Hallo iedereen

Ik heb even jullie hulp nodig om te zien of mijn berekening klopt.

Ik ga binnenkort een appartement verhuren met een Epeil van onder de 30. Ik ga zelf een lening aan om het appartement te kopen. Ik heb daarbij volgende berekening gemaakt, rekening houdende met een geschat KI van 1500:

Berekening geïndexeerd KI = 1500 x 1,7863 x 1,4 = 3751,23 euro.
Door gebruik te maken van de federale intrestaftrek (ik heb een hypothecaire lening waarbij ik jaarlijks aan 900 euro intresten betaal) kom ik dan op een totaal van 2851,23 euro.
Als ik hier 50% van neem, kom ik op een onroerende voorheffing van 1425,62 euro.
Omdat mijn Epeil onder de 30 ligt, heb ik recht op 50% vermindering, wat uitkomt op 712 euro.

Zie ik dit goed zo of maak ik ergens een fout in de berekening? Ik vraag het even omdat ik veel lees over het neutraliseren van het KI met behulp van de federale intrestaftrek, maar toch betaal ik nog altijd veel in mijn ogen?

Bedankt voor de antwoorden!

In mijne tijd ( zo een jaar of 10 geleden )

mocht ook het afgeloste kapitaal worden afgetrokken, ik denk dat je dat vergeten bent.


Mogelijk nog wel een andere fout erin, omdat je het huis verhuurd zou het kunnen dat de aftrek minder dan 50% is ( nb dat noemt GEEN onroerende voorheffing )



van de onroerende voorheffing krijg je nog een aparte factuur- aanslag

Johanzzzzzzzz schreef: ↑6 maart 2019, 20:50 Hallo iedereen

Ik heb even jullie hulp nodig om te zien of mijn berekening klopt.

Ik ga binnenkort een appartement verhuren met een Epeil van onder de 30. Ik ga zelf een lening aan om het appartement te kopen. Ik heb daarbij volgende berekening gemaakt, rekening houdende met een geschat KI van 1500:

Berekening geïndexeerd KI = 1500 x 1,7863 x 1,4 = 3751,23 euro.
Door gebruik te maken van de federale intrestaftrek (ik heb een hypothecaire lening waarbij ik jaarlijks aan 900 euro intresten betaal) kom ik dan op een totaal van 2851,23 euro.
Als ik hier 50% van neem, kom ik op een onroerende voorheffing van 1425,62 euro.
Omdat mijn Epeil onder de 30 ligt, heb ik recht op 50% vermindering, wat uitkomt op 712 euro.

Zie ik dit goed zo of maak ik ergens een fout in de berekening? Ik vraag het even omdat ik veel lees over het neutraliseren van het KI met behulp van de federale intrestaftrek, maar toch betaal ik nog altijd veel in mijn ogen?

Bedankt voor de antwoorden!

In je aangifte moet je inderdaad het ki ingeven en daarop wordt je belast.
Dit wordt geneutraliseerd door je intresten
Die 50% korting voor je lage e-peil krijg je op de jaarlijkse belasting van de onroerende voorheffing.
Dit heeft niets te zien met het bedrag dat je moet invullen in je aangifte, die belasting moet je dus ook nog betalen.
Enerzijds heb je dus de aanslag voor de onroerende voorheffing en daarop krijg je 50%
Anderzijds heb je het ki 1500 dat je moet invullen, waarvan je inderdaad dan 2851 zal overhouden.
Jij vergeet in jouw berekening de 50% onroerende voorheffing die nog overblijft.
Je zal ongeveer 1425 betalen + 50% OV (+- 750) = 2125 € per jaar. De 750 is natuurlijk standaard bij het hebben van een woning of je nu verhuurt of niet.

Wat betreft veel in jouw ogen. Jij verhuurt een zeer duur appartement in mijn ogen?! een ki van 1500 € daar moet je bij mij aan de kust al een zeer ruime villa voor hebben! Het is dan zeer logisch dat je met de lage intresten geen volledig ki kan recupereren. Ik verhuur 4-slaapkamer nieuwbouwwoningen met een ki van tussen de 620 en 800.
Wat kost zo'n appartement nieuw dan en waar is dat gelegen?

Bedankt voor dit duidelijke antwoord, Frederic!

Ik heb het KI inderdaad overschat, maar ben voortgegaan op reacties van anderen. Het nieuwbouwappartement is zo'n 85 m² groot, heeft 2 slaapkamers en ligt in Haacht, Vlaams-Brabant. Enig idee rond welk bedrag het KI dan zal liggen?

En moet ik die 900 euro intresten aftrekken van het geïndexeerde KI met of zonder de verhoging van 40%?

