Ik zit de laatste tijd met de vrees dat mijn geld niet meer veilig staat bij de banken. Nu denkt ik eraan mijn geld weg te halen en een huis (klein herenhuis, mooie burgerwoning) te kopen. Die zou ik dan willen onderverdelen in een 3-tal appartementjes en die dan verhuren. Maar ik zit met een aantal vragen:

- Is het een goed moment om zo"n investering te doen, net nu de vastgoedprijzen onder druk komen te staan
- Kan ik zomaar een huis opdelen en verhuren?
- En qua rendement, valt er nog iets te verdienen als verhuurder, ik bedoel als je een pand koopt van 500.000 euro, heb je voor dat bedrag bij de bank (als je goed spreidt) 12.500 euro. Je moet dus al zoveel uit huurgelden halen + alle herstellingen. Lukt dit?

- En meer algemeen = Lijkt jullie dit een goede investering op dit ogenblik?

Ik wil echt niet 1 van die rijke verhuurders worden, die hele dagen zijn geld zit te tellen en de huurprijs elk jaar wil opslaan. Ik zou gewoon graag een iets hoger rendement hebben dan bij de banken.

Je kan niet zomaar een huis opsplitsen, hiervoor is een toestemming nodig van de gemeente.
In sommige gemeentes zal dit niet lukken, ook afhankelijk van de zone.

Ik zou eerder uitkijken naar een pand dat reeds ingedeeld is, met individuele tellers+chauffage en reeds verhuurd met een goed rendement.
Deze zijn niet makkelijk te vinden, in sommige streken zal je niets dergelijks vinden, maar ze bestaan zeker.
Prospecteer voor panden die niet in de smaak zullen vallen bij een koper-bewoner, want veel mensen die iets zoeken om zelf te bewonen houden met de potentiële huurwaarde geen rekening en gaan biedingen doen die het goed onrendabel maken voor verhuur. Een voorbeeld is een hoekpand, er is geen tuin en geen achterliggend terras, dit drukt de verkoopwaarde sterk maar niet zozeer de verhuurwaarde.

Hou er ook rekening mee dat het bij opbengstpanden meer nog dan bij woningen gebruikelijk is dat de vraagprijs niet de uiteindelijke verkoopprijs is (aarzel niet af te bieden, een nee heb je, een ja kun je krijgen en je zou soms verbaaasd zijn).

In sommige streken kost een (niet nieuw) 2-kamerappartement al snel 200.000 EUR met een potentiële huur van 700-800 EUR. Dit is nooit rendabel, want na notariskosten, leegstand, reparaties, wanbetaling, brandverzekering, onroerende voorheffing, syndicus, ... blijft er een kleine 4% over (zeer optimistisch scenario). Het pessimistische scenario is een huurder die meerdere maanden geen huur betaald en je appartement afgebroken heeft ...

Als je een huis wil opdelen in 3 appartementen zit je met een boel verbouwingen en kosten, + leegstand tijdens de aanpassingen/verbouwingen .Ik denk dan aan elektriciteit - badkamer - individuele verwarming - watermeters en buizen - gasmeters en buizen - afzonderlijke meter electricteit voor de gang - brievenbussen enz. enz. Je gaat vermoedelijk dan ook een herschatting van het KI aan je been hebben.
Als je een huis koopt van pakweg 300.000 euro : 3 = 100.000 per kavel. Dan ben je beter af dat je 3 afzonderlijke appartementen koopt van tussen de 80.000 en 110.000 euro in kleine appartementsblok met weinig gezamelijke onkosten zoals syndicus enz. Als je dit dan verhuurd tegen de prijs dat jij een lening zou afbetalen, dan heb je een groot rendement en op lange termijn( 15 a 20 jaar ) een enorme meerwaarde door de stijging van het onroerend goed. Als je er dan in lukt een goede huurder te vinden, dan kun je geen beter rendement hebben voor je geinvesteerde geld.
Om je een idéé mee te geven, 23 jaar geleden kocht ik verschillende panden, prijs /stuk was toen 1.000.000 Bfr. of 25.000 euro.
Na 21 jaar deze verhuurd te hebben,( 9+9+3 ) deze verkocht aan 150.000 euro het stuk.

