Sommige personen in de mede-eigendom hebben niet genoeg geld om het dak te vervangen.
Daarom overwegen we een lening aan een mede-eigendom. Heeft iemand ervaring met dit type leningen?

Indien ik persoonlijk een deel zou lenen aan de mede-eigendom, wat zijn de risico's?

Ik vond twee aanbieders van zulke kredieten:
http://www.mede-eigendomskrediet.be/" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.creditum.be/site/?page_id=133" onclick="window.open(this.href);return false;
Kent iemand nog andere aanbieders?

Alvast bedankt voor tips en advies?

Risico is dat als één van de medeeigenaars/ontleners zijn maandelijkse aflossing niet voldoet, dat de gemeenschap van eigenaars ervoor zal opdraaien. De gemeenschap zal dan op haar beurt deze persoon in gebreke moeten stellen.
Nadeel is ook dat alle medeeigenars de intresten van deze lening zullen moeten meebetalen.
Nadeel is ook dat bij de verrekening/teruggave in de belasting voor dakisolatie het financiéél voordeel op de individuele rekening zal gestort worden, en niet op de rekening van de gemeenschap van eigenaars.
Bij eventuele tussentijdse verkoop van één van de appartementen,kan dit mogelijks problemen meebrengen om de eventuele achterstel in te vorderen. Noem maar enkele nadelen op, mogelijks zijn er nog wel meer.

Bedankt voor de feedback. Die risico's zijn gelijk als het een externe of zelf gefinancierde lening is neem ik aan?

"Bij eventuele tussentijdse verkoop van één van de appartementen,kan dit mogelijks problemen meebrengen om de eventuele achterstel in te vorderen."
-> Indien ikzelf altijd correct mijn aandeel betaald heb, welke problemen kan dit dan geven indien ik mijn appartement wil verkopen? Dat ik hetgeen ik teveel betaald heb niet meer terugkrijg? Of dat de verkoop uitgesteld is tot op dat moment?

Hoe wordt beslist tussen welke eigenaars de afbetaling verdeeld wordt, indien er één wanbetaler tussen zit?

een lening afgesloten op naam van de VME, zal de VME de betaling moeten uitvoeren, ongeacht of een van de medeeigenaars in gebreke blijft. De VME staat borg voor de lening.
In het andere geval zal als een van de medeeigenaars een persoonlijke lening aflsluit op zijn eigen naam,en zijn deel voor het dak aan de VME betaald heeft.,de VME gevrijwaard blijven, als de ontlener zijn verplichtingen niet nakomt tegenover de bank.
Indien echter één van de appartementen verkocht wordt, en de verkoper zijn deel correct heeft betaald zal er geen probleem zijn, probleem kan ontstaan als de verkoper van één appartement zijn deel niet heeft betaald aan de VME.
De notaris is niet verplicht om aan de syndicus ( VME ) te vragen of verkoper aan al zijn verplichtingen tegenover de VME heeft voldaan. Je zal dan van de verkoper moeten trachten om je geld alsnog te krijgen,lukt dit niet spontaan, zal je een advokaat moeten aanstellen, en deze zijn niet goedkoop.

ludo schreef:De notaris is niet verplicht om aan de syndicus ( VME ) te vragen of verkoper aan al zijn verplichtingen tegenover de VME heeft voldaan. Je zal dan van de verkoper moeten trachten om je geld alsnog te krijgen,lukt dit niet spontaan, zal je een advokaat moeten aanstellen, en deze zijn niet goedkoop.

Toch wel. Sinds de laatste wetswijziging (september 2010) moet bij een verkoop de notaris bij de syndicus navragen of er nog openstaande schuld is ten aanzien van de VME. Als dit het geval is, moet de notaris dit afhouden van het verkoopsbedrag en doorstorten naar de VME.

