Hallo,

Graag had ik jullie advies voor het volgende.
We hadden graag geïnvesteerd in vastgoed in combinatie met een hypothecair krediet (lage rentevoeten).
Wat is jullie gedacht over volgende mogelijkheid, waarbij we 1 à 2 panden zouden kunnen aankopen:

Aankoop nieuwbouwwoning (3-gevel huis - 3slpk): €237.000
BTW: €28.440 (12% huurcontract via sociaal verhuurkantoor)
Notariskosten: €2500 (raming)
Hypotheekkosten: €3000 (raming)
Totaal: +/- €271.000

Bij aankoop van dergelijke nieuwbouw hangt er dan een vast huurcontract met een sociaal verhuurkantoor.
Duurtijd: 18 jaar (+ optie om nog eens met 9 jaar te verlengen)
Maandelijkse huur: €675 (jaarlijkse index)

Nu dachten wij aan een hypotheek op 20 jaar van €170.000, rest eigen inbreng.
Komt op een maandelijkse afbetaling van €770,25 (0.85%), m.a.w. leggen we een kleine €100 bij.
Mits er hier sprake is van een index op huur en als ik ervan uitga van 1% per jaar, zullen we na 15 jaar meer opbrengst hebben dan hypotheek. Bedoeling is dan ook om na 18 jaar of 27 jaar (afhankelijk van de samenwerking met SVK) het / de pand(en) te verkopen.

Nog interessant om te weten: De eerste 5 jaar dienen we geen roerende voorheffing te betalen (E-peil is laag) en nadien krijgen we korting hierop. Daarnaast zullen we, dankzij de hypotheek, jaarlijks kunnen aftrekken van onze belastingen en van het KI dat we in de belastingaangifte moeten zetten. Door te werken met SVK hebben we ook geen beheer en zijn we zeker van geen leegstand te hebben.

Als ik kijken naar rendement, kom ik voor het eerste jaar op een kleine 3% (op 12 maanden). Wel moeten we zelf een brandverzekering bekostigen, dus reken ik op een rendement van 11 maanden als netto in dit geval. Mits het nieuwbouw is ga ik uit van geen kosten de eerste 10 jaar.
Rendement op 11 maanden: (675*11)/2710 = 2.74%, zonder rekening te houden met meerwaarde immo doorheen de jaren.

Lijkt dit een interessant voorstel?
Of is het beter te investeren in een nieuwbouwappartement op de private markt? Ik kom dan ook uit rond de 3% (iets meer) zonder zekerheid ... Of een bestaand gebouw met 2-3 appartementen, maar wel met groter risico van kosten?

Bedankt!

MD

MD91 schreef: ↑23 maart 2021, 09:59 Hallo,

Graag had ik jullie advies voor het volgende.
We hadden graag geïnvesteerd in vastgoed in combinatie met een hypothecair krediet (lage rentevoeten).
Wat is jullie gedacht over volgende mogelijkheid, waarbij we 1 à 2 panden zouden kunnen aankopen:

Bij aankoop van dergelijke nieuwbouw hangt er dan een vast huurcontract met een sociaal verhuurkantoor.
Duurtijd: 18 jaar (+ optie om nog eens met 9 jaar te verlengen)
Maandelijkse huur: €675 (jaarlijkse index)



MD

Welke verkoper heeft weeral zo een rooskleurig plaatje opgehangen.
Niet zo lang terug ook zoiets gelezen.
Slechts 6 % btw enz.

BTW 6% is bij nieuwbouw na afbraak oude woning.
Hier betreft het nieuwbouw op bestaande bouwterreinen. 2 x 3 gevel woning met E-peil onder 0.
SVK contract is niet verplicht, bieden ze als optie aan.

Optie 1: Aankoop zonder SVK = 237K + 21% BTW
Optie 2: Aankoop met SVK contract = 237K + 12%BTW
M.a.w. besparing van om en bij de €20.000 aan BTW.

Info van BTW komt van website Vlaanderen en werd bevestigd door makelaar:
"Als de huurwoning een nieuwbouw is en u die woning voor minstens 15 jaar verhuurt aan een svk, hebt u recht op een verlaagd btw-tarief van 12% (in de plaats van 21%)."

Effe het forum googelen, er hebben hier mensen gepost met slechte ervaringen met een SVK.
Woning wordt zeer slecht onderhouden, betaling gaat niet vlot... Als je slechte huurders hebt, kan je echt in de puree zitten, ook als je verhuurt via een SVK.

De aankoopprijs lijkt me relatief laag voor een nieuwbouwwoning. Dit doet me veronderstellen dat het project zich bevindt op niet echt gewilde locatie. Heb je voldoende onderzoek gedaan naar of er wel vraag is naar dat type huurwoningen op die locatie?

