenen op 15 jaar met een vaste rentevoet ga je minder belastingsvoordeel doen (zonder rekening te houden met de indexatie van de fiscale korf).

Het komt er op neer om een formule te vinden die er voor zorgt dat de korf steeds optimaal gevuld is, met geen of zo weinig mogelijk overschot.

Mijn vraag is specifiek welk bedrag we dan best kunnen lenen op 15 jaar om maximaal fiscaal voordeel te doen (rekening houdend met de indexatie van de fiscale korf en eventueel een variabele rentevoet).
Tot op de euro juist zal dit nooit lukken, maar ik neem aan dat er wel een benadering kan gemaakt worden.

Ik had begrepen dat het op dit OGENBLIK nooit voordeliger zou zijn om te lenen, ook al ga je niet boven het maximum fiscaal aftrekbaar bedrag.

Als je toch een bepaald getal wenst te kennen, dan is het ook afhankelijk van
( constante kapitaalsaflossingen of constante mensualiteiten), intrestvoet.

Met een eenvoudig excellprogrammatje van een paar lijntjes kan je een simulatie maken, en het zal altijd de bluts met de buil zijn.

Bert S schreef:
Het komt er op neer om een formule te vinden die er voor zorgt dat de korf steeds optimaal gevuld is, met geen of zo weinig mogelijk overschot.

Zelfs in het meest optimale geval zal je verlies maken.

Het probleem zit in wat je doet met het spaargeld dat je dan niet in het appartement stopt. Zou je dit kunnen beleggen om gedurende de looptijd van de lening meer op te brengen dan (de inflatie + de kosten van de lening - het belastingvoordeel), zou je voordeel kunnen doen. Maar dat kan enkel indien je bereid zou zijn om risicodragende beleggingen te doen.

Ik ben van mening (en ik ben van plan dit ook zo te doen) dat je veel beter een hypothecaire lening afsluit voor zover je die kan aftrekken via de woonbonus.
Je hebt dan wel notariskosten, maar die zijn heel snel terugverdiend door het feit dat je zowel de kaptaalsaflossingen als de betaalde intresten kan aftrekken van je belastingen. Op de website van Fortis BNP Paribas, tabblad 'lenen' kan je zelf de simulatie doen.
Stel dat je aan 5% kan lenen op 10 jaar, dan krijg je (afhankelijk van je inkomen) tot de helft van het afbetaalde kapitaal en intrest terugbetaald door de fiscus.
Het geleende geld kan je dan bijvoorbeeld  bij Rabobank op een termijnrekening op 10 jaar vastzetten aan 5%bruto = 4,25 % netto. Hiermee kan je dus bijna de intresten van je lening betalen.
Als je voldoende inkomsten heb (en dus belastingen betaalt) is een hypothecaire lening dus veel interessanter dan zelf te investeren, met dank aan de fiscus.

Ik was er vroeger ook van overtuigd dat een hypothecaire lening voordeliger is dan het huis met eigen geld te betalen, maar dit blijkt op dit OGENBLIK niet zo te zijn:zie enkele berichtjes die ik gekopieerd heb uit spaargids"wat zou voordeliger zijn :
---------------------------------------- Re: Wat zou voordeliger zijn ?
« Antwoord #72 Gepost op: 22 Juli 2009, 19:37:27 »
________________________________________

On topic: ondertussen de laatste persoon gesproken voor advies: onze verzekeraar.  Blijkbaar nen eerlijke verzekeraar: raadt ook formeel af op dit moment te lenen ipv direct te kopen.  Geen enkele belegging is momenteel interessant genoeg om uit de kosten te raken.  Spijtig dat de banken alleen niet zo eerlijk zijn....

----------------------------------------------------------------------------------------------

*tromgeroffel*, onverwacht een vrij helder advies van de bankdirecteur:

hij zei dat hij volledig off the record was omdat het tegen zijnen eigen winkel was, maar op dit moment zou het absoluut niet voordeliger zijn om een lening aan te gaan.