Ik heb mijn huis verkocht en heb nu ook wel door , dat ik een grote fout heb gemaakt . Had er beter zelf in blijven wonen . Had mijn huis een tijdje verhuurd en dat is iets wat ik nooit meer zal doen !Ik heb mijn huis 2 keer verhuurd aan evenveel koppels , dus twee keer 2 jonge koppels .En ik heb nog nooit zulke vettige , vieze , vuile , stinkende en onhygienische personen ontmoet ! Ze hebben telkens mijn huis vuil en ongepoetst achtergelaten . Het behang was telkens verdwenen en de deurlijsten vernield door allerhande huisdieren , waarvoor ik geen notie had . Plus beide koppels waren financieel niet in staat om de stookkosten in de winter te betalen , dat terwijl ze telkens allebei een job hadden .Dus telkens hadden ze leidingen en nog andere onderdelen van de centrale verwarming laten kapotvriezen .Maar ik ga niet in detail treden hoe ze mijn huis achtergelaten hebben , want dat is echt te walgelijk voor woorden !Ondertussen ben ik nog altijd met 1 koppel aan het processen over achterstallige huurgelden en schadekosten .Mijn huis is ondertussen verkocht en nu huur ikzelf het huis van mijn ouders .
Het geld staat ondertussen gespreid bij "bijna" 3 banken (AXA , Argenta en binnenkort Rabobank ) . Ik hou mijn hart vast voor de toekomst .Ik hoop dat ik mijn geld niet kwijtgeraak ....maar ik ben zeer ongerust ....heb grote schrik voor de toekomst .Ik hoop dat Europa uit de problemen geraakt .Zalig Kerstfeest en Gelukkig Nieuwjaar

Zoals hier reeds werd aangehaald. "alles draait rond de kwaliteit van de huurder" . En dit is de laatste jaren een zeer groot probleem geworden !!!! De huurwetgeving is duidelijk in het voordeel van de huurder!
Insolvabiliteit, zeer korte huurtermijnen, vernielingen. etc. Je bent bijna verplicht om een huurder een domiciliatie op te leggen , anders hebt ge een "tweede verblijfbelasting aan uw broek"; Ook hier zijn de mooie tijden helaas voorbij.

Even een kleine rekensom maken !

Je koopt een appartement voor 200.000 € alle kosten inbegrepen.

Bij de laatste Staatslening kon je netto 3.40 % krijgen, op 200.000 € is dit jaarlijks 6.800 € rente.

Je moet je appartement dan kunnen verhuren voor 566 € per maand (6.800 € : 12 = 566 €) Dan hou ik geen rekening met je kosten, van je huurinkomsten, moet je al je kosten nog aftrekken.

Als de huizenprijzen niet spectaculair stijgen, maar de trend en de vooruitzichten zijn eerder negatief, lijkt het me geen goede investering.

Gaan de banken failiet, en is iedereens spaargeld weg, dan heb je een gouden belegging gedaan.

Zoals op dit forum door mij, en vele anderen, al zo vaak is gezegt, spreiden, spreiden en spreiden, over verschillende beleggingsmogelijkheden, vastgoed, goud, beleggingen in Euro, maar ook in andere veilige munten,en veel verschillende banken, met een garantiestelsel onder Belgische Nederlandse en Duitse overheden.

Alles staat of valt met de hoogte van de huur.

Je koopt een gemengd gebouw (2 flats+handel) aan 200.000 EUR, verhuurd aan 1600 EUR.

Je leent 160.000 (80%) op 25 jaar = 850 EUR/maand, betaald 70.000 (20% + registratie) zelf.
De SSV is nog is 30 EUR per maand, in totaal 880 EUR/maand.
Andere lasten (natte vinger: OV, belasting, herstellingen, leegstand, verzekering muren, ...): per maand 300 (3600 per jaar).

Totaal per maand uitgave: 880 + 300 = 1180 EUR

Winst per maand: 420 EUR, m.a.w. 5040/jaar, ofnog 7.2% op de 70.000 geïnvesteerd,

Bovendien is de opbrengst ge-indexeerd.
Bovendien bovendien, na 25 jaar is het gebouw je eigendom en steek je alles op zak, de evolutie van de waarde van het gebouw kan dus eigenlijk geen roet in het eten gooien.

2 flats + handel aan 200 000 euro kopen lijkt mij niet eenvoudig, zal eerder 400 000 euro zijn vrees ik. Of de flats zijn krotten

Misschien kan je ook eens kijken naar andere types van vastgoed dan huizen, nl garages of magazijnen. Vaak zijn die niet veel meer dan 4 muren, dus de kans op beschadigingen zijn veel minder...

paul schreef:2 flats + handel aan 200 000 euro kopen lijkt mij niet eenvoudig, zal eerder 400 000 euro zijn vrees ik. Of de flats zijn krotten

Wel, het gaat hier om een concreet (bestaande) koop, mocht de vriend die er interesse in heeft afhaakt geef ik de immoweb link.
En zo komen er nog langs. Kijk eens naar de provincies Antwerpen en Henegouwen. Interessante panden zijn meestal 'gemengd gebruik'.
Van zodra een gebouw atypisch is en eigen gebruik door de koper uitsluit zijn er zeer weinig gegadigden (= koper bepaald de prijs).
Met het uitsluiten van eigen gebruik bedoel ik dat iemand die een pand koopt als investering niet zelf in een van de flats gaat wonen en een handelshuur stopzetten een kostelijke zaak is.