Via deze post ben ik voornamelijk op zoek naar mensen met kennis of ervaring in enerzijds investeren in een appartementenblok en anderzijds mensen met kennis of ervaring in vastgoedinvesteringen in Frankrijk of Wallonië.

Korte situatieschets:
--KNIP privacy--

Graag wil ik dus een nieuw vastgoed verweren, met het doel om dit voor lange tijd te verhuren. Bij voorkeur ben ik op zoek naar aan project met meerdere wooneenheden om zo het rendement op te krikken. Ik denk aan 4 tot 8 appartementen of koten met een aankoopprijs van €800.000 - €1.000.000.

Dergelijke investeringen zijn wel te vinden op de Vlaamse markt, maar 4% brutorendement is vaak het maximum wat je kan krijgen. Als ik dan de taal- of landsgrens oversteek en kijk (woon op 45 minuten van Moeskroen en op 1 uur van Rijsel) zie ik daar rendementen die vaak dubbel van dit zijn (8%).

Wat is de reden hiervoor? Zelf dacht ik aan de baksteen in de maag van de vlaming, waardoor veel mensen een eigen woonst verwerven wat de huisprijs omhoog (minder aanbod aan koophuizen) en huurprijzen omlaag duwt (minder vraag naar huurhuizen).

Hoewel ik de Franse taal wel machtig ben --KNIP privacy--, zou ik me toch veiliger voelen met een rentmeester. Mensen die ervaring hebben met rentmeesters? Wat is je ervaring hiermee?

Hoe kan ik een dergelijke aankoop financieren? Graag zou ik dus de waarde van mijn huidige vastgoed inclusief mijn eigen spaargeld gebruiken als eigen inbreng. Is dit mogelijk? Daarnaast zou ik ook (deels) gebruik willen maken van een bulletkrediet. In welke mate wordt dit toegestaan aan particulieren?

In welke mate is het interessant om een vastgoed aan te kopen via een recht van opstal, waarbij de verkoper of een andere partij de eigendom van de grond op zich neemt, wat de kostprijs drukt? Gezien de grondwaarde bij een appartementsgebouw minder zwaar doorweegt, is dat waarschijnlijk niet zo interessant?

Hoe zal een bank naar mijn case kijken? Is het project van voldoende grootte dat de cashflow van €55.000 - €75.000 per jaar zal gebruikt worden om de haalbaarheid van het project te evalueren. Of gaat men toch nog vooral kijken naar mijn beroepsinkomen als bron om de lening terug te betalen?

Welke andere vormen van financiering bestaan nog? Welke graad van hefboom kan best genomen worden? Op hoeveel jaar leen je best?

Waarschijnlijk moet je een businesscase voorleggen aan de bank. Tijdens mijn stage maakten wij vaak DCF-modellen om vastgoed te waarderen en evalueren. Is dit ook hoe banken hiernaar kijken? Welke factoren zijn het belangrijkste voor de bank en benadruk je dan ook best?

Op dit moment heb ik niet voldoende bouwtechnische kennis om de staat van een gebouw goed te kunnen evalueren. Alsook is mijn juridische kennis vrij beperkt. Voor het eerste kan ik terecht bij mijn ouders, voor het tweede kan ik een professionele partij inschakelen. Toch zou ik mijzelf graag een minimum aan basiskennis bezorgen zodat ik op een professionele manier met andere partijen kan communiceren. Ik dacht eraan om een postgraduaat vastgoed te volgen. Er zijn verschillende universiteiten en hogescholen die dit aanbieden, welke is aan te raden? In welke mate heeft het een meerwaarde om vastgoedmakelaar te worden? Is het volgen van een BIV stage combineerbaar met vast werk?

Waar kan ik kennis opdoen omtrent renoveren? Dobbit tv?

Met welke zaken moet ik rekening houden bij het investeren in een appartementenblok ten opzichte van een enkele woning of appartement? Kan kamerverhuur ook met domicilie en dus niet aan studenten?