Zie bijvoorbeeld:
http://www.vastgoedplatform.be/op-1-sep ... rtementen/" onclick="window.open(this.href);return false;
Zie voorlaatste paragraaf:

Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de notaris ook de door de verkoper verschuldigde achterstallen van de verkoopprijs afhouden. De notaris moet wel eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of deze die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering betalen.

hallo,

zou deze vraag eens gaan stellen op juridisch forum.be
want er klopt blijkbaar iets niet , geen reserve fonds , te weinig in reserve fonds.
wat is mening syndicus in deze ?
normaal moeten dringende herstellingen steeds uitgevoerd worden.
als een of meerdere in gebreke blijven dienen andere dit voor te schieten.
vele vraagjes he.

platin schreef:hallo,

zou deze vraag eens gaan stellen op juridisch forum.be
want er klopt blijkbaar iets niet , geen reserve fonds , te weinig in reserve fonds.

Ik heb deze vraag daar al gesteld, maar kreeg niet echt een goed antwoord. Het is een nieuwe mede-eigendom, en er is nog geen reservefonds. Aangezien iedereen net een appartement gekocht heeft, kan niet iedereen het nodige geld voor het lekkend dat op tafel leggen.

Ik ben vandaag opgebeld door Credimmo trouwens:
- ze bieden een verzekering aan tegen wanbetaling door mede-eigenaars
- kredietopening gaat van 30.000-500.000€ voor een VME
- er moet 4 maand gaan tussen stemming en het ontvangen van het geld voor de werken

Op basis van de boekhouding van de VME, wordt nagegaan wie een wanbetaler is, en wordt een risicoprofiel opgesteld.
Voor een normaal risico bedraagt deze verzekeringspremie 700€-1000€ voor 35.000€. Deze premie is te betalen uit de reserve, vlak na de algemene vergadering. Ze kan niet geleend worden (behalve via trucje van 5% hieronder)

Rentevoet voor 35.000€ is:
- op 5 jaar: 5.95% -> 674€/mnd
- op 7 jaar: 6.30% -> 513€/mnd
- op 10 jaar: 6.7% -> 397€/mnd

Voor het volledige bedrag moeten facturen voorgelegd worden. Deze facturen mogen initieel 5% hoger geschat worden, en achteraf naar beneden herzien indien gewenst.

Indien het appartement verkocht wordt, moet deze persoon de lening mee over nemen, en de kredietverzekering dekt automatisch voor deze overnemende persoon.

platin schreef: wat is mening syndicus in deze ?

De syndicus is een mede-eigenaar, die het niet belangrijk vindt dat het dak niet geisoleerd is (enkel dakpannen met kieren) en lekt.

platin schreef: vele vraagjes he.

Vrij veel vragen idd, maar probeer dit dossier dan ook goed voor te bereiden, om het op de algemene vergadering te kunnen presenteren/verkopen
Bedankt voor alle advies alvast.

Wat ik niet begrijp, als het een vrij nieuw gebouw is, en het dak lekt, is de aannemer er toch 10 jaar na oplevering verantwoordelijk voor, of zie ik iets over het hoofd !

patrick1 schreef:Wat ik niet begrijp, als het een vrij nieuw gebouw is, en het dak lekt, is de aannemer er toch 10 jaar na oplevering verantwoordelijk voor, of zie ik iets over het hoofd !

Het is een zeer oud gebouw (het dak is 100 jaar oud) maar het is slechts recentelijk in onverdeeldheid gegaan (ervoor was het kadastraal gezien één gebouw, terwijl er fysiek 5 appartementen waren, zoals in Brussel wel vaak het geval is).

Onmiddellijk starten met een reservefonds.
Als is het maar 20 euro per maand per appartement, om zulke zaken in de toekomst te vermijden.

De totale herstelling bedraagt 35.000 euro? Gedeeld door 5 appartementen?
Kan die persoon nu geen 7.000 euro lenen?

Eventueel vastleggen op de AV dat de overige 4 eigenaars, ieders 1.750 euro extra storten aan de VME, en dat de eigenaar die niet kan betalen een afbetalingsplan goedkeurd met bijhorende rente?

Of zie ik het te simpel?

