Beste allemaal,

Ik wil graag een beroep doen op jullie expertise.

Ik ben 26 jaar en ik wil in 2019 mijn eerste woning kopen (in Antwerpen). Ik wil een appartement kopen van maximaal 220.000 euro, eigen inleg 79.000. Ik kan maandelijks maximaal 850 euro aflossen. Belangrijk detail: ik wil er 3 à 6 jaar wonen, en daarna ga ik het zo goed als zeker opnieuw verkopen om iets nieuws te kopen (met partner hopelijk).

Ik ben een complete leek, daarom ging ik onlangs aankloppen voor advies bij Immotheker. Mijn belangrijkste vraag: leen ik best zo kort mogelijk, om intresten te vermijden, of leen ik beter wat langer, om zo de fiscale aftrekperiode te verlengen?

Ook al kan ik mij een lening met een korte looptijd veroorloven, toch raadde de Immotheker mij aan om in het huidige goedkope leenklimaat voor een lange periode te lenen. Het voornaamste argument was niet eens de langere fiscale aftrekperiode, maar wel dat ik dan langer zou kunnen genieten van een goedkope rentevoet, en dat ik dan meer kan sparen.

Zijn jullie het eens met dat advies? Of zou ik toch zo kort mogelijk lenen, om zo de intresten laag te houden?

Alvast erg bedankt voor jullie tijd en hulp.

Balbuena schreef: ↑23 december 2018, 23:27

Eerst en vooral vind ik persoonlijk dat de makelaar het bij het rechte eind heeft. Ik vind ook dat je geld moet lenen als het goedkoop staat.

Ik stel met wel vragen bij je opmerking 'Ook al kan ik mij een lening met een korte looptijd veroorloven'

een appartement van 220 000 + 20 000 kosten = 240 000
Meestal wordt er geen rekening gehouden met een resterend potje spaargeld dat je best overhoudt (+- 20 000); gezien je spreekt van 79000 € ipv 80 000. Vermoed ik dat dit al je spaarcenten zijn. Laat ons zeggen dat je een eigen inbreng in acht neemt van 60 000 = 180 000 te ontlenen.

Zoals je het nu schetst kan je volgens mij niet lenen op korte termijn. In het beste geval kom je op 17à18 jaar. Ik ken ook je loon niet. Veel banken spreken dit tegen, maar 850 € vind ik onvoldoende defensief. Een extra reden waarom ik zou nadenken omtrent 25 jaar is vanwege een latere eventuele hypotheekoverdracht of inkoop van je toekomstige. Om de fiscale aftrek te verlengen zou ik het niet doen, want 20 tov 25 maakt toch een duidelijk verschil in kredietlast.

Als je later iets koopt met je vriendin dan zorgt een lage aflossing op 25 jaar via de hypotheekoverdracht dat je het huidige krediet kan behouden en er nog een stuk tegen een duurder tarief kan bijnemen voor het nieuwe huis. Als je nu hoog gaat in aflossing dan zal je het krediet hoogst waarschijnlijk moeten schrappen omdat de totaallast van je overzetting huidige krediet + nieuw krediet te hoog zal zijn.

Dusja ik zou ofwel kiezen voor 20 jaar omwille van de rentelasttoptimalisatie ofwel kiezen voor 25 jaar omwille van latere mogelijkheden met je partner. Weet dan wel dat je op 25 jaar weinig kapitaal aflost in het begin, zodat je bij verkoop nog veel zal hebben openstaan.

Eens je iets beslist hebt kom dan nog eens terug, dan kunnen we beter uitwerken.

Frederic, heel erg bedankt voor het uitgebreide en uitgewerkte antwoord!

Ik vul nog even aan: netto 2100, excl. maaltijdcheques (+- 140 euro/maand).
De 850 die ik maandelijks comfortabel kan aflossen, is gebaseerd op wat ik nu aan huur betaal (400) + wat ik maandelijks spaar (550). Samen opgeteld is dat 950 euro en dan heb ik nog een marge van 100 euro.

Als ik 79.000 euro inleg, hou ik nog 7.000 euro spaargeld over. Mijn plan was om nog 2.000 euro daarvan te investeren in meubels en decoratie, om dan 5.000 spaargeld over te houden als buffer. Is dat te weinig dan? Waarom zou ik 20.000 euro spaargeld moeten overhouden?

Je haalt ook een interessant punt aan. Als ik na 5 jaar verkoop, en ik ben een lange lening aangegaan, dan heb ik na vijf jaar maar heel weinig kapitaal afgelost? Moet ik dan een nieuwe lening aangaan voor mijn nieuwe woning, en dan opnieuw intresten beginnen af te betalen?

Balbuena schreef: ↑24 december 2018, 14:44 Frederic, heel erg bedankt voor het uitgebreide en uitgewerkte antwoord!