Op jurisiche vlak, wat zijn de verschillen tussen vlaanderen, wallonie en frankrijk?

Zijn er nog fiscale (belasting)voordelen waar ik kan van genieten, ondanks dat ik reeds een woning heb?

Welke rendement op eigen vermogen moet ik proberen te bekomen?

In welke vorm giet ik deze onderneming best? Richt ik hier een patrimoiumvennootschap voor op? Welke jurisiche vorm is het interessants? Neem ik een nieuwe vennootschap voor elk project of stop ik al mijn rpojecten in 1 vennootschap?

Algemene ervaringen omtrent vastgoedinvesteringen? Lijkt bovenstaande haalbaar?

Als u een buitenlandse woning verhuurt, dan moet u de daadwerkelijk ontvangen huur aangeven.
De in het buitenland betaalde belastingen mag u daarvan aftrekken.
De fiscus trekt van het resultaat een kostenforfait van 40 procent af.

Voortaan hebt u echter voor Europees vastgoed de mogelijkheid om slechts 22,5 procent van de jaarlijkse bruto-inkomsten aan te geven in uw belastingaangifte en niet meer het volledige bedrag.

Met de Europese landen heeft België een dubbelbelastingverdrag afgesloten:
het land waarin het vastgoed gelegen is, zal dus belasten
in België is er een vrijstelling met progressievoorbehoud
u moet dus wel het bedrag aangeven in uw belastingaangifte; België belast het niet, maar het bedrag duwt wel het belastingtarief van uw andere inkomsten omhoog

Zelfs als je deze niet verhuurt dien je dit in de belastingsaangifte aan te geven tegen de huur die je potentieel had kunnen ontvangen. Enfin, zo had ik het toch begrepen toen ik het aan de fiscus stelde. Ik vraag me dan wel af of je dan ook de potentieel betaalde buitenlandse belasting in rekening mag brengen.

Je moet ook eens het verschil bekijken tussen investeren privé en via vennootschap. Franse fiscaliteit is anders dan de Belgische, dus dat zorgt voor enige complexiteit.

De banken in Frankrijk zijn ook anders dan die in België, en hebben een andere manier van werken. Wallonië en Vlaanderen lijken me dan makkelijker op vlak van fiscaliteit.

De reden dat de rendementen vaak hoger liggen in sommige regios van bepaalde landen is omdat het vaak economische kerkhoven zijn.

Een van de investeringsprojecten van de vader van een vriend van mij is om een type sociale woningen op te kopen in het noorden van het VK. Hij haalt ook een rendement 8-10% op een serieuze portfolio van een paar honderd huizen. Maar die verhuurt wel aan "aardige mensen".

Voor iemand die bij een bank werkt ken je er toch weinig van af? Voor banken zijn twee dingen belangrijk: borgen (als het mis gaat, kunnen we het activa ten gelde maken en ons geld terug krijgen) en terugbetalingscapaciteit (we hebben liefst dat iemand terugbetaald en dat we het activa niet ten gelde moeten maken).

ludo schreef: ↑1 juli 2019, 10:47 Als u een buitenlandse woning verhuurt, dan moet u de daadwerkelijk ontvangen huur aangeven.
De in het buitenland betaalde belastingen mag u daarvan aftrekken.
De fiscus trekt van het resultaat een kostenforfait van 40 procent af.

Voortaan hebt u echter voor Europees vastgoed de mogelijkheid om slechts 22,5 procent van de jaarlijkse bruto-inkomsten aan te geven in uw belastingaangifte en niet meer het volledige bedrag.