En inderdaad notaris moet vragen aan de VME of de eigenaar die zijn appartement verkoopt nog openstaande schulden heeft...

Predah

Predah schreef:Onmiddellijk starten met een reservefonds.
Als is het maar 20 euro per maand per appartement, om zulke zaken in de toekomst te vermijden.

Persoonlijk ben ik niet 100% voor een (uitgebreid) reservefonds, wegens:
1/ Globaal gezien wordt dit geld opzij gezet op een spaarrekening bij een grootbank, dus lage rente. Ik beleg mijn geld liever zelf dan dat een syndicus dit doet in mijn plaats.
2/ Als ik mijn appartement verkoop, dan blijft het geld dat ik in die reserve gestort heb, aan het appartement hangen. Ik krijg er geen cent van terug.

@ anonymous


Totaal oneens.

Een goed gevuld reservefonds is nodig en noodzakelijk, voor iedere mede eigendom, ik leg uit waarom !

Als gemeenschap van eigenaars ben je wettelijk geen 'bevoorrecht schuldeiser', met andere woorden, wanneer een mede eigenaar zijn rekeningen niet kan/wil betalen, draaien de andere mede eigenaars er voor op. Je kan procederen, maar, dan betalen de andere mede eigenaars de procedure- en advocaatkosten. Een kei, kun je het vel niet afstropen !

Een reservefonds voorkomt veel problemen, algemeen wordt aangenomen dat een reservefonds, die naam waardig, 5 % a 10 % bedraagt van de gemeenschappelijke waarde.

Ik geef u een voorbeeld, door de nieuwe wetgeving, moet er in vele oude appartementsgebouwen een nieuwe lift geplaatst worden. Een nieuwe lift kost al gauw 100.000 €. Te betalen, verplicht, door alle mede eigenaars.
Is er hier geen reservefonds, en iemand kan niet betalen, kunnen de andere mede eigenaars voor de rekening opdraaien !

Veel mensen, die een ouder appartement kopen, beseffen 'soms' niet, dat er geen reservefonds in dit gebouw aanwezig is, en ze dus met torenhoge rekeningen in de nabije toekomst gaan geconfronteerd worden. Deze 'jonge' mensen hebben amper geld om hun lening af te betalen, en financiele drama's zijn dus schering en inslag.

Ten slotte, bij verkoop van een appartement in mede eigendom, kan u uw gedeelte bij verkoop opvragen, waar de nieuwe aankoper, verplicht, uw deel weer moet aanvullen !

Patrick,

Ik ben ook voorstander van een reservefonds.
Ik dacht wel dat je uw geld nooit meer uit het reservefonds kon halen. Je kan dit enkel terugvorderen door ofwel:
- bij verkoop appartement een hogere vraagprijs in te stellen
- bij de notaris dit bedrag in de verkoopakte te vermelden.

Maar dat je eigen inleg dus in principe altijd in de VME blijft.

patrick1 schreef:Ten slotte, bij verkoop van een appartement in mede eigendom, kan u uw gedeelte bij verkoop opvragen, waar de nieuwe aankoper, verplicht, uw deel weer moet aanvullen !

Dat zou positief zijn.
Heb je hier toevallig ook het juridische bewijs van? Al is dit misschien het verkeerde forum voor dit soort vragen...

Marcke schreef:

patrick1 schreef:Ten slotte, bij verkoop van een appartement in mede eigendom, kan u uw gedeelte bij verkoop opvragen, waar de nieuwe aankoper, verplicht, uw deel weer moet aanvullen !

Dat zou positief zijn.
Heb je hier toevallig ook het juridische bewijs van? Al is dit misschien het verkeerde forum voor dit soort vragen...

Vraag even na bij een syndicus of notaris, ze kunnen je verder helpen met je vragen !

Meestal vraagt men een hogere prijs voor zijn appartement, en houdt de verkoopprijs rekening met het reservefonds, een syndicus of notaris kunnen je alles perfect uitleggen !