Hij was daar informeel zeer formeel in 

-----------------------------------------------------------------
Het advies van een fiscalist :
Ik denk dat men niet mag spreken van "dommerikken" of slimmerikken" in het verhaal van het hypothecair krediet maar eerder over "gelukzakken" en quasi "platzakken\dromers".
Ik denk dat de meeste mensen nog steeds een (hypothecaire) lening aangaan uit pure noodzaak.
Doorheen de fiscaliteit van het woonkrediet van de laatste tientallen jaren loopt dit als een rode draad doorheen het gros aan fiscale stimuli die onze beleidsmakers bedachten.
Bouwsparen, middelgrote woning, aantal kinderen ten laste, bijkomende intrestaftrek ... niet enkel een complexe materie maar bovendien aan een haast jaarlijkse (met enige overdrijving) hernieuwing onderworpen.

Tot men vanaf 01/01/05 besloot om de intrestlasten, kapitaalsaflossingen en premies voor individuele verzekeringen bij overlijden en gekoppeld aan het kredietbedrag te groeperen en de overige aftrekposten enkel als overgangsregelingen werden weerhouden.
Concreet betekent dit dat voor een verplicht hypothecaire lening met een looptijd van minstens 10 jaar en aangegaan bij een instelling binnen de EER elke belastingplichtige, zonder drie kinderen ten laste en per belastbaar tijdperk en ongeacht het inkomen, het woningtype of ontleend bedrag men een bedrag van 2080 Euro (AJ 2010) en daarbovenop 690 Euro (AJ 2010) gedurende de eerste 10 jaar (!) in aftrek kan brengen.
Dit bedrag wordt in mindering gebracht van het totale netto inkomen van iedere partner (in de veronderstelling dat jullie samen dus elk 50\50 van de lening financieren)
MAAR het effectieve belastingvoordeel is afhankelijk van het marginaal tarief die jullie Vadertje Staat verschuldigd zijn. Maximum 50 % doch ik meen, zonder jullie te beledigen, mogelijk 45 % (terug te vinden op jullie laatste afrekening aan PB (personenbelasting) en in de veronderstelling dat er dit jaar geen superpromoties in de lucht hangen (wat ik jullie overigens toewens!)
In concreto en elke mogelijke gelijkenis met bestaande personages berust op louter toeval
voor een alleenstaande vrouw met een bruto inkomen in 2008 van +\- 27.000,00 Euro waar de werkgever voldoende BV en overige inhoudingen verrichte en opteerde voor forfaitaire beroepskosten en die verder geen overige contracten met fiscaal voordeel (Langetermijnsparen, pensioensparen) had en het maximale bedrag voor het woningkrediet van 2.650,00 Euro (voor AJ bedraagt dit 2.700,00 Euro) in mindering bracht zou een bedrag aan belastingen van +\- 1100 Euro worden terugbetaald.
Het bedrag dat Tom Boonen op één week-end creatief met coke verspeelt. Doch dit volledig terzijde. 

Toch nog even meegeven dat het afsluiten van een hypothecaire lening (HL) gepaard gaat met dossier en expertisekosten bij de bank of verzekeringsinstelling, notaris en dossierkosten voor hypothecaire inschrijving (tarief bij notaris te bekomen-liefst op voorhand navragen), naast de registratierechten (10,00 % indien geen bescheiden woning).
Wenst men vervroegd zijn HL terug te betalen dient een wederbeleggingsvergoeding (bv. 3 maanden extra intrest) aan de bank of verz. te worden opgehoest en indien men zijn pand wenst te verkopen dient de hypothecaire inschrijving te worden geschrapt (kosten van handlichting, ook bij notaris te bekomen).
Men kan creatief andere bedragen van zijn belastbaar inkomen in mindering brengen. Ik denk hierbij aan de hiervoor geciteerde levensverzekering met fiscale vrijstelling (Langetermijnsparen) -liefst niet in combinatie met een HL te gebruiken -  van 2080 Euro (tiens hetzelfde basisbedrag als voor de HL). Of een bedrag van 870,00 Euro aan pensioensparen(PS) - kan wel in combinatie HL.
De geciteerde bedragen (ook voor de HL) worden jaarlijks geïndexeerd.
Voor het LTSParen en PS bedraagt het belastingvoordeel tussen de 30 en maximaal 40 % van de betaalde premie en uiteraard zonder de hiervoor aangehaalde bedragen te overschrijden. En bouwt men een ongetwijfeld gewaardeerd kapitaal voor de dure oude dag op. 
Daarnaast krijgt men een belastingvermindering voor energiebesparende uitgaven aan zijn woning (indien deze nog niet werden verricht). Opgepast de werken mogen enkel via geregistreerde aannemer en met faktuur worden uitgevoerd.
De belastingvermindering bedraagt 40% van de totale uitgaven met een maximum van 2.770,00 Euro voor AJ 2010.
Welke uitgaven ? De voornaamste zijn vervanging (in principe eenmalig) of onderhoud (in principe jaarlijks) van de stookketel, plaatsing van zonnecelpanelen, plaatsen van dubbele beglazing (glas en raam), isolatie van daken, plaatsen van thermostatische kranen of een energie audit van de woning, systeem van waterverwarming op zonneenergie bedraagt het maximum 3600,00 Euro.
Het jaar van betaling geldt als uitgangspunt dus de uitgaven kunnen tevens over verschillende jaren worden gespreid om maximaal voordeel te verzilveren. 

