Onlangs stootte ik op een zoekertje van een huis dat te koop stond op lijfrente.
Mij leek het een interessante belegging.
Je hebt de voordelen van beleggen in vastgoed, maar niet de nadelen zoals de verhuur. De huidige bewoners blijven het pand immers bewonen.

Zijn er nog addertjes onder het gras?

Voor de voordelen en nadelen zie https://www.wikifin.be/nl/faq/4-wat-een ... -lijfrente

Steven7 schreef: ↑1 mei 2018, 11:04 Mij leek het een interessante belegging.
Je hebt de voordelen van beleggen in vastgoed, maar niet de nadelen zoals de verhuur. De huidige bewoners blijven het pand immers bewonen.

Maar ook niet alle voordelen.
Het enige rechtstreeks voordeel dat je hebt is dat je als naakte eigenaar geen OV betaalt. Die betaalt de vruchtgebruiker.
Het nadeel is dat je:
- zolang de lijfrentenemer in leven blijft geen maandelijkse inkomsten hebt zoals bij verhuur, integendeel normaal uitgaven.
- de lijfrente normaal gekoppeld is aan de index. Hoe langer de vruchtgebruiker in leven blijft hoe hoger je maandelijkse last.
- je meestal bij aangaan van het contract een deel van de waarde onmiddellijk aan de vruchtgebruiker dient te betalen. Kapitaal dat voor jou niet meer kan renderen.
Of het een interessante belegging is is dus meer een kansspel dan een vaststaand feit. Alles hangt af van de leeftijd en gezondheid van de vruchtgebruiker.
De enige die zeker wint is de vruchtgebruiker:
- Hij blijft gewoon wonen alsof het zijn eigendom was.
- Hij ontvangt een mooi beginkapitaal.
- Hij ontvangt zijn heel leven lang (of het moest contractueel anders bepaald zijn maar daar geef je geen info over) een mooie geïndexeerde rente.

Bereken dus eerst het te betalen kapitaal + mensualiteiten x een normaal te verwachten index op deze mensualiteiten x het aantal jaren tov de normale waarde van het goed en plaats dit tegenover de normale levensverwachting van de vruchtgebruiker en trek dan uw besluiten.
Bij de karige info die je verstrekt is het onmogelijk ook maar te beoordelen of het interessant zou kunnen zijn of niet.

Het is idd een kanscontract en er wordt niet zoveel gebruik van gemaakt. Heb tot voor enkele jaren een 40-tal jaren in de sector gewerkt en tienduizenden verkopen zien passeren, kan me slechts enkele verkopen op lijfrentes herinneren.

Voordeel leek mij:
- tegenwoordig zit er steeds een maximumtermijn op de contracten.
- je hoeft geen huurder meer te zoeken die je er mogelijk moet uitzetten wegens wanbetaling
- het type huurder is waarschijnlijk wat meer bekommerd om de woning aangezien hij van plan is er nog wel even zelf te wonen
- geen periodes zonder huurder
- het pand is al goedkoper aangezien de huurprijs er al in verrekend zit
- ideaal als belegging als je in de toekomst nog (periodiek) geld verwacht dat je momenteel niet hebt en/of tegelijk nog geld wil opzij houden om grote aankopen onmiddellijk te kunnen doen

Nadeel:
- als je bv. overeenkomt dat de verkoper achteraf tegen vastgesteld tarief nog kan blijven huren weet je niet wanneer je het pand definitief verwerft
-ik weet niet hoe het met woonbonus en andere mogelijke fiscale voordelen zit

Voor verkoper is er het voordeel dat hij zijn woning kan opleven. Ideaal bv. voor iemand die niet wil verhuizen, maar met een klein pensioen moet rondkomen en waarbij de kosten boven het hoofd groeien.

Maar ik kan natuurlijk altijd nog wat over het hoofd zien. Vandaar dit forum.

vb. van een zoekertje:

https://www.immoweb.be/nl/zoekertje/hui ... /id7488097

Goed opletten!
In de meeste gevallen is het de koper die maandelijks aan de verkoper betaald.
Lees de vorige posts en de links nog eens na.
Ik zou in dit geval niet van een "huurder" spreken.