Met de Europese landen heeft België een dubbelbelastingverdrag afgesloten:
het land waarin het vastgoed gelegen is, zal dus belasten
in België is er een vrijstelling met progressievoorbehoud
u moet dus wel het bedrag aangeven in uw belastingaangifte; België belast het niet, maar het bedrag duwt wel het belastingtarief van uw andere inkomsten omhoog

Op dit moment wordt ik toch al voor een deel belast in de hoogste schijf. Gezien ik het bedrag zelf toch niet moet betalen, geeft dit dus in mijn specifiek geval eigenlijk geen invloed op mijn fiscaliteit?

fzegezgceed schreef: ↑1 juli 2019, 11:11 Zelfs als je deze niet verhuurt dien je dit in de belastingsaangifte aan te geven tegen de huur die je potentieel had kunnen ontvangen. Enfin, zo had ik het toch begrepen toen ik het aan de fiscus stelde. Ik vraag me dan wel af of je dan ook de potentieel betaalde buitenlandse belasting in rekening mag brengen.

Ok, dit is dus enkel relevant in geval van leegstand. Het concept "wat je potentieel had kunnen ontvangen" vind ik wel vreemd. Wil dat zeggen dat zelfs als het pand verhuurd is (wat je kan bewijzen), maar dat is volgens de Franse overheid 30% onder wat ik potentieel had kunnen ontvangen, ik nog steeds belast wordt op 100% van wat ik potentieel had kunnen ontvangen?

Roo schreef: ↑1 juli 2019, 12:56 Je moet ook eens het verschil bekijken tussen investeren privé en via vennootschap. Franse fiscaliteit is anders dan de Belgische, dus dat zorgt voor enige complexiteit.

De banken in Frankrijk zijn ook anders dan die in België, en hebben een andere manier van werken. Wallonië en Vlaanderen lijken me dan makkelijker op vlak van fiscaliteit.

De reden dat de rendementen vaak hoger liggen in sommige regios van bepaalde landen is omdat het vaak economische kerkhoven zijn.

Een van de investeringsprojecten van de vader van een vriend van mij is om een type sociale woningen op te kopen in het noorden van het VK. Hij haalt ook een rendement 8-10% op een serieuze portfolio van een paar honderd huizen. Maar die verhuurt wel aan "aardige mensen".

Voor iemand die bij een bank werkt ken je er toch weinig van af? Voor banken zijn twee dingen belangrijk: borgen (als het mis gaat, kunnen we het activa ten gelde maken en ons geld terug krijgen) en terugbetalingscapaciteit (we hebben liefst dat iemand terugbetaald en dat we het activa niet ten gelde moeten maken).

Dat brengt inderdaad enige complexiteit met zich mee. Nu heb ik wel begrepen dat het in Frankrijk minder belangrijk is gezien je daar ook als particulier onkosten kan inbrengen om minder belastingen te betalen. Dit is volgens mij niet het geval in België. Als we even de complexiteit van de Franse fiscaliteit achterwege laten. Is het dan in België (vanaf een bepaald niveau) interessant om met een vennootschap te werken ipv als particulier?

Op welke manier werken de Franse banken anders dan die in België?

Bestaat er voor Frankrijk ook een soort Statbel waarbij ik de economische welvaarts en demografische cijfers van steden mee kan vergelijken? Om een voorbeeld te geven, dit pand in Valenciennes heeft een brutorendement van meer dan 7% (https://www.seloger.com/annonces/invest ... 068325.htm). Hoewel ik niet op de hoogte ben van de economoische situatie van Valenciennes, denk ik wel dat we kunnen stellen dat Rijsel een vrij welvarende stad is. Daar ook het volgende pand gevonden met net geen 7% bruto rendement: https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 878055.htm

Natuurlijk zullen de hogere rendementen steeds geboekt worden door aan het lager inkomensegment te verhuren. Hoe pakt die vader van je vriend dat aan om ervoor te zorgen dat hij op tijd huur betaalt krijgt, zijn vastgoed niet compleet afgeleefd wordt en dat slechte huurders vervangen worden?

