Ik weet dat er al onderwerpen zijn gestart over al danniet aanschaffen van 2e woonst en dergelijke. Toch wil ik bijkomend mijn concreet geval voorleggen voor ik de sprong effectief waag.

gezin met gemiddeld inkomen (4500 euro bruto). Afbetaling eerste eigendom 845 per maand, nog 10 jaar. Nog vrij veel ruimte voor sparen ( waarvan iets meer dan 500 euro per maand systematisch in verschillende tak 21-23 fondsen).

een recent verbouwd handelspand staat te koop voor 90.000 euro. Verhuurwaarde tss 500 en 550 euro. Gans gebouw en dus ook handelspand 2 jaar terug vernieuwd. Gezien pand er al tijdje staat zou ik bod uitbrengen op 83000 euro. Ik zou praktisch alles lenen. Enkel notaris en zo betaal ik zelf. Voorzie daarvoor iets meer dan 10.000 euro.

aan 2 procent zou ik voor het bedrag iets meer dan 400 euro afbetalen. Huur zou ik op 500 euro vastleggen( liever haalbare huur...wil niet elk jaar op zoek naar nieuwe huurder).

dit lijkt me mooie investering. Maar welke impact heeft een 2e eigendom: fiscaal en zo. Is dit interessant volgens jullie?

de werkelijke huurinkomsten worden belast op handelspanden (verhuur aan niet-particulieren).
Immers, de handelaar-huurder zal deze ook volledig in kosten brengen.

Beroepsmatig gebruik van het huurpand
Als je een woning verhuurt aan een persoon die het beroepsmatig gebruikt of aan een vennootschap, dan wordt de belasting op huurinkomsten berekend op basis van de nettohuur. Als minimum geldt het geïndexeerde kadastrale inkomen, vermeerderd met veertig procent. De nettohuur wordt berekend door van de brutohuur een kostenforfait van veertig procent af te trekken.

Dit lijkt me een heel mooie investering.
Wel rekening houden met het volgende:
1) we spreken hier over lagere prijsklassen. Zeker dat je zo'n pand kan verhuren? Binnen korte termijn? Ok je zegt zelf lagere prijs maar gaat er wel iemand opaf komen?
2) handelshuur is meer risico dan woonhuur. Kans op achterstanden is hoog, falingen kunnen lang aanslepen, ...
3) verhuurkosten zijn hoger bij handelshuur. Veel hoger, zeker bij lage prijzen.
4) je kan de onroerende voorheffing doorrekenen aan huurder. Dit zorgt ervoor dat je van het hoog ki geen nadeel hebt, als het pand verhuurd is.
5) denkt je bank net zoals u? Je gaat alles lenen aan 2pct maar wat als ze je zeggen voor risocokapitaal krijg je geen woonlening, maat moet je voor een investeringskrediet gaan...

Zoals eerder gezegd wordt je belast op 60pct van de huurprijs id hoogste schijf dan. Plus gemeentebelasting Enzo.

Ook als je de huur van een handelspand niet ontvangen hebt, gaat de belasting ervan uit dat je ze wel ontvangen hebt, en wordt je op de niet ontvangen huur alsnog belast,, raar maar waar..
Je zal dan allerlei dure procedures moeten opstarten,om daar alsnog mogelijks kwijtschelding voor te krijgen.
Verhuren van handelspanden houdt grotere risico's in dan private/particuliere woninghuur, en 500 euro bruto huur voor een handelspand ga je echt na aftrek belasting, verzekering, enz. netto niet veel overhouden...

"raar maar waar.."

Klopt, als de staat maar kan incasseren

Er is ook een minimumbedrag voorzien dat ze vragen ( omdat als je te goedkoop zou verhuren, dan zou de staat ook inkomsten mislopen ).
Dacht de miniumtarief ongeveer 5 keer het KI ( met aftrek van 40% koste )

En kan ik dat pand verhuren als bvb appartement, maar handel toelaten?

kurtie schreef:En kan ik dat pand verhuren als bvb appartement, maar handel toelaten?

nee, spijtig genoeg gaat deze vlieger niet op. Een handelspand is en blijft een handelspand...Je kan wel vragen aan de gemeente om van het handelspand een bestemmingswijziging ( functiewijziging) te doen,en er een woonst van te maken, ( wijziging kadastrale legger en ki ) maar dit kan lang duren, en wordt zo maar niet goedgekeurd..
Voor bestemmingswijzigingen heb je een stedenbouwkundige vergunning nodig. Op http://www.ruimtelijkeordening.be" onclick="window.open(this.href);return false; vind je onder het item ‘Vergunningen’ ook heel wat informatie.

