Stel, in de huidige context met de lage rentes van de leningen, ik zou reeds een paar appartementen bezitten, is het dan niet mogelijk om met het geld van de huur weer een lening aan te gaan en bvb een nieuw appartementsblok te zetten. En indien die dan af zijn binnen twee jaar, exact hetzelfde te doen met de huur van die appartementen (er vanuit gaande dat de rente niet omhoog zou gaan)?

Wat klopt er niet in het verhaal dat er voor zou zorgen dat je “oneindig” kan blijven herinvesteren en nieuwe appartementsblokken kunt blijven bijzetten?

De huurinkomsten worden door de banken voor 80% als inkomsten aanzien...
Om die reden zegt men wel eens, als je wil investeren in onroerend goed, het eerste pand het moeilijkste is... als je daar geen lening meer hebt op lopen, ben je vertrokken voor de volgende met telkens een lening die de huurder je betaald...

origin schreef: ↑27 juli 2020, 21:53 Wat klopt er niet in het verhaal dat er voor zou zorgen dat je “oneindig” kan blijven herinvesteren en nieuwe appartementsblokken kunt blijven bijzetten?

In theorie klopt je verhaal.
Je moet wel steeds een % leegstand en onvoorziene omstandigheden incalculeren.
Als je leent met in het achterhoofd dat de terugbetalingen alleen gedekt zijn door je huurinkomsten loopt dat als een trein als alles volgens plan verloopt. Maar als er iets mis gaat (leegstand, onvoorziene grote kosten, wijzigende wetgeving,...) en je zit op het scherp van de snede gaat de trein even vlug terug in achteruit.

Merci voor de info al! Had ook al inderdaad iets opgevangen van die 80%. Is het op zich lucratief of zijn er betere manieren om te investeren? Hoe pak je best zo iets aan als je toch in vastgoed zou willen investeren met de huurinkomsten van andere appartementen

origin schreef: ↑28 juli 2020, 09:14 Merci voor de info al! Had ook al inderdaad iets opgevangen van die 80%. Is het op zich lucratief of zijn er betere manieren om te investeren? Hoe pak je best zo iets aan als je toch in vastgoed zou willen investeren met de huurinkomsten van andere appartementen

Investeren oogt mooi.
Blijft nog het probleem van huurders die stipt blijven betalen.
Een wanbetaler , maar meerdere , gaat u centjes kosten , geen huur , uitzetting procedure , uiteindelijk afbetalings plan enz.
Nu als men heden opmerkt dat terugbetalingen van leningen tijdelijk wordt opgeschort.
Over de huurmarkt wordt niet gesproken maar daar ook zeker problemen vandaag , mensen die in de toekomst job gaan verliezen (hopelijk niet ) maar .....
En dan komt het waar de investering gaat plaats vinden.
Oudere gebouwen , nieuwbouw , voldoen die aan de nieuwe regels van verhuren ( bvb isolatie).
Kan allemaal van invloed zijn op huur inkomsten.
Plastronnekes denken alleen maar aan verkopen , niet aan uwe portemonnee.
Extra taksen naar gelang de plaats spreken we nog niet.
Als ge hier al leest op forum dat een verhoging van gemeentelijke opcentiemen al een diefstal is volgens sommigen.
En of het sop de kool waard is voor 2% extra ?
Men moet gaan lenen ..................

Er komt een punt waarop de fiscus gaat zeggen dat het een beroepsactivieit geworden is. Als je dit op grote schaal wilt aanpakken dan zou ik dat eigenlijk sowieso via een bvba of iets dergelijks doen.
Denk er ook aan dat de markt voor huurappartementen wel eens oververzadigd kan geraken, als het dat al niet is in bepaalde gemeenten.

platin schreef: ↑28 juli 2020, 09:38 En of het sop de kool waard is voor 2% extra ?

Wat wil je zeggen met 2% extra? Is dat de inkomsten die je moet voorzien uit een appartement?

origin schreef: ↑27 juli 2020, 21:53Wat klopt er niet in het verhaal dat er voor zou zorgen dat je “oneindig” kan blijven herinvesteren en nieuwe appartementsblokken kunt blijven bijzetten?

Je vraagt eigenlijk, want zijn de risico's van dit type investering?

Ik denk aan:

• wetgeving (huurinkomsten belasten?),
• wanbetalers,
• prijs van je aangekocht huis dat "daalt" (omdat je te duur hebt aangekocht, of omdat de markt op die locatie / op het moment van verkoop wat zwakker is)
• ...

Dat is inderdaad een deel van de vraag, maar aan de andere kant klinkt het ook een beetje als geld "creëren" door de bank alles te laten betalen met leningen, wat je niet kan doen met andere investeringen.

Die 80% vande inkomsten waar de banken rekening mee houden is er vanwege leegstand, wanbetaling, herstellingen, belastingen, verzekering, etc.

