@ Maarten: ik ben maar een amateurbelegger natuurlijk. In het dagelijks leven ben ik spijtig genoeg geen cfo van Ablynx zoals jij!

En voor de rest had ik de artikels maar half gelezen. Momenteel toch geen geld. Cmb heeft zijn dividend nog niet uitgekeerd.

CMB komt nog, maar de hele familie Saverys lijkt in feeststemming: bij Exmar ook ongeveer 10% bruto dividendrendement

Ze zijn ook wel sluw hé: als de koers laag staat; massaal veel eigen aandelen inkopen en daarna megaveeldividend uitkeren. Ideale methode om hun eigen zakken te vullen. Mij niet gelaten, ik sta vol vreugde te wachten tot wanneer de kassa opengaat om te grabbelen.

Dus zo te horen is het instapmoment ook hier belangrijk en waarschijnlijk het best wachten tot na het dividend is uitgekeerd?

Ik kan enkel via Keytrade beleggen en heb toch al gezien dat CMB daar niet te verkrijgen is enkel:

Ascencio ASC
Befimmo BEFB
Confinimo COFB
Immo Moury IMMOU
Intervest Offices INTO
Intervest Retail INTV
Leasinvest LEAS
Montea MONT
Retail Estates RET
Warehouse De Pauw (WDP) WDP
Warehouses Estate WEB
Wereldhave Belgium WEHB

Ik dacht in een drietal bevaks te beleggen, liefst met spreiding...Worden er eisen gesteld van een minimumbedrag?

@Optibear, jouw stuur ik nog mijn emailadres

CMB, is geen vastgoedbevak, maar scheepvaart (droge bulk goederen). Dus dat was even off topic.
Natuurlijk kan je CMB wel kopen bij Keytrade, net zoals je alle andere Belgische aandelen kan kopen bij Keytrade

Warehouse Estate zou ik afblijven, deftig dividend, maar bijzonder weinig transparantie mbt financiële resultaten. Ik vertrouw dat zaakje daar niet al te best.

Eisen qua minimumbedrag zijn er niet, maar het is belachelijk om bv maar 400 euro de investeren in 1 bevak. Je transactiekosten zullen procentueel veel te duur zijn. Mij lijkt 800 euro toch een echt minimum.

@Maarten, je ziet dat ik een superleek ben als het op 'echt beleggen' aankomt . Wat me nu net bij die vastgoedbevaks aanstaat is dat ze beleggen in iets dat vandaag toch beschouwd wordt als een inflatiebestendige en relatief stabiele belegging en dat ze wat betreft volatiliteit beter scoren naast een behoorlijk dividend geven , ook na RV.
Ik was sowieso van plan minimum 1000 € per bevak te beleggen en daarna eventueel wat bij te kopen in periodes waarin ze goedkoop staan. Ik heb nog geen keuze gemaakt en had via die website van Gert De Mesure wel al van een paar bevaks de maand waarin het dividend werd bepaald. Vraag is hier alleen nog wanneer dat effectief gebeurd want dat is niet altijd direct na publicatie of ben ik mis?

Beste Mouche,

Instapmoment is ook bij vastgoedbevaks belangrijk. Een minimumbedrag is niet vereist. Het enige minimumbedrag dat er is, is de prijs van 1 aandeel in zo’n bevak.

Zaken waar je je op kan baseren om een vastgoedbevak aan te kopen zijn:

- Noteert de bevak met een premie of discount op de NAV (net asset value, of netto inventaris waarde) ?
- Wat is het nettodividendrendement?
- Wat is de payout-ratio?
- Wat is de schuldgraad?
- Wat is de bezettingsgraad?
- Wat zijn de (groei)vooruitzichten?

Je kan de 15 vastgoedbevaks op Euronext Brussel naar mijn mening indelen in volgende categorieen (om een bevak aan een bepaalde categorie toe te kijken kijk ik of een bepaald segment mistens 50% van de NAV deeluitmaakt). Wel is het zo dat de meeste bevaks toch in verschillende segmenten actief zijn, ook al is het soms maar voor enkele percenten of enkele tientallen percenten van hun portfolio.

• Residentieel vastgoed:

- Aedifica (AED)
- Home Invest Belgium (HOMI)
- Serviceflats (SER). Nominaal gezien het duurste aandeel van de beurs van Brussel, met een huidige koers van 13.600 EUR. Is daardoor een illiquide aandeel.