Je gaat idd belast worden op reeel ontvangen huur, min kostenforfait, MIN BETAALDE INTRESTEN.Je gaat echt niet zomaar belast worden op niet ontvangen huur. Vraag is of het makkelijk verhuurd zal raken. Mijn eigen ervaring is dat huurders van handelspanden ook zeer stabiel kunnen zijn, vgl met residentiele huurders.

Zou wel eerder een bod uitbrengen van 65a70k. Op handelspanden komt weinig volk af, een vastgoedmakelaar weet dit goed genoeg.

ronnie schreef:Je gaat idd belast worden op reeel ontvangen huur, min kostenforfait, MIN BETAALDE INTRESTEN.Je gaat echt niet zomaar belast worden op niet ontvangen huur. Vraag is of het makkelijk verhuurd zal raken. Mijn eigen ervaring is dat huurders van handelspanden ook zeer stabiel kunnen zijn, vgl met residentiele huurders.

Wees maar zeker dat je belast gaat worden op de huur, al dan niet ontvangen.. Het zou al te makkelijk zijn, om te zeggen dat je de huur niet ontvangen hebt( maar ze wel onder tafel hebt gekregen) om er dan vervolgens geen belasting op te moeten betalen,, dat hebben ze vroeger geprobeerd, maar da pakt niet meer, enkel als je een vonnis van faling/faillisement van de huurder hebt, kan je een procedure starten om kwijtschelding..of herziening....
Als je huurder de handelshuur niet meer kan of wil betalen, ben je zedelijk verplicht hem in faling te dagvaarden voor de handelsrechtbank, of je draait op voor de belasting op de huur die je niet ontvangen hebt...

Ludo, verhuur JIJ een handelspand?

kurtie schreef:En kan ik dat pand verhuren als bvb appartement, maar handel toelaten?

Ik DENK, maar ben niet zeker dat als je een handelspand hebt dat je bv aan een gewone persoon verhuurt omdat die er zijn hobbyruimte van wil maken of wat dan ook, dat je dan niét aan die regel zult onderworpen worden want je huurder trekt de kosten niet af.

Het gaat immers over het aftrekken van de kosten door je huurder. Als die een zelfstandige activiteit heeft (onder welke rechtsvorm dan ook) en de huur inbrengt als kosten dan is het logisch dat de fiscus zegt : wat aan de ene kant wordt afgetrokken wordt er aan de andere kant terug bijgeteld.

Dus ook bij verhuur van een woning of appartement moet je er goed over waken dat de huurder een natuurlijke persoon is en geen rechtsvorm. En duidelijk in het contract stipuleren dat het pand niet voor beroepsdoeleinden gehuurd (cfr dus afgetrokken) kan worden.
Ik heb een aantal garages die wel aan een firma verhuurd zijn en daar heb ik in samenspraak met de huurder de prijs gewoon hoger gezet om de belasting te compenseren. Gelukkig heerst er grote schaarste waar ik verhuur dus ik heb letterlijk l'embarras du choix als er een plaats vrijkomt.

Los van dat alles : een pand dat voor zo'n lage prijs verkocht wordt.... is die buurt beetje deftig ? Is er een beetje vraag naar een handelspand daar ? Zijn de huurders wat stabiel ?

Handelspand heeft altijd hoog ki.
Particuliere verhuur is belast op basis vh ki...

voodoo schreef: Particuliere verhuur is belast op basis vh ki...

De huurprijs van het handelspand is sowieso voorzien op de belastingen die hierop geheven zullen worden dus dan lacht kurtie van hier tot de bank als een particulier het wil huren aan diezelfde prijs en Kurtie alleen op basis van het K.I. belast wordt.

('t was trouwens maar een fictief voorbeeld, denk niet dat er veel particulieren zijn die een handelspand als hobbyruimte of wat dan ook huren)

Hij spreekt over 6000 euro per jaar.
Als het ki 2.400 is of meer doet hij nadeel.
Maar 2.400 euro is al veel natuurlijk, zal eerder de helft zijn ofzo.

Alleen kan je mi geen woonlening krijgen voor een handelspand.
Het zal een soort investeringskrediet worden. Die intrest en kan je recupereren ok. Maar geen extra woonbonus ofzo...

Nuja case per case bekijken natuurlijk. Maar als het te mooi is om waar te zijn....