Mijn ervaring is dat 20% kosten meer dan genoeg is als er bij aankoop geen renovaties of grote herstellingen te doen zijn, en er geen massale wanbetalers zijn bij aankoop. Soms is dit de reden voor de verkoop, vorige eigenaar is miserie met huurders beu. Heb dit persoonlijk meegemaakt en ben erin geslaagd op enkele jaren van 80% probleemhuurders naar 0% probleemhuurders te gaan. In het begin betaalde >80% van de huurders niet stipt/regelmatig/niet. De laatste 5 jaar geen enkele wanbetaling meer, soms licht laattijdig (maar ze verwittigen).

Huurrendement ga je enkel halen in "populaire" (="volkse"/goedkope) buurten, in chique/trendy buurten moet je rekenen op meerwaarde maar dat is koffiedik kijken en met potentiele meerwaarde betaal je geen krediet af, dus enkel mogelijk voor mensen met een dikke spaarpot die liever 3% halen ipv 0,11%.

In die volkse buurten is meer risico op wanbetaling, maar de mensen zijn minder veeleisend wat betreft de afwerking van het pand. Bvb. ze zullen bvb. aanvaarden dat het pand bij aanvang van de huur niet onlangs geverfd is, er op de vloer 10 jaar oude vinyl ligt, bepaalde leidingen niet ingewerkt zijn, geen thermostatische mengkranen, keuken van bij de gamma die 15 jaar oud is, enz. Als ze er dan na 10 jaar uitgaan moet je wel de armen uit de mouwen steken, maar vinyl leggen en verven is niet zo moeilijk.

Wat betreft de fiscus, met de huidige regels zou ik niet bank zijn zolang je maar niet langdurig werkloos bent in combinatie met 50+ appartementen, bouwovertredingen, speculatie op verkavelingen en zwartwerk.

origin schreef: ↑28 juli 2020, 10:32 Wat wil je zeggen met 2% extra? Is dat de inkomsten die je moet voorzien uit een appartement?

Als je al niet zo ver mee bent kan je beter je handen er vanaf houden en iets eenvoudiger zoeken om je kapitaal in te investeren.

platin schreef: ↑28 juli 2020, 09:38

origin schreef: ↑28 juli 2020, 09:14 Merci voor de info al! Had ook al inderdaad iets opgevangen van die 80%. Is het op zich lucratief of zijn er betere manieren om te investeren? Hoe pak je best zo iets aan als je toch in vastgoed zou willen investeren met de huurinkomsten van andere appartementen

Investeren oogt mooi.
Blijft nog het probleem van huurders die stipt blijven betalen.
Een wanbetaler , maar meerdere , gaat u centjes kosten , geen huur , uitzetting procedure , uiteindelijk afbetalings plan enz.
Nu als men heden opmerkt dat terugbetalingen van leningen tijdelijk wordt opgeschort.
Over de huurmarkt wordt niet gesproken maar daar ook zeker problemen vandaag , mensen die in de toekomst job gaan verliezen (hopelijk niet ) maar .....
En dan komt het waar de investering gaat plaats vinden.
Oudere gebouwen , nieuwbouw , voldoen die aan de nieuwe regels van verhuren ( bvb isolatie).
Kan allemaal van invloed zijn op huur inkomsten.
Plastronnekes denken alleen maar aan verkopen , niet aan uwe portemonnee.
Extra taksen naar gelang de plaats spreken we nog niet.
Als ge hier al leest op forum dat een verhoging van gemeentelijke opcentiemen al een diefstal is volgens sommigen.
En of het sop de kool waard is voor 2% extra ?
Men moet gaan lenen ..................

Wijze woorden van Platin, zit zeer veel waarheid in !

Jefdewit schreef: ↑28 juli 2020, 11:54

origin schreef: ↑28 juli 2020, 10:32 Wat wil je zeggen met 2% extra? Is dat de inkomsten die je moet voorzien uit een appartement?

Als je al niet zo ver mee bent kan je beter je handen er vanaf houden en iets eenvoudiger zoeken om je kapitaal in te investeren.

Elk begin moet ergens beginnen. Ik ben zeker nog niet mee in hoe je geld kan verdieneen met vastgoed en wat het allemaal inhoud, daarom ook deze vragen op het forum. Het klinkt voor mij als leek gewoon interessant om te zeggen “de bank voorziet geld om u investering te doen” ten opzichte van de aandelen / fondsen wat ik nu al doe maar volledig van mijn eigen geld moet komen

Je kan zowel in vastgoed als in effecten handelen met een financieringshefboom. In beide gevallen moet je verdomd goed weten wat je aan het doen bent.

origin schreef: ↑28 juli 2020, 16:29 Het klinkt voor mij als leek gewoon interessant om te zeggen “de bank voorziet geld om u investering te doen” ten opzichte van de aandelen / fondsen wat ik nu al doe maar volledig van mijn eigen geld moet komen

Uiteraard klinkt dat gemakkelijk en hoogst interessant.
Ik zou dan toch eerder eens gaan samenzitten met een finacieel adviseur (bv. van of via de bank waar je bij wil gaan lenen) dan her en der op fora wat goedbedoelde adviesen bij elkaar te sprokkelen.
Je kan ook vastgoed verwerven via een bulletkrediet. Dan kan je je eigen kapitaal ook vrijwaren.
Afhankelijk van je persoonlijke uitgangssituatie kan dat voordeliger zijn.