--KNIP privacy--Bedankt om wat inzicht te scheppen over hoe banken redeneren bij het verstrekken van hypotheekleningen. Wil dat zeggen dat zij in mijn geval ook rekening zullen houden met de potentiële huurinkomsten van het te verwerven pand?

schaakspeler schreef: ↑1 juli 2019, 19:22 Natuurlijk zullen de hogere rendementen steeds geboekt worden door aan het lager inkomensegment te verhuren. Hoe pakt die vader van je vriend dat aan om ervoor te zorgen dat hij op tijd huur betaalt krijgt, zijn vastgoed niet compleet afgeleefd wordt en dat slechte huurders vervangen worden?

Ik heb niets te maken met de commerciële kant van de bank. Ben een financieel analist die moet toezien dat de bank zich binnen bepaalde risicogrenzen begeeft en dat nationale en internationele prudentiële bankregelgeving nageleefd wordt. Bedankt om wat inzicht te scheppen over hoe banken redeneren bij het verstrekken van hypotheekleningen. Wil dat zeggen dat zij in mijn geval ook rekening zullen houden met de potentiële huurinkomsten van het te verwerven pand?

Hij doet operationeel zelf niks, heeft een team -- dat is het type project waar men een portfolio opbouwt ter waarde van 30 tot 50 miljoen pond (groot deel via schulden) en dan op rendement (à 3-4%) doorverkoopt aan een pensioenfonds. Dus met 10 verdient hij pakweg 20 of 30 op 10 jaar tijd (want meestal is er een operationele actieve partner die meer doen en daarvoor een mooie profit share krijgt).

Cashflow: ja. Banken financieren dingen voor een lage rente omdat ze zekerheden hebben. Dingen die weinig risico zijn. Als je 20% van de waarde van het vastgoed zelf inlegt + een cashflow hebt, dan zijn ze vrij zeker dat zelf bij een gedwongen verkoop om hun geld terug te zien. Het enige wat een bank niet doet is risico's nemen op stomme projecten. (daarmee bedoel ik niet dat je een stom project hebt, maar sommige mensen gaan wel met stomme ideeën naar een bank)

schaakspeler schreef: ↑1 juli 2019, 19:22 Op dit moment wordt ik toch al voor een deel belast in de hoogste schijf. Gezien ik het bedrag zelf toch niet moet betalen, geeft dit dus in mijn specifiek geval eigenlijk geen invloed op mijn fiscaliteit?

Progressievoorbehoud wil zeggen dat men het belastingpercentage berekend alsof je totaal wereldinkomen belastbaar zou zijn in België en dan dat percentage toepast op je effectief in België belastbare inkomsten.

Of je al dan niet al in de hoogste schijf belast wordt is niet relevant, je zelf een hoger gemiddeld percentage betalen over je Belgische inkomsten door je buitenlandse inkomsten en gemeentebelastingen over je totale inkomsten, ook diegene die met progressievoorbehoud zijn vrijgesteld.

fzegezgceed schreef: ↑1 juli 2019, 11:11 Zelfs als je deze niet verhuurt dien je dit in de belastingsaangifte aan te geven tegen de huur die je potentieel had kunnen ontvangen. Enfin, zo had ik het toch begrepen toen ik het aan de fiscus stelde. Ik vraag me dan wel af of je dan ook de potentieel betaalde buitenlandse belasting in rekening mag brengen.

De meeste landen kennen geen fictief KI systeem zoals België. Groot probleem dus van wat in dat vakje als KI in te vullen als het niet verhuurd is. Waarschijnlijk kan je met je controleur wel wat overeenkomen maar of dat in je voordeel is valt te betwijfelen.
Frankrijk kent dan wel weer een geschatte huurwaarde die je op je aangifte kan opnemen, dus daar stelt dat probleem zich niet zo.
België is hiervoor trouwens door Europa al op de vingers getikt. Afwachten wat het wordt en in welke bochten we ons weer gaan mogen wringen omdat ons land alles kafkaiaans moet kunnen doen.