• Kantoren

- Befimmo (BEFB)
- Intervest Offices & Warehouses (INTO)
- Leasinvest (LEAS)

• Bedrijfsvastgoed (halfindustrieel/Logistiek)

- Montea (MONT)
- Warehouses De Pauw (WDP)

• Winkelvastgoed

- Ascencio (ASC)
- Intervest Retail (INTV)
- Retail Estates (RET)
- Warehouses Estates (WEB)
- Wereldhave Belgium (WEHB)


• Gemengde

- Cofinimmo (COFB): kantoren grootste deel vd NAV, maar minder dan 50%, de rest vooral rusthuizen (grootste rusthuispatrimonium van Europa) en distributievastgoed (café’s van AB Invev, en agentschappen van MAAF, een verzekeraar in Frankrijk)
- Immo Moury (IMMOU): kantoren grootste deel vd NAV, maar minder dan 50%. De rest zit oa in andere bevaks (COFB en BEFB), in winkels en in halfindustriele gebouwen. Is wel een microbevak (beurskapitalisatie van amper 25 miljoen EUR). Is erg illiquide.

Als we de bevaks nu eens klasseren op vlak van dividendrendement, discount of premie op de NAV; of klasseren volgens de schuldgraad:


Dividendrendement

1 Intervest Offices 6,8%
2 Befimmo 6,4%
3 Montea 5,7%
4 WDP 5,7%
5 Cofinimmo 5,6%
6 Warehouses Estates 5,4%
7 Leasinvest 5,0%
8 Wereldhave Belgium 4,6%
9 Retail Estates 4,5%
10 Ascencio 4,5%
11 Home Invest Belgium 4,3%
12 Immo Moury 4,3%
13 Intervest Retail 4,1%
14 Aedifica 3,9%
15 Serviceflats 3,7%


Discount op NAV (-) of Premie op NAV (+) (of met andere woorden: kan je de bevak kopen met korting (discount) op de "werkelijke waarde", of moet je een premiebetalen (een surplus)

1 Befimmo -14,5%
2 Wereldhave Belgium -7,9%
3 Cofinimmo -4,2%
4 Intervest Offices -1,8%
5 Leasinvest 0,7%
6 Intervest Retail 7,0%
7 Warehouses Estates 9,3%
8 Ascencio 10,5%
9 Retail Estates 20,2%
10 Montea 22,1%
11 Home Invest Belgium 24,1%
12 Immo Moury 24,5%
13 Aedifica 27,1%
14 WDP 38,4%
15 Serviceflats 79,6%


Schuldgraad

1 Wereldhave Belgium 18,3%
2 Warehouses Estates 25,3%
3 Home Invest Belgium 33,4%
4 Intervest Retail 36,0%
5 Serviceflats 42,2%
6 Befimmo 45,8%
7 Leasinvest 47,3%
8 Ascencio 47,5%
9 Aedifica 49,0%
10 Montea 49,9%
11 Cofinimmo 49,9%
12 Intervest Offices 49,9%
13 Retail Estates 52,2%
14 WDP 55,1%

Zorgen voor spreiding vind ik altijd een goed idee. Op basis van de cijfers zou op dit moment een aankoop van Befimmo en Wereldhave Belgium te overwegen vallen. Hoge discount en hoog dividendrendement voor Befimmo, met een gemiddelde schuldgraad.

Voor Wereldhave Belgium ook een relatief hoge discount, en tevens de laagste schuldgraad van alle bevaks. Gemiddeld dividendrendement.

Als je het op langere termijn bekijkt zou je ook naar de vooruitzichten moeten kijken: is er groei mogelijk. Befimmo bvb is actief in kantoren. De kantorenmarkt in Brussel is al jaren zwak.

De 3 residentiele vastgoedbevaks hebben als voordeel dat brutodividend gelijk is aan nettodividend. Roerende voorheffing bedraagt dus 0%, terwijl dat voor andere bevaks 21% is. Hierdoor ontsnappen je roerende inkomsten dus aan aangifteplicht in het kader van de nieuwe “Di Rupo” fiscaliteit. Tevens zijn het bevaks met een laag cyclisch karakter. Aedifica’s portfolio bvb bestaat voor meer dan de helft uit rusthuizen. Gemiddelde contractduur bedraagt 17 jaar. Er is geen enkele bevak die dit evenaart. Maar “quality comes with a price”: dividendrendement is laag, en premie op NAV is hoog. Home Invest Belgium is op dit moment mogelijk een betere keuze: de schuldgraad is laag, en dividendrendement is toch wat hoger dan bij Aedifica. Home Invest = “wonen in Brussel”. Rusthuizen spelen zo goed als geen rol bij Home Invest.

In het logistieke departement lijken de cijfers van Montea beter te zijn dan die van WDP: dividendrendement is gelijk, maar premie op NAV is minder hoog bij Montea en ook de schuldgraad ligt een stuk lager. Beide halen een stuk van hun inkomsten uit de zonnepanelen die werden geinstalleerd op een aantal van hun gebouwen. Toch zou ik eerder de voorkeur geven aan WDP, dat sterk uitbreidt in Nederland de laatste 2 jaar (intussen 20% van NAV). WDP biedt een keuzedividend aan, waar aandeelhouders massaal gebruik van maakten (meer dan 70% koos voor dividend in aandelen). Montea heeft een lagere bezettingsgraad, en zoekt de groei dan weer meer Frankrijk (40% van NAV).

