Hoi iedereen,

Dit jaar is onze hypotheeklening afgelopen (joepie!). Het vrijgekomen maandelijks bedrag van 500 euro zouden we opnieuw zinvol willen besteden. We twijfelen dus enerzijds een combinatie van pensioen- en langetermijnsparen en anderzijds opnieuw een lening van 10 jaar aangaan (nu het nog kan aan de gunstige voorwaarden) voor de aankoop van een kleine studio aan de kust.

Als ik de twee alternatieven tegenover elkaar afzet over een termijn van 10 jaar lijkt de optie "pensioen- en langetermijnsparen" financieel veel interessanter te zijn dan de aankoop van een studio.
Ik probeer mijn redenering hieronder uit te leggen. Alle getallen zijn een ruime benadering: ik ben niet volledig en er is een redelijke foutenmarge, maar het verschil tussen de 2 opties is zo groot dat het volgens mij niet aan de foutenmarge kan liggen.

Optie 1: pensioen-en lange termijnsparen (2 gehuwde personen)
storting van in totaal 6000 euro per jaar
stel: intrest gemiddeld 4%
na 10 jaar: 12000 euro intrest
dus: 72000 euro in totaal
Terug gekregen via belastingen: 2000 euro per jaar
dus 20000 euro in totaal terug

totaal na 10 jaar: 92000 euro
winst na 10 jaar: 30000 euro (maar de staat zal er ook nog wel minstens 10% van nemen)
(fictief uiteraard, want de termijn zal minstens 20 jaar bedragen)

Optie 2: aankoop studio van 60000 euro met lening op 10 jaar
kosten bij aankoop: 10000 euro
jaarlijkse kosten
'- kadastraal inkomen: 1000 euro
'- belasting op 2de inkomen 600 euro
'- kosten gebouw: 2000 euro
jaarlijkse inkomsten door verhuur: 1600 euro
Teruggekregen via belastingen: 2000 euro per jaar (kapitaalsaftrek)

Jaarlijkse kosten en inkomsten heffen elkaar op.
Stel: verkoop na 10 jaar voor 70000 euro
winst na 10 jaar: 0 euro

Conclusie?
Bij langetermijnsparen kom ik op een winst uit van rond de 30000 euro als ik 500 euro per maand investeer gedurende 10 jaar,
bij de aankoop van de studio kom ik hoogstens break-even uit. Da's wel een groot verschil: laat ik de optie "aankoop studio" hierbij dan maar meteen vallen, of maak ik hier een grote redeneerfout?

Alle suggesties zijn welkom!

Stefke,

Hoe wil je je studio verhuren? Enkel tijdens de zomermaanden of doorheen gans het jaar?
Hoe dan ook vind ik de verhuurinkomsten zeer laag, hoor.

Indien het de bedoeling is om de studio te verhuren tijdens de zomermaanden (jun/jul/aug/sept), dan kun je toch makkelijk €150-€200/week vragen?
Indien het doorheen het jaar wordt verhuurd, zal de huurprijs toch rond de €400-€500 liggen? (= +/- €5000/jaar)

Sowieso zou ik voor het vastgoed kiezen, zeker weten.

Moet je op de verhuur van een gemeubeld appartement of studio niet veel meer belastingen betalen?

Klopt, in de praktijk betaal je vaak iets meer personenbelasting op de verhuur van gemeubileerde appartementen en huizen.

Bij gewone verhuur heb je enkel een onroerend inkomen. Dat is lager (forfaittair berekend bij private huur: gelijk aan het geindexeerd KI maal 1,4) en daarnaast makkelijker naar nul te brengen door de gewone intrestaftrek. Zo betaal je vaak geen inkomstenbelasting op je forfaittair huurinkomen.

Bij verhuur van gemeubileerd onroerend wordt het inkomen gesplitst wordt in een onroerend en roerend deel. Standaard wordt 40% als roerend inkomen beschouwd, de rest (60%) is "gewoon" onroerend inkomen. Je kan deze verdeling echter anders bepalen in het huurcontract.
Je moet de werkelijke huurwaarde van het roerend deel aangeven, wat je werkelijk ontvangt dus. Hiervan mag je echter wel kosten aftrekken - 50% indien je geen kosten bewijst; meer als je die kan bewijzen. Voor het onroerend deel gelden de regels van de gewone verhuur: belast op geindexeerd KI maal 1,4 indien privé-huur, de werkelijke waarde indien beroepsmatig.

Om even op de originele vraag te antwoorden:

- Optimaliseer je lening: splits ze op in en hypothecair deel en een niet-hypothecair deel. Met je hypothecair deel vul je je korf langetermijnsparen, de intresten op het niet-hypothecair deel gebruik je om je geindexeerd KI op nul te brengen. Zo komt je verhuur-rendement een stuk hoger uit. Je schatting van de verhuurinkomsten liggen ook volgens mij héél laag.
- Vier procent op je langetermijnsparen is veel te optimistisch in de huidige markt. Als je gegarandeerd rendement wil zal dat een stuk lager liggen.

Aan de andere kant zou ik minder geneigd zijn voor de studio te gaan. Ik verhuur zelf maar momenteel is het volgens mij niet zo'n goed moment bij te kopen. Door de hoge prijzen haal je amper rendement terwijl je er behoorlijk wat werk in moet stoppen. Wij haalden de winst in het verleden vooral uit de waardestijging van het verhuurde vastgoed, in de nabije toekomst zie ik niet veel ruimte voor stijgingen.