Zijn die kosten voor aankoop bouwgrond niet zwaar onderschat?

Via notaris.be kan je een berekening maken. Ik krig dan 'Het totaal van de aktekosten voor de door u opgegeven verkoopprijs wordt geraamd tussen € 13.116,33 en € 13.479,33'.

Dat is 10000 euro registratierechten en 3.500,00 euro notariskosten.
Komt dan nog eens alle zever van opmetingen en hypotheek bij.

Volgens mij bouwt een projectontwikkelaar ook altijd met een recht van opstal op een grond en wordt bij de verkoop 1 akte opgemaakt. Niet vergeten dat jij uw grond inclusief BTW zou moeten gaan verkopen hé! Dat wil dan ook nog eens zeggen dat je de registratierechten niet kan terugvorderen!

Dag allemaal

Bedankt voor de vele reacties,
om het even op te klaren: kosten van de makelaar (tussen de 2 en 4 %, afhankelijk van de makelaar) betaalt de verkoper zelf...

verder ben ik inderdaad op zoek naar een goede investering als prive-persoon...
maar de vraag is: Wat is nu het beste in de vastgoedmarkt met een klein budget.

Om mijn situatie verder te verduidelijken:
Ik ben 20 jaar oud, ben tot mijn 18de naar het school gegaan voor koeltechnieker. Maar ben al van mijn 14 jaar elk weekend en elke vakantie aan het werken in het bedrijf.Mijn vader zegt: zoek het zelf uit, zo heb ik het ook geleerd. Nu heb goede 30 duizend euro gespaard en mijn geld staat daar gewoon op de bankrekening... te staan... daarom ben ik op zoek naar een goede investering voor mijn centen. De meeste mensen zeggen dat het een goede zaak is om een bouwgrond te kopen, hierop een nieuwbouw te zetten en te verkopen. Dit zou ik kunnen financieren als ik deze "casco" verkoop
Alsook zou de bouw niet zeer veer tijd in beslag nemen.
Zou het nu beter zijn om toch een bestaand huis te kopen en te renoveren??
Zou het beter zijn de nieuwbouw af te werken en te verhuren???
Graag daarbij jullie mening/hulp... voor ik naar een makelaar/notaris/boekhouder ga om meer info te verzamelen zou ik graag van alles op de hoogte zijn.



hieronder wat tekst die ik gehaald heb van vlaanderen.be om enkele zaken op te klaren

21% btw of 10% registratierechten bij aankoop van een bouwgrond?
Op de aankoop van een nieuwe woning betaalt u 21% btw.
Een woning wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van de woning:
• bv. als een woning voor het eerst bewoond werd op 14 februari 2014, dan is er nog sprake van nieuwbouw tot en met 31 december 2016.
Op de bijhorende bouwgrond die u samen met de woning aankoopt, moet u ook 21% btw betalen als de volgende 3 voorwaarden samen vervuld zijn:
• er is een toelating om op de grond te bouwen en er wordt een gebouw opgericht dat verkocht wordt met btw
• de grond en het gebouw worden door éénzelfde persoon verkocht
• en de bouwgrond wordt tegelijk met het gebouw overgedragen.
Als aan deze voorwaarden niet voldaan is, of wanneer u alleen een bouwgrond koopt, betaalt u 10% registratierechten (of 5% in geval van klein beschrijf