Op zich een interessante aankoop, op voorwaarde dat je elke maand 1200 euro kunt investeren.
1200 euro rente x 180 maanden = 216.000 euro + 15.000 boeket =231.000 euro.
Neem dat je overeenkomt om na 15 jaar een betaalbare huur te vragen van min.600 euro/maand en dat ze nog 8 jaar huren of moeten betalen.
De verkopers zijn heden 68 jaar + 15 jaar rente + 8 jaar huren zijn ze dan 91 jaar.
8 jaar x 12 = 96 maand x 600 euro huur = 57600 euro huurinkomsten.
231.000 - 57600 = 173.400 euro welke dan je aankoop gekost heeft (exclusief registratierechten en exclusief notariskosten )
Welke waarde het eigendom na 23 jaar( 15 + 8 ) nog vertegenwoordigd ga je moeten kunnen inschatten, en hoeveel winst je belegging kan opbrengen.
Neem dat er geen verhogingen zijn en de huidige waarden na 23 jaar hetzelfde blijven,en je het pand na 23 jaar zou verkopen zou je een winst kunnen hebben van :
345.000 huidige schatting pand - 173.400 = 171.600 euro winst op periode van 23 jaar (exclusief registratierechten en exclusief notariskosten nog in mindering te brengen van je lijfrente aankoop

Meestal wordt de marktwaarde sterk overschat in zulke rendementsberekeningen.

Bovendien is de huidige marktwaarde eigenlijk irrelevant, alle vernieuwingen van 2 jaar geleden zullen na 15 jaar 17 jaar oud zijn. Bvb die zonnepanelen: waarde binnen 15 jaar?

Ook rendementsberekeningen zijn meestal geen sterk punt van vastgoedagentschappen.

Als ik uitga van 15 jaar, meerwaarde 0% per jaar, indexering premies 0% per jaar, registratierechten 34.500 + Notariskosten 5000 + ereloon agentschap 9000 (vooraf te betalen: 63.500 EUR + rente 200/mnd) kom ik slechts op een rendement van 2.25%, als die 345.000 slechts 300.000 is, dan is het rendement 0.76% per jaar ...

Een huis kopen op lijfrente is in feite Short gaan op iemand zijn leven. Tegenwoordig is dat idd beperkt, meestal 80 of 85 jaar. Dat lesje heeft iedereen wel van Jeanne Calment geleerd

In 1965 sloot Calment een lijfrente-contract met notaris André-François Raffray. Hij zou na Calments dood haar appartement in een flat krijgen. In ruil hiervoor zou hij Calment tot haar overlijden een maandelijkse toelage van 2500 frank betalen. Wat op het eerste gezicht een lucratieve belegging was - Raffray was 48 jaar en Calment 90 -, kostte uiteindelijk een klein fortuin, omdat zij onverwacht lang in leven bleef. Raffray stierf zelfs nog vóór haar (in 1995), zodat zijn weduwe de betalingen moest voortzetten tot aan Calments dood. In totaal werd twee maal de marktwaarde voor het appartement betaald voordat Raffrays vrouw het erfde.

https://nl.wikipedia.org/wiki/Jeanne-Louise_Calment

Steven7 schreef: ↑1 mei 2018, 11:04 Onlangs stootte ik op een zoekertje van een huis dat te koop stond op lijfrente.
Zijn er nog addertjes onder het gras?

waarom ik nooit op lijfrente zou kopen: jij verwerft het pand pas na 30j, jij zit dus met alle risico's in tussentijd. En op zo'n termijn zijn er veel risico's! Wijk of type huis is niet langer populair waardoor de prijs vh huis zakt, andere prioriteiten bij jezelf, het huis wordt al die jaren verwaarloosd, verandering in wetgeving, ... De tussenpartijen (notaris, makelaar, overheid) krijgen hun centjes natuurlijk wél direct bij het tekenen vh contract (en hoeven dus niet zolang te wachten).

