Ik heb zelfs iets gelezen dat erfpacht zelfs belast is wanneer je het zou later terug verkopen.
Weet iemand hierover iets?

TheOne schreef:Ik heb zelfs iets gelezen dat erfpacht zelfs belast is wanneer je het zou later terug verkopen.
Weet iemand hierover iets?

Nee hoor alleen registratierechten

Chario schreef:

TheOne schreef:Ik heb zelfs iets gelezen dat erfpacht zelfs belast is wanneer je het zou later terug verkopen.
Weet iemand hierover iets?

Nee hoor alleen registratierechten

Ik heb me laten vertellen dat wanneer je een eigendom zou doorverkopen in erfpacht, deze volledige som wordt bijgeteld bij je belastbaar inkomen en je hierop belastingen moet betalen a rato van je hoogste belastingsschijf.
Dus ben je de helft kwijt

Klopt niet als je een hotelkamer verkoopt is dit niet zo. Ken iemand die een verkocht heeft.

Er is nu een zelfde mogelijkheid voor een ibis-hotel in Jabbeke (ik denk niet dat ik nog moet aantonen dat ik geen hotelverkoper bent de anciens van het forum weten wat ik doe.)

Deze week is er iemand langsgeweest om meer uitleg te geven. Kort hoe ik 'het systeem' zie.

De investeringsmaatschappij (waarvan de werknemer langsgeweest is) koopt een stuk grond.
Die grond geeft hij in erfpacht aan verschillende particuliere beleggers (kunnen ook bedrijven zijn maar soit).
Voor die erfpacht betaal je 1.000 euro per jaar (= canon)
Met de bedragen die ze ophalen bouwen ze er een hotel op.
De inv maatschappij stelt een beheerder aan voor het hotel = ibis.
De winst die gemaakt wordt door het hotel (verhuur kamers, seminaries, bar, ontbijt, ...) wordt verdeeld onder de investeerders en ibis, maandelijks. Er is een poolsysteem, het maakt niet uit of uw kamer wordt verhuurd of dat van de gebuur.
Ze mikken op 2-3% rendement de eerste jaren, daarna kan dit stijgen naar 5-6%. (is die canon er al af ?)
Is er verlies, dan is dit voor IBIS. (de canon ben je wel kwijt)
Die 1.000 euro wordt afgetrokken van het KI, waardoor er geen KI overblijft.

onduidelijk :
wat met de onroerende voorheffing. eerst was dit er niet, daarna wel. Ik weet het dus niet.
Inkomsten worden belast als van een gemeubeld appartement -> niet mee vertrouwd, wat betekent dit?

En dan natuurlijk de hamvraag : als ik een kamer koop van bvb 120.000 euro, aan welke maandelijkse inkomst mag ik mij verwachten. Weet iemand wat Zeebrugge opbrengt ? (de verkoper kon dit natuurlijk niet zeggen)
Zonder dit gegeven, kan je gewoon geen overzicht maken van de verwachte cashflows, en dus uw rendement berekenen. Dan moet je vertrouwen op de prognoses van de verkoper, wat geen optie is

Daarnaast vraag ik mij af, waarom doen ze dit ? Waarom financieren ze het niet zelf ? Waarom betrekken ze er ons bij ?

Toen ik naar een uiteenzetting ging over windmolens (via een cooperatieve) zeiden ze eerlijk : een bank vraagt 7-9% financieringskost. Wij mikken op een rendement voor jullie (de investeerders) van 4-6%. Het voordeel voor hun is duidelijk.

Zou dit hier ook het geval zijn. Ze stellen 2% tot 5% voorop, ik kan mij wel inbeelden dat ook hun financieringskost via een bank hoger is dan dat ?

Hijzelf zei dat het een manier is om sneller te groeien.

Maar wat ik dus vooral wilde vragen, zijn hier eigenaars van hotelkamers en wat verdient dit ?

nuyttie schreef:Daarnaast vraag ik mij af, waarom doen ze dit ? Waarom financieren ze het niet zelf ? Waarom betrekken ze er ons bij ?

Toen ik naar een uiteenzetting ging over windmolens (via een cooperatieve) zeiden ze eerlijk : een bank vraagt 7-9% financieringskost. Wij mikken op een rendement voor jullie (de investeerders) van 4-6%. Het voordeel voor hun is duidelijk.

Zou dit hier ook het geval zijn. Ze stellen 2% tot 5% voorop, ik kan mij wel inbeelden dat ook hun financieringskost via een bank hoger is dan dat ?

Hijzelf zei dat het een manier is om sneller te groeien.

Niet echt. Kijk eens naar hoeveel de yield is op een 10-jaarsobligatie van Accor? Die is rond de 1-1,25%. En juist dààrom ben ik argwanend dat ge een betere deal zou krijgen dan dat Accor moet betalen op de kapitaalmarkten.

En een hotel in Jabbeke ... wie zal daar slapen ... dan toch toeristisch gezien? Iedereen wil toch in Brugge verblijven denk ik dan. Waarom doet Ibis dat: het financieel risico verlagen ten voordele van Ibis en ten nadele van jou. Wegblijven denk ik dan zo.

ligt aan het strand, allee ja het klein strand
en aan de E40 maar geen concurrentie voor van der valk in oostkamp want niet zo luxueus (volgens de gazetten)
=> vakantiepark gangers en mensen op doorreis
=> lage prijs

bezetting zal misschien nog meevallen maar winst?

