Een vraag omtrent de financiering van een opbrengstpand voor wie professioneel met kredietverlening bezig is (als bank of als ontlener).

Stel het volgende:

Een opbrengstpand te koop met een bruto huurrendement van 10%. Redelijke staat, vrij goede ligging, geen gigantische kosten aan te verwachten de eerste jaren, verhuurd. Buitenkansje dus op zich.

Quotiteit 100%. Ik wil er enkel de kosten (registratie, hypotheek, notaris, ...) cash leggen. Ik heb wel wat meer cash, maar die wil ik _niet_ investeren.

Afbetaling hypotheek is gedekt met minder dan 70% van de brutohuur op 25 jaar. Persoonlijke terugbetalingscapaciteit zit al aan 1/3 (hypotheek eigen woning).

Krijg ik mits goede voorbereiding en argumentatie een bank zover in dit verhaal mee te gaan?

fropskottel schreef:Een vraag omtrent de financiering van een opbrengstpand voor wie professioneel met kredietverlening bezig is (als bank of als ontlener).

Stel het volgende:

Een opbrengstpand te koop met een bruto huurrendement van 10%. Redelijke staat, vrij goede ligging, geen gigantische kosten aan te verwachten de eerste jaren, verhuurd. Buitenkansje dus op zich.

Quotiteit 100%. Ik wil er enkel de kosten (registratie, hypotheek, notaris, ...) cash leggen. Ik heb wel wat meer cash, maar die wil ik _niet_ investeren.

Afbetaling hypotheek is gedekt met minder dan 70% van de brutohuur op 25 jaar. Persoonlijke terugbetalingscapaciteit zit al aan 1/3 (hypotheek eigen woning).

Krijg ik mits goede voorbereiding en argumentatie een bank zover in dit verhaal mee te gaan?

enkel als je de Q kan laten dalen door je eigen woning mee in pand te zetten. Indien zwaarbeleend, lukt dat niet... Men zal snel oordelen dat je TBC onvoldoende is. Banken kijken niet echt naar historische reëele rendementen, maar enkel naar toekomstige worst-case scenarios.

Proper. Zal afhangen van de bank, en wie u bent als client. Sommige banken gaan er zelf niet naar kijken, bij anderen lukt het wel.

Daarnaast, al eens aan gedacht dit pand aan te kopen via een vennootschap? Er zijn veel mensen die vastgoed kopen als investering "op rendement" van 3-5%. Dat is een opportuniteit. Als je kan kopen aan een rendement van 10% kan je misschien de aandelen verkopen binnen 2-3 jaar aan 5%.

M.a.w. bruto huur €20,000 per jaar -> je koopt voor €200.000 -> binnen 2-3 jaar verkoop je de aandelen door voor €350-400.000 -> mooie meerwaarde, belastingvrij

Roo schreef:Proper. Zal afhangen van de bank, en wie u bent als client. Sommige banken gaan er zelf niet naar kijken, bij anderen lukt het wel.

Daarnaast, al eens aan gedacht dit pand aan te kopen via een vennootschap? Er zijn veel mensen die vastgoed kopen als investering "op rendement" van 3-5%. Dat is een opportuniteit. Als je kan kopen aan een rendement van 10% kan je misschien de aandelen verkopen binnen 2-3 jaar aan 5%.

M.a.w. bruto huur €20,000 per jaar -> je koopt voor €200.000 -> binnen 2-3 jaar verkoop je de aandelen door voor €350-400.000 -> mooie meerwaarde, belastingvrij

Fiscale optimalisatie via vennootschap, enkel om meerwaardebelasting en registratierechten te ontwijken? In dit concreet geval zou het sop de kool niet waard zijn...

...of bedoel je dat in bepaalde gevallen de koper verkiest een en ander onder de vorm van een vennootschap te kopen?

Wél heel erg bedankt voor de suggesties!

Als je uw cash in onderpand wil geven moet dit lukken

Orp schreef:Als je uw cash in onderpand wil geven moet dit lukken

Zijn er banken die in deze traditioneel een soepeler beleid hebben dan andere of omgekeerd? Ik zal binnenkort wel eens een voorbereidende bankenronde gaan doen, maar dit is toch iets specialistischer werk. Ik kan me voorstellen dat een "eenvoudiger" bank als Argenta bijvoorbeeld hier niet graag in meegaat.

Dat is moeilijk om te zeggen als je het hele plaatje niet kent.
Belangrijk gaat de waarborgstructuur zijn en hoeveel cash je in pand wil geven. Als het puur cash is kan je evengoed een grotere eigen inbreng doen

De meeste grootbanken werken met specifieke immo normen voor vastgoedbeleggers.
Deze kunnen licht verschillen maar bij de grootste bank van het land :

max 75 % van aankoopbedrag te ontlenen = min 25 % eigen inbreng
bruto huurinkomsten dienen min 125 % te bedragen van de kredietlasten
looptijd max 15 jaar

100 % lening zal bijzonder moeilijk zijn. De huidige vastgoedmarkt is in Belgiê overgewaardeerd en een correctie is waarschijnlijk. NBB dringt er sterk op aan dat de belgische banken globaal max 80 % quotiteit lenen. Anders is er bij een sterke correctie een gat tussen de uitstaande kredieten en de waarde van de waarborgen=risico bankencrisis.
Zeker voor opbrengstpanden gaan banken er van uit dat de belegger zelf minstens een deel van het risico draagt door eigen middelen te investeren;