Ook de meeste investeringsberekeningen (inclusief die van ludo hierboven) zijn moeilijk. Ik kom aan vergelijkbare rendementen als ronnie. Of het dan nog de moeite waard is om daarvoor je geld zolang vast te zetten...

Steven7 schreef: ↑4 mei 2018, 11:48 Voordeel leek mij:
- tegenwoordig zit er steeds een maximumtermijn op de contracten.
- je hoeft geen huurder meer te zoeken die je er mogelijk moet uitzetten wegens wanbetaling
- het type huurder is waarschijnlijk wat meer bekommerd om de woning aangezien hij van plan is er nog wel even zelf te wonen
- geen periodes zonder huurder
- het pand is al goedkoper aangezien de huurprijs er al in verrekend zit
- ideaal als belegging als je in de toekomst nog (periodiek) geld verwacht dat je momenteel niet hebt en/of tegelijk nog geld wil opzij houden om grote aankopen onmiddellijk te kunnen doen

Nadeel:
- als je bv. overeenkomt dat de verkoper achteraf tegen vastgesteld tarief nog kan blijven huren weet je niet wanneer je het pand definitief verwerft
-ik weet niet hoe het met woonbonus en andere mogelijke fiscale voordelen zit

Voor verkoper is er het voordeel dat hij zijn woning kan opleven. Ideaal bv. voor iemand die niet wil verhuizen, maar met een klein pensioen moet rondkomen en waarbij de kosten boven het hoofd groeien.

Maar ik kan natuurlijk altijd nog wat over het hoofd zien. Vandaar dit forum.

vb. van een zoekertje:

https://www.immoweb.be/nl/zoekertje/hui ... /id7488097

Als ik dat allemaal lees hebt U blijkbaar toch niet goed begrepen hoe lijfrente in de praktijk meestal werkt.
U doet het voorkomen of U een huurder hebt die U maandelijks een som moet betalen. Het is door de band genomen net andersom.

moneygirl schreef: ↑7 mei 2018, 13:54 waarom ik nooit op lijfrente zou kopen: jij verwerft het pand pas na 30j, jij zit dus met alle risico's in tussentijd. En op zo'n termijn zijn er veel risico's!

Hoe kom je aan die 30 jaar? Dat is ook maar een gok als een ander.
Een koop op lijfrente is inderdaad een kanscontract. Maar als je alles goed narekent (niet er met de pet naar slaan zoals TS blijkbaar doet) en risico kan incalculeren en durft te nemen kan het in sommige gevallen een kans zijn die normaal gesproken in het voordeel van de koper uitdraait. Je moet wel relatief over voldoende financiën beschikken die je een tijd kan missen en geduld kunnen uitoefenen (eigenlijk niet anders dan spelen op de beurs dus).
Ik weet waarover ik spreek want de woning die ik nu betrek heb ik verworven via lijfrente. Ik had berekend dat de verkoper 110 jaar moest worden voor ik er mijn broek aan zou scheuren (en dat leek me, vanuit mijn standpunt gezien, een meer dan te nemen risico). Ik had ook de waarde van het huis niet meegrekend maar alleen de waarde van de grond en de ligging (de grond kon verkaveld worden in twee bouwgronden van respectievelijk 17 en 12 are in een doodlopende straat gelegen tussen twee bosrijke natuurgebieden doch op 2.5 km van een dorpskern). Het huis was een niet meegerekende extra of in het slechtste geval een ingecalculeerde nulwaarde. Na 11 jaar kwam de verkoper (met woonrecht) te overlijden en was ik er vrij te doen wat ik wou. Ik heb het mij niet beklaagd. De grond alleen al is nu 288 €/m² waard (geschatte waarde, aanpalende gronden werden vorig jaar door een projectontwikkelaar verkocht aan 311 €/m²). Het goed werd aangekocht aan 3.000.000 Bfr (incl. kosten) + 38.000 € lijfrente verspreid over 11 jaar (gekoppeld aan de index). De woning werd gestript tot alleen dak en buitenmuren nog overeind stonden en voor 120.000 € volledig gerenoveerd naar hedendaagse normen. Tel uit de winst. Het KI is nog berekend volgens de waarde van de jaren 90. Ik kan bij wijze van spreken mijn eigen woning niet meer kopen en de jaarlijkse kost is, relatief gesproken, twee keer niets. De helft van de tuin is in het slechtste geval een bijkomende spaarpot (te verkopen als bouwgrond van 12 are). In het beste geval een mooie extra natuurbuffer van 25 meter met het eerstvolgende huis.
Never say never again.
Uiteraard heeft de koper er ook zijn voordeel mee gedaan. Genot van het goed, tot de dood, alsof hij eigenaar was, 75.000 € spaargeld in de pochet na zijn pensioen en maandelijks 10.000 Bfr extra (geïndexeerd) aanvulling aan zijn pensioentje.
(zijn eigenlijk doel was zijn familie te onterven). Win-win dus.
Was hij geen 89 geworden maar 110 had ik er uiteraard zelf niets meer aan gehad. Dat was de keerzijde van de kans.