Klein beschrijf
Voorwaarden voor het onroerend goed
De belangrijkste voorwaarde is de hoogte van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen(KI) van de woning en de eventuele aangekochte gebouwen en gronden die er één geheel mee vormen:
• Voor wie geen, 1 of 2 kinderen ten laste heeft, mag het KI van het geheel niet meer bedragen dan 745 euro.
• Voor wie 3 of 4 kinderen ten laste heeft, mag het KI niet meer dan 845 euro zijn.
• Voor wie 5 of 6 kinderen ten laste heeft, mag het KI niet meer dan 945 euro zijn.
• Voor wie 7 of meer kinderen ten laste heeft, mag het KI niet meer dan 1.045 euro zijn.
• Het KI van de samen met de woning aangekochte gronden (bv. een aangrenzende tuin) mag op zich niet meer dan 323 euro bedragen.
Voor de berekening van deze bedragen worden ook de andere onroerende goederen die u in België bezit op het moment van de aankoop meegerekend. Er wordt echter geen rekening gehouden met:
• goederen die u in blote eigendom bezit en die u geërfd hebt van een bloedverwant in opgaande lijn
• goederen die u in volle eigendom bezit, en die u in volle of in blote eigendom geërfd hebt van een bloedverwant in opgaande lijn, op voorwaarde dat het KI van de geërfde goederen niet meer bedraagt dan 25% van het bovenvermelde maximum
• goederen in het buitenland
Voorwaarden voor de koper
De woning is de enige woning van de koper(s). Op het moment van de aankoop mag de koper of de echtgeno(o)t(e) geen eigenaar zijn van een ander onroerend goed bestemd voor bewoning, tenzij deze geërfd zijn van een bloedverwant in opgaande lijn.
De koper of zijn echtgeno(o)t(e):
• domicilieert zich binnen de 3 jaar in de aangekochte woning
• behoudt er zijn domicilie onafgebroken gedurende 3 jaar
• is een natuurlijk persoon (geen vennootschap of vzw)
• moet het volledige goed verwerven
• moet de volle of blote eigendom verwerven (alleen vruchtgebruik is onvoldoende).

Verplicht bij de verkoop als het huis gebouwd is:
- bodemattest
- regenwaterput en infiltratiesysteem
- keuring riolering
- rookmelders (minumum 1 , beter 1 per verdieping)

Op 20jr met 30 000€ spaar je beter door om later iets te kopen om zelf in te wonen. Met uw plan ga je in België vooral de bank en de staat rijker maken.

Stel je koop een huis van 150 000, hierop moet je 18 241€ betalen (berekening onderaan) + uw leningkosten +- 5000€
Die 23 241 moet je dan al kunnen recupereren met uw renovatiewerken want nu is de woning nog geen 173 241€ waard.

Registratierecht 15 000 (gn klein beschrijf want je gaat er niet wonen)
Ereloon notaris (+21% BTW) 2 273
Aktekosten (+21% BTW) 968
Totaal aanschafkosten 18 241

@spaarfrits:

Waarom zou ik dit bedrag zelf sparen, ik blijf zeker nog 6 jaar thuis wonen... het is toch beter om eerst een goede investering te maken? Dan heb ik (hopelijk) een fiscaal voordeel bij mijn eigen huis...

Waar ik uw ondernemingszin van harte toejuich en steun, ook al lijkt 30.000 EUR veel op 20-jarige leeftijd, echt veel is het niet om iets noemenswaardigs op poten te zetten qua investering.

Ik sluit me aan bij de vorige poster. Gewoon doorsparen en gebruiken als financiering voor uw eigen huis later. Hoeveel kan u maandelijks sparen? Als dat 1000 EUR/maand is, heb je over 6 jaar nog altijd maar 100.000 EUR hé.

@poldermol

daarvoor zijn er toch leningen?
Als je bv. 15% winst kan maken op een huis en je moet 3% rente betalen aan de bank. Dan blijft er toch nog 12% over en dit kan een aanzienlijk bedrag zijn. Zeker als je het naast je eigen job bijdoet. Of ben ik helemaal verkeerd?

30.000 euro lijkt me te weinig voor dergelijk project... en ik denk ook dat vrijwel alle projectontwikkelaars via recht van opstal werken en zo kosten besparen. Maar vooral: als aannemer moet je toch goedkoper kunnen dan 1300 euro/m², als het voor jezelf is?

