Hi!

Algemeen:
Wij zijn 25 jaar, stabiele relatie, en huren op dit moment. Onze netto inkomsten per maand zijn ongeveer 5K. We hebben nu 75K op onze spaarrekeningen en nog geen vastgoed (noch kennis ervan). We hebben een kinderwens voor binnen 5 jaar.

Graag hadden we je input gehad voor ons "plan":
We willen een gerenoveerd appartement kopen in een centrumstad van rond de 300-350K. Neem nu eens dat we 300K lenen aan 2% dan betalen we 1,5K/maand af op 20 jaar. Neem aan dat we dan 2K/maand kunnen sparen. We zouden tot 2025 in dit appartement wonen (en genieten van het extra fiscaal voordeel) om vervolgens over te gaan naar de aankoop van ons huis en het appartement te laten verhuren (.7K/maand)

Vragen:
- Haalbaar of risicovol met deze cijfers? Neem aan dat de inkomsten zeker zijn.
- In de huidige marktsituatie een slimme keuze? vb. lening laten afsluiten op 15 jaar?
- Zal het appartement als onderpand genomen worden voor de 2de hypothecaire lening (stel aankoop huis is 500K)?
- Blijven verder huren en binnen een paar jaar direct een huis kopen is inderdaad een optie, maar we willen een passief inkomen, en huurgeld is een van de meest interessante volgens mij?
-->Wat zou een beter "plan" zijn met deze cijfers, wat zou je zelf doen?

Enorm bedankt voor je tijd en inbreng!

Goeiemorgen,

Had zelf in een min of meer gelijkaardige situatie, enkele aandachtspunten:

- Welke centrumstad wil je graag wonen? Als je een app van 300-350k koopt, mag ik hopen dat je het op termijn eerder voor 0,9 à 1k kan verhuren ipv 0,7.
- Vergeet de gemeenschappelijke kosten niet voor een appartement, die lopen jaarlijks mogelijk op tot 2000EUR voor grote appartementen, maar ook dit sterk afh van de streek.
- Voor te lenen is het vandaag idd een ideale marktsituatie, ondenkbaar dat er rentevoeten nog sterker gaan dalen (bodem is nu toch al 2j lang bereikt), vraag is wanneer de omgekeerde beweging zich zal inzetten, maar daar zijn nog maar weinig tekenen toe.
- Plan is financieel zeker haalbaar. Je rentevoet die je rekent is veel te hoog voor je situatie, maar als je alle kosten erbij rekent (SSV, Brand, ...) is 2% per maand als "kost" misschien niet eens zo gek

Als je passief inkomen wil, is het niet de beste keuze volgens mij als jouw cijfers kloppen.

Als we even zonder inflatie rekenen: 700€ * 12 / 300.000€ = 2,8% return per jaar.

Hier zitten natuurlijk de kosten nog niet in. Dit is enkel het brutorendement.

Als we rekenen (ben hier geen expert in dus zeker nog eens nakijken voor jezelf):
-belastingen: 1.000€ per jaar
-verzekering: 800€ per jaar
-onderhoud: vuistregel = 1% per jaar dus 3000€ per jaar
-belastingvoordeel = 1.000€ per jaar

Dus we krijgen: 8.400€ -1.000€ - 800€ - 3.000€ + 1.000€ = 4.600€ per jaar

4.600€ / 300.000€ per jaar = 1,5% per jaar

De eerste 20 jaar is het natuurlijk ook zwaar cashflow negatief als we ook nog eens de hypotheek in rekening brengen. Als je een deftige winst wilt maken, zal je het dus vooral moeten hebben van de appreciatie van je gebouw. Dit realiseer je uiteraard enkel bij de verkoop van het gebouw dus geen passief inkomen.

Deze calculator vind ik wel interessant:https://www.calculator.net/rental-prope ... lator.html Daar kan je eens je eigen cijfers inputten om te berekenen wat de (verwachte) IRR is van je investering.

Jiraisking schreef: ↑6 januari 2019, 10:08 Goeiemorgen,

Had zelf in een min of meer gelijkaardige situatie, enkele aandachtspunten:

- Welke centrumstad wil je graag wonen? Als je een app van 300-350k koopt, mag ik hopen dat je het op termijn eerder voor 0,9 à 1k kan verhuren ipv 0,7.
- Vergeet de gemeenschappelijke kosten niet voor een appartement, die lopen jaarlijks mogelijk op tot 2000EUR voor grote appartementen, maar ook dit sterk afh van de streek.
- Voor te lenen is het vandaag idd een ideale marktsituatie, ondenkbaar dat er rentevoeten nog sterker gaan dalen (bodem is nu toch al 2j lang bereikt), vraag is wanneer de omgekeerde beweging zich zal inzetten, maar daar zijn nog maar weinig tekenen toe.
- Plan is financieel zeker haalbaar. Je rentevoet die je rekent is veel te hoog voor je situatie, maar als je alle kosten erbij rekent (SSV, Brand, ...) is 2% per maand als "kost" misschien niet eens zo gek

Hallo Jiraisking,
Super om te horen dat je in een gelijkaardige situatie zat! Welke investering hebben jullie verkozen en was het een juiste beslissing denk je in hindsight / klopt jou vooropgesteld plan nog ?
De centrumstad is Leuven (+heverlee, wilsele,..), waar de verkoopprijzen huidig gemakkelijk aan +10% van waarde verkocht worden denk ik?
Alvast bedankt voor je tijd!

Bodum schreef: ↑6 januari 2019, 14:27

Jiraisking schreef: ↑6 januari 2019, 10:08 Goeiemorgen,

Had zelf in een min of meer gelijkaardige situatie, enkele aandachtspunten:

- Welke centrumstad wil je graag wonen? Als je een app van 300-350k koopt, mag ik hopen dat je het op termijn eerder voor 0,9 à 1k kan verhuren ipv 0,7.
- Vergeet de gemeenschappelijke kosten niet voor een appartement, die lopen jaarlijks mogelijk op tot 2000EUR voor grote appartementen, maar ook dit sterk afh van de streek.
- Voor te lenen is het vandaag idd een ideale marktsituatie, ondenkbaar dat er rentevoeten nog sterker gaan dalen (bodem is nu toch al 2j lang bereikt), vraag is wanneer de omgekeerde beweging zich zal inzetten, maar daar zijn nog maar weinig tekenen toe.
- Plan is financieel zeker haalbaar. Je rentevoet die je rekent is veel te hoog voor je situatie, maar als je alle kosten erbij rekent (SSV, Brand, ...) is 2% per maand als "kost" misschien niet eens zo gek

Hallo Jiraisking,
Super om te horen dat je in een gelijkaardige situatie zat! Welke investering hebben jullie verkozen en was het een juiste beslissing denk je in hindsight / klopt jou vooropgesteld plan nog ?
De centrumstad is Leuven (+heverlee, wilsele,..), waar de verkoopprijzen huidig gemakkelijk aan +10% van waarde verkocht worden denk ik?
Alvast bedankt voor je tijd!

Wij hebben destijds in Brussel gekocht in een wijk waar de prijzen stijgende zijn, m.a.w. waar er nog volop bijgebouwd/opgefraaid wordt met als doel hier 5-8 jaar te wonen (wat ook de minimum is om van het abbatement gebruik te maken) en het daarna te verhuren, maar wie weet wonen we hier binnen 5 jaar nog altijd heel graag. Dus niet noodzakelijk als investering, maar eerder een investering in levenscomfort