Roo schreef: ↑20 december 2017, 15:21 Meerwaarden zijn er dezer dagen quasi niet, tenzij je aan een echt scherpe prijs inkoopt. En ik durf te zeggen dat dat minder van 5% van de mensen zullen zijn.

Lenen kan ook perfect tegen (papieren) vastgoedaandelen à <1.5% per jaar -- dit zonder registratiebelasting, inschrijvingstaks hypotheek, notariskosten. Extra voordeel: je hebt liquiditeit wanneer nodig. Flexibel 150.000 inleggen en 150.000 lenen kan perfect wanneer je via de juiste kanalen gaat.

De berekening komt m.i. nog steeds uit in het voordeel voor vastgoedfonds.

Klopt, je bedragen zijn lager, geen instapkosten van 13%, veel flexibiliteit en spreiding. En geen huurders die je bellen of andere miserie.

Het is wel zo dat jullie vorm van beleggen misschien meer kan opbrengen in the long run. Ikzelf heb ook al mooie winsten gehaald uit andere beleggingen. Echter moet je wel nuanceren dat niet iedereen over de nodige kennis beschikt om in het beleggersverhaal te stappen. Wanneer iemand de vraag stelt of een opbrengsteigendom interessant is, dan zeg ik ja. Ik weet niet of die persoon voorkennis heeft van andere financiële producten. Een opbrengsteigendom is meer defensief, zeker als het gaat om nieuwbouw. Stel je voor wat er met een leek kan gebeuren die zijn geld op de beurs zet, zonder voorkennis?

Een opbrengsteigendom zou ik niet vergelijken met papieren (=beurs) produkten, ook al zit er vastgoed achter.
Dit zijn gewoon 2 verschillende zaken met meer kans op waardeverlies voor de beursgenoteerde producten.

Je kan het enkel vergelijken met termijnrekening of kasbon, enkel met veel meer tijd die je zelf erin gaat steken, en een zeer hoge instapkost (registratie/notaris)

Als je een opbrengsteigendom gevonden hebt is het kwestie te berekenen wat de aankoopprijs all-in is en wat de netto huuropbrengst zal zijn.

netto huuropbrengst = (huur * 12) - kosten.

kosten:
- verzekering
- onroerende voorheffing
- personenbelasting
- leegstand (schat 0.5 maand/jaar)
- kosten agentschap verhuur
- reparaties tijdens huur
- renovaties/grote werken (tussen huurders door)
- syndicus
- advocaat/gerechtskosten
- deurwaarder
- ...

Hou er bvb. rekening mee dat een goedkope keuken maximum 10 jaar meegaat.

Dit laat je toe het netto rendement te berekenen. Bvb. 3 appartementen 1slk a 500/mnd= 18K brutohuur = 14K nettohuur aankoopprijs 350 K + notaris = 40K totaal 390K. 14K/390K = 3.6%

Voor mij is bovenstaande veel te weinig voor de miserie t.o.v. een spaarboekje, kasbon, termijnrekening.

Lenen geeft een hefboom zolang het JKP lager is dan het netto rendement en kan de personenbelasting een tijdlang neutraliseren. het is niet omdat er een hefboom is door de lening dat je niet elke maand moet bijleggen. Ik heb een pand waar ik 10 jaar langen enkele 100-en euros moest bijleggen, bovenop de eigen inbreng in het begin. Toch is het een zeer goede investering, beter dan gelijk welk vastgoedfonds.

Wat betreft verhuur via agentschap heb ik van kennissen gehoord dat ze dit niet meer doen, omdat dit hun keuzevrijheid beperkte. Bij weigering van bepaalde huurders begon het agentschap veel vragen te stellen. Ikzelf maak gebruik van een vastgoedagent en heb dit probleem niet.

Frederic schreef: ↑20 december 2017, 15:50 Stel je voor wat er met een leek kan gebeuren die zijn geld op de beurs zet, zonder voorkennis?

Irrelevant. Idem dito voor iemand die onbeslagen op de verhuurmarkt komt. Ik mag toch minimaal veronderstellen dat men vooraleer eender wat te doen, kosten/baten analyse maakt en worst/best case scenarios uittekent.

zao schreef: ↑20 december 2017, 18:36

Frederic schreef: ↑20 december 2017, 15:50 Stel je voor wat er met een leek kan gebeuren die zijn geld op de beurs zet, zonder voorkennis?

Irrelevant. Idem dito voor iemand die onbeslagen op de verhuurmarkt komt. Ik mag toch minimaal veronderstellen dat men vooraleer eender wat te doen, kosten/baten analyse maakt en worst/best case scenarios uittekent.

Jouw woorden:

"Ik mik dan ook op minimaal 2 cijfers voor de komma qua rendement, dit jaar loop ik tegen de 3 aan."

Dit vind ik minstens even irrelevant, wanneer iemand uitleg vraagt omtrent een investering in een vastgoed. Misschien hoop je te veel.

