Dag allemaal.

Ik woon in belgië en kom op het internet raad vragen aan derden.

Ik en mijn vader runnen momenteel een aannemersbedrijf. Mijn vader heeft al ettelijke bouwgronden maar doet hier niets mee.
Ik heb nu al een tijd kunnen sparen en ben aan het nadenken geweest waar ik mijn centen in moet investeren.... en hoe natuurlijk.
Zelf ben ik niet 100% thuis in de wetgeving en dergelijke. Maar als ik zelf een kleine simulatie doe om een bouwgrond te kopen, hierop te bouwen en dan te verkopen. Kom ik uit op verlies
(deze gatallen zijn gebruikt naarmate mijn eigen kennis en kunnen dus evengoed helemaal incorrect zijn). Zie hieronder mijn zelfgemaakte simulatie. Klopt dit? Wat is jullie mening
hierover?

Zijn er betere investeringen??

Kopen bouwgrond en andere opties:

Bouwgrond:
Kostprijs: minstens 100.000 euro
Bijkomende kosten bij een bouwgrond?

- registratiekosten: 10% of 5% bij klein beschrijf (zie klein beschrijf)

Maar ik kom niet in aanmerking voor klein beschrijf want 1 van de voorwaarden zijn dat je jezelf er 3 jaar op domicilieert. (Dit ben ik niet van plan)
- notariskosten: deze bestaat uit 2 delen; het ereloon en de aktekosten
het ereloon is ongeveer 1% van de verkoopprijs. In mijn geval ongeveer 1000 euro. De aktekosten (voorbereiding van de opzoekingen van de grond enz enz…) liggen meestal tussen 700 en 1100 euro.
- Lening (zie lening) Als je een lening aangaat om je bouwgrond te financieren, moet je ook hiervoor registratierechten en notariskosten betalen. Die staan los van de kosten die je aan de bank moet betalen, Reken toch op zo'n 2 % van het kredietbedrag. (vb. als ik enkel een lening aanga voor de bouwgrond moet ik al zeker 115.000 euro lenen. Hier 2% van is 2300 euro aan bijkomende kosten.)
- Verkaveling- en metingskosten, de gaande prijs voor de verkavelingskosten liggen tussen de 200-500 euro , de metingskosten zijn meestal rond de 800 euro.







Als je de totaalprijs voor een bouwgrond van 100.000 even bekijkt:

- Kostprijs: 100.000 euro
- Registratiekosten: 10.000 euro
- Notariskosten: 2000 euro
- Lening: 2300 euro (zonder de intrest)
- Verkaveling- en metingskosten: 1200 euro

Totale kostprijs: 115500 euro (zonder de intrest van de lening)
Vraag: wat krijg je als je een bouwgrond koopt met de prijs van 100.000, maar deze na 2 jaar wilt verkopen??? Hoe zit het dan met die 15500 euro , ben je deze kwijt??

kostprijs bouwen op deze bouwgrond:

Ik heb de grond gekocht, nu wil ik hierop bouwen.
Stel , de grond is 5a en we nemen een ruime bouwoppervlakte van 100m²
Het is de bedoeling de woning casco af te werken.
Kostenplaatje:
- We nemen een kostprijs voor de ruwbouw van 1300 euro/m² (dit is inclusief architectkosten) ruwbouw = 130.000
- We nemen 15.000 euro als reserve voor onvoorzien kosten zoals keuren riolering, aansluiten nutsvoorzieningen, EPB, veiligheid enz enz….

Totale kostprijs: 145.000 euro





Kosten Verkopen van het huis:

het huis is nu gebouwd voor een totale kostprijs van 260.500 euro
dit is dus zonder de interest van de lening.
stel: ik krijg een lening van 260.000 euro met 3% rente