Ik zie hier weinig tot geen rendement. U steekt 101.000 eur toe, zonder lopende kosten, en maandelijks nog eens 100 eur?
Zelfs na indexering van 1%/ jaar, heb je nog pakweg 12 jaar nodig om break even te draaien op maandbasis. En dan houd ik met die 101k geen rekening.
Uw rendement hangt dus quais volledig af van uw finale verkoopprijs of huur na afloop contract.
Als u denkt dat u nadien meer haalt zonder die garantie, waarom er dan al mee beginnen...?

Wordt dus eigenlijk een gok op goed onderhoud en stabiliteit of prijsstijging... in de tussentijd hebt er nougabollen aan.

20.000 euro minder btw, voor 18 jaar, 196 maanden dus.
Als je dan 100 euro minder huur krijgt per maand spreken we toch over 19.600 euro. Als je dan 200 euro minder huur krijgt dan ... reken maar uit.
Ik zou een nieuwbouw NOOIT aan een SVK verhuren. Zou dat wel overwegen met afgeleefde panden.

Een nieuwbouw op lening aankopen om dan te verhuren via een sociaal verhuurkantoor om 9 op de 10 een tokkie in uw schoon nieuwbouw appartement te krijgen. Don't risk it.

Zelfs bij ' financieel gezonde' personen verschiet ik er vaak van hoe erg ze een appartement afleven. Laat staan via zo'n kantoor

Hartelijk dank voor de antwoorden.
Als ik het goed begrijp begin ik dus beter niet aan een project met SVK.
Zijn er adviezen dan bij aankoop van opbrengsteigendom?
Ik aarzel tussen nieuwbouwappartement(en) of bestaande opbrengsteigendom met 2-3 appartementen.
Ook qua locatie aarzel ik tussen iets dichtbij (wel dure regio rond Brussel) of ergens anders in België waar rendementen hoger liggen (ik denk dan o.a. West-Vlaanderen en Henegouwen).
Tips zijn altijd welkom.

Wat verstaat u onder rendement? het project met de cijfers die u voorstelde, zal op termijn wel rendement halen, maar de cashflow is jarenlang negatief, en opt einde ist nog afwachten.
Dan zijn er veel beter oplossingen, maar alles hangt af van wat u wil.
Is het parkeren van spaargeld, goedkoop lenen, fiscaal voordeel, maandelijkse opbrengst, bent u een vastgoedbeliever, hoopt u er geen werk aan te hebben...

Wat u schetste haalt voordelen, maar ook nadelen.
De dingen die ik of een ander doe hebben dat ook.

Aan u om te bepalen voor welk rendement u welk risico/termijn/systeem wil.

Wij zijn niet echt geinteresseerd in aandelen of fondsen, wij zouden liever investeren in immo. We vinden het dan ook interessant door het feit dat de leningen zo laag staan.
We dachten bijvoorbeeld maximaal een 200K zelf te investeren in immo en rest d.m.v. een hypotheek.
Met rendement bedoelen we: Huurinkomsten en meerwaarde bij verkoop. Ideaal betalen de huurders onder hypotheek zelf terug, maar we zijn wel bereidt zelf een deel te bekostigen van de hypotheek.
Daarnaast, mits we zelf nog geen hypotheek hebben, zouden we een belastingsvoordeel kunnen hebben door de hypotheek in het LT sparen te plaatsen en met de rente het KI gedeeltelijk te coveren.

Aan MD 91:

Hebt u wel ook alle belastingen meegerekend in uw plan, onroerende voorheffing, personenbelasting, ....?
Hebt u ook nagedacht of dit plaatje nog klopt als het onroerend goed eens met 15 % zou dalen of meer, misschien wel voor een lange periode ? Volgens de nationale bank is ons vastgoed nu al met 13,5 % overgewaardeerd.
Hebt ook nagedacht of dit plaatje nog klopt, indien de overheid zou overgaan naar het belasten van de reële inkomsten uit huur ? Wie durft te zeggen dat aandelen op dit moment minder risico's hebben dan vastgoed ?

Als u wil investeren in immo, raad ik aan het in een betere (en dus iets duurdere) categorie te zoeken, waar u uw eigen huurders kunt uitzoeken.
Volgens mij koopt u ook beter iets recent bestaand dan nog iets te bouwen.

Voor de rest, vind ik immo (tenzij voor eigen bewoning) de slechtste investeringsklasse, gezien vanuit standpunt rendement, instapkost en in te steken moeite en tijd.
Enge voordeel is dat banken een ontvangen huur als inkomsten aanzien (wat ze niet doen bij dividend en dergelijke)

Hou ook rekening met de restwaarde van het vastgoed ( meerwaarde wordt ook immers bepaald door de ligging / omgeving van het vastgoed en de algemene look en feel van een gebouw ) . Echte meerwaarde zal je enkel hebben door een hoog huurcontract ( bvb retail ) of door een eigen bewoner die een appartement wil kopen.

Uit eigen ervaring bent u beter af met een woning ( gemiddelde prijscategorie ) met een normaal huurcontract.