Ik ben wellicht ietwat verbaasd door de aanname dat men voor een huis van 100m² bewoonbare oppervlakte 295.000 EUR zou kunnen krijgen (wat zou neerkomen op een kost van 320-340.000 voor de koper)? Dat is slechts de grootte van een appartement...

Ben ik zo out of touch met de realiteit? Andere forumgangers zullen hier wellicht meer van weten dan ik.

en dan nog niet volledig afgewerkt.

Hangt er vanaf waar dat huis staat. Hier in mijn straat (buurgemeente van Leuven) staan er van die grootte een paar nieuwe te koop voor 350000 tot 370000, afgewerkt weliswaar. Geen tuin, enkel een terras met een meter gras er rond en één overdekte autostaanplaats.

JW, akkoord, maar dan zal in dat geval de geschatte aankoop van de bouwgrond veel meer kosten dan in het geschetste scenario? Ik bedoel maar, in de buurt die u nu aangeeft gaat ge wellicht geen bouwgrond meer vinden voor 200 EUR/m² zoals gemeld in de openingspost?

Laar TS maar rustig verder denken en dromen. Ik vermoed dat er geen enkele bank mee in zijn verhaal gaat stappen en hem een lening zal geven voor dergelijk project.

Dat klopt Poldermol. Iets verder van Leuven lukt dat misschien nog net als je niet te kieskeurig bent.

Het grondaandeel van deze huisjes is trouwens 100000 euro, maar het is erg klein natuurlijk. En de rest van het bedrag is onder BTW-stelsel. Tel maar uit je totale kost als koper...

ludo schreef: ↑28 juli 2017, 18:02 Laar TS maar rustig verder denken en dromen. Ik vermoed dat er geen enkele bank mee in zijn verhaal gaat stappen en hem een lening zal geven voor dergelijk project.

Dat dromen is begrijpelijk, Ludo, de jongen is 20 jaar, en ik vind het al positief dat hij zelfs maar aan zo'n dingen denkt (in tegenstelling tot wellicht vele leeftijdsgenoten). Maar soms zijn de meeste dromen inderdaad bedrog, en eenmaal je je telraam hebt bovengehaald schiet er niet meer dan dat over; een droom.

Ik denk dat de tijd van 'easy money' in de vastgoedmarkt voorbij is

renaar schreef: ↑28 juli 2017, 13:38 Vraag: wat krijg je als je een bouwgrond koopt met de prijs van 100.000, maar deze na 2 jaar wilt verkopen??? Hoe zit het dan met die 15500 euro , ben je deze kwijt??

Ja want het is niet omdat je die kosten betaalt dat de bouwgrond stijgt in waarde of dat de volgende koper die niet moet betalen.
Ik zou ook eens bij de bank polsen want voor 250 000€ te lenen moet al een super inkomen hebben op uw 20.

renaar schreef: ↑28 juli 2017, 13:38 @spaarfrits:
Waarom zou ik dit bedrag zelf sparen, ik blijf zeker nog 6 jaar thuis wonen... het is toch beter om eerst een goede investering te maken? Dan heb ik (hopelijk) een fiscaal voordeel bij mijn eigen huis...

Het klinkt als geen goede investering om 30 000 gewoon op een spaarboekje te laten staan. Je kan geld verdienen met immo in België door
1 een hoop geld te hebben, inzicht & onderhandelingskunsten.
2 heel veel zelf te doen. Een vriend heeft een kleinhuisje (80m²) gekocht voor 70 000 en voor 100 000 grondig gerenoveerd. Hierdoor 30 à 40 000 euro in zijn zak gestoken. Wel 4 jr 's avonds en int weekend klussen. Vanaf volgend jaar kan je 500€ bijklussen per maand wat 24000€ geeft op 4 jr. Liever enkel de zaterdag werken dan.

Immo is spijtig genoeg geen schilderswerkje dat je een nieuw kadertje geeft en door verkoopt. De bank, notaris en vooral de staat geven u weinig ruimte voor winst.