Mijn vriendin en ik beginnen in de loop van volgend jaar met een nieuwbouw (houtskelet).

De aannemer ligt al vast (HSBB) en we zijn momenteel bezig met de lening.

Nadat we eerst bij Argenta langs gingen (vaste rente van 1,70% op 20 jaar, young potential formule en oké qua schuldsaldo+brandverzekering), hadden we daarna ook nog een afspraak bij Belfius. Zij konden ons uiteindelijk een rente aanbieden van 1,452% (vast, op 20 jaar), de schuldsaldo ligt iets hoger dan bij Argenta maar door het verschil in rente sparen we toch nog verschillende duizenden euro's uit bij Belfius.

Het voorstel van Belfius lijkt ons hoe dan ook zeer scherp. We hadden misschien wel nog een "domme" vraag. Bij Belfius begint de termijn vanaf het indienen van de eerste factuur. Maar op dat moment betaal je nog niet het maximumbedrag omdat je het geleende geld uiteraard maar geleidelijk aan volledig besteed zal hebben. In het begin betaal je maandelijks dus "minder" dan wat op het aanbod van Belfius staat bij de maandelijkse last, of vergis ik mij? Maar hoe wordt dit bedrag dan nog "ingehaald" in de loop van de 20 jaar?

Om het concreet uit te leggen: wij zouden 20 jaar lang maandelijks gemiddeld in de 900 euro moeten betalen. Maar bij Belfius zeiden ze ons dat als we onze eerste factuur indienen, onze maandelijkse aflossing lager zal zijn dan die 900 euro. Maar ze zeiden anderzijds ook wel dat het nooit méér zou zijn dan die 900 euro. Maar hoe kan dat dan? Dan komen we aan het eind van de rit (20 jaar) toch niet aan de som die we moeten betalen? (een beetje simplistisch uitgelegd, maar ik hoop dat duidelijk is wat mijn vraag is)
Is de effectieve duur van die lening dan eigenlijk meer dan 20 jaar? Of hoe zit dit juist in elkaar?

Tom1987 schreef: ↑29 december 2018, 21:03

Er zijn twee vormen:

1) je vraagt schijven op en betaalt intrest op de schijven (extra intrest). Eens de volledige lening opgevraagd begint de termijn te lopen en betaal je k+i af.

2) Je betaalt procentueel k+i volgens je opname. Als ik me niet vergis begint de termijn ook maar te lopen na opname volledige kapitaal. De laatste maanden zal je minder betalen volgens wat je al afgelost hebt voordat je kapitaal volledig was opgevraagd. vb lening 20 jaar. Eerste schijven in de loop van 2018. Laatste schijf op 1 januari 2019 -> krediet loopt tot 1 januari 2039. Ik denk toch dat het zo is. Ik ben enkele het eerste scenario bekend, maar het tweede is het beste.

In de praktijk is optie 2 zoals hierboven geschreven de meest voorkomende. Je 20 jaar begint pas te tellen als je volledige som hebt opgenomen, ervoor betaal je enkel interest op de opgenomen schijven.

Jiraisking schreef: ↑30 december 2018, 22:30 In de praktijk is optie 2 zoals hierboven geschreven de meest voorkomende. Je 20 jaar begint pas te tellen als je volledige som hebt opgenomen, ervoor betaal je enkel interest op de opgenomen schijven.

Na een aantal maanden betaal je bij de meeste banken ook interesten op het nog niet opgenomen deel (reserveringsprovisie). Het is daarom goed dat je zo snel mogelijk jouw volledige bedrag probeert op te nemen, want alles daarvoor zijn extra kosten.

Jiraisking schreef: ↑30 december 2018, 22:30 In de praktijk is optie 2 zoals hierboven geschreven de meest voorkomende. Je 20 jaar begint pas te tellen als je volledige som hebt opgenomen, ervoor betaal je enkel interest op de opgenomen schijven.

Hier beschrijf jij optie 1

Ernesto schreef: ↑31 december 2018, 00:52

Jiraisking schreef: ↑30 december 2018, 22:30 In de praktijk is optie 2 zoals hierboven geschreven de meest voorkomende. Je 20 jaar begint pas te tellen als je volledige som hebt opgenomen, ervoor betaal je enkel interest op de opgenomen schijven.