Oorspronkelijk bericht:

"Ik ben van plan te investeren in een opbrengsteigendom maar heb geen ervaring met verhuur.
Graag had ik daaromtrent wat tips ontvangen."

Die mens vraagt geen uitleg over alternatieven, maar over een opbrengsteigendom

Bedankt voor de vele reacties!

Ik denk inderdaad niet dat het zo gemakkelijk is iets aan te kopen met de bedoeling achteraf een grote meerwaarde te realiseren.

Is de verhuur via een sociaal verhuurkantoor een interessante optie?

Frederic schreef: ↑20 december 2017, 20:40

zao schreef: ↑20 december 2017, 18:36

Irrelevant. Idem dito voor iemand die onbeslagen op de verhuurmarkt komt. Ik mag toch minimaal veronderstellen dat men vooraleer eender wat te doen, kosten/baten analyse maakt en worst/best case scenarios uittekent.

Jouw woorden:

"Ik mik dan ook op minimaal 2 cijfers voor de komma qua rendement, dit jaar loop ik tegen de 3 aan."

Dit vind ik minstens even irrelevant, wanneer iemand uitleg vraagt omtrent een investering in een vastgoed. Misschien hoop je te veel.

Oorspronkelijk bericht:

"Ik ben van plan te investeren in een opbrengsteigendom maar heb geen ervaring met verhuur.
Graag had ik daaromtrent wat tips ontvangen."

Die mens vraagt geen uitleg over alternatieven, maar over een opbrengsteigendom

Ik begrijp wel wat je wil zeggen, maar ik wil mensen behoeden voor risicos waar ze geen kaas van gegeten hebben. Maar ider doet wat die wil. Maar wie vandaag aan mij vraag 'wat is een parachute' en 'wat is een vliegtuig' zal ik alvast adviseren morgen niet te springen, snap je.

Om vastgoed te kopen als investering is het nu niet het juiste moment.
Vastgoed is overprijst door de lage hypotheekleningen.
Als je binnen 20 jaar ofzo het goed wil verkopen, en de leningen stijgen tegen dan, ga je veel minder verkoopwaarde hebben van je vastgoed. Je zal altijd wel winst hebben door dat je huurder je pand heeft afbetaald, maar echte meerwaarde ga je dan moeilijk realiseren.
Als de leningen laag staan, is pand - aan/verkoop - waarde hoog
Als de leningen hoog staan, is pand - aan/verkoop - waarde laag.
Toch iets om rekening mee te houden.

Roo schreef: ↑20 december 2017, 15:21 Lenen kan ook perfect tegen (papieren) vastgoedaandelen à <1.5% per jaar -- dit zonder registratiebelasting, inschrijvingstaks hypotheek, notariskosten. Extra voordeel: je hebt liquiditeit wanneer nodig. Flexibel 150.000 inleggen en 150.000 lenen kan perfect wanneer je via de juiste kanalen gaat.

Is dat zo? Persoonlijk ken ik niemand die geld leent om te investeren (al dan niet in een vastgoedfonds).
Doen banken daar niet moeilijk over? Het lijkt me moeilijk te geloven om dan te kunnen lenen tegen zo'n lage interestvoet.

zao schreef: ↑20 december 2017, 15:38 Hefbomen of geleend geld zijn er op de beurs trouwens ook, ik gebruik ze volop met het beste van alle kanten: Hefboom + lenen + maandelijks inkomen + meerwaarde. Hier staat dan wel een bovengemiddeld risico + tijdsinvestering tegenover. Ik mik dan ook op minimaal 2 cijfers voor de komma qua rendement, dit jaar loop ik tegen de 3 aan.

Is het mogelijk om even uit te leggen hoe je dat aanpakt? Lijkt me interessant om eens te lezen.

JanPeeterss schreef: ↑21 december 2017, 12:47 Is dat zo? Persoonlijk ken ik niemand die geld leent om te investeren (al dan niet in een vastgoedfonds).
Doen banken daar niet moeilijk over? Het lijkt me moeilijk te geloven om dan te kunnen lenen tegen zo'n lage interestvoet.

Persoonlijk ken ik ook niemand van de lagere middenklasse die effectief goeie rendementen haalt. Ofwel bouw je goeie financiële kennis op en duurt het geen 10 jaar voor je een deftig vermogen kan opbouwen, ofwel blijf je hangen rond 1-2-3% per jaar. Belangrijk: je moet wel de correcte kanalen gebruiken.

Zie o.a. Interactive Brokers: https://www.interactivebrokers.com/en/index.php?f=1595

Blended (floating) benchmark rate in EUR:
0 - 100,000 1.5% (BM + 1.5%)
100,000.01 - 1,000,000 1% (BM + 1%)

Om 150,000 te lenen onder de vorm van portfolio margin betaal je m.a.w. 1.5% per jaar op 100,000 en 1% op €50,000. Uiteindelijke kostprijs komt uit op €2,000 per jaar, of 1.33%. Je kapitaal is onderpand voor terugbetaling van de lening.