We gaan dit huis nu verkopen, Ik hoop op een verkoopprijs van 295.000 euro.
Hoeveel belastingen en bijkomende kosten komen hierbij?
- Kosten makelaar 4% = 11800 euro
- Kosten meerwaardebelasting (zie meerwaardebelasting)
(295.000/100) x33 = 97350 euro
- Kosten vervroegde terugbetaling van de lening
tijdens de loop van de bouw (geschat op 2 jaar) betalen we elke maand 650 euro af , na 2 jaar komt dat neer op 15600 euro (+3% intrest = 468 euro) we betalen de rest van het bedrag terug aan de bank , dit kost 3 maanden intrest (wederbeleggingskost) dit kost dus 1950 euro. (de lening heeft dus in totaal 2418 euro gekost??)
Proficiat, het huis is nu verkocht
Winst??

we hebben du in totaal 262.918 euro uitgegeven aan het huis + lening
het huis heeft een marktwaarde van 295.000 euro
Wil ik dit verkopen moet ik 109150 euro aan belasting + makelaarskosten betalen.
Dan maak ik dus een verlies van 77068 euro???? (295.000 – 262918 – 109150)




2DE SIMULATIE

we kopen deze keer dezelfde bouwgrond maar met een klein beschrijf en ik behoud de woning 5 jaar (om onder de meerwaardebelasting onderuit te komen)

we kopen de bouwgrond voor: 110500 euro (zie vorige simulatie)
we bouwen het huis voor: 145000 euro (zie vorige simulatie)
totale kostprijs: 255500 euro

het huis heeft een marktwaarde van 295.000 euro en ik krijg een lening voor 250.000 euro
ik behoud het huis 5 jaar (2023)
we gaan nu het huis verkopen:
- kosten makelaar: 11800 euro
- kosten meerwaardebelasting (16%): 47200 euro
- kosten vervroegde terugbetaling van de lening
- deze keer zijn we de lening al 5 jaar aan het afbetalen aan 650 euro per maand (1170 euro reeds intrest betaald) + 1950 euro voor de wederbeligginskost van de bank

winst??
Ik heb dus 258120 euro betaald voor het huis + lening
Het huis heeft een marktwaarde van 295.000 euro
Wil ik dit verkopen moet ik 59000 euro aan belastingen + makelaarskosten betalen
Dan maak ik nog steeds een verlies van 22120 euro

Andere opties

het huis verhuren?
Een huis ( liefst met klein beschrijf) kopen en renoveren
Geld de meerwaardebelasting dan nog steeds??



ALVAST BEDANKT!!
renaar

Berichten: 1
Geregistreerd: wo 26 jul, 2017 9:29 pm

Volgens mij is een bouwgrond altijd aan 10%, je kan wel 5% terugvorderen, maar dan mag uw ki niet te hoog zijn

Uw berekening van de meerwaarde klopt niet, is veel minder

MEERwaarde
kosten makelaar zijn voor koper
wil geld investeren maar dan toch alles lenen
je betaalt interest op het bedrag dat je leent niet op hetgeen je afbetaalt
zelf aannemer zijn maar wel alles als privépersoon doen

Misschien eerst eens raad vragen aan uw vader? Die boert blijkbaar toch goed met zijn ettelijke bouwgronden.

De kosten van de makelaar bij het verkopen van uw woning zijn voor de koper, niet voor u.

Gewoon uit nieuwsgierigheid, wat doet uw aannemersbedrijf precies?

miljonairtje schreef: ↑27 juli 2017, 00:30 De kosten van de makelaar bij het verkopen van uw woning zijn voor de koper, niet voor u.

Geloof je dat zelf ?

Zal het anders formuleren wie betaalt de factuur van die makelaar ?

Ik snap dat ook niet zo goed. Kosten koper. Maar de koper zijn budget blijft hetzelfde, enkel uw netto opbrengst als verkoper zakt.

Dat is als BTW, uiteindelijk betaalt de klant deze, maar moet de handelaar deze ophoesten.

paul schreef: ↑27 juli 2017, 04:50 Geloof je dat zelf ?
Zal het anders formuleren wie betaalt de factuur van die makelaar ?

De vergoeding van de makelaar,meestal in de vorm van een commissie, bedraagt doorgaans 3% van het aankoopbedrag. Deze commissie wordt van het aankoopbedrag afgetrokken. Ze zit dus al in de vraagprijs verrekend, wat dus betekent dat deze wel degelijk door de koper betaald wordt.
Als u, als verkoper gezien, dus €200.000 netto wilt krijgen voor uw woning en u werkt met een makelaar, zet u het gewoon te koop voor €206.000.

