ook wij, zoeken net zoals vele anderen naar een beter rendement op het spaarboekje. Momenteel betalen we onze 'eerste woning' af en genieten we de woonbonus, korf netjes gevuld.
We overwegen om een tweede woning aan te kopen om te verhuren, we hebben al een betrouwbare huurder in het zicht.

Bij aankoop van een tweede woning om te verhuren kan ik een lening ook fiscaal inbrengen, en hier heb ik wel enkele vragen bij:
in welke rubrieken wordt dit opgenomen in de PB-aangifte? Enkel intrest aftrekbaar, of ook kapitaalaflossing op één of andere manier?
moet de lening gedekt zijn door een effectieve hypotheek, of kan dit ook met mandaat?
Wat met premies voor de SSV, eenmalig of over meerdere jaren?
Zie ik andere fiscale zaken/opportuniteiten over het hoofd?

Ik kreeg al een tip om een bulletlening te vragen; je betaalt dan wel een hogere intrest maar deze zou het KI volledig neutraliseren waardoor ze eigenlijk 'goedkoper' is. De laatste kapitaalaflossing is dan de volle pot, maar niet onderhevig aan de inflatie. Je zou deze zelfs dan kunnen herfinancieren indien fiscaal interessant...

Wie zet ons op de goede weg?

Op de volgende website vind je alles over de geïntegreerde woonbonus die vanaf 01/01/16 in Vlaanderen geldig is:

http://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wone ... -woonbonus

Download onderaan zeker de brochure; hierin vind je denk ik alles, zelfs met voorbeelden.

Je hebt al recht op de woonbonus voor het huis waarin je woont zoals je schrijft. Ik vermoed dat je ook in die woning blijft wonen.

Wel, dan is het enige voordeel dat door een bijkomende lening kan hebben de "gewone intrestaftrek". Dat is een federaal belastingsvoordeel. De link die kandethk opgeeft is - hoe interessant ook voor iemand die z'n eerste huis koopt - niet van toepassing voor jou. Die woning voor verhuur is immers een niet-eigen woning.

Op die tweede woning wordt je belast; Eén van die belastingen is het onroerend inkomen dat het "verondersteld wordt te genereren"; je wordt daarop belast in de personenbelasting. De "verhuurwaardewaarde"' van zo'n tweede woning wordt forfaitair bepaald (en dus niet door middel van de werkelijke verhuurprijs). De waarde wordt berekend met de volgende formule: Geindexeerd Kadastraal inkomen (KI) x 1,4. Op dit bedrag betaal je personenbelasting aan de hoogste schijf waarin je valt+gemeentebelasting.

Je kan dat onroerend inkomen verminderen door er bepaalde intresten van leningen vanaf te trekken- de "gewone intrestaftrek" zoals hierboven beschreven. Die intresten van een bijkomende lening bij voorbeeld.

Dit bovenste is volledig juist.
1. Zoek een bank die je de laagst mogelijke intrest biedt voor een bullet en waar je zo weinig mogelijk andere verplichtingen hebt. Indien een hypotheek (laagste intrest normaal) zal je lening dan minstens 10 jaar moeten lopen.
2. Zorg ervoor dat je intrestaflossing zo dicht mogelijk ligt bij je KI inbreng zodat deze geneutraliseerd wordt.
Je huuropbrengsten zijn dan verder onbelast. (indien niet verhuurd voor professionele doeleinden).

Hoe er bij je berekeningen ook rekening mee dat een bulletkrediet een hogere intrest vraagt dan een gewone hypo en dat je bijkomende kosten hebt voor een hypotheek (inschrijving, notariskosten, dossierkosten,aktekosten) en dat je bij verkoop van de woning je hypo terug moet afkopen (je mag geen onroerend goed verkopen waarop een hypotheek loopt en deze loopt 30 jaar onafhankelijk van de aanvankelijke looptijd van je lening.
Mandaat of niet hangt af van de bank. Maar voor een bullet zal je weinig banken vinden die een (gedeeltelijke) mandaat willen geven. Zij dragen immers al volledig het inflatierisico.
Normaal financier je de kapitaalsaflossing met de verkoop van de woning. Het is aan te raden (maar dat is persoonlijk) een nieuwe woning voor verhuur na 10-15 jaar terug te verkopen.