Begrijp niet dat mensen een hypothecair krediet willen aangaan indien niet nodig,je hebt zelfs nog de mogelijkheid om aan langetermijnsparen te doen,waarom mensen zo graag maandelijkse aflossingen doen en willen bijdragen voor winsten van banken? Blijft mij nog steeds een raadsel

Zou er soms iemand een cijfervoorbeeld kunnen geven?

Om een juist vergelijk te maken, moet HL bv. 10 jaar lopen en LTSparen ook 10 jaar.
Voor HL: belastingsvoordeel 10x 1440euro-interestaflossing-notariskosten-              dossierkost
Voor LTSparen(tak21): belastingsvoordeel 10x 770euro-taks10x22,88euro-beheerskost10x?-taks bij opname?

De opbrengst LTSparen buiten beschouwing gelaten want je kan het aan hetzelfde rendement of aan een hoger op een spaarrekening zetten. Het ziet ernaar uit dat een HL interessanter is en je hebt 10 jaar opbrengst op het ontleend bedrag, niet?

Bij opname of einde  LTSparen, hoeveel % van het eindbedrag of is het op de interest, wordt er ingehouden door de fiscus?

Over langetermijnsparen:
Op uw 60ste verjaardag betaal je 10% belastingen op het gekapitaliseerde bedrag. Stortingen na uw 60ste worden niet meer belast en blijven aftrekbaar.
Stortingen die u deed voor 1992 worden belast aan 16,5%.
Als je zo'n contract neemt vanaf je 55ste, dan wordt je belast 10 jaar na de sluiting van het contract. Volgens de wet moet zo'n contract 10 jaar lopen.

pensioensparen mag je niet meerekenen want dat staat voledig los van woonbonus/LTS. (je kan het geld van je HL bijvoorbeeld in PS investeren en twee keer bij de fiscus langs de kassa passeren  !)
Hou er ook rekening mee dat je het geld van de HL extra ter beschikking hebt en niet je eigen spaargeld investeert.
Bvb : je hebt 10000 euro op een rekening staan.
geval 1) je investeert de 10000 van je rekening in LTS (-1,1% verzekeringstaks + eventueel instapkosten ) en je haalt hiermee een bepaald rendement (inclusief aftrek aan verbeterde gemiddelde belastingsvoet, maar pas beschikbaar na je 60e verjaardag en belast aan 10%)
geval 2) je investeert de 10000 van je rekening in iets anders, en krijgt 10000 extra van je HL om te investeren en af te trekken via de woonbonus (marginale belastingsvoet). In dit geval heb je extra kosten (intrest/notaris,...)maar ook extra mogelijkheden op opbrengsten. Die extra 10000 van je lening moet je wel terugbetalen, maar is dus wel aftrekbaar, zodat je eigenlijk maar ongeveer de helft van je kapitaal moet terugbetalen.
geval 3) je doet niets en je laat je 10000 euro op je rekening staan
Zet die drie gevallen maar eens in een excel sheet om te berekenen wat het resultaat is na +/- 12 jaar (de belastingsvermindering krijg je pas terug na 2 jaar). Resultaat is afhankelijk van je leeftijd, inkomsten, geschatte opbrengsten LTS, rekening of investering, kosten,al dan niet enige en eigen woning (dan heb je de eerste 10 jaar een extra hoge aftrek woonbonus)

Bert S schreef: Over langetermijnsparen:
Op uw 60ste verjaardag betaal je 10% belastingen op het gekapitaliseerde bedrag. Stortingen na uw 60ste worden niet meer belast en blijven aftrekbaar.
Stortingen die u deed voor 1992 worden belast aan 16,5%.
Als je zo'n contract neemt vanaf je 55ste, dan wordt je belast 10 jaar na de sluiting van het contract. Volgens de wet moet zo'n contract 10 jaar lopen.

