Dag allemaal,

Ik heb momenteel mijn derde beleggingspand onder compromis, en begin stilaan uit te kijken naar een partij waar ik in de toekomst nog makkelijk mee kan samenwerken mbt het bekomen van hypotheken.
Ik stuit op het fenomeen dat de banken die ik gecontacteerd heb weinig meedenkend zijn, en soms zelf dubbele waarborgen vragen(hypotheek + pensioensparen). Nochtans zijn zit ik nooit boven een quotiteit van 80% wat het risico voor de bank toch aanzienlijk beperkt. Eveneens zijn er ook nog de huuropbrengsten...

Heeft er iemand reeds dergelijke zaken meegemaakt? Hebben jullie weet van banken of kredietinstellingen die wat meedenkend zijn?

Klinkt bekend in de oren. Ik denk niet dat alle banken vastgoed (buiten gezinswoning dan) als een goede belegging zien.

Ik zit met dezelfde vragen.

Ik begrijp niet waarom het zo moeilijk is om te lenen tegen bestaande garanties.

Ik begrijp ook niet waarom de transactiekosten voor garanties zo hoog liggen. Daar heeft volgens mij niemand iets aan.
Dat zijn toch gewoon afspraken? Met een goed werkend kadaster zou een hypotheek 20€ moeten kosten, geen veelvoud.

Banken zijn commerciële instellingen.
Als zij winst kunnen maken met een aanvaardbaar risico dan zullen ze het zeker doen.

Het zou me niet verwonderen dat de banken vinden dat de splitsing van het risico tussen hen en jou niet goed is; dat het risico dat zij dragen te groot is voor de opbrengst dat ze krijgen.

tL6543210 schreef: ↑25 juli 2018, 17:15 Dag allemaal,

Heeft er iemand reeds dergelijke zaken meegemaakt? Hebben jullie weet van banken of kredietinstellingen die wat meedenkend zijn?

Al gehoord van de vastgoed bubbel ?
Paar jaar terug leningen aan 100%.
Meen dat nationale bank hier voor heeft gewaarschuwd.
Nu doet ge zelf een aanvraag , volgens u slechts 80 % nodig.
Maar is die 80 % in een oververhitte markt de gedwongen verkoopwaarde ?
Slechts 60 % nodig zal voor de bank al wat makkelijker zijn.
En wees eerlijk 10 J terug 200.000 € en dat zelfde nou nu plots 350.000 € zijn.
Der klopt iets niet he , de isolatie norm die op ons afkomt nog even terzijde gelaten.
Er worden nog vlot panden verkocht , heden ten dage zonder enige isolatie .
Vb geen dubbel glas , verwarming uit de tijd , isolatie , maar wel zotte prijs vragen en krijgen.
En de bank moet u zomaar de centjes uitlenen ?

Klopt deels wat je zegt. Mijn panden zijn verre van het hoogste segment waar ook de risico’s op waarde daling het grootst is. Ik heb een heel duidelijke strategie waar ik niet vanaf wijk en heb steeds 200€/pand aan cashflow per maand. Dus ruimte zat voor fluctuaties op te vangen.
Hoe daar mee rekening dat het risico voor de bank snel aan de 60% zit qua quotiteit.
De waardevermindering speelt voor mij geen enkele moment mee. Dat zou willen zeggen in je geval dat je aanhaalt dat er een waardevermindering zou moeten zijn van 40%. En de lening niet meer wordt afgelost. Lijkt me sterk.
Met dat doem scenario zou de verstandige belegger nog de minste zorg van dz bank zijn. Denk maar aan alle mensen die nieuwbouw kopen van 300k.
Ik zit met panden tot 140k. Als die waardedaling zou gebeuren, ik koop er dadelijk een aantal bij.

Hoeveel openstaande hypothecaire leningen heb je op dit moment? Is de huur van de 3 panden noodzakelijk om je leningen te kunnen blijven afbetalen?

Op dit moment 2, derde komt eraan.
Maandeljkse aflossingen niet hoger dan 60% van de brutto huurinkomsten.
Mocht er niets verhuurd zijn kan ik alles zonder problemen van mijn loon betalen.
Daarbuiten hou ik steeds een minimum van 6 maanden reserve aan voor de hypotheek en kosten,vind mezelf in dat opzicht toch zeer voorzichtig.

Ik heb momenteel 2 hypotheken en een derde in aanvraag.
Hypotheeklasten zijn nooit hoger dan 60% van de brutto huuropbrengst.
Er is altijd een cash reserve van 6 maanden hypotheeklasten en kosten als buffer.
Ik ben dus zeer conservatief in mijn activiteiten.

tL, Wat ik in jouw geval zou doen, is alles herfinancieren en kijken of je niet één zware lening op één pand kunt nemen, en de overige vrij van hypotheek. Dan kan je dmv heropname enz blijven hypothecair lenen op één pand, zonder steeds een nieuwe individuele hypotheek te nemen voor elk pand.

Ik doe dat op die manier en heb een bancaire partner die daar in meeging en ik kon lenen aan belachelijk lage tarieven, zelfs met maar een hypothecaire inschrijving van maar 7.5% en 92.5%op mandaat....

Vrijblijvende voorwaarde was wel dat ik zoveel mogelijk nevenproducten afnam. Mijn makelaar heeft mij voor iedere polis een gelijk of beter voorstel gedaan en ik had al overal het minimum, ik ben zo'n type dat elk jaar wel verandert voor een paar euro's minder.

Het kan dus wel, maar je moet een goed dossier hebben en een beetje kunnen onderhandelen.

Meer beschikbaar kapitaal heeft meer uitleningscapaciteit tot gevolg. Ik veronderstel dat je deze panden privé in bezit hebt, en niet in een vennootschap hebt zitten?

Een leuke kan misschien het oprichten van een vennootschap zijn die via een Winwinlening (zie https://www.vlaio.be/nl/subsidies-finan ... nwinlening) kapitaal ophaalt. Die lening is achtergesteld aan een bankfinanciering, en aanzien ze dus als kapitaal. Dat geld kan je dus gebruiken als kapitaalinleg voor het bekomen van verdere hypotheken.

Een bank moet extreem conservatief zijn, gelet op de lage winstmarges op leningen. Ik snap zelfs niet dat men ooit 100% (of meer!) financieringen gedaan heeft. Dat is te gek voor woorden. Maar alles tot 80% quotiteit lijkt mij wel OK en moet te doen zijn. Uiteraard ook: hoe lager de quotiteit, hoe lager de rentevoet.