En als ik het goed begrijp wordt er voor de onroerende voorheffing dus geen rekening gehouden met het feit of je er zelf woont of verhuurt, en betaal je deze onroerende voorheffing dus op basis van het geïndexeerde KI en niet op het geïndexeerde KI verhoogd met 40%?

En nog een andere belangrijke vraag. Ik woon thuis bij mijn ouders, het appartement dat ik zal verhuren is dus mijn enige, maar niet-eigen woning. Heeft dit invloed op de berekeningen van het KI of onroerende voorheffing?

Johanzzzzzzzz schreef: ↑6 maart 2019, 23:47

Je berekening klopt wel vermoed ik voor het gedeelte belastingsaftrek. Ga eens naar taxcalc en geef eens wat gegevens in. Je hebt immers je ki en je intrestlast. Als je je inkomen en bedrijfsvoorheffing invult dan kan je perfect berekenen wat het zal kosten.

Voor je eigen woning moet je nooit ki invullen in de aangifte. (je hebt nog geen eigen woning = waar je woont)
Voor een niet eigen woning (appartement dat je gaat verhuren= waar je niet woont) wordt je belast zoals je hierboven hebt beschreven. Tenminste als je verhuurt voor huisvesting en niet voor handelsdoeleinden, wat hier het geval is.

Berekening jaarlijkse onroerende voorheffing met eventueel korting e-peil:
https://belastingen.fenb.be/ui/public/ov/simulatie

Berekening jaarlijks voordeel intrestaftrek lening
http://ccff02.minfin.fgov.be/taxcalc/ap ... ox/home.do

vak 1146 voor intresten
vak 1358 voolopig 0 invullen
vak 1106 voor ki

Vul eerst gewoon loon en bv in: duk op berekenen
Vul daarna ki in en je ziet de kost voor het ki
Vul daarna intrest in en je ziet de recuperatie

Veel succes

Frederic schreef: ↑7 maart 2019, 08:47

Johanzzzzzzzz schreef: ↑6 maart 2019, 23:47

vak 1146 voor intresten
vak 1358 voolopig 0 invullen
vak 1106 voor ki

Vul eerst gewoon loon en bv in: duk op berekenen
Vul daarna ki in en je ziet de kost voor het ki
Vul daarna intrest in en je ziet de recuperatie

Veel succes

Ik heb het even nagerekend met een fictief KI van 1000. Toen ik mijn loon en BV invoerde, kreeg ik 225 euro terug. Toen ik nadien enkel het KI invoerde, zou ik 986 euro moeten betalen. Als ik nadien de intrest (933 euro) invoerde in vak 1106, zou ik nog maar 524 euro moeten betalen. Op het overzicht zijn de intresten inderdaad afgetrokken van het geïndexeerd KI verhoogd met 40%.

Vervolgens gaf ik in vak 1358 het federaal langetermijnsparen in (bedrag van 2350 euro), waardoor ik uiteindelijk 129 euro zou terugkrijgen. Ik zou dus in totaal 96 euro minder terugkrijgen dan wanneer ik geen appartement gekocht zou hebben om te verhuren.

De onroerende voorheffing die ik zou moeten betalen zou dan rond de 380 euro liggen (50% vermindering Epeil reeds meegeteld).

Kan dit kloppen volgens u?

En in het begin moet ik mijn postcode invoeren, is dat die van de gemeente waarin ik woon (maar dus niet mijn eigen woning) of van de gemeente waarin mijn verhuurd appartement staat?

Johanzzzzzzzz schreef: ↑7 maart 2019, 15:12 Ik heb het even nagerekend met een fictief KI van 1000. Toen ik mijn loon en BV invoerde, kreeg ik 225 euro terug. Toen ik nadien enkel het KI invoerde, zou ik 986 euro moeten betalen. Als ik nadien de intrest (933 euro) invoerde in vak 1106, zou ik nog maar 524 euro moeten betalen. Op het overzicht zijn de intresten inderdaad afgetrokken van het geïndexeerd KI verhoogd met 40%.

Vervolgens gaf ik in vak 1358 het federaal langetermijnsparen in (bedrag van 2350 euro), waardoor ik uiteindelijk 129 euro zou terugkrijgen. Ik zou dus in totaal 96 euro minder terugkrijgen dan wanneer ik geen appartement gekocht zou hebben om te verhuren.

De onroerende voorheffing die ik zou moeten betalen zou dan rond de 380 euro liggen (50% vermindering Epeil reeds meegeteld).

Kan dit kloppen volgens u?

En in het begin moet ik mijn postcode invoeren, is dat die van de gemeente waarin ik woon (maar dus niet mijn eigen woning) of van de gemeente waarin mijn verhuurd appartement staat?

Je jaarlijkse kost is dus:
intrest 933 € + belasting pb 1211 € =2144 € eerste jaar.