Mijn favorieten zijn: Aedifica, Cofinimmo en WDP. Aedifica omwille van de rusthuizen en contracten op lange termijn (dus goede visibiliteit). Tevens kunnen ze de komende jaren meerwaardes beginnen realiseren op hun appartementen (zoals Home Invest nu al doet, met de appartementen die het al langer in portefeuille heeft). Aedifica heeft nog voor meer dan 100 miljoen EUR uitbreidingsplannen, zou eventueel de rusthuismarkt in Frankrijk of Nederland kunnen betreden, … Naar mijn mening een defensieve groeier (maar niet goedkoop op dit moment).

Cofinimmo heeft op 6 jaar tijd een diversificatieproces ondergaan van 100% kantoren toen, naar 48% kantoren nu. Rusthuizen (zowel in Frankrijk als Belgie maakt 34% deel uit van NAV en het saldo distributievastgoed). In Frankrijk kan men nog sterk groeien op vlak van rusthuizen (contracten zijn er wel minder lang dan in Belgie). Vrij hoog dividendrendement, gekoppeld aan een discount op de NAV, maar wel een vrij hoge schuldgraad. Net als WDP een keuzedividend. Wel is de CEO net overgestapt naar AG Real Estate. Het was deze CEO die de afgelopen jaren de diversificatie had gerealiseerd. Nieuwe topman is nog niet gekend.

WDP andere favoriet (zie ook hierboven), maar ook aan de prijzige kant.

Van mijn 3 favorieten vind ik Cofinimmo op dit moment het meest koopwaardig. WDP en AED hebben meer een groeiprofiel, maar zijn daardoor dan ook een stuk duurder. Bij Cofinimmo weegt de aanwezigheid in de kantorenmarkt op de koers.

mouche schreef: Ik heb nog geen keuze gemaakt en had via die website van Gert De Mesure wel al van een paar bevaks de maand waarin het dividend werd bepaald. Vraag is hier alleen nog wanneer dat effectief gebeurd want dat is niet altijd direct na publicatie of ben ik mis?

De meeste keren hun dividend in de komende maanden uit.

Uitzonderingen daarop zijn Aedifica (in oktober), Ascencio (in december), Immo Moury (september/oktober), Retail Estates is meestal eind juni/begin juli, en Warehouses Estates is in januari.

Wereldhave is half april, maar alle andere zijn in de loop van de maand mei.

Ik meen dat befimmo ook dividend uitkeert in december.

Ik ben het trouwens helemaal eens met wat Afrodiziak hier allemaal vertelde.
Maar als ik een vastgoedbevak wil, dan wil ook een deftig dividendrendement. Voor minder dan 5% doe ik het niet, daarom dat Wereldhave niet in mijn top 3 zal staan. Befimmo is qua koers nogal wat achtergebleven en lijkt me daarom wel een goeie koop. WDP vind ik, zoals ik al eerder zei, een van de betere vastgoedbevaks, maar ze zijn de laatste tijd al serieus gestegen.
Cofinimmo is zoals Afrodiziak zegt ook wel een goeie. De laatste jaren een sterke switch aan het doen naar rusthuizen, weg van de kantoormarkt.

Bedankt Afrodiziak, Maarten, Optibear e.a.voor de meer dan nuttige info die jullie mij en andere geïnteresseerden hier hebben bezorgd! Ik heb één les hieruit getrokken en dat is dat je best je huiswerk maakt ( ook al hebben jullie hier een deel voor mij gedaan) en goed uitkijkt waarin te beleggen en wanneer.

Ik heb nog een paar vraagjes:

Die zogenaamde premie op NAV(+) verandert die snel in de tijd of is dat iets dat vrij lang op dezelfde waarde blijft hangen? Idem voor de discount? Een te hoge premie resulteert die dan in een lagere verkoopwaarde? Niet dat ik direct wil verkopen ,dit is zeker voor de lange termijn. Of is hier een hogere beurswaarde een eventuele compensatie bij dalende NAV?

Afrodiziak , je zei dat bij sommigen kan gekozen worden voor dividenden of aandelen. Hoe wordt hierover gecommuniceerd als men online aankoopt?

Maarten schreef:Ik meen dat befimmo ook dividend uitkeert in december.

Befimmo normaal gezien ook in december, omdat ze met een gebroken boekjaar werkten (gebroken boekjaar = boekjaar dat niet samenvalt met een kalenderjaar).

