Ik zoek nog steeds welke formule er het voordeligst is voor het aflossen van mijn lening.

Nu ben ik pas onlangs op de mogelijkheid van een verdeling tss hypothecair mandaat en hypothecaire inschrijving gebotst. Ik zie ook dat zo'n opsplitsing erg voordelig kan zijn, door het stuk dat boven de fiscale korf komt in het mandaat onder te brengen en zo de kosten te verlagen.

Maar:
- waarom gebruiken er relatief weinig mensen dat systeem?
- is het moeilijker onderhandelen bij banken om zo'n 'opgesplitste lening' te bekomen?
- zijn er instellingen waar ik zeker eens mijn oor te luisteren met leggen om meer te weten over dit systeem?
- werkt Immotheker evt ook met banken die dat aanbieden?
- ...

Pff, ik zie door de bomen het bos niet meer. Ik weet er meer en meer over, en begrijp ook meestal de mechanismen. Maar dat inzicht in al die aspecten maakt het behoud van overzicht op het geheel des te moeilijker...

Ja, maar wat betekent dat dan concreet? Zullen ze me hogere tarieven aanrekenen om me 'af te schrikken', zullen ze zo'n voorstel gewoon weigeren, ...? En naar welke banken kan ik wél stappen met dit systeem?

Een bank, die naam waard, zal volgend criterium hanteren:
Als de hypothecaire inschrijving (in eerste rang) voldoende groot wordt geacht voor de onderliggende waarde van beide kredieten samen, zal je daar in principe weinig moeite moeten voor doen.
En maak het jezelf toch gemakkelijk; ga gewoon langs bij de bank waar je zinnens bent te lenen en spreek hen er over. Als je dan geen genoegdoening krijgt, stap dan een andere binnen. Bij je eerste bank zal je dan al voldoende praktische kennis opgedaan hebben om niet geheel en al onbeslagen naar de volgende te gaan.
In de marge wil ik hier nog aan toevoegen dat ik weinig op heb met "dingetjes" zoals immotheker. Die zullen hun job wel kennen (althans dat hoop ik toch) maar als je je door hen laat leiden, verlies je zelf weer een hele hoop inzichten die je door eigen ervaring had kunnen verwerven.
Good luck!

Even wat meer uitleg:
Wat is het verschil?
* Hypothecair krediet: De bank geeft je een lening, waarbij ze je onroerend goed als onderpand krijgen. Dus m.a.w. bij de notaris wordt er vastgelegd dat, indien jij je lening niet kan terugbetalen, de bank beslag mag leggen op je onreoerend goed. Dit moet ingeschreven worden in een nationaal register (anders zou je bij een andere bank, andere notaris nog zo'n lening kunnen afsluiten, die beiden gedekt worden door dezelfde waarborg).
* Hypothecair mandaat: Je geeft de bank het recht om op gelijk welk moment, een hypotheek te laten nemen op jouw onroerend goed, voor de dekking van die lening.

Wat zijn nu de voor- en nadelen?
* Daar die hypotheek moet ingeschreven worden in het nationaal register, komen daar kosten bij. Die kosten zijn afhankelijk van het bedrag van je krediet. Als je dus die splitsing hebt, dan betaal je enkel inschrijvingskosten op het gedeelte van het echte hypothecaire mandaat.
Je stelt je misschien de vraag waarom niet de volledige lening als hypothecaire mandaat? Wel, voor je belastingsaftrek aanvaardt de staat enkel de echte hypothecaire lening.
* Zoals het puntje hierboven zegt: JIJ betaalt minder kosten bij de notaris. De bank heeft er geen voordeel bij. Integendeel zelfs:
=> Ze moeten meer werk doen, om de lening op te splitsen
=> Het risico voor hen is groter. Enkel het eerste deel van de lening is gedekt door de hypotheek. Als jij je lening niet kan terugbetalen, moeten ze eerst dat mandaat nog laten uitvoeren...
Hierdoor kan het zelfs zijn dat sommige banken een hogere rentevoet zullen aanbiden voor het hypothecaire mandaat gedeelte. (of het verwerken in de globale rentevoet)

Is er een nadeel voor u?
* Een eerste groot nadeel zal je komen te merken, op het moment dat je het moeilijk hebt om je lening terug te betalen. Vanaf het moment dat de bank iets ondervindt dat jij je lening mogelijk niet kan terugbetalen, zal ze dat mandaat gaan uitoefenen. Daar er hiervoor weer een notaris aan te pas komt, komen er kosten bij, die uiteraard voor jouw rekening zijn.
=> Dus m.a.w. ten tijde dat je het lastig hebt om je lening terug te betalen, wordt je nog dieper in de miserie gestort doordat je nog die extra notaris kosten erbij krijgt.
* een 2de nadeel kan zijn: Stel dat je na een aantal jaar je huis wil renoveren, of toch allesinds zware kosten wil doen. Sommige (alle?) leningen kan je terug opnemen, als je minimaal x% van je kapitaal al terugbetaalt hebt. Als je een lening in 1 stuk hebt, dan zal je sneller aan dat minimaal percentage zitten, dan dat je lening in 2 stukken gesplitst is.

Ik had al een bestaande hypothecaire lening voor de aankoop van een appartement. Een paar jaar later hadden we een huis op het oog en hadden we dus een hogere lening doen. Wat heeft onze bankier gedaan

- nieuwe lening ipv oude lening voor zelfde bedrag. Hypotheek gewoon overgedragen naar nieuwe woonst (kost minder dan oude hypotheek schrappen en nieuwe laten overgaan)
- extra lening via hypothecair mandaat (zodat we nog altijd geen nieuwe hypotheek moesten aangaan).

Dit heeft mij veel centjes bespaard!

Of een bank akkoord gaat met een deel hypothecair mandaat , zal voor een groot stuk afhangen van de globale kwaliteit van het dossier. Zijn de inkomsten van de kredietnemers ruim voldoende of 'nipt'? Wordt er 75 of 95 % geleend? Er zijn heel wat motieven die meespelen. Als ex-bankfunctionaris kan ik zeggen dat ik in bepaalde gevallen zo'n mandaat zelf voorstelde aan de klanten.