Klopt : bovendien staat op blz. 131 van de belastingsgids van Testaankoop dat

“tijdens de laatste 10 jaar de fiscus voor de berekening van de belastingvermindering nog hooguit rekening wil houden met een bedrag dat neerkomt ophet GEMIDDELDE van de premies die u
5 jaar voor die bewuste 10 jaar hebt betaald. Als een contract slechts een totale looptijd heeft van 10 jaar, geldt de allereerste premie als absoluut maximum”.

Testaankoop vind die werkwijze van de fisucs onaanvaardbaar.

robokat schreef:

Bert S schreef:
Het komt er op neer om een formule te vinden die er voor zorgt dat de korf steeds optimaal gevuld is, met geen of zo weinig mogelijk overschot.

Zelfs in het meest optimale geval zal je verlies maken.

Het probleem zit in wat je doet met het spaargeld dat je dan niet in het appartement stopt. Zou je dit kunnen beleggen om gedurende de looptijd van de lening meer op te brengen dan (de inflatie + de kosten van de lening - het belastingvoordeel), zou je voordeel kunnen doen. Maar dat kan enkel indien je bereid zou zijn om risicodragende beleggingen te doen.

Ik volg even de redenering van robokat...

Rekenvoorbeeld:
Lening: 54000 EURO
Looptijd: 10 jaar
Vaste rentevoet: 4,40%
Ontlener 1 loon: 11240-18730
Ontlener 2 loon: 18730-34330
Inflatie: 2,5% (gemiddeld op jaarbasis, is normaal zelfs minder)

Verlies door inflatie: 15319,34
Aktekosten lening: 1914,00
Interesten: 12578,00
Teruggave belastingen: 25287,00

Resultaat: De lening kost uiteindelijk 4524,34

54000 op een termijnrekening van 10 jaar aan 3% netto: 18865.09

Eindresultaat: 18865,09-4524,34=14340,75
In het voordeel van de woonbonus.

Correct?

Je berekening is niet correct : je moet de lening ook terugbetalen en kan dus niet 10 jaar intrest opbrengen.

Hieronder een betere benadering

veronderstellingen
lening 54000 euro, vaste kapitaalsaflossing
kosten lening 2000 euro
intrest lening 4,4%
netto rendement op rekening 3%
marginale belastingsvoet 45%

kolom1 ontleend kapitaal
kolom 2 terugbetaald kapitaal
kolom 3 betaalde intrest
kolom 4 terugbetaling van fiscus (na 2 jaar)
kolom 5 geld op je rekening
rij 1 = toestand bij start lening
rij 2 = toestand na 1 jaar
enz

54000 5400 2376.00         52,000.00
48600 5400 2138.40        45,550.72
43200 5400 1900.80 3726.65 39,152.69
37800 5400 1663.20 3612.78 36,645.89
32400 5400 1425.60 3498.91 34,191.34
27000 5400 1188.00 3385.04 31,790.58
21600 5400 950.40 3271.17 29,445.25
16200 5400 712.80 3157.30 27,157.00
10800 5400 475.20 3043.43 24,927.54
5400 5400 237.60 2929.56 22,758.65
0              0 0.00        2815.69 20,652.12
0              0 0.00        2701.82 24,171.85
0              0 0.00              0.00 27,679.88

Conclusie : na 12 jaar heb je 24171 euro voordeel : lening is terugbetaald en je hebt nog geld op je rekening
Inflatie niet meegerekend : die heeft positief effect voor de lening ( kapitaal dat je terugbetaalt is minder waard) en negatief voor het geld op je rekening

Probleem bij deze berekening : je zit de eerste jaren boven de maximale belastingsvermindering : leen dus minder of op langere termijn
Het principe blijft geldig : lening is voordeliger