Vanaf dit jaar schakelen ze over naar een "gewoon boekjaar". Hun boekjaar 2010/2011 bestond daardoor uit 15 maanden ipv 12 maanden. BEFB betaalde al een interimdividend uit in december. Was trouwens ook een keuzedividend. En nog belast aan 15%.

In mei 2012 volgt nog een saldodividend van 0.9873 EUR per aandeel (bruto, en ditmaal belast aan 21%) voor de drie maanden dat het boekjaar langer liep. Logischerwijs zal BEFB in de toekomst altijd dividend in periode april/mei uitkeren. Enige reden van uitkering in december was feit dat ze met een gebroken boekjaar werkten.

Hoe sta jij tov keuzedividend Maarten ?

Bevaks hadden sinds 2011 de mogelijkheid om een keuzedividend aan te bieden. Dit was een gevolg van de crisis in 2009, toen bevaks, ondanks de dalende NAV's zich toch verplicht zagen dividend in cash te blijven uitkeren (minimumdeel van winst uitkeren is immers een verplichting voor bevaks). Een dividend in aandelen geeft beleggers immers nieuwe aandelen, wat het bedrijf toelaat de cash binnen het bedrijf te houden, en aldus het eigen vermogen te versterken (de eigenlijke reden van de nieuwe wetgeving) of om het aan te wenden voor nieuwe investeringen (zoals WDP doet).

WDP, Cofinimmo en Befimmo hebben hier gebruik van gemaakt. Bij WDP koos ruim 70% van de beleggers voor dividend in aandelen, bij Befimmo was dat 60%, bij Cofinimmo 38%.

Meestal worden die nieuwe aandelen dan uitgegeven met wat korting op de beurskoers, om beleggers "aan te moedigen" te opteren voor dividend in aandelen ipv cash.

Persoonlijk vind ik het voor het bedrijf sowieso een goede zaak, dan vooral op de manier waarop WDP doet => het expliciet aanwenden voor nieuwe projecten (zoals nu met de nieuwe investering in Nederland, afgelopen week). Of het voor jezelf een goede zaak is, zal wel voor iedereen verschillend zijn zeker? Bvb wil je wel extra beleggen in dat bedrijf ?

mouche schreef: Afrodiziak , je zei dat bij sommigen kan gekozen worden voor dividenden of aandelen. Hoe wordt hierover gecommuniceerd als men online aankoopt?

Beste Mouche,

Zie ook bericht hierboven. WDP, COFB en BEFB hebben dit in 2011 voor het eerst gedaan (vroeger wettelijk niet mogelijk). Gezien het grote succes heeft WDP voor dit jaar al opnieuw een keuzedividend aangekondigd. Modaliteiten zijn nog niet gekend.

Cofinimmo en Befimmo hebben zich nog niet uitgesproken over mogelijk keuzedividend. Sowieso dient de Algemene Vergadering der aandeelhouders dit eerst goed te keuren. Het is dan pas dat de modaliteiten gekend zijn. Nog enkele weken geduld dus.

Dan komt dat wel in de pers (De Tijd) aan bod, alsook op de site van het bedrijf zelf.

Als aandeelhouder, best steeds inschrijven op de mailinglist van persberichten, zodat het bedrijf zelf je op de hoogte houdt.

mouche schreef: Die zogenaamde premie op NAV(+) verandert die snel in de tijd of is dat iets dat vrij lang op dezelfde waarde blijft hangen? Idem voor de discount? Een te hoge premie resulteert die dan in een lagere verkoopwaarde? Niet dat ik direct wil verkopen ,dit is zeker voor de lange termijn. Of is hier een hogere beurswaarde een eventuele compensatie bij dalende NAV?

De premie of discount op de NAV schommelt voordurend!
En wel omwille van volgende redenden:

- Omdat de beurskoers voortdurend schommelt
- Omdat (wettelijk verplicht) de waarde van het vastgoed om de 3 maanden wordt geschat

Premie of discount op NAV is immers de verhouding tussen de beurskoers en de NAV.

Is de beurskoers gelijk gebleven, maar is de waarde van de NAV toegenomen (omdat de waarde van het vastgoed is gestegen), dan zal de premie op de NAV dalen, of zal de discount op de NAV toenemen.

Is de beurskoers gestegen, maar de waarde van de NAV gelijkgebleven of gedaald, dan stijgt de premie op de NAV, of krimpt de discount.

Enz...

In het algemeen kan je zeggen dat stijgende NAV's wel zullen leiden tot hogere beurskoersen, en dus ook tot lagere discount, of hogere premie.

En of die NAV stijgt of daalt hangt af van evolutie vastgoed (bvb waarde kantoren staat nu onder druk, maar winkelvastgoed op dit moment wel waardevast. Rusthuizen stijgen al een tijd voortdurend in waarde, net als residentieel vastgoed in Bxl, enz ...).