Dit wil zeggen dat je voor een bedrag van 1211 € belasting moet betalen vanwege het verhuren van je woning
Van die 1211 krijg je 462 € (986 - 524) terug via de intrestaftrek.
Daarnaast krijg je nog een stuk terug via de kapitaalsaftrek (vak 1358)

Echter mag je geen 2350 invullen.
2350 is voor levensverzekeringscontracten (pensoenopbouw)
Het bedrag voor een woning is begrensd tot 2280
Jij mag echter ook geen 2280 invullen!

Wat betreft het kapitaal (vak 1358) moet je een grensbedrag toepassen.
De kapitaalsaflossingen komen namelijk slechts voor een beperkt deel in aanmerking voor het lange termijnsparen.
Afhankelijk van het jaar van je lening is er een grensbedrag. Het grensbedrag voor leningen van 2019 is 78420 dacht ik.

Je moet dus: betaalte kapitaalsaflossingen x (78420/aanvangsbedrag krediet) = ?

Dit bedrag mag je invullen onder code 1358. Je zal dus naargelang je kapitaalaflossingen nog een beetje terugkrijgen tussen de 0 en +- 680 €

Komt er dus op neer de kost voor je appartement jaarlijks +- 1800 € zal zijn + de jaarlijkse onroerende voorheffing.

Het kapitaal wordt afbetaald door de huurders. Na afloop termijn heb je er een appartement bij.
Je stelling van dat geen appartement interessanter zou zijn dan wel een appartement is natuurlijk geen logische redenering. Belasting moet je nu eenmaal betalen en daar staat heel wat tegenover.
Jij hebt wel een pand met een hoog ki genomen, waardoor je niet de volledig lasten kan dekken. Maar toch interessanter dan geen pand!

Frederic schreef: ↑7 maart 2019, 16:15

Johanzzzzzzzz schreef: ↑7 maart 2019, 15:12 Ik heb het even nagerekend met een fictief KI van 1000. Toen ik mijn loon en BV invoerde, kreeg ik 225 euro terug. Toen ik nadien enkel het KI invoerde, zou ik 986 euro moeten betalen. Als ik nadien de intrest (933 euro) invoerde in vak 1106, zou ik nog maar 524 euro moeten betalen. Op het overzicht zijn de intresten inderdaad afgetrokken van het geïndexeerd KI verhoogd met 40%.

Vervolgens gaf ik in vak 1358 het federaal langetermijnsparen in (bedrag van 2350 euro), waardoor ik uiteindelijk 129 euro zou terugkrijgen. Ik zou dus in totaal 96 euro minder terugkrijgen dan wanneer ik geen appartement gekocht zou hebben om te verhuren.

De onroerende voorheffing die ik zou moeten betalen zou dan rond de 380 euro liggen (50% vermindering Epeil reeds meegeteld).

Kan dit kloppen volgens u?

En in het begin moet ik mijn postcode invoeren, is dat die van de gemeente waarin ik woon (maar dus niet mijn eigen woning) of van de gemeente waarin mijn verhuurd appartement staat?

Je moet dus: betaalte kapitaalsaflossingen x (78420/aanvangsbedrag krediet) = ?

Bedankt, Frederic! Ik ben mee, behalve op vlak van bovenstaande formule. Als ik deze formule toepas kom ik uit op een bedrag dat boven 2350 euro ligt. Ziehier mijn berekening:

Ik leen 90000 euro op 10 jaar en betaal 8567 euro aan kapitaalaflossingen in het eerste jaar. Dit zou dan worden:

8567 x (78420/90000) = 7464 euro.

Welk bedrag moet ik dan invullen bij code 1358? Of vul ik bepaalde bedragen fout in in de berekening?

Johanzzzzzzzz schreef: ↑7 maart 2019, 17:40 Bedankt, Frederic! Ik ben mee, behalve op vlak van bovenstaande formule. Als ik deze formule toepas kom ik uit op een bedrag dat boven 2350 euro ligt. Ziehier mijn berekening:

Ik leen 90000 euro op 10 jaar en betaal 8567 euro aan kapitaalaflossingen in het eerste jaar. Dit zou dan worden:

8567 x (78420/90000) = 7464 euro.

Welk bedrag moet ik dan invullen bij code 1358? Of vul ik bepaalde bedragen fout in in de berekening?

Yupla alweer een winnaar. Doordat je zo kort leent en als enige ontlener ontleent en het ontleende bedrag laag is tov grensbedrag, heb je voldoende om de korf voor het lange termijnsparen vol te krijgen. Ik dacht dat je langere termijn zou genomen hebben.

dus het maximum 2280 € (normaal zal tax on web aangeven dat je niet meer kan inbrengen)
Daarop krijg je 30%, reken het uit. Dit is het maximum dat je kan aftrekken! Goed zo