BIj een té zware daling van de beurs kan men wel automatisch je aandelen verkopen, dus hoewel je veel meer kan lenen dan €150,000 zeker niet aan te raden. Schulden moet je conservatief gebruiken om te investeren (nooit om te consumeren!), maar soms is het wel de moeite.

Dat is in principe het enige voordeel van fysiek vastgoed, dat men het niet meteen kan verkopen bij een zware daling. Maar zelfs bij een daling van 50% gaat men die positie niet liquideren, dus m.i. is het risico beperkt.

ludo schreef: ↑21 december 2017, 02:58
Als je binnen 20 jaar ofzo het goed wil verkopen, en de leningen stijgen tegen dan, ga je veel minder verkoopwaarde hebben van je vastgoed. Je zal altijd wel winst hebben door dat je huurder je pand heeft afbetaald, maar echte meerwaarde ga je dan moeilijk realiseren.

Dat is onmogelijk te voorspellen. Er wordt alsmaar kleiner gebouwd dus misschien zijn de grote panden tegen dan wel erg in trek en krijg je er nog een goede prijs voor.

Soms hangt investeren in opbrengstvastgoed ook af van je insteek.

Wij spreiden onze vastgoedportefeuille, er zijn zowel garages als appartementen. Af en toe wordt er eens iets verkocht en vervangen door een nieuwer pand. 't Zijn allemaal goedgelegen en relatief nieuwe (oudste is 15j) panden met mooie parket, moderne keuken etc. Liggen heel goed op de huurmarkt.
Het gros is al afbetaald en de nog lopende leningen zijn ondertussen verwaarloosbaar.

Ons doel wordt alsmaar minder een eventuele meerwaarde binnen 20j maar wel dat we - als we met pensioen zijn - met de huur die binnenkomt de diverse kosten zullen kunnen betalen voor elk eigendom, eens wat reparatietoestanden etc en dat we dan met de overschot nog een mooi bedrag hebben voor onszelf om te genieten van 't leven.

Roo schreef: ↑21 december 2017, 13:00

Persoonlijk ken ik ook niemand van de lagere middenklasse die effectief goeie rendementen haalt. Ofwel bouw je goeie financiële kennis op en duurt het geen 10 jaar voor je een deftig vermogen kan opbouwen, ofwel blijf je hangen rond 1-2-3% per jaar. Belangrijk: je moet wel de correcte kanalen gebruiken.

Zie o.a. Interactive Brokers: https://www.interactivebrokers.com/en/index.php?f=1595

Blended (floating) benchmark rate in EUR:
0 - 100,000 1.5% (BM + 1.5%)
100,000.01 - 1,000,000 1% (BM + 1%)

Om 150,000 te lenen onder de vorm van portfolio margin betaal je m.a.w. 1.5% per jaar op 100,000 en 1% op €50,000. Uiteindelijke kostprijs komt uit op €2,000 per jaar, of 1.33%. Je kapitaal is onderpand voor terugbetaling van de lening.

BIj een té zware daling van de beurs kan men wel automatisch je aandelen verkopen, dus hoewel je veel meer kan lenen dan €150,000 zeker niet aan te raden. Schulden moet je conservatief gebruiken om te investeren (nooit om te consumeren!), maar soms is het wel de moeite.

Dat is in principe het enige voordeel van fysiek vastgoed, dat men het niet meteen kan verkopen bij een zware daling. Maar zelfs bij een daling van 50% gaat men die positie niet liquideren, dus m.i. is het risico beperkt.

Inderdaad, heb zo een schone slag geslaan met preferred shares (met vaste interestuitkering) die onder par noteerden. Lenen aan 2.5% (toen nog), en uitzetten aan iets van 5,8% netto.

Artikel uit De Morgen die aansluit op topic:
https://www.demorgen.be/economie/zo-inv ... -b4ec0f00/

JanPeeterss schreef: ↑21 december 2017, 12:52

zao schreef: ↑20 december 2017, 15:38 Hefbomen of geleend geld zijn er op de beurs trouwens ook, ik gebruik ze volop met het beste van alle kanten: Hefboom + lenen + maandelijks inkomen + meerwaarde. Hier staat dan wel een bovengemiddeld risico + tijdsinvestering tegenover. Ik mik dan ook op minimaal 2 cijfers voor de komma qua rendement, dit jaar loop ik tegen de 3 aan.

Is het mogelijk om even uit te leggen hoe je dat aanpakt? Lijkt me interessant om eens te lezen.

Beste, de meeste brokers late toe 'op margin' te werken voor bv opties, dat is eigl gratis geleend geld.
Hefbomen zitten er in de speeders, turbos ed... Daar gaan de bewegingen sneller dan op de pure aandelen, en er zit geleend geld in waardoor je hefboomeffect krijgt. Hier betaal je wel rente (in koers verwerkt).
Je kan effecten ook uitlenen. Ook daar krijg je nog kleine vergoeding voor.
De broker kan je soms ook geld lenen (tegen betaling) - is wel duur.
Detailbespreking gaat me hier te ver leiden. Net zoals eender welke belegging vergt dit wel secure opvolging.