Ik vul nog even aan: netto 2100, excl. maaltijdcheques (+- 140 euro/maand).
De 850 die ik maandelijks comfortabel kan aflossen, is gebaseerd op wat ik nu aan huur betaal (400) + wat ik maandelijks spaar (550). Samen opgeteld is dat 950 euro en dan heb ik nog een marge van 100 euro.

Als ik 79.000 euro inleg, hou ik nog 7.000 euro spaargeld over. Mijn plan was om nog 2.000 euro daarvan te investeren in meubels en decoratie, om dan 5.000 spaargeld over te houden als buffer. Is dat te weinig dan? Waarom zou ik 20.000 euro spaargeld moeten overhouden?

Je haalt ook een interessant punt aan. Als ik na 5 jaar verkoop, en ik ben een lange lening aangegaan, dan heb ik na vijf jaar maar heel weinig kapitaal afgelost? Moet ik dan een nieuwe lening aangaan voor mijn nieuwe woning, en dan opnieuw intresten beginnen af te betalen?

ahv je bijkomende info moet ik bijsturen.
Je moet rekenen dat bij inkoop en wederverkoop heel wat kosten komen te kijken. Als je nu een langlopend krediet zou aangaan, dan maak je notariskosten, ssv, je kan amper nog bijsparen, bij verkoop moet je weer agence inschakelen, kosten, meerwaarde of niet?
Op zo'n korte termijn weer verkopen maakt het moeilijk om meerwaarde te realiseren. Dit ook omdat je bij een langlopend krediet op een aflossing minder kapitaal zal afbetalen dan dat je 600 € maandelijks kan sparen. Doordat je zo goedkoop kan huren zou ik opteren om te blijven verder sparen tot je iemand leert kennen. Er is geen zo'n haast.

Mocht het zijn dat je huurappartement niet langer conform je wensen is, kan je toch kopen.
Mocht je toch willen kopen zou ik misschien rekening te houden om iets kwalitatief te zoeken waar jullie zich mogelijks later beiden zullen in kunnen vinden (voldoende slaapkamers, ruimte, ...). Zeker geen dingen gaan aanschaffen die geen waardevastheid hebben (oude panden, ...). Dit zou dan betekenen dat je lang moet gaan lenen om de aflossing laag te houden. Best niet hoger dan 850 € gaan. Houd het veilig.

Met de hypotheekoverdracht kan je de lening van één pand naar een ander overzetten, maar dit kan ook nadelig zijn voor je rentevoet van het bijkomend krediet. Het bijkomend krediet is meestal nodig omdat het nieuwe pand duurder is in waarde dan het verkochte. De meesten binden zich namelijk aan dezelfde bank voor het bijkomend krediet. De bank speelt dit uit, de toekomst moet dit uitwijzen.

Qua spaargeld moet je meer budget voorzien dan 7000 €. Je moet maar eens een onvoorziene kost hebben en het is er door. boiler defect, werken in het appartement, aanschaf wagen, ... Ik zou toch een minimum van 20k voorzien.

Je stelt dat je daar 3 tot 6 jaar wenst te wonen.

Bij de aankoop van het appartement komen toch veel kosten kijken. Voor de aktekosten zal de notaris je 4.000 euro rekenen, voor de hypotheek komt er nog eens 1.000 euro bij. Daarbovenop komen de registratierechten (die je wel deels kan recupereren, maar je bent dan wel verplicht een nieuwe woonst te verkopen. Verhuizen naar het buitenland is dan een dure optie). Na de verkoop moet je de hypothecaire inschrijving van 30 jaar laten schrappen wat opnieuw 1.000 euro kost.

Op 3 jaar is dit 165 euro per maand, op 6 jaar 80 euro per jaar.

Daar komen de onderhoudskosten bij die je als huurder niet hebt.

Mijn advies: zeer goed doorrekenen in Excel. Weet dat je bij een aankoop contracten tekent van tientallen jaren, en deze kosten geld. Persoonlijk adiviseer ik je om te blijven huren tot je een definitieve woonst op het oog hebt samen met je toekomstige partner, maar ik ben er mij van bewust dat iedereen je zal overtuigen om te kopen.

SpaarderV schreef: ↑25 december 2018, 14:26 Verhuizen naar het buitenland is dan een dure optie

Wil je hem weg uit België misschien?
Heb ik iets niet gelezen?

Dankjewel alweer voor jullie onderbouwde advies, Frederic en SpaarderV.

Ik wil sowieso verhuizen van Gent naar Antwerpen, om dichter bij mijn werk te wonen. De vraag is dan of ik ga huren of kopen. Op basis van jullie advies concludeer ik dan dat ik best iets koop waar ik langer dan 5 jaar in kan en wil wonen. Als ik dan toch nog iets groter koop met mijn toekomstige, dan ga ik er van uit dat zij ook wel wat geld zal kunnen inleggen om dat mee te helpen bekostigen.