Cronos schreef: ↑7 mei 2018, 22:08Was hij geen 89 geworden maar 110 had ik er uiteraard zelf niets meer aan gehad. Dat was de keerzijde van de kans.

Dag Cronos, prima voor jou dat dit goed ging.

Ik blijf wel bij mijn punt, dat de risico's bij de koper liggen, maar allerhande tussenpersonen wel direct hun centen krijgen. Uit je verhaal leid ik af dat jij je zaakjes goed geregeld had (gerekend op allerhande meerwaardes, mogelijkheid tot verkavelen, ..), maar deze vormen ergens ook een risico.

Uit De Standaard:

Zou u ooit moeten verhuizen, bijvoorbeeld naar het rusthuis, dan heeft u recht op een bijkomende rente, namelijk de normale huurprijs, bovenop de initiële maandelijkse rente.
Stopt de koper met betalen dan wordt het contract van rechtswege ontbonden en wordt u als verkoper opnieuw de volle eigenaar, terwijl u alle betaalde bedragen (boeket en rentes) mag bijhouden bij wijze van schadevergoeding.
Als de koper sterft tijdens het lijfrentecontract moeten de erfgenamen het lijfrentecontract respecteren en de lijfrente doorbetalen aan de verkoper.

Ik voorspel trouwens een grote toekomst voor het verkopen op lijfrente.
Veel ouderen willen de (torenhoge!) waarde van huis verzilveren én er tegelijkertijd willen blijven wonen.
Notaris, immo die direct betaald worden ...

Kopen op lijfrente hoeft niet perse te betekenen dat de verkoper erin blijft wonen!
Je kunt ook de situatie hebben dat de verkoper het huis verlaat. De koper kan beschikken over de woning en betaalt een vast stuk. Daarboven betaalt hij elke maand nog een deel, tot aan de dood van de verkoper.

anonymous schreef: ↑8 mei 2018, 13:21 Kopen op lijfrente hoeft niet perse te betekenen dat de verkoper erin blijft wonen!
Je kunt ook de situatie hebben dat de verkoper het huis verlaat. De koper kan beschikken over de woning en betaalt een vast stuk. Daarboven betaalt hij elke maand nog een deel, tot aan de dood van de verkoper.

Het is niet altijd tot de dood van de verkoper.
In het voorbeeld van TS is de maximum termijn 15 jaar dat er nog rente moet betaald worden,ongeacht of de verkoper nog leeft of er blijft wonen of in een rusthuis wordt opgenomen.

" ZELF NIET BEWOONBAAR! INVESTERING IN VASTGOED! Het boeket bedraagt slechts 15.000 EURO en de maandelijkse rente 1.200 EURO. Deze rente moet betaald worden gedurende een maximumtermijn van 15 jaar. Na 15 jaar zijn de verkopers bereid een overeen te komen huurprijs te betalen."