Na een aantal maanden betaal je bij de meeste banken ook interesten op het nog niet opgenomen deel (reserveringsprovisie). Het is daarom goed dat je zo snel mogelijk jouw volledige bedrag probeert op te nemen, want alles daarvoor zijn extra kosten.

Dit is ook meer van toepassing voor optie 1. Dat van die reserveringsprovisie kan zijn, maar of de intresten die je voor de start betaalt extra kosten zijn dat weet ik niet.

Bij optie 1 zijn de intresten vooraf altijd extra kosten. Axa past dit zo toe.

Bij optie twee vermoed ik niet dat de intresten die je voor de start betaalt extra zijn, kan iemand helpen?

Frederic schreef: ↑31 december 2018, 09:48

Jiraisking schreef: ↑30 december 2018, 22:30 In de praktijk is optie 2 zoals hierboven geschreven de meest voorkomende. Je 20 jaar begint pas te tellen als je volledige som hebt opgenomen, ervoor betaal je enkel interest op de opgenomen schijven.

Hier beschrijf jij optie 1

Excuses, bedoelde uiteraard optie 1

Reserveringsprovisie op het nog niet opgenomen deel is altijd een extra kost, waar je rekening mee moet houden. je kan altijd proberen deze reserveringsprovisie uit je contract te onderhandelen of de periode waarin je geen provisie moet betalen te verlengen. Bij BNP betaal je bijvoorbeeld geen reserveringsprovisie voor nieuwbouwwoningen met een laag E-peil. Hieronder een stukje uit de Tijd:

Het tarief van de reserveringsprovisie schommelt tussen 0,10 en 0,17 pro¬cent per maand (zie tabel). Op het eerste gezicht een verwaarloosbaar percentage. Maar schijn bedriegt. Een rente van 0,15 procent per maand betekent een tarief van 1,8 procent per jaar.


Argenta 0,10% per maand vanaf de 7de maand
Axa 0,15% per maand vanaf de 7de maand
Belfius 0,10% per maand vanaf de 4de maand
BNP Paribas Fortis 0,15% per maand vanaf 7de maand,
niet voor woningen met E-peil <=40 of K-peil <=35
Crelan 0,10% vanaf de 1ste maand
ING 0,14% per maand vanaf de 7de maand en 0,17% vanaf de 13de maand
KBC 0,1652% per maand vanaf 6de maand

Ernesto schreef: ↑1 januari 2019, 21:57

Weet je hoe het zit met die aflossingen van opgenomen schijven (optie 2). Volgens wat ik gelezen heb, betaal je en kapitaal en intrest voor het gedeelte dat je reeds opgenomen hebt en is die intrest niet extra?

Frederic schreef: ↑1 januari 2019, 22:05

Ernesto schreef: ↑1 januari 2019, 21:57

Weet je hoe het zit met die aflossingen van opgenomen schijven (optie 2). Volgens wat ik gelezen heb, betaal je en kapitaal en intrest voor het gedeelte dat je reeds opgenomen hebt en is die intrest niet extra?

In dit artikel vind je verschillende concrete voorbeelden en situaties terug:

https://www.tijd.be/netto/dossier/bouwg ... 64009.html

In jullie concrete situatie bij Belfius zoals Tom beschrijft, zal je dus interesten op het opgenomen kapitaal betalen en vanaf de 4de maand een reserveringsprovisie van 0,10%. Pas vanaf dat jullie het volledig kapitaal hebben opgenomen, begint de looptijd van de lening te lopen en begin je dus met de eigenlijke afbetaling van 900 euro per maand voor 20 jaar. Dit bedrag komt nooit boven de 900 euro omdat je dus eigenlijk langer afbetaald. Alle interesten die je betaalt voor de start van de looptijd zijn dus extra kosten.