Een tijdje geleden informeerde ik mij omtrent de fiscaliteit van de lening voor een tweede, niet-eigen verblijf en werd mij meermaals gezegd dat dit een federale bevoegdheid is en dat je zowel de gewone intrestaftrek als de kapitaalaflossingen als langetermijnsparen (40% van max. 2260€) kan inbrengen, dit naast het genieten van de Vlaamse woonbonus. Onderstaande artikels bevestigen dit:

http://www.taxworld.be/taxworld/meer-fi ... gType=2067

http://www.taxworld.be/taxworld/nieuwe- ... gType=2067

die intresten kan inderdaad naast vlaamse woonbonus,
dat van kapitaal bij langetermijnsparen alleen als je vlaamse korf niet gevuld is, dus niet dubbel

Inderdaad soja.

trouwens, zo lees ik die artikels niet hoor.

Er waren situaties waarin het voordeel voor de tweede woning (LT sparen + gewone + bijkomende intrestaftrek) hoger was dan het voordeel op de eerste en eigen (woonbonus).

Maar dezelfde belastingplichtige die beide stelsels combineert - de Vlaamse woonbonus en federaal LT-sparen? Dat was toen alles federaal was niet mogelijk (enkel gedurende één jaar, als je een woning onder het oud stelsel verkocht en er een andere kocht onder het nieuwe stelsel - niet de situatie waarover we nu spreken). Nu de woonbonus Vlaams is is dit volgens mij nog steeds niet mogelijk.

De titel van http://www.taxworld.be/taxworld/meer-fi ... gType=2067
is

Meer fiscaal voordeel voor tweede dan voor eerste woning

en niet "Ook fiscaal voordeel voor de tweede woning, dat nog hoger is dan dat voor de eerste woning"

Uit het tweede artikel

Wel nog hoger federaal fiscaal voordeel voor lening tweede verblijf
Vlaanderen mag dan wel het mogelijk hogere fiscale voordeel voor een tweede eigen woning in vergelijking met een eerste eigen woning wegwerken, maar dat neemt niet weg dat het fiscaal voordeel van een lening voor eigenlijke tweede verblijven die niet door de kredietnemer worden betrokken, en waarvoor de federale overheid bevoegd is, nog steeds beduidend hoger kan liggen dan het fiscaal voordeel van de Vlaamse woonbonus. Zie ‘Meer fiscaal voordeel voor tweede dan voor eerste woning’.

Beduidend hoger, ja. Maar combineren?

Dat hoger voordeel is sinds dit jaar trouwens ook niet meer mogelijk. De Vlaamse overheid heeft de wet in die zin aangepast.

Ik vraag me af: hoe is een bullet krediet voor een tweede woning (of zelfs voor een eerste eigen woning) fiscaal aftrekbaar? Kan het ook als het bullet krediet niet gedekt is door onroerend goed (hypotheek) maar door roerend goed?

hypotheek hoeft niet als het gaat om de aftrek van intrest. Voor de aftrek van kapitaal is dit wel nodig.

Bedankt voor de reacties, het is duidelijk dat deze materie niet eenvoudig is. Ondertussen ben ik al weel heel wat wijzer.

Voorlopig even resumeren:
lenen voor een tweede woning, terwijl je in de eerste woont en de woonbonus geniet = enkel intrestaftrek, en dit beperkt tot het geherwaardeerd KI van de tweede woning; voor dit jaar KI x 1,7057 x 1,40. Dus een KI van 800 EUR kan geneutraliseerd worden met een jaarlijkse intrest van 1.910 EUR. Hierdoor betaal je geen personenbelastingen op de ontvangen huur.

heeft niets met de huur te maken,
speelt ook voor een puur tweede verblijf (dat je dus gewoon zelf/en of familie gebruikt voor vakanties, maar waarbij je nooit huur krijgt)

ik weet niet zeker of je de intrest mag inbrengen tot het KI of dat het het geindexeerde *1,4 is,
op je belastisnbrief moet je immers gewoon het KI ingeven,

soja schreef:heeft niets met de huur te maken,
speelt ook voor een puur tweede verblijf (dat je dus gewoon zelf/en of familie gebruikt voor vakanties, maar waarbij je nooit huur krijgt)

ik weet niet zeker of je de intrest mag inbrengen tot het KI of dat het het geindexeerde *1,4 is,
op je belastisnbrief moet je immers gewoon het KI ingeven,

correct, maar als je verhuurt of niet, je kan je KI neutraliseren met de intrest. Het is weldegelijk het geherwaardeerde KI, ik heb eens gesimuleerd met het programma van Louis Raets...

Je geeft het Kadastraal inkomen (niet-geindexeerd) aan in je aangifte.

In de belastingsberekening wordt het KI dan automatisch geindexeerd en vermenigvuldigd met 1,4; op dat bedrag betaal je personenbelasting. Het is dan ook logisch dat je tot dat bedrag kan "neutraliseren".

Aan de andere kant: die intresten moet je ook effectief betalen, hé. Voor elke euro betaalde intrest betaal spaar je ongeveer een halve euro personenbelasting uit afhankelijk van in welke hoogste schijf je valt en je gemeentebelasting - iets meer voor de hoogste schijf, minder voor alle andere.

Oudere Jongere schreef: Aan de andere kant: die intresten moet je ook effectief betalen, hé. Voor elke euro betaalde intrest betaal spaar je ongeveer een halve euro personenbelasting uit afhankelijk van in welke hoogste schijf je valt en je gemeentebelasting - iets meer voor de hoogste schijf, minder voor alle andere.

Het zou veel mensen verbazen bij hoeveel er dit niet in gaat... Je betaalt altijd meer dan je er in je belastingen voor terug krijgt.

Ik weet niet wat je precies bedoelt maar:
- Je kan wel degelijk door het inbrengen van je intresten de belasting op het onroerend goed (in je personenbelasting) volledig neutraliseren. Je betaalt dus niet meer dan je terugkrijgt. Het is een nuloperatie. Hoeveel dit precies is hangt af van de hoogste schijf van je personenbelasting + de gemeentebelasting van je woonplaats (en niet waar het andere goed gelegen is).
Zal in de praktijk idd rond de 50% bedragen.
- Als je bedoelt dat je betaalde intresten daarmee kan terugkrijgen dat is niet waar natuurlijk.

Maar dat is ook niet de bedoeling. De bedoeling is niet intresten te recupereren maar geen of minder belastingen te betalen op het betreffende onroerend goed.
Als je niet verhuurt betaal je dus geen extra belastingen voor het genot van je x verblijf.
Als je wel verhuurt zijn deze inkomsten onbelast (en deze opbrengst dient om je intresten/deels uitstaand kapitaal te neutraliseren).
Bijkomend mogelijk voordeel is dat als je meerdere onroerende goederen hebt waarvan er sommigen niet belast zijn met een lening en de intrest op het ene pand is hoog genoeg dat deze ook de belastingen op de andere pand(en) (deels) kan neutraliseren. Het gaat om een toraalkorf niet om een berekening per individueel pand.

Een bulletkrediet heeft dan ook een tweeledig voordeel:
- Gezien je alleen intresten betaalt gedurende de looptijd van de lening kan je deze volledig inbrengen in je personenbelasting (betaal je ook kapitaal terug dan is dit uiteraard veel te hoog om volledig te recupereren via de belasting gezien de woonbonus, als je korf nog niet gevuld is, tegenwoordig zeer beperkt is, eerder symbolisch).
- Door de bullet is de hefboom op eigen kapitaal (groot kapitaal beschikbaar voor aankoop onroerend goed/kleine maandelijkse terubetalingslast) ook veel groter dan bij een klassieke terugbetaling kapitaal + intrest.
In % uitgedrukt kan dit gemakkelijk het dubbele zijn dan bij een klassieke hypo.
Je jaaropbrengst is gewoon jaarlijkse ontvangen huur - intrestlast - OV (door de band genomen 1 maand huur).
Het enige wat je in he toog moet houden is natuurlijk dat je op vervaldag het uitstaande kapitaal ter beschikking hebt. Gezien dit niet geïndexeerd is kan je dit perfect inschatten op te verwachten inkomsten (uitbetaling groepsverzekering, risicoloze beleggingen die vrijkomen, verkoop van het goed,....).

Je kan de huur dan ook zien als een maandelijks bijkomend onbelast inkomen.

enigszins off topic, maar toch ook weer niet ...: Weet iemand wat de invloed is van het kadastrale inkomen op de voorheffingen als je gepensioneerd bent ? Is er ook een invloed van de huurgelden die je ontvangt van een tweede woning? en hoe zit het dan met de inbreng van het krediet ( al dan niet hyp krediet of mandaat) als je gepensioneerd bent ?