Da's een vreemde redenering die enkel een makelaar kan geven me dunkt.

De koper betaalt wat ze volgens hem waard is, en niet wat ze waard is plus het makelaarsloon er nog eens bovenop.

Om in uw voorbeeld te blijven: als u de waarde op 200 000 plaatst, en de prijs op 206 000 om het makelaarsloon niet zelf te betalen, en de koper wil maar 200 000 geven, dan draagt de verkoper het makelaarsloon want dat is wat de koper nu eenmaal wil geven. Als de koper dan toch 206 000 wil geven, dan wil dat gewoon zeggen dat het (minstens) die vraagprijs waard is, en de verkoper dus eigenlijk 212 180 had moeten vragen wou die het makelaarsloon niet zelf dragen. Maw de verkoper draagt altijd het makelaarsloon.

De meerwaarde op gronden die toebehoorden aan geesteszieken is belastingvrij

Deze link is misschien nog praktisch ivm de meerwaardebelasting.
http://trends.knack.be/economie/immo/ve ... 16733.html

Best 5jr wachten om geen meerwaardebelasting te betalen.

Brivus schreef: ↑27 juli 2017, 15:25 Da's een vreemde redenering die enkel een makelaar kan geven me dunkt.

De koper betaalt wat ze volgens hem waard is, en niet wat ze waard is plus het makelaarsloon er nog eens bovenop.

Om in uw voorbeeld te blijven: als u de waarde op 200 000 plaatst, en de prijs op 206 000 om het makelaarsloon niet zelf te betalen, en de koper wil maar 200 000 geven, dan draagt de verkoper het makelaarsloon want dat is wat de koper nu eenmaal wil geven. Als de koper dan toch 206 000 wil geven, dan wil dat gewoon zeggen dat het (minstens) die vraagprijs waard is, en de verkoper dus eigenlijk 212 180 had moeten vragen wou die het makelaarsloon niet zelf dragen. Maw de verkoper draagt altijd het makelaarsloon.

Ben ik niet helemaal mee akkoord.

Simpeler voorgesteld:
Het huis = product X
De makelaarskosten = belasting

Ik ben producent van product X en verkoop deze aan een klant voor €100,00. In deze €100,00 zit de belasting die ik moet betalen (met andere woorden, wat ik als producent sowieso moet afstaan) reeds verrekend.
Als producent stort ik deze daarna dan door aan de belastingdienst. Maar heb ik deze belasting uit eigen zak moeten betalen? Neen, ik ben gewoon het doorgeefluik. De echte kost heb ik gewoon doorgerekend en ligt bij de consument.

Zo werkt het echter in de praktijk niet helemaal, Miljonairtje, ... om in uw voorbeeld te blijven:
- kan de producent 100% zelf zijn product aan een klant verkopen, ok dan heb je gelijk en blijft er € 100 - belastingen over.
- echter meestal zoekt een producent een verdeelnetwerk aan distributeurs om alvast een gedeelte van zijn producten te kunnen verkopen. En die wederverkopers zullen u een commissie op doorverkoop vragen en dan zal u niet meer € 100 - belastingen incasseren, maar minder.
Om terug naar het voorbeeld van Brivus te gaan: de makelaar neemt hier de rol van de wederverkoper over.
Door de marktwerking is een pand maar x waard, kan je het niet 100% zelf verkopen dan zal je maar x - commissie voor dit pand incasseren.
Slotsom: wat de directe verkoper niet zelf kan verkopen zal hem een commissie kosten en deze wordt uiteindelijk door de verkoper betaalt.

Een bouwpromotor zal ongetwijfeld een huis als een product zien, zijn netto eindresultaat berekenen en alle kosten erbovenop tellen. Als die heeft wat hij wil hebben, dan is het goed.

Maar voor de rest, voor de gewone particulieren die 1 keer of met wat geluk meerdere keren een woning kopen en verkopen, is het zaak om een zo goed mogelijke prijs te bekomen. En voor hen is uiteindelijk het makelaarsloon een kost die van hun winst erafgaat.