Bij Belfius kan je kiezen of je de looptijd van je lening wil laten starten na de volledige opname van het kapitaal of na de eerste kapitaalsopname. Indien jullie financiële situatie het toelaat, kan je dus best vragen aan jouw bankier om de looptijd van jullie lening te laten starten vanaf de eerste kapitaalsopname. Op deze manier vermijd je zoveel mogelijk extra kosten.

Je bankier zal natuurlijk liever hebben dat de looptijd pas na volledige kapitaalsopname begint, omdat ze er dan meer aan verdienen.

Ernesto schreef: ↑1 januari 2019, 22:38

Zoals ik het lees betaal je vanaf maand 1 het integrale kapitaal van de volledige lening + de intrest van het opgenomen deel.

Mogelijks betaal je na x aantal maanden reserveringsprovisie

Van zodra je het volledige kapitaal hebt opgenomen begint de looptijd te lopen en betaal je nog altijd het volledige kapitaal + de volledige intrest (volledig opgenomen)

Het kan dan niet anders dat je de laatste maanden van die looptijd enkel rente aflost, maar dat staat niet uitgelegd in het artikel. Het kapitaal is na bv 19 jaar en de lening loopt 20 jaar. Tenzij je de lening kan inkorten volgens de startdatum van de eerste kapitaalsaflossing en dat de intrest verrekend wordt in de aflossingen.

De volgende keer dat ik bouw, ga ik het eens zo moeten doen dat ik duidelijkheid heb. Bij Axa en Ing is het gemakkelijker maar wel duurder. Daar is de hoofdzaak zo snel mogelijk je kapitaal opvragen. Ze zijn meester in uitstellen.

In dat geval zal je inderdaad moeten enkele rente moeten afbetalen tijdens de laatste maanden.

Het hangt er natuurlijk vanaf bij welke bank je gaat. Toen ik zelf nog van plan was te bouwen had ik ook voorgesteld aan ING om zo snel mogelijk kapitaal af te betalen, omdat mijn finaciële situatie het toch toeliet, maar dit was helaas niet mogelijk.

Frederic schreef: ↑2 januari 2019, 11:39
Het kan dan niet anders dat je de laatste maanden van die looptijd enkel rente aflost, maar dat staat niet uitgelegd in het artikel. Het kapitaal is na bv 19 jaar en de lening loopt 20 jaar. Tenzij je de lening kan inkorten volgens de startdatum van de eerste kapitaalsaflossing en dat de intrest verrekend wordt in de aflossingen.

Puur op basis van hoe een hypothecaire rente berekend wordt (wiskundig gezien) kan dit volgens mij niet. Mijn inziens betaal je bij directe aflossingen gewoon minder rente af op het einde van de rit. Aangezien je de eerste 12-24-36 maanden rente betaalt op een lager kapitaal. Je moet deze rente ook niet "inhalen" want je betaalt al een reserveringsvergoeding op het kapitaal waarop je nog geen rente aan het betalen bent tijdens de directe aflossingen.

Ik ga dit straks ff in een excel gieten, puur uit interesse .

NS2SN schreef: ↑2 januari 2019, 16:04

Frederic schreef: ↑2 januari 2019, 11:39
Het kan dan niet anders dat je de laatste maanden van die looptijd enkel rente aflost, maar dat staat niet uitgelegd in het artikel. Het kapitaal is na bv 19 jaar en de lening loopt 20 jaar. Tenzij je de lening kan inkorten volgens de startdatum van de eerste kapitaalsaflossing en dat de intrest verrekend wordt in de aflossingen.

Puur op basis van hoe een hypothecaire rente berekend wordt (wiskundig gezien) kan dit volgens mij niet. Mijn inziens betaal je bij directe aflossingen gewoon minder rente af op het einde van de rit. Aangezien je de eerste 12-24-36 maanden rente betaalt op een lager kapitaal. Je moet deze rente ook niet "inhalen" want je betaalt al een reserveringsvergoeding op het kapitaal waarop je nog geen rente aan het betalen bent tijdens de directe aflossingen.

Ik ga dit straks ff in een excel gieten, puur uit interesse .

Ik denk dat je gelijk zal hebben

Mijn gevoel blijkt inderdaad te kloppen .