Poldermol schreef:

nuyttie schreef:Daarnaast vraag ik mij af, waarom doen ze dit ? Waarom financieren ze het niet zelf ? Waarom betrekken ze er ons bij ?

Toen ik naar een uiteenzetting ging over windmolens (via een cooperatieve) zeiden ze eerlijk : een bank vraagt 7-9% financieringskost. Wij mikken op een rendement voor jullie (de investeerders) van 4-6%. Het voordeel voor hun is duidelijk.

Zou dit hier ook het geval zijn. Ze stellen 2% tot 5% voorop, ik kan mij wel inbeelden dat ook hun financieringskost via een bank hoger is dan dat ?

Hijzelf zei dat het een manier is om sneller te groeien.

Niet echt. Kijk eens naar hoeveel de yield is op een 10-jaarsobligatie van Accor? Die is rond de 1-1,25%. En juist dààrom ben ik argwanend dat ge een betere deal zou krijgen dan dat Accor moet betalen op de kapitaalmarkten.

Het is niet Accor die investeert, het is 'bricks and leisure'.

Wat mij nog een volgende vraag oplevert : wat als zij failliet gaan ? Zij zijn de eigenaar van de grond waarvan ik de erfpacht heb...

Maar Ibis is van Accor, niet? Of betreft het hier enkel een lease-overeenkomst waarbij Accor het pand leaset? In dat geval stel ik me vragen hoe alles verdeeld wordt, aangezien Accor als franchisenemer vaak gewoon een lump sum betaalt per jaar, onafhankelijk van hoeveel (en welke) kamers er verhuurd werden.

- Hoe wordt uw pool-systeme ge-audit? Want ge kunt moeilijk vertrouwen op Accor en B&L hun schone blauwe ogen in zo'n gevallen. het feit dat men u al zo geen vergelijking kan voorschotelen met Zeebrugge zegt ook al veel. Als het werkelijk een groot succes is zou men daar wel de loftrompet over blazen

- Bricks & Leisure projectontwikkeling is een gloednieuw bedrijf (nog geen jaarrekening neergelegd bij de NBB). Maw, nog geen controle op financiële toestand. En vermits het een nieuw bedrijf is, welke ervaring hebben ze met dit soort dingen?

- U weet hopelijk dat B&L een dochterbedrijf is van Twin Properties? Daarover is hier al veelvuldig geschreven. Waarom heeft TP een nieuwe subsidiary nodig, en ontwikkelen ze het niet als Twin Properties zelf?

Allemaal vraagtekens van mijnentwege. Niks voor mij dus, sorry.

Blijkbaar zijn er in verschillende residenties van Twin Properties heel wat problemen met de afwerking. Naar verluidt laat die de wensen over...

Maak alvast dubbel je huiswerk vooraleer je in een dergelijk avontuur stapt. Die notariële aktes zijn ellenlang en staan vol met clausules in het voordeel van de verkoper, ik heb er zo een gezien van een kennis die in een hotelproject was gestapt. Verder zijn er blijkbaar tal van bijkomende kosten waarover aanvankelijk gezwegen wordt of waar men gewoon niet bij stilstaat als men het hoofd op hol wordt gebracht door zo'n verkoper. Denk hierbij aan kosten voor de architect, kosten voor een meubelpakket, kosten voor aanhorigheden(?), eenmalige canon, de meeste van die kosten dan nog met BTW erbij. Dat gaat om tienduizenden euro's en dit is gewoon een bijkomende prijs die wordt betaald. Er wordt hier overigens amper iets gepost door eigenaars van hotelkamers, terwijl die dingen als zoete broodjes aan de man worden gebracht. Een en ander doet mij dan toch vermoeden dat het rendement niet zo fantastisch is want anders zou het wel van de daken worden geschreeuwd. Volgens mij is dit gewoon een zoveelste hype, in het rijtje van de studentenkamers, assistentiewoningen etc.

Ik vind gedetailleerde dossiers juist een pluspunt.
Als je de moeite neemt deze door te nemen weet je ook wat je er aan hebt.
Altijd beter dan een dun foldertje waar de verrassingen later komen.
Ik zie ook niet direct (buiten de verkoopbaarheid op lange termijn) de nadelen:
Voordelen:
- Aankoop vrij van BTW en registratierechten (gedurende 5 jaar, verkoop je binnen deze periode kan de volgende koper hier
weer van genieten).
- Blote eigenaar van grond en constructie.
- Maandelijkse opbrengst (ong. 4-5% netto) die bovendien geïndexeerd is (op de bank kwijnt uw kapitaal gewoon weg door de
lage intresten en de hoge inflatie). Opbrengst vrij van belasting.
- Opbrengst gegarandeerd voor 27 jaar (wat er daarna gebeurt zal mij een zorg wezen).
- Buiten een eenmalige notariële akte niets aan uw hoofd dan U afvragen wat je met die opbrengst weer moet aanvangen.
(je kan deze bv. op een maandrekening zetten bij DB zodat uw maandopbrengst nog eens het tienvoudige opbrengt van een klassiek spaarboekje en beschikbaar blijft.

In vergelijking met een "spaarboekje" alleen maar voordelen en bovendien de fiscus 2 